Просмотр аналитического материала
| 12.01.2006 Формы сделок |
|
ФОРМЫ
СДЕЛОК Нотариальное удостоверение сделок Нотариальное
удостоверение сделки согласно п. 1 ст. 163 ГК РФ осуществляется путем
совершения на документе, составленном в простой письменной форме в соответствии
с требованиями ст. 160 ГК РФ, удостоверительной надписи нотариусом или другим
должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. Пунктом
2 ст. 163 ГК РФ установлено обязательное нотариальное удостоверение в двух
случаях: 1)
в случаях, указанных в
законе; 2)
в случаях,
предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида
эта форма не требовалась. В первом случае нотариусом могут быть
удостоверены сделки, на обязательное нотариальное удостоверение которых прямо
указано в законе. Так, необходимость обязательного нотариального
удостоверения доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы,
установлена п. 2 ст. 185 ГК РФ, а также согласно п. 3 ст. 187 ГК РФ требуется
обязательное нотариальное удостоверение доверенности, выдаваемой в порядке
передоверия. Кроме того, обязательному
нотариальному удостоверению подлежат: договор о залоге движимого имущества или
прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть
нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339 ГК РФ); уступка требования или перевод
долга, если сами требования или долг основаны на сделке, совершенной
нотариально (п. 2 ст. 389 ГК РФ, п. 2 ст. 391 ГК РФ); рента ( Так, например, в п. 44
совместного постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего арбитражного
суда № 6/8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением
части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» суд указал, что при
разрешении споров, связанных с залогом движимого имущества или прав на
имущество, следует учитывать, что такой договор залога подлежит нотариальному
удостоверению лишь в случаях,
когда обеспечиваемый залогом договор в соответствии с пунктом 2 статьи 163
должен быть заключен в нотариальной форме (пункт 2 статьи 339 ГК РФ). Гражданский кодекс РФ не содержит исчерпывающего
списка сделок, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Такое требование может содержаться и в ином федеральном законе, например, в
Семейном кодексе РФ предусматривается нотариальная
форма брачного договора (п. 2 ст. 41); соглашения об уплате алиментов
(ст. 100), в Таможенном кодексе РФ – договора таможенного брокера с представляемым
лицом (ст. 157). Во втором случае нотариусом могут быть
удостоверены не только сделки, прямо указанные в законе, но и любые не противоречащие
закону сделки (ст. 53 Основ законодательства о нотариате). То есть по желанию лиц, заключающих сделку,
любые сделки, не противоречащие закону, могут быть нотариально удостоверены. На
практике часто нотариально заверяются договоры займа, купли-продажи недвижимости,
учредительные договоры. Нотариальное удостоверение сделок, как и другие
нотариальные действия, осуществляются должностными лицами - нотариусами в
соответствии с Основами законодательства о нотариате от
11 февраля 1993 года № 4462-1. Нотариальные действия совершаются
государственными нотариусами либо частнопрактикующими нотариусами в любой
нотариальной конторе, за исключением случаев, определенных в Основах
законодательства РФ о нотариате и других нормативных актах Российской Федерации и ее субъектов. Исключение установлено для договоров о
возведении жилого дома на отведенном земельном участке, которые должны
удостоверяться по месту его отвода; об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи,
садового дома, гаража, земельного участка, удостоверяемых по месту нахождения
данного имущества, и т.д. Нотариальное удостоверение осуществляется путем
совершения на письменном документе удостоверительной надписи. В случаях, предусмотренных законодательством РФ,
удостоверительные надписи вправе совершать иные должностные лица: консулы,
командиры воинских частей, главные врачи и т.д.
При совершении нотариальных действий нотариус
устанавливает личность граждан, обратившихся за совершением данного
нотариального действия, полномочие представителя, правоспособность юридического
лица, а также проверяет учредительные документы юридического лица. Нотариус убеждается в наличии
у юридического лица права на осуществление лицензируемых видов
деятельности. Согласно ст. 54 Основ законодательства о
нотариате нотариусы обязаны разъяснить сторонам смысл и значение представленных
ими проектов сделок и проверить, соответствует ли их содержание действительным
намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. Таким образом, прежде чем
приступить к составлению, подписанию или удостоверению сделки, нотариус под
угрозой недействительности сделки должен обязательно выяснить, способно ли
совершающее сделку лицо понимать значение своих действий или руководить ими, не
заблуждается ли оно в отношении сделки, не совершает ли оно свои действия в
результате обмана, насилия или угрозы, злонамеренного соглашения представителя
одной стороны сделки с другой или стечения
тяжелых обстоятельств, а равно выяснить, имеются ли иные обстоятельства, на
основании которых сделка может быть недействительной. Кроме того, нотариус обязан разъяснить лицам,
совершающим сделку, его права, обязанности, ответственность и последствия
совершаемого нотариального действия. Эти обязанности возложены на нотариуса,
для того чтобы юридическая неосведомленность обратившихся к нему лиц не могла
быть использована им во вред. Перед удостоверением сделки нотариус знакомится
с содержанием договора (если он сам не участвовал в его составлении) и
устанавливает соответствие его действующему законодательству. Если же нотариус
оказывал услуги по составлению договора, то стороны должны лично ознакомиться с
текстом договора. Согласно ст. 60 Основ законодательства Российской
Федерации о нотариате количество экземпляров документов, в которых излагается
содержание сделки, удостоверяемой в нотариальном порядке, определяется лицами,
обратившимися за совершением нотариального действия, но не может превышать
количество сторон, участвующих в сделке. Договоры о залоге имущества,
возведении жилого дома, отчуждении жилого дома и другого недвижимого
имущества предоставляются нотариусу не
менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной
конторы. Другие договоры, завещания и иные документы, в
которых излагается содержание сделок, удостоверяемых в нотариальном порядке,
представляются нотариусам также не менее чем в двух экземплярах, один из
которых в обязательном порядке остается в делах нотариуса. Все экземпляры
документов подписываются участниками сделки, и на них нотариусом учиняется
удостоверительная надпись. По желанию участников сделки каждому из них выдается
по одному экземпляру удостоверенного документа. Преимущество нотариально удостоверенных сделок
состоит в том, что документы, подтверждающие такие сделки, хранятся в нотариальной конторе. Если
выданные экземпляры нотариально заверенных документов будут утеряны, в
нотариальной конторе возможно получить их дубликаты
(ст. 52 Основ законодательства о нотариате). В том случае, если одна из сторон сделки
полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения,
а другая сторона уклоняется от ее нотариального удостоверения, закон
устанавливает возможность судебного доказывания факта совершения сделки. То
есть суд вправе признать по требованию другой стороны совершенную сделку
действительной. После вынесения судом соответствующего решения последующее
нотариальное удостоверение не требуется (п. 2 ст. 165 ГКРФ). Государственная регистрация сделок Для некоторых специально предусмотренных сделок
кроме придания сделке необходимой формы требуется последующая государственная
регистрация. Государственная регистрация означает, что
сведения о совершенной сделке вносятся в специальные государственные реестры. Государственная регистрация, в отличие от
нотариального удостоверения сделки, не является специальной формой сделки,
которую стороны могут выбирать по своему усмотрению, если по закону такая форма
не требуется, и, соответственно, не может быть произведена в отношении сделки,
не нуждающейся в регистрации по закону, хотя бы стороны желали провести
регистрацию. Государственная регистрация сделки является
специальной стадией, завершающей процесс совершения сделки. Такая стадия является необходимой лишь в случаях,
предусмотренных законом (ст. 164 ГК РФ). Конституционный Суд РФ в своем Определении от 05
июля 2001 года разъясняет, что государственная регистрация как формальное
условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица,
возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое
имущество, призвана лишь удостоверить со стороны
государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.
Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения
сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочнению и стабильности
гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого
содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договора,
юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную
самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое
произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав
человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской
Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у
лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.
В соответствии со ст. 164 ГК сделки с землей и
другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, кроме того,
законом может быть установлена государственная регистрация также и сделок с
движимым имуществом определенных видов. Государственная регистрация должна производиться
по правилам ст. ст. 131 и 164 ГК РФ соответствующими учреждениями юстиции с
фиксацией записи о такой регистрации в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация сделок с недвижимым имуществом
осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля Сведения о государственной регистрации сделок
являются общедоступными, и орган, осуществляющий государственную регистрацию
прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о
произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. До момента государственной регистрации в тех
случаях, когда государственная регистрация сделки обязательна, сделка не будет
считаться совершенной. Общим правилом, предусмотренным ст. 433 ГК РФ,
является то, что подлежащий государственной регистрации договор считается
заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Обязательной государственной регистрации в
соответствии со ст.339 ГК РФ подлежит договор об ипотеке (залог недвижимости). Государственная регистрация указанного договора
осуществляется в порядке, установленном
для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или
сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Государственная регистрация
также требуется для дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ); продажи
жилых помещений (п. 2 ст. 558); продажи
предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ); отчуждения недвижимого имущества под выплату
ренты (584 ГК РФ); аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ) и т.д. При том изменения или дополнения к договорам,
подлежащим государственной регистрации, также подлежат государственной
регистрации (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Так, согласно п. 9 Информационного
письма Президиума Высшего арбитражного суда
Российской Федерации от 16 февраля Акционерное общество обратилось
в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы исходя из ее
размера, указанного в зарегистрированном договоре аренды. Из представленных суду документов
следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений
которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на
основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В
дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим
собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной
платы. В обоснование иска акционерное
общество сослалось на то, что соглашение о внесении изменений в договор не было
зарегистрировано и, следовательно, должно считаться незаключенным. Арбитражный суд первой
инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в
зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что согласно пункту 1
статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме,
что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой
письменной форме путем составления единого письменного документа, т.е. в той же
форме, что и сам договор. Однако требование пункта 2 статьи 651 ГК РФ об
обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения
на срок не менее одного года не распространяется на
соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как
государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку
пункт 1 статьи 452 ГК РФ не предусматривает обязательной государственной регистрации
соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной
регистрации, такие соглашения не нуждаются в регистрации. Суд кассационной инстанции
решение отменил и иск о взыскании арендной платы в размере, определенном
согласно условиям зарегистрированного договора аренды, удовлетворил по
следующим основаниям. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое
данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами.
Согласно пункту 1 статьи 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора
аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает
изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об
изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является
его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной
государственной регистрации. Поскольку соглашение о внесении
в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера
арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи
433 ГК РФ должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано
в установленном порядке. И, напротив, в том случае, если
договор первоначально не подлежал государственной регистрации (договор аренды
был заключен на срок менее года), соглашение о его
продлении также не подлежит государственной регистрации, несмотря на тот факт,
что соглашением сторон договор аренды продлен на неопределенный срок. Договор аренды здания,
возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной
регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации
подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного
года. Акционерное общество,
приобретшее в собственность здание по договору купли - продажи, обратилось в
арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к.
данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется
указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен
договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в
соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. Поскольку договор аренды,
возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал,
что договор является незаключенным. Арбитражный суд первой
инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2
статьи 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с
момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения,
заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный
на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (п. 11 Информационного
письма Президиума Высшего арбитражного суда
Российской Федерации от 16 февраля В части второй ГК РФ законодатель по-разному
подходит к государственной регистрации сделок с недвижимостью. В соответствии
со ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности
на недвижимость по договору продажи недвижимости. Положения данной статьи
распространяются также на договоры мены и аренды недвижимости с правом выкупа. В свою очередь, договоры продажи предприятия,
дарения недвижимости, ренты, купли - продажи жилых помещений, аренды зданий, сооружений
с правом выкупа и без такового подлежат обязательной государственной
регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации. Из этого можно сделать вывод, что гражданское
законодательство регламентировало как государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество, их возникновение, ограничение, переход и прекращение, так
и государственную регистрацию совершаемых с таким имуществом сделок. Таким образом, в настоящее время
законодательством РФ предусмотрена: 1)
государственная
регистрация перехода права собственности; 2)
государственная
регистрация самих сделок (договоров). На практике важно отличать регистрацию сделки
(договора) от регистрации перехода права собственности. Существует многочисленная судебно-арбитражная практика
по данному вопросу. Например, Президиум ВАС в своем Постановлении от
02 февраля При рассмотрении дела по иску предпринимателя к
банку о регистрации договора купли - продажи базы суд исходил из того, что банк
(продавец в договоре купли-продажи) является собственником базы. Банк приобрел
недвижимое имущество на основании акта судебного исполнителя; суд не выяснил,
было ли зарегистрировано право собственности за банком и, следовательно,
выступал ли он надлежащим продавцом имущества по договору купли-продажи. Между тем суд не учел, что согласно статье 131
ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения
этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной
регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Данное обстоятельство имеет существенное
значение для регистрации права собственности имущества за предпринимателем. При новом рассмотрении дела суду следует также
иметь в виду, что иск предпринимателем предъявлен о регистрации договора
купли-продажи, тогда как статьей 550 ГК РФ не устанавливается требования об
обязательной государственной регистрации договора продажи недвижимости.
Государственной регистрации в соответствии со статьей 551 ГК РФ подлежит право
собственности. Другой пример из судебно-арбитражной практики. Организация-продавец (Продавец) обратилась с
иском к организации-покупателю (Покупатель) о признании недействительным
договора купли-продажи судна и взыскании задолженности по арендной плате. Между сторонами был заключен договор аренды
судна с правом выкупа. В дальнейшем Продавец и Покупатель заключили
договор купли-продажи арендованного судна. Суд кассационной инстанции, признавая сделку
купли-продажи судна недействительной в соответствии со статьей 168 ГК РФ,
указал, что сторонами нарушен порядок приобретения судов, установленный
Положением о порядке выдачи разрешений
на строительство, приобретение, аренду и переоборудование
рыбопромысловых, научно-исследовательских, поисковых и рыбоохранных судов (далее – Положение). Сделка и переход прав не
зарегистрированы, а собственником судна по-прежнему является истец. Данный вывод суда кассационной инстанции не основан на положениях ГК РФ, касающихся
объектов гражданских прав, регистрации прав, сделок и перехода права собственности
на недвижимое имущество. Согласно статье 129 ГК РФ объекты гражданских
прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не
ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, которые могут
принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в
обороте допускается по специальному разрешению (объекты, ограниченно оборотоспособные), определяются в порядке, установленном
законом. Получение предварительного разрешения на приобретение в собственность
судна законом не установлено. Поэтому ссылку суда кассационной инстанции в
качестве основания признания договора купли-продажи недействительным на
нарушение правил, установленных названным Положением, нельзя признать законной
и обоснованной. В соответствии со статьей 165 ГК РФ несоблюдение
в случаях, установленных законом, требований о государственной регистрации
сделки влечет ее недействительность. Гражданский кодекс и другие законодательные акты
не устанавливают требования об обязательной
государственной регистрации договора продажи судов. Отсутствие же государственной регистрации
перехода права собственности к приобретателю имущества по договору не является
основанием для признания самого договора недействительным. (Постановление Президиума
ВАС от 20 июля Как сказано выше, государственная регистрация
необходима только в случаях, установленных законом. Между тем встречаются случаи, когда стороны
включают в договор, государственная регистрация которого не предусмотрена
законом, условие о вступлении его в силу с момента государственной регистрации
и обращаются в орган юстиции с требованием произвести регистрацию. Условие о вступлении договора в силу лишь с
момента государственной регистрации, если таковая не предусмотрена законом для
данного договора, следует считать ничтожным в силу его противоречия п. 1 ст.
433 ГК РФ. Например, учреждение юстиции,
осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому
лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон
не предусматривает государственной регистрации такого договора. Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании
отказа в государственной регистрации. Из представленных суду
документов следовало, что стороны, заключившие договор купли - продажи здания,
обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации,
сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с
момента государственной регистрации. Учреждение юстиции на основании п. 1 ст.
20 Закона о государственной регистрации отказало в регистрации, поскольку
данный договор не подлежит государственной регистрации. Арбитражный суд первой
инстанции отказал сторонам в удовлетворении иска к учреждению юстиции. Согласно
п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация
прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом
признания и подтверждения государством возникновения, ограничения
(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в
соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация
сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям ст. ст. 164 и 131 ГК РФ
осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со ст. 4
Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон
предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной. Гражданским кодексом не предусмотрена государственная
регистрация договора купли-продажи здания. Включение сторонами в договор, не
подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит
государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной
регистрации, противоречит нормам ГК РФ. Такое условие является ничтожным в силу
требований ст. ст. 168 и 180 ГК. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало
в государственной регистрации договора купли - продажи здания (п. 5
Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской
Федерации от 16 февраля Последствия несоблюдения
нотариальной формы и требований о государственной регистрации сделок
установлены ст. 165 ГК РФ «Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и
требования о ее регистрации». Несоблюдение
обязательной нотариальной формы сделки во всех случаях влечет ее
недействительность. Невыполнение требований
о государственной регистрации влечет недействительность сделок только в
случаях, когда такое последствие прямо указано в законе, в остальных случаях
сделка будет считаться незаключенной. Такая же позиция
изложена в постановлении Президиума ВАС РФ. По мнению ВАС РФ, в соответствии со
ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требований о
государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (Постановление
Президиума ВАС РФ от 20.07.1999 г. № 608/99). Таким образом, учитывая
изложенное, можно сделать вывод о том, что последствия невыполнения требований
государственной регистрации договоров и иных сделок будут различными в
зависимости от требований, установленных законом, для определенного вида договоров и сделок. Можно провести
следующую классификацию: государственная
регистрация как условие признания договора заключенным: -
договор купли-продажи,
мены жилого дома, квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ); -
договор купли-продажи
предприятия (ст. 560 ГК РФ); -
договор аренды здания
или сооружения на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ); государственная регистрация как
условие действительности сделки: -
договор дарения
недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ); -
договор ренты (выплаты
ренты под отчуждение недвижимого имущества) (ст. 584 ГК РФ); -
договор ипотеки (п. 2
ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке»); -
договор коммерческой
концессии (п.2 ст.1028 ГК РФ); - договор о передаче исключительного права на товарный знак (договор об уступке товарного знака) и лицензионный договор (ст. 27 Закона РФ «О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров»); государственная регистрация как
условие возникновения (прекращения) прав: -
переход права
собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ); -
переход права собственности
на предприятие (ст. 564 ГК РФ); -
возникновение права
собственности на вновь созданные объекты НИ (ст. 219 ГК РФ); -
передача недвижимого
имущества в доверительное управление (п.2 ст. 1017 ГК РФ); -
возникновение права
собственности в результате приобретательной давности
(ст. 234 ГК РФ). случаи, когда
государственная регистрация не имеет значения для момента определения права: -
право члена кооператива
на предоставленный ему объект (п. 4 ст. 218 ГК РФ); -
наследование (часть
третья ГК РФ); -
реорганизация юридических
лиц. За государственной регистрацией сделки в
соответствующее учреждение юстиции должны обращаться все участники такой
сделки. Однако если одна из сторон уклоняется от такой регистрации, то сделка
регистрируется на основании решения суда при условии, что сделка совершена в
надлежащей форме и не содержит условий недействительности (п. 3 ст. 165 ГК
РФ). Так, в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если
сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но
одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой
стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка
регистрируется в соответствии с решением суда. Такая же позиция изложена в п.
7 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской
Федерации от 16 февраля Индивидуальный предприниматель (арендатор)
обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью
(арендодателю) и к учреждению юстиции, осуществляющему регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании зарегистрировать
подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет на основании
пункта 3 статьи 165 ГК РФ. В ходе судебного разбирательства один из
ответчиков - арендодатель заявил, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 и
пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок один год
и более, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии
которой он считается незаключенным. Предъявленный истцом иск является
фактически иском о понуждении заключить договор аренды. Такой иск может быть
предъявлен только в случае, предусмотренном пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, когда заключение
договора обязательно для одной из сторон. Следовательно, пункт 3 статьи 165 ГК
РФ не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной
регистрации считаются незаключенными. Арбитражный суд первой инстанции установил, что
истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд
документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель
без уважительной причины не передал истцу этих документов. Такие действия
арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации
договора аренды. В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ в
случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в
надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по
требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального
содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда
при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной.
Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок,
которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными.
Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 ГК РФ носит общий характер, и
сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе
предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда,
когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается
незаключенной. На этом основании арбитражный суд удовлетворил требование истца
и принял решение о регистрации договора аренды. Все расходы по оплате
госпошлины арбитражный суд возложил на арендодателя, указав, что учреждение
юстиции, которое в силу пункта 3 статьи 165 ГК РФ и на основании принятого
судом решения обязано зарегистрировать договор, не совершало каких-либо
действий, нарушающих права и интересы истца. Данное решение суда постановлениями
апелляционной и кассационной инстанций оставлено без изменения. Еще один пример из
судебно-арбитражной практики по рассматриваемому вопросу. Договор простого товарищества
(о совместной деятельности), по которому одна из сторон обязуется в качестве
своего вклада передать недвижимое имущество, не требует государственной
регистрации. Однако, если одна из сторон по такому
договору уклоняется от государственной регистрации возникновения общей долевой
собственности сторон на это имущество, суд вправе по требованию другой стороны
принять решение о государственной регистрации перехода недвижимого имущества в
общую долевую собственность. Общество с ограниченной
ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к
акционерному обществу о признании своего права на долю в праве
собственности на здание, внесенное акционерным обществом в виде вклада в
совместную деятельность. Из представленных суду
документов следовало, что между акционерным обществом и обществом с
ограниченной ответственностью был заключен договор о совместной деятельности,
по которому акционерное общество обязалось в качестве своего вклада внести
здание, а общество с ограниченной ответственностью – денежные средства. Размеры
вкладов были равными. В соответствии с условиями договора общество с
ограниченной ответственностью перечислило денежные средства, составляющие его
вклад, на счет акционерного общества, которому было поручено ведение общих дел.
Договор не предусматривал какого-либо специального оформления сторонами факта
внесения акционерным обществом здания в общую долевую собственность товарищей.
Однако по условиям договора акционерное общество было обязано зарегистрировать
общую долевую собственность товарищей на вносимое здание. Такая регистрация не
была им произведена. В ходе судебного
разбирательства истец изменил исковые требования: заявил иск о государственной
регистрации перехода здания в общую долевую собственность сторон по договору о
совместной деятельности. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных
требований на предмет спора, было привлечено учреждение юстиции по регистрации
прав на недвижимое имущество. Акционерное общество, возражая против иска,
заявило, что, поскольку по договору оно должно было внести в качестве вклада
недвижимое имущество, договор подлежал государственной регистрации в
соответствии с пунктом 1 статьи 164 ГК РФ. Так как договор не был
зарегистрирован, то согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ он считается
незаключенным, и, следовательно, истец не вправе на основании условий этого
договора требовать государственной регистрации перехода здания в общую долевую
собственность. Арбитражный суд первой
инстанции в решении указал, что договор простого товарищества, по которому одна
из сторон обязуется внести в товарищество недвижимое имущество, не подлежит
обязательной государственной регистрации в силу пункта 1 статьи 164 ГК РФ, так
как требования статей 1041 - 1054 ГК РФ не предусматривают государственной
регистрации такого договора. Момент заключения договора определяется в
соответствии с общими требованиями пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ. Согласно
пункту 1 статьи 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали
на праве собственности, а также произведенная в результате совместной
деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы
признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом
или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. Поскольку ответчик не
зарегистрировал в срок, установленный договором, общую долевую собственность
товарищей на здание, вносимое им в виде вклада в простое товарищество, истец
имеет право требовать регистрации перехода здания в общую долевую
собственность. В данном случае в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ по аналогии
применяются требования пункта 3 статьи 551 ГК РФ. В
связи с изложенным арбитражный суд удовлетворил исковые требования истца и
принял решение о государственной регистрации учреждением юстиции перехода
здания в общую долевую собственность сторон (п.18 Информационного письма
Президиума ВАС РФ от 16 февраля Необоснованное уклонение от
нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки является
правонарушением и влечет за собой обязанность уклонявшейся стороны возместить
другой стороне убытки, вызванные задержкой в оформлении сделки. В Законе о государственной
регистрации сказано о возмещении убытков. В них
включаются как реальный ущерб (расходы по хранению имущества, его
транспортировке, ремонту, убытки, вызванные его повреждением или гибелью), так
и «упущенная выгода» (п. 2 ст. 15) – неполученные доходы, которые при обычных
условиях гражданского оборота лицо получило бы, если бы его право не было
нарушено. В тех случаях, когда происходит
отчуждение недвижимого имущества и такое отчуждение (не сама сделка, а переход
права) подлежит государственной регистрации, право собственности у
приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено
законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Норма, содержащаяся в п. 2 ст.
223 ГК РФ, является императивной, т.е. обязательной для исполнения. ВАС
РФ разъяснил, что при разрешении судами споров, связанных с возникновением и
прекращением права собственности на недвижимое имущество, судам следует исходить
из того, что до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю
по договору продажи недвижимого имущества, исполненному сторонами, он не вправе
распоряжаться данным имуществом в связи с тем, что право собственности на это
имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. После передачи недвижимого
имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права
собственности продавец также не вправе им распоряжаться, потому что указанное
имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из
договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае
заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества
продавец несет ответственность за его неисполнение. (Постановление Пленума ВАС
РФ от 25 февраля ПОСЛЕДСТВИЯ
НЕСОБЛЮДЕНИЯ ПИСЬМЕННОЙ ФОРМЫ СДЕЛКИ
|