| 19.05.2003 Проблема совершенствования законодательного обеспечения регистрации прав и учета объектов недвижимого имущества |
|
Проблему совершенствования законодательного обеспечения систем регистрации прав и учета объектов недвижимого имущества невозможно рассматривать аб-страгированно от всех компонентов, образующих систему управления недвижимостью. Вместе с тем понятно, что это чрезвычайно емкий вопрос. При разработке по поручению Правительства РФ концепции управления недвижимостью в Министерстве имущественных отношений РФ в полном объеме столкнулись не только с различными ситуационными вариантами решения этой задачи, но и с их глубочайшей внутренней взаимосвязью и взаимовлиянием. Если говорить о вопросах учета и регистрации, следует вспомнить, что до начала 90-х гг. деятельность, которая является «прообразом» выполняемых в настоящее время действий по учету и регистрации, осуществлялась на местном уровне (за исключением описания и учета таких природных ресурсов, как полезные ископаемые, лес, водные ресурсы). С начала 90-х гг. началось разделение этих функций между различными уровнями публичной власти, а на федеральном уровне — между различными ведомствами. С принятием ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним >> был определен четкий вектор на развитие системы регистрации прав на недвижимость в цивилизованном направлении как механизма защиты этих прав. В соответствии с указанным ФЗ регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. В свою очередь, согласно данному в ФЗ «О государственном земельном кадастре» определению, земельный участок фактически возникает как объект недвижимости, объект гражданских прав при удостоверении его границ уполномоченным государственным органом в установленном порядке при проведении государственного кадастрового учета. Это важное положение, поскольку определяет юридические последствия этого действия, а не только лишь его содержание как «перечислительной» (в смысле учета) процедуры и описания недвижимости в определенном составе сведений. Давайте рассмотрим государственный земельный кадастр и государственный градостроительный кадастр в правовом и информационном аспектах. Содержащиеся в них сведения (и содержащие их документы) условно можно разделить на три группы. Первую группу составляют сведения, однозначно индивидуализирующие объекты как объекты недвижимости, объекты гражданских прав. На мой взгляд, состав этих сведений должен быть сведен до минимума и содержаться в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). В этом смысле следует существенно усовершенствовать систему регистрации прав в понятийном смысле, законодательно определив, что государственная регистрация прав на объект недвижимости и сделок с ним может быть осуществлена только при условии и с момента внесения соответствующей записи о характеристиках объекта в ЕГРП. Вторую группу составляют сведения, которые уже содержатся в актах органов государственной власти и органов местного самоуправления и носят публичный, общедоступный характер. В качестве примера можно назвать Правила землепользования и застройки, утверждающие материалы территориального зонирования и градостроительные регламенты, генеральные планы. Смысла дублировать эти сведения в кадастрах и реестрах нет. К третьей группе можно отнести все иные сведения технического характера, содержащиеся в соответствующей землеустроительной и градостроительной документации, в частности, материалах обследований земель, документах технической инвентаризации зданий, строений, сооружений. Эти сведения имеют существенный характер для разработки документов, устанавливающих правовой режим земельных участков и иной недвижимости, а также подготовки проектов границ земельных участков с последующим их учетом, проверкой соответствия планов земельных участков этим проектам и выполнения при межевании установленных требований. Указанные действия должны быть отнесены к компетенции органов местного самоуправления, равно как и ведение системы (кадастра) землеустроительной и градостроительной документации, в которую в обязательном порядке должны передаваться документы, содержащие сведения о земельных участках и иных объектах градостроительной деятельности, за исключением отдельных особо оговоренных федеральными законами объектов. При этом для создания единого информационного пространства крайне важно обеспечить унификацию автоматизированных технологий, технических и программных средств, правил ведения этой системы и выдачи сведений из нее. Если затронуть общую тему управления недвижимостью, то одним из основных ее компонентов должно быть разграничение государственной собственности. Прежде всего, это обусловлено положениями Конституции РФ о том, что земля и иные природные ресурсы могут находиться в различных формах собственности и что государственная собственность должна быть разграничена. Правовые основы разграничения государственной собственности на имущество предприятий (в соответствии с имеющим силу федерального закона Постановлением Верховного совета РСФСР № 3020-1) и на землю (в соответствии с ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю») реализуют примерно одинаковые правила. С одной стороны, эти правила позитивно предусматривают принятие согласованных всеми уровнями власти решений о титульном праве объектов, а с другой -организационно сложны и допускают их затягивание административными методами и в судебных процедурах. Это предопределяет необходимость совершенствования технологии разграничения государственной собственности на все виды движимого и недвижимого имущества, предусматривающего отнесение имущества к соответствующей публичной собственности непосредственно федеральными законами. В настоящее время подготовлены необходимые изменения законодательства по унификации правил разграничения государственной собственности так, как это уже реализовано более чем в 15 федеральных законах и актах, имеющих силу федеральных законов, в том числе Земельном и Лесном кодексах. Процесс разграничения государственной собственности, механизмы управления недвижимостью должны опираться на систему федеральных учреждений юстиции, в полной мере обеспечивающих государственные гарантии зарегистрированных прав. Разграничение государственной собственности имеет и иное сущностное значение, определяемое стратегией совершенствования правоотношений на природные и иные объекты и ресурсы. Это вопрос выбора между гражданско-правовыми отношениями государства и инвестора и лицензированием пользования имуществом, в том числе природными ресурсами, в строгом понимании, основанном на властном подчинении государству инвестора, имеющего лишь право по разрешению власти осуществлять определенную деятельность. При этом особую роль приобретает расширение инструментариев распоряжения собственностью с включением в их состав концессионных соглашений. Тем более возрастает актуальность принятия федерального закона о государственном и муниципальном имуществе, который призван определить «родовые» признаки имущества, которое должно находиться исключительно в собственности РФ, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности, четко регламентировать процессы поступления и выбытия имущества из публичной собственности, пределы применения различных механизмов распоряжения государственным и муниципальным имуществом, а также правила передачи имущества из собственности одних публичных образований в собственность других. |
Источник: Недвижимость и инвестиции |