Фрагмент документа "МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ И ОПРЕДЕЛЕНИЮ СРОКОВ ОКУПАЕМОСТИ".
7. Определение схемы инвестирования реконструкции
существующего фонда жилых зданий
7.1. По формулам (1 - 12) производятся расчеты экономической
эффективности экспресс-методом, условно считая, что строительство
осуществляется в течение одного года, в стабильных экономических
условиях и при едином источнике финансирования строительства.
7.2. При реконструкции нескольких домов или целого микрорайона
строительные работы проводятся в более длительные сроки и в этом
случае ощутимое влияние на величину эффекта начинает оказывать схема
финансирования строительства.
Недостаток бюджетных (муниципальных) средств не позволяет
зачастую профинансировать в оптимальные сроки план проведения
строительных работ, и строительство вынужденно затягивается.
Привлечение дополнительных инвесторов позволяет сократить сроки
получения конечной продукции - жилья для населения.
При сравнении конкретных проектов реконструкции и строительства
нового дома, в которых закладываются новые современные технологии,
социальные стандарты, объемно-планировочные и архитектурные решения,
цены на 1 кв. м общей площади квартир принимаются конкретно в
зависимости от рыночной стоимости жилья.
Необходимо при этом учитывать и схему инвестирования объектов,
так как продажа квартир населению позволяет единовременно привлечь к
жилищному строительству дополнительный капитал к величине бюджетных
(муниципальных) инвестиций.
Экономическая эффективность на этом этапе рассчитывается для
каждого варианта проекта с учетом разной рыночной стоимости
продаваемых квартир.
7.3. Эффект, учитывающий доход от продажи квартир по разной
рыночной стоимости нового и реконструированного жилья, может быть
рассчитан по формуле (13):
n
Э = Ц ДЕЛЬТА N - [Ц N + К + SUM (Ц N + К +
у р з з р j=1 з з н
n
+ К + К + З ) x d мю N / N ] - Ц (N - N мю) +
с г в p н н н р
+ Ц N + К + К + К + З , (13)
з з н с г в
где:
Ц - рыночная цена 1 кв. м реализованных квартир в новых домах;
н
Ц - рыночная цена 1 кв. м реализованных квартир в
р
реконструированных домах.
Чем выше устанавливается цена за 1 кв. м продаваемых квартир, тем
больше риск возможности 100-процентной их реализации.
С учетом фактора риска "Р" формула расчета экономической
эффективности реконструкции будет иметь следующий вид:
n
Э = Ц ДЕЛЬТА N - [Ц N + К + SUM (Ц N + К + К + К + З ) x
у р з з р j=1 з з н с г в
n
x d мю N / N ] - Ц (N - мю N ) (1 - Р / 100) + Ц N + К + К +
p н и н р з з н с
+ К + З , (14)
г в
где:
Р - поправка на риск в процентах.
7.4. Ниже приводится пример расчета использования средств
населения для расширения жилищного строительства.
Дополнительные средства для городского бюджета может дать
коммерческая продажа части построенного жилья.
Рыночный спрос на мансардные квартиры в той части города, где
находятся реконструируемые дома, в приводимом примере расчета,
очевидно, превысит предложение (3216 кв. м общей площади квартир). Их
рыночная цена за 1 кв. м по расчетам администрации города составила
620 - 630 долл. США. (Минимальная продажная цена по себестоимости с
учетом затрат города - 593 долл. США.) При продаже по этой цене 95%
квартир на мансардных этажах затраты городского бюджета на
реконструируемое жилье полностью возместятся.
В новом доме, построенном на месте сносимой жилой площади, может
быть реализовано 38080 - 11970 = 26110 кв. м жилья, при этом могут
продаваться квартиры, расположенные на наиболее удобных для проживания
этажах.
Минимальная цена для продажи (по себестоимости с учетом затрат
города) составит 913 долл. США за 1 кв. м. Только при продаже 100%
квартир по этой цене затраты на новое строительство могут быть
полностью возмещены. При строительстве нового микрорайона квартиры
могут быть реализованы без убытка для города по 870 долл. США за 1 кв.
м.
При недостатке средств городского бюджета и дотаций, выделяемых
из федерального и областного бюджетов, развитие жилищного
строительства в г. Лыткарино может осуществляться лишь за счет
привлечения средств населения.
Реализация коммерческого жилья по состоянию на май 1998 г.
осуществляется по 620 - 630 долл. США за 1 кв. м. Слишком велик риск
100-процентной реализации жилья по 870 долл. США за 1 кв. м и тем
более - по 913 долл. США.
Строительство новых кварталов для массового переселения жильцов
из подлежащего реконструкции жилищного фонда города может
рассматриваться только в том случае, если оно обеспечивается
платежеспособным спросом населения.
При отсутствии в настоящее время в городском бюджете достаточного
количества финансовых ресурсов для развития жилищного строительства и
низкой покупательной способности местного населения единственным
способом сохранения существующего жилищного фонда и его прироста
является реконструкция, обеспечивающая быструю оборачиваемость
вкладываемых средств с относительно меньшим риском, чем в новое
строительство.
|
Фрагмент документа "МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ И ОПРЕДЕЛЕНИЮ СРОКОВ ОКУПАЕМОСТИ".