Фрагмент документа "МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ И ОПРЕДЕЛЕНИЮ СРОКОВ ОКУПАЕМОСТИ".
8. Частные случаи расчета срока окупаемости
инвестиционных затрат на реконструкцию
8.1. Срок окупаемости инвестиционных затрат на отдельные элементы
реконструкции рассчитывается путем соотношения этих затрат и экономии
текущих по отношению к ним эксплуатационных затрат, которое будет
иметь место на протяжении всего последующего периода эксплуатации
жилого дома после завершения его строительства. Принимается во
внимание лишь та величина капитальных вложений, результатом которых
явилась экономия последующих затрат на эксплуатацию здания.
8.2. Например, реконструкция жилых зданий направлена прежде всего
на повышение их энергетической эффективности. Важным резервом экономии
топливно-энергетических ресурсов в системах отопления зданий является
повышение тепловой защиты ограждающей оболочки здания. Расчет годовой
экономии затрат на эксплуатацию здания производится следующим образом.
Экономия эксплуатационных затрат в части снижения расхода
топливно-энергетических ресурсов за год может быть рассчитана по
формуле:
ДЕЛЬТА D = ДЕЛЬТА G Ц - а К , (15)
т у
где:
ДЕЛЬТА D - экономия эксплуатационных затрат;
ДЕЛЬТА G - снижение количества тепла, теряемого зданием в расчете
на 1 кв. м общей площади в течение отопительного периода кг усл.
т./кв. м год;
Ц - стоимость топлива, руб./кг усл. т.;
т
а - амортизационные отчисления на ограждающую конструкцию за год
на 1 кв. м общей площади;
К - удельные капитальные затраты на утепление конструкции,
у
которые обеспечивают экономию топливно-энергетических ресурсов.
Экономия тепла определяется по формуле:
ДЕЛЬТА G = 1,1 Z P H (t - t ) (а` - a") /
в от. пер.
/ F 7000 0,7 (16)
где:
Z - продолжительность отопительного периода, ч/год;
P - периметр здания, м;
H - высота дома, м;
F - общая площадь, кв. м;
t - расчетная температура внутреннего воздуха, °С;
в
t - средняя температура наружного воздуха за
от. пер.
отопительный период, град. С;
а` - приведенный коэффициент теплопередачи ограждающих
конструкций до реконструкции, ккал/ч кв. м град.С;
а" - то же, после реконструкции, ккал/ч кв. м град.С;
где:
а = 1 / (1 / а + дельта / лямбда + 1 / а ) (17)
в н
дельта - толщина утеплителя;
лямбда - коэффициент теплопроводности.
8.3. Срок окупаемости инвестиционных затрат определяется как
продолжительность периода, в течение которого сумма экономии,
дисконтированная на момент завершения инвестиций, будет равна сумме
инвестиций.
Срок окупаемости инвестиционных затрат "n" рассчитывается по
формуле:
n j
К = SUM ДЕЛЬТА D d пси. (18)
j=1 j
С учетом формулы (15) расчетная формула для определения срока
окупаемости инвестиционных затрат на реконструкцию примет
следующий вид:
n j
К = SUM (ДЕЛЬТА G Ц - а К) d пси, (19)
j=1 т
где n - срок окупаемости инвестиционных затрат на реконструкцию.
8.4. Пример расчета экономической эффективности теплоизоляции
фасадов и установки оконных блоков.
Для снижения тепловых потерь через фасады здания реконструкцией
предусматривается комплексная теплоизоляция зданий, которая
обеспечивает увеличение приведенного сопротивления теплопередаче
наружных стен на 105%, окон и балконных дверей на 50%, а также
снижение нормативной их воздухопроницаемости на 40%.
В расчете приняты следующие значения минимальных приведенных
сопротивлений теплопередаче R соответственно до Изменений N 3 СНиП
11-3-79 "Строительная теплотехника", принятых и введенных в действие
Минстроем РФ Постановлением N 16-81 от 11.08.95, и из условий
энергосбережения по 2-му этапу (пункт 2.4).
Таблица 1
МИНИМАЛЬНЫЕ ЗНАЧЕНИЯ ПРИВЕДЕННОГО СОПРОТИВЛЕНИЯ
ТЕПЛОПЕРЕДАЧЕ ОГРАЖДЕНИЙ ДЛЯ РАЙОНА,
ГДЕ ГСОП = 4600 ГР./СУТ.
(в кв. м град.С/Вт)
------------------------------------------------------------------
| | До изменений СНиП | Из условий энергосбережения |
|--------------|-------------------|-----------------------------|
|Наружная стена| 0,84 | 3,01 |
|--------------|-------------------|-----------------------------|
|Окно | 0,42 | 0,56 |
------------------------------------------------------------------
Расчет снижения теплопотерь за год на 1 кв. м общей площади
квартир производится по формуле:
ДЕЛЬТА G = 1,6 Z P H (t - t ) (1 / R` - 1 / R") / F, (20)
в от. пер.
где:
Z - продолжительность отопительного периода, сут.;
P - периметр здания, м;
H - высота дома, м;
F - общая площадь квартир;
t - расчетная температура внутреннего воздуха, °С;
в
t - средняя температура наружного воздуха за
от. пер.
отопительный период, град.С;
R` - минимальное приведенное сопротивление теплопередаче
ограждающих конструкций до реконструкции, кв. м град.С/Вт;
R" - то же, после реконструкции, кв. м град.С/Вт;
1,6 - коэффициент, учитывающий неучтенные потери.
Продолжительность отопительного периода для города Лыткарино 213
суток, расчетная температура внутреннего воздуха +18 град.С, средняя
температура отопительного периода -3,6 град.С, минимальное приведенное
сопротивление теплопередаче ограждающей конструкции до реконструкции
0,84 кв. м град.С/Вт, после реконструкции 3,01 кв. м град.С/Вт.
Таблица 2
ГЕОМЕТРИЧЕСКИЕ ПАРАМЕТРЫ ДОМОВ
------------------------------------------------------------------
| Номера домов | Периметр (м) | Высота (м) |
|---------------------|--------------------|---------------------|
| 1 | 2 | 3 |
|---------------------|--------------------|---------------------|
|5-этажный |158,4 |15,5 |
|---------------------|--------------------|---------------------|
|4-этажные |126,6 |13,2 |
------------------------------------------------------------------
Ниже приводится расчет тепловых потерь через стены и окна домов.
Таблица 3
РАСЧЕТ ТЕПЛОВЫХ ПОТЕРЬ ЧЕРЕЗ СТЕНЫ
И ОКНА ПЯТИЭТАЖНОГО ДОМА ЗА ГОД
до реконструкции
------------------------------------------------------------------
| Место | Площадь |К-т добав.| Терм. | Поток |Величина |
| т/потерь |т/потерь,| т/потерь | сопр., | энергии, |т/потерь,|
| | кв. м | |кв. м град.| ккал/кв. | Гкал |
| | | |C/Вт | м град. | |
| | | | | С сут. | |
|----------|---------|----------|-----------|----------|---------|
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
|----------|---------|----------|-----------|----------|---------|
|Стены | | | | | |
|----------|---------|----------|-----------|----------|---------|
|Нижний |387 |2,4 |0,84 |24,5 |104,6 |
|этаж | | | | | |
|----------|---------|----------|-----------|----------|---------|
|Средние |1161 |1,6 |0,84 |24,5 |209,4 |
|три этажа | | | | | |
|----------|---------|----------|-----------|----------|---------|
|Верхний |387 |3,2 |0,84 |24,5 |139,6 |
|этаж | | | | | |
|----------|---------|----------|-----------|----------|---------|
|Итого | | | | |453,6 |
|----------|---------|----------|-----------|----------|---------|
| | | | | | |
|----------|---------|----------|-----------|----------|---------|
| | | | | | |
|----------|---------|----------|-----------|----------|---------|
|Остекление|514 |1,6 |0,42 |49,0 |185,5 |
------------------------------------------------------------------
после реконструкции
--------------------------------------------------------------------
| Место | Площадь | К-т | Терм. | Поток |Величина |
| т/потерь |т/потерь,| добав. |сопр., кв. |энергии, |т/потерь,|
| | кв. м | |кв. м град.| ккал/кв. | Гкал |
| | | |C/Вт | м град. | |
| | | | | С сут. | |
|------------|---------|----------|-----------|----------|---------|
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
|------------|---------|----------|-----------|----------|---------|
|Стены | | | | | |
|------------|---------|----------|-----------|----------|---------|
|Нижний этаж |387 |2,4 |3,01 |6,81 |29,1 |
|------------|---------|----------|-----------|----------|---------|
|Средние три |1161 |1,6 |3,01 |6,81 |58,2 |
|этажа | | | | | |
|------------|---------|----------|-----------|----------|---------|
|Верхний |387 |3,2 |3,01 |6,81 |38,8 |
|этаж | | | | | |
|------------|---------|----------|-----------|----------|---------|
|Итого | | | | |126,1 |
|------------|---------|----------|-----------|----------|---------|
| | | | | | |
|------------|---------|----------|-----------|----------|---------|
|Остекление |514 |1,6 |0,56 |36,9 |139,7 |
--------------------------------------------------------------------
Таблица 4
РАСЧЕТ ТЕПЛОВЫХ ПОТЕРЬ ЧЕРЕЗ СТЕНЫ И ОКНА ЧЕТЫРЕХЭТАЖНЫХ
ДОМОВ N 2 И N 6 ЗА ГОД
до реконструкции
-------------------------------------------------------------------
| Место | Площадь |К-т добав. | Терм. | Поток |Величина |
| т/потерь |т/потерь,| т/потерь |сопр., кв. | энергии, |т/потерь,|
| | кв. м | |кв. м град.| ккал/кв. | Гкал |
| | | |C/Вт | м град. | |
| | | | | С сут. | |
|----------|---------|-----------|-----------|----------|---------|
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
|----------|---------|-----------|-----------|----------|---------|
|Стены | | | | | |
|----------|---------|-----------|-----------|----------|---------|
|Нижний |317,5 |2,4 |0,84 |24,5 |86,16 |
|этаж | | | | | |
|----------|---------|-----------|-----------|----------|---------|
|Средние |635 |1,6 |0,84 |24,5 |114,87 |
|два этажа | | | | | |
|----------|---------|-----------|-----------|----------|---------|
|Верхний |317,5 |3,2 |0,84 |24,5 |114,87 |
|этаж | | | | | |
|----------|---------|-----------|-----------|----------|---------|
|Итого | | | | |315,9 |
|----------|---------|-----------|-----------|----------|---------|
| | | | | | |
|----------|---------|-----------|-----------|----------|---------|
|Остекление|337,5 |1,6 |0,42 |49,0 |122,1 |
-------------------------------------------------------------------
после реконструкции
--------------------------------------------------------------------
| Место | Площадь | К-т | Терм. | Поток |Величина |
| т/потерь |т/потерь,| добав. |сопр., кв. | энергии, |т/потерь,|
| | кв. м | |кв. м град.| ккал/кв. | Гкал |
| | | |C/Вт | м град. | |
| | | | | С сут. | |
|------------|---------|----------|-----------|----------|---------|
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
|------------|---------|----------|-----------|----------|---------|
|Стены | | | | | |
|------------|---------|----------|-----------|----------|---------|
|Нижний этаж |317,5 |2,4 |3,01 | 6,81 |24,04 |
|------------|---------|----------|-----------|----------|---------|
|Средние два |635 |1,6 |3,01 | 6,81 |32,06 |
|этажа | | | | | |
|------------|---------|----------|-----------|----------|---------|
|Верхний |317,5 |3,2 |3,01 | 6,81 |32,06 |
|этаж | | | | | |
|------------|---------|----------|-----------|----------|---------|
|Итого | | | | |88,16 |
|------------|---------|----------|-----------|----------|---------|
| | | | | | |
|------------|---------|----------|-----------|----------|---------|
|Остекление |337,5 |1,6 |0,56 | 36,9 |91,57 |
--------------------------------------------------------------------
В таблице 5 приводится расчет сокращения тепловых потерь жилых
домов в результате теплоизоляции фасадов пенополистирольными плитами
толщиной 100 мм, а также экономии затрат в результате снижения расхода
тепла на 1 кв. м общей площади квартир, исходя из стоимости 1 Гкал для
населения г. Лыткарино в размере 114,75 руб. по состоянию на май 1998
г.
Таблица 5
РАСЧЕТ СОКРАЩЕНИЯ ТЕПЛОПОТЕРЬ ЗДАНИЯ
В РЕЗУЛЬТАТЕ ТЕПЛОИЗОЛЯЦИИ ФАСАДОВ И ЭКОНОМИИ ЗАТРАТ
НА 1 КВ. М ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ В ГОД
------------------------------------------------------------------
| Теплопотери, Гкал | Дом N 4 | Дома N 2, 6 |
|-------------------------|------------------|-------------------|
| 1 | 2 | 3 |
|-------------------------|------------------|-------------------|
|Существующие |0,118 |0,158 |
|-------------------------|------------------|-------------------|
|После реконструкции с |0,033 |0,044 |
|теплоизоляцией | | |
|-------------------------|------------------|-------------------|
|Снижение теплопотерь |0,085 |0,114 |
|-------------------------|------------------|-------------------|
|Экономия затрат в руб. |9,75 |13,08 |
------------------------------------------------------------------
В таблице 6 приводится расчет снижения тепловых потерь жилых
домов за счет установки оконных блоков, а также экономии затрат в
результате сокращения расхода тепла.
Таблица 6
РАСЧЕТ СОКРАЩЕНИЯ ТЕПЛОПОТЕРЬ ЗДАНИЯ
В РЕЗУЛЬТАТЕ УСТАНОВКИ ОКОННЫХ БЛОКОВ И ЭКОНОМИИ ЗАТРАТ
НА 1 КВ. М ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ В ГОД
------------------------------------------------------------------
| Теплопотери, Гкал | Дом N 4 | Дома N 2, 6 |
|-------------------------|------------------|-------------------|
| 1 | 2 | 3 |
|-------------------------|------------------|-------------------|
|Существующие |0,048 |0,061 |
|-------------------------|------------------|-------------------|
|После реконструкции с |0,036 |0,046 |
|теплоизоляцией | | |
|-------------------------|------------------|-------------------|
|Снижение теплопотерь |0,012 |0,015 |
|-------------------------|------------------|-------------------|
|Экономия затрат в руб. |1,38 |1,72 |
------------------------------------------------------------------
Капитальные вложения на утепление и декоративную отделку фасада
дома N 4 согласно сметному расчету с учетом НДС составляют по
состоянию на 1997 г. 536312,8 тыс. руб., в пересчете на май 1998 г.
при 8% годовой инфляции (К = 1,08 x 5 / 12) капвложения равны 241,3
тыс. руб., или на 1 кв. м общей площади квартир - 62,9 руб.; по домам
N 2 и 6 - 4091261,1 тыс. руб., с учетом коэффициента пересчета в цены
1998 г. - 184,2 руб., или на 1 кв. м общей площади - 94,8 руб.
Сметная стоимость демонтажа столярки и установки оконных блоков
по дому N 4 - 298349,7 тыс. руб., или 134,2 тыс. руб. в ценах 1998 г.,
на 1 кв. м общей площади квартир - 34,9 руб., по домам N 2 и 6 -
175904,4 тыс. руб., или 79,1 тыс. руб. в ценах 1998 г., на 1 кв. м
общей площади - 40,7 руб.
Срок окупаемости затрат может быть рассчитан по упрощенному
показателю:
n = К / ДЕЛЬТА G,
где:
К - капитальные вложения;
ДЕЛЬТА G - экономия затрат в руб.;
n - срок окупаемости капиталовложений.
Расчет приводится в табл. 7.
Таблица 7
РАСЧЕТ СРОКА ОКУПАЕМОСТИ ЗАТРАТ
------------------------------------------------------------------
| | Утепление фасадов |Установка оконных блоков|
|---------------|-----------------------|------------------------|
| Показатели | Дом N 2 | Дом N 4 | Дом N 2 | Дом N 4 |
|---------------|-----------|-----------|------------|-----------|
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
|---------------|-----------|-----------|------------|-----------|
|К (руб.) |94,8 |62,9 |40,7 |34,9 |
|---------------|-----------|-----------|------------|-----------|
|ДЕЛЬТА G (руб.)|13,08 |9,75 |1,72 |1,38 |
|---------------|-----------|-----------|------------|-----------|
|n (лет) |7 |6,5 |23 |25 |
|---------------|-----------|-----------|------------|-----------|
| | | | | |
------------------------------------------------------------------
Таким образом, затраты на утепление фасадов окупятся в течение 6
- 7 лет, а на установку оконных блоков - более чем через 20 лет.
9. Расчет финансовой эффективности реконструкции
Для расчета финансовой эффективности проекта составляется
бизнес-план конкретного проекта реконструкции жилого дома, ключевым
разделом которого является финансовый план. По нему планируются
затраты на реализацию проекта и определяется его эффективность.
Эффективность инвестиционных проектов оценивается по показателям
срока окупаемости, точки безубыточности и бюджетного эффекта.
В финансовых расчетах при реконструкции жилых зданий под доходами
понимается выручка от коммерческой продажи жилья, сдачи в аренду
помещений под офисы или других видов коммерческой деятельности, а
также коммунальные платежи.
Срок окупаемости представляет собой период времени с начала
реализации проекта по данному бизнес-плану до момента, когда разность
между накопленной суммой чистой прибыли с учетом амортизационных
отчислений и объемом инвестиционных затрат приобретает положительное
значение.
Точка безубыточности соответствует объему реализации, начиная с
которого выпуск продукции должен приносить прибыль. Точка
безубыточности рассчитывается как отношение величины постоянных
расходов к разности цены продукции и величины переменных расходов,
деленной на объем реализации продукции.
Бюджетный эффект инвестиционного проекта определяется как сальдо
поступлений и выплат федерального бюджета в связи с реализацией
данного проекта. В расчетах проводится дисконтирование объемов
поступлений и выплат по годам реализации проекта.
Чистый дисконтированный доход государства как эффект от
реализации проекта (ЧДД) в этом случае определяется суммой погодовых
сальдо поступлений и выплат по годам в бюджет, приведенных к ценам
первого года:
T 1
Д = SUM P -------------, (21)
1 t t - 1
(1 + d)
где:
Т - суммарная продолжительность жизненного цикла проекта, включая
строительство объекта и эксплуатацию;
Р - ежегодная разность поступлений и выплат в бюджет;
t
t - годы реализации;
d - коэффициент дисконтирования.
Коэффициент дисконтирования (d) без учета риска проекта
определяется как отношение ставки рефинансирования (r), установленной
Центральным банком Российской Федерации на текущий год, и темпа
инфляции (i).
1 + r / 100
1 + d = -------------. (21)
1 + i / 100
Экономический анализ взаимосвязи показателей эффективности
инвестиций позволяет выбрать наиболее эффективный вариант
реконструкции.
Коэффициент дисконтирования, учитывающий риски при реализации
проектов, определяется по формуле:
d = d + P / 100, (23)
i
где Р / 100 - поправка на риск.
В качестве основополагающего документа для разработки
бизнес-плана может быть принят "Макет бизнес-плана", приведенный в
приложении N 1 к "Положению об оценке эффективности инвестиционных
проектов при размещении на конкурсной основе централизованных
инвестиционных ресурсов Бюджета развития Российской Федерации",
утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 22
ноября 1997 г. N 1470.
Приложение 1
|
Фрагмент документа "МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ И ОПРЕДЕЛЕНИЮ СРОКОВ ОКУПАЕМОСТИ".