Фрагмент документа "МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ И ОПРЕДЕЛЕНИЮ СРОКОВ ОКУПАЕМОСТИ".
В. Учет цены земли
Жилые дома, которые необходимо реконструировать в связи с большим
сроком их эксплуатации, как правило, находятся в обжитых, в том числе
в престижных, районах. В рыночных условиях, при высоком спросе на
землю в обжитых районах, должна учитываться стоимость участка земли,
занимаемого реконструируемым домом с прилегающими территориями по
нормам СНиП. Производится сравнение увеличения затрат на жилье в
зависимости от цены земли - Ц .
з
В расчете на 1 кв. м общей площади квартир при одинаковой его
стоимости в новом и реконструированном доме с учетом стоимости земли
формула расчета условного эффекта для варианта реконструкции без
отселения жильцов будет выглядеть следующим образом:
Э = (Ц N + К + К + К + З ) / N -
у з з н с г в н
- (Ц N + К ) / ДЕЛЬТА N, (7)
з з р
где:
N - фактическая площадь застройки реконструируемых домов с учетом
з
прилегающих территорий;
З = (Ц` N` + К + К`) N мю / N , (8)
в з з н г р н
где:
Ц` - цена земли под застройку нового дома в новом районе;
з
N` - площадь застройки нового дома в новом микрорайоне.
з
Для варианта реконструкции с временным отселением расчетная
формула примет вид:
Э = (Ц N + К + К + К + З ) / N -
у з з н с г в н
- (Ц N + К + З ) / ДЕЛЬТА N. (9)
з з р от
Положительная величина условного (оценочного) экономического
эффекта Э > 0 будет свидетельствовать об эффективности инвестиционных
у
затрат на реконструкцию объекта.
4.3. Пример расчета.
Расчет производится для условий Московской обл. применительно к
г. Лыткарино, имеющему характерные условия.
Значительную часть жилищного фонда г. Лыткарино составляют
четырех- и пятиэтажные жилые дома, построенные из кирпича, блоков и
панелей по типовым проектам первого поколения. Строительство этих
домов велось с конца 50-х до конца 60-х годов и составляет 70% от
общего количества домов. В них проживает около половины населения
города. Жилищный фонд типовых зданий согласно правилам технической
эксплуатации нуждается в восстановлении его потенциала, ликвидации
последствий морального и физического износа. Запасы несущей
способности этих домов позволяют увеличить их этажность на 1 - 2 этажа
без усиления существующих конструкций стен и фундаментов и получить за
счет этого прирост общей площади до 35%.
В соответствии с изменившимися нормативными требованиями по
теплозащите зданий при реконструкции фонда типовых зданий обязательным
является утепление всех ограждающих конструкций (наружных стен, окон,
балконных дверей, покрытий, перекрытий над холодными подпольями) и
модернизация систем инженерного оборудования, что позволит улучшить
температурно-влажностный режим, воздухообмен в жилищах и комфортность
проживания при снижении теплопотребления. Этим будет достигаться
условие сопоставимости с новыми домами, обладающими повышенными
теплотехническими характеристиками.
В качестве анализируемых объектов реконструкции принимаются 3
жилых дома: один пятиэтажный и два четырехэтажных здания из
силикатного кирпича с облицовкой керамическим пустотным камнем,
построенные в 1958 - 1959 годах по типовому проекту серии 1-447.
Реконструкция домов включает в себя следующие мероприятия:
1. Утепление наружных стен пенополистиролом с последующей
отделкой декоративной штукатуркой "Драйвит".
2. Надстройка двух мансардных этажей.
3. Замена существующих систем отопления, холодного и горячего
водоснабжения и частично газового оборудования.
4. Замена существующих окон, балконных дверей изделиями с
повышенными требованиями теплозащиты ограждающих конструкций.
На месте трех домов мог бы быть построен 10-подъездный 17-этажный
дом относительно недорогой массовой типовой серии П-44 для переселения
в него жильцов старых домов, очередников города, а также для
коммерческой продажи квартир.
Сравнительная эффективность нового строительства и реконструкции
рассчитана исходя из следующих данных:
Исходные данные для расчета сравнительной эффективности
нового строительства на месте сноса старых жилых домов
Фактическая площадь земельного участка,
занимаемого домами 8400 кв. м
Общая площадь квартир
жилых домов, подлежащих реконструкции 7722 кв. м
Прирост общей площади квартир в
результате реконструкции 3216 кв. м
Капитальные вложения на 1 кв. м
общей площади нового жилья
(по сметной стоимости с НДС):
- в реконструкцию, включающую мансардные
этажи, капитальный ремонт, утепление фасадов
(в среднем по трем домам) 448,4 долл. США
- в реконструкцию городских коммуникаций 90 долл. США
- в новое жилищное строительство 360 долл. США
- в строительство городских сетей,
коммуникаций и инфраструктуру 180 долл. США
Затраты на снос, переработку и
утилизацию старых домов
(без применения специальной техники) 125 долл. США
на 1 кв. м сносим. жилья
Процент увеличения площади
жилья для переселения жильцов
старых домов (исходя из нормативов) на 55%
Общая площадь квартир вновь
построенного дома (П-44, 17 этажей)
на месте сноса старых домов 38080 кв. м.
В случае строительства нового многоэтажного дома на месте сноса
существующих домов для переселения их жильцов потребуется 11970 кв. м
общей площади (с учетом действующих норм заселения).
Для нового строительства принят проект 17-этажного 10-подъездного
дома серии П-44 площадью квартир этажа - 2240 кв. м и общей площадью
квартир дома - 38080 кв. м. Сметная стоимость 1 кв. м общей площади по
этому проекту составляет 360 долл. США, стоимость реконструкции
коммуникаций 90 долл. США в расчете на 1 кв. м площади. Возможны два
варианта нового строительства: новое строительство на месте сносимых
домов с переселением жильцов в новый микрорайон и временное их
отселение (метод волнового переселения).
Затраты на снос старых домов исходя из стоимости сноса 1 кв. м в
размере 125 долл. США составят 125 x 7722 = 965250 долл. США.
Затраты на переселение жильцов в новый микрорайон определяются
исходя из необходимости строительства дополнительных 11970 кв. м
жилья: 360 x 11970 = 4309200 долл. США, а также затрат на сооружение
инженерных сетей, коммуникаций и социальной инфраструктуры: 180 x
11970 = 2154600 долл. США (50% от стоимости строительства дома).
Таким образом, общие затраты на 1 кв. м нового дома, построенного
на месте сносимых с переселением жильцов в новый микрорайон,
определятся в размере:
стр-во снос рек. переселен.
дома коммуник.
(13708800 + 965250 + 3427200 + 6463800) / 38080 = 645,1 долл. США.
Условный (оценочный) экономический эффект на 1 кв. м общей
площади в результате реконструкции домов без переселения жильцов в
сравнении со строительством нового дома на месте сносимых домов с
переселением жильцов в новый микрорайон при принятых параметрах
освоения составит:
Э = 645,1 - 448,4 = 196,7 долл. США.
у
|
Фрагмент документа "МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ И ОПРЕДЕЛЕНИЮ СРОКОВ ОКУПАЕМОСТИ".