Фрагмент документа "МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ И ОПРЕДЕЛЕНИЮ СРОКОВ ОКУПАЕМОСТИ".
6. Расчет стоимости жизненного цикла здания
6.1. Изложенный метод не может обеспечить высокую точность
расчета экономической эффективности реконструкции для конкретного
объекта. Он позволяет лишь установить общую тенденцию эффективности
реконструкции. Для получения более объективной картины необходимо
произвести расчет эффекта с учетом жизненного цикла здания.
Жизненный цикл жилого дома определяется не только техническим его
состоянием: запасом прочности несущих конструкций, теплотехническими
характеристиками и др., но и сроком его морального старения. Жилые
дома массовой типовой застройки 50 - 60 годов, "Хрущевки", устарели по
объемно-планировочным, техническим, эксплуатационным характеристикам и
по архитектурному облику.
Подобного можно ожидать, по-видимому, и с реконструируемыми
домами с пристройкой мансардных этажей, предназначенных в настоящий
момент для наиболее быстрого и дешевого способа развития жилищного
строительства. Реконструированные дома, менее удобные для проживания,
чем, например, комфортабельные коттеджи или квартиры в домах,
построенных по новым строительным технологиям, предназначенным для 21
века, и через определенный интервал времени могут стать
неконкурентоспособными в плане комфортабельности проживания. При
дальнейшем развитии градостроительства, увеличении рыночной стоимости
земли в местах компактного проживания и производственной деятельности
населения моральный износ реконструированных домов наступит гораздо
быстрее, чем вновь построенных по новейшим, современным технологиям, и
вновь может встать вопрос об их сносе и замене на более
комфортабельное жилье. В связи с этим возникает необходимость расчета
стоимости жилого дома за его жизненный цикл.
6.2. Жизненным циклом здания считается временной интервал от
начала момента строительства до прекращения эксплуатации и его сноса.
Стоимость цикла жизни рассчитывается как сумма дисконтированных
на один момент времени будущих затрат на снос и переселение жильцов,
добавленных к современным затратам на реконструкцию.
Дисконтирование позволяет соизмерять разновременные показатели
путем приведения их к начальному моменту времени.
Для приведения разновременных затрат используется норма дисконта
(Е), равная приемлемой для инвестора норме дохода на капитал. При
постоянной норме дисконта (Е) коэффициент дисконтирования (d)
составляет величину, равную:
t
d = 1 / (1 + E) , (11)
t
где t - горизонт расчета.
Норма дисконта принимается одинаковой для реконструкции и для
нового строительства.
Годовые эксплуатационные затраты и затраты на капитальный ремонт
в стоимости жизненного цикла здания не учитываются, так как для
реконструируемого дома и вновь построенного по задачам и техническим
условиям реконструкции они должны быть одинаковыми. В связи с этим во
временной отрезок, равный жизненному циклу реконструируемого жилья,
для нового дома входят лишь инвестиционные издержки на его
строительство, включая необходимые затраты на освобождение площадки
для строительства и на переселение жильцов сносимого дома.
Расчетная формула будет иметь вид:
W = (Ц N + К + К + К + З ) / N - (Ц N + К ) / ДЕЛЬТА N -
з з н с г в н з з р
n n
- SUM (Ц N + К + К + К + З ) d / N , (12)
j=1 з з н с г в н
где:
W - экономическая эффективность реконструкции с учетом стоимости
цикла жизни здания в расчете на 1 кв. м общей площади квартир;
j - временной интервал, равный жизненному циклу реконструируемого
дома, где j = 1, 2,..., n;
d - коэффициент дисконтирования.
Эта формула позволяет определить предельный момент времени - n,
по истечении которого реконструкция будет эффективнее нового
строительства, несмотря на вновь возникшую необходимость сноса
реконструированного жилья и переселения жильцов.
Программа расчета на ЭВМ и справка пользователя прилагаются.
Программа предназначена для проведения расчетов относительной
экономической эффективности реконструкции жилых домов массовой
застройки конца 50-х - 60-х годов в сравнении с их сносом и типовым
многоэтажным строительством.
В программе первоначально заложен пакет данных для одного
конкретного расчета.
Ниже приводится пример расчета.
Исходная информация:
Инвестиционные затраты (в долл. США):
на новое строительство 13708800
снос старых домов 965250
переселение жильцов 4309200
на реконструкцию коммуникаций 3427700
на подводку новых коммуникаций 2154600
на реконструкцию жилых домов 1401900
Технические данные:
Площадь реконструируемого дома, кв. м 7722
Площадь нового дома 38080
Прирост площади при реконструкции 3216
Прочие данные:
Ставки по валютным вкладам (%)
1998 г. 13
1999 г. 10
2000 г. 8
далее 6
Цена земли за сотку (долл. США) 1500
Расчетный интервал времени, равный
минимальному сроку жизни здания (лет) 25.
При заданных параметрах условный (оценочный) экономический эффект
от реконструкции в расчете на 1 кв. м общей площади составит 26 долл.
США.
Это значит, что реконструкция эффективна, если жизненный цикл
жилого дома после его реконструкции составит не менее 25 лет, после
чего он может быть снесен, а занимаемая земельная площадь может быть
использована под новое строительство.
|
Фрагмент документа "МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ И ОПРЕДЕЛЕНИЮ СРОКОВ ОКУПАЕМОСТИ".