Фрагмент документа "О МЕРАХ ПО РАЗВИТИЮ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ГОРОДЕ МОСКВЕ (РЕДАКЦИЯ НА 19.06.2007)".
Направления развития ипотечного жилищного кредитования
в городе Москве
В современных экономических условиях в рамках действующего
законодательства можно выделить несколько направлений увеличения
доступности жилищных ипотечных кредитов для москвичей, в том числе со
средними и низкими доходами при государственной поддержке города
Москвы.
Первое направление - снижение финансовой нагрузки на заемщиков с
использованием ресурсов бюджета города Москвы.
Первый способ уменьшения затрат заемщиков предполагает
существенное снижение размера кредита, необходимого для покупки
квартиры, и платежей по погашению кредита за счет уменьшения стоимости
самого жилья. В условиях рыночных отношений это возможно в случае,
если часть строительства жилья будет финансироваться из бюджета города
с последующей его продажей по себестоимости строительства.
Второй способ основан на субсидировании за счет бюджета города
части первоначального взноса за квартиру при ипотечном кредитовании.
Сравнительная характеристика платежей заемщиков при приобретении
квартиры с использованием ипотечного жилищного кредита при отсутствии
и наличии адресной поддержки города в формах: субсидирования
процентной ставки, предоставления субсидий, продажи жилья по
себестоимости строительства представлена в таблице 2.
При покупке заемщиком у города по себестоимости строительства
квартиры площадью 60 кв. м в типовом панельном доме при 30%
первоначальном взносе за квартиру в размере 12,6 тыс. долл. сумма
кредита составляет 29,4 тыс. долл., а ежемесячные аннуитетные платежи
по кредиту всего 303 долл. Размеры ежемесячных платежей в счет
погашения долга по кредиту при рыночной банковской ставке в 11%
годовых эквивалентны платежам при прямом дотировании ставки до 4%
годовых.
При покупке заемщиком аналогичного жилья на рынке первичного
жилья с использованием предоставляемой городом адресной бюджетной
субсидии на строительство или приобретение жилья первоначальный взнос
за квартиру за счет личных средств составит 7,2 тыс. долл. (10% от
стоимости квартиры) при сумме кредита 37,8 тыс. долл., а ежемесячные
платежи по кредиту - 390 долл. Размеры ежемесячных платежей по кредиту
при той же рыночной банковской ставке эквивалентны платежам при
непосредственном дотировании ставки до 7% годовых.
Указанные способы увеличения доступности ипотечных кредитов для
москвичей вписываются в действующее законодательство и не требуют
дополнительных затрат из бюджета города Москвы.
Второе направление - снижение дополнительных расходов, которые
несут заемщики по комплексному ипотечному страхованию, посредством
создания в городе системы страхования объектов залога.
Третье направление - решение проблемы накопления средств на
первоначальный взнос за квартиру, формирования кредитной истории у
будущих заемщиков. Сегодня далеко не каждый потенциальный заемщик
может документально подтвердить наличие у него доходов, необходимых
для получения ипотечного кредита. У большинства москвичей отсутствуют
денежные средства для оплаты первоначального взноса за квартиру при
получении жилищного кредита. Формирование и развитие надежных и
подконтрольных городу накопительно-ипотечных систем позволяет
участвующим в них гражданам, с одной стороны, накопить необходимые для
получения кредита средства, с другой стороны, продемонстрировать банку
свою добросовестность и надежность как заемщика.
В рамках жилищных программ городом для москвичей, включая
очередников, были созданы три долгосрочные системы жилищных
(строительных) сбережений: жилищно-накопительный кооператив "Молодой
семье - доступное жилье", жилищные сбережения на вкладе "Жилищный" в
"Московском муниципальном банке - Банке Москвы" и в форме приобретения
облигаций ОАО КБ "Московское ипотечное агентство", по которым
предоставлены государственные гарантии города Москвы. Участниками
накопительных систем стали свыше 900 московских семей.
Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы
совместно с ОАО КБ "МИА" разработана технология приобретения квартир
очередниками на рынке недвижимости, комбинирующая ипотечные кредиты,
бюджетные субсидии на строительство или приобретение жилья,
собственные средства граждан.
Четвертое направление - содействие москвичам в подборе жилой
площади для ее приобретения с использованием ипотечных кредитов.
Реализация данного направления основана на резервировании и реализации
москвичам части жилой площади, возводимой строительными компаниями для
продажи на рынке жилья. Постановлением Правительства Москвы от 3
августа 2004 г. N 527 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного
жилищного кредитования на территории города Москвы" предусмотрено
направление застройщиками до 50% от своей доли в домах типовой
застройки на реализацию москвичам с использованием ипотечных схем
кредитования жилищного строительства.
Пятое направление - обеспечение доступа кредиторов к маневренному
жилищному фонду города при ипотечном жилищном кредитовании.
Предоставление заемщикам из данного фонда помещений при обращении
взыскания на их жилье, находящееся в залоге у кредитора, упрощает и
ускоряет для банков процедуры обращения взыскания при неисполнении
заемщиком обязательств перед банком, предусмотренных кредитным
договором. Этим создаются предпосылки для снижения банковских рисков,
процентных ставок по кредитам и увеличения объемов ипотечного
жилищного кредитования.
Шестое направление - развитие иных форм долгосрочного жилищного
финансирования граждан, аналогичных ипотечному жилищному кредитованию,
- продажа жилья, построенного по городскому заказу, гражданам с
рассрочкой платежа без оформления ипотеки. В отличие от ипотечного
кредитования квартира по договору купли-продажи с рассрочкой платежа
до полного выполнения обязательств гражданина, предусмотренных
договором, находится в собственности города. Покупателю не требуется
документально подтверждать свои доходы, страховать жизнь и потерю
трудоспособности, риски утраты или повреждения объекта залога и утраты
или ограничения права собственности на заложенную квартиру. Процедура
получения квартиры максимально проста. При этом иные условия продажи
жилья в рассрочку схожи с банковской ипотекой. Рассрочка
предоставляется на 10 лет, первоначальный взнос за квартиру составляет
30% от ее стоимости. Проценты за рассрочку устанавливаются
постановлением Правительства Москвы. Ежемесячные платежи сопоставимы с
платежами при покупке жилья у города с ипотечным кредитом.
В настоящее время данным способом улучшили жилищные условия более
7 тыс. московских семей (очередников).
Таблица 2
ПЛАТЕЖИ ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ КВАРТИРЫ
С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТА
ПРИ ОТСУТСТВИИ И НАЛИЧИИ АДРЕСНОЙ ПОДДЕРЖКИ ГОРОДА
В ФОРМАХ: СУБСИДИРОВАНИЯ ПРОЦЕНТНОЙ СТАВКИ; ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ
СУБСИДИЙ; ПРОДАЖИ ЖИЛЬЯ ПО СЕБЕСТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА
---------------------------------------------------------------------------------------------
|Наименование |Платежи без |Платежи |Платежи при непрямом субсидировании |
| |субсидирования|при прямом |процентной ставки |
| |процентной |субсидировании|-------------------------------------|
| |ставки |процентной |при покупке жилья |при покупке жилья |
| | |ставки <*> |на рынке |по себестоимости |
| | | |с использованием |строительства |
| | | |субсидии |без отчислений |
| | | | |на развитие |
| | | | |инфраструктуры |
|-----------------------|--------------|--------------|------------------|------------------|
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
|-----------------------|--------------|--------------|------------------|------------------|
|Площадь квартиры, кв. м| 60 | 60 | 60| 60|
|-----------------------|--------------|--------------|------------------|------------------|
|Стоимость 1 кв. м, | 1200 | 1200 | 1200| 700|
|долл. | | | | |
|-----------------------|--------------|--------------|------------------|------------------|
|Стоимость квартиры, | 72000 | 72000 | 72000| 42000|
|долл. | | | | |
|-----------------------|--------------|--------------|------------------|------------------|
|Минимальный | 21600 | 21600 | 7200| 12600|
|первоначальный взнос | | | | |
|(собственные | | | | |
|средства), долл. | | | | |
|-----------------------|--------------|--------------|------------------|------------------|
|Субсидия | - | - | 27000| - |
|на строительство или | | | | |
|приобретение жилья | | | | |
|(50%), долл. | | | | |
|-----------------------|--------------|--------------|------------------|------------------|
|Субсидирование банкам | - | 31100 | - | - |
|процентной ставки | | | | |
|(до 7% годовых), долл. | | | | |
|-----------------------|--------------|--------------|------------------|------------------|
|Ипотечный кредит, долл.| 50400 | 50400 | 37800| 29400|
|-----------------------|--------------|--------------|------------------|------------------|
|Срок кредитования, лет | 20 | 20 | 20| 20|
|-----------------------|--------------|--------------|------------------|------------------|
|Банковская процентная | 11 | 7 | 11| 11|
|ставка, % годовых | | | | |
|-----------------------|--------------|--------------|------------------|------------------|
|Ежемесячный | 520 | 390 | 390| 303|
|аннуитетный платеж, | | | | |
|долл. | | | | |
|-----------------------|--------------|--------------|------------------|------------------|
|Эквивалентная | - | - | 7| 4|
|банковская процентная | | | | |
|ставка (по ежемесячным | | | | |
|платежам), % годовых | | | | |
---------------------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------
<*> Вариант приводится для сопоставления. Размеры платежей и
процентная ставка не учитывают:
- дополнительные затраты кредитора по налогу на прибыль с суммы
бюджетной субсидии и дополнительные кредитные риски, возникающие в
связи с наличием переходящих обязательств городского бюджета на весь
срок кредитования гражданина (20 лет);
- дополнительные затраты заемщика по оплате налога с материальной
выгоды, полученной при экономии на процентах при субсидировании
банковской ставки. Кроме того, прямое субсидирование процентных ставок
снижает привлекательность ипотечных облигаций для инвесторов в силу их
низкой доходности по отношению к уровню инфляции, что не позволит
банкам рефинансировать выданные ипотечные кредиты.
|
Фрагмент документа "О МЕРАХ ПО РАЗВИТИЮ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ГОРОДЕ МОСКВЕ (РЕДАКЦИЯ НА 19.06.2007)".