Фрагмент документа "О ХОДЕ ВЫПОЛНЕНИЯ ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ ОТ 23 АВГУСТА 2005 Г. N 648-ПП И МЕРАХ ПО ВЗЫСКАНИЮ ЗАДОЛЖЕННОСТИ ПО АРЕНДНЫМ ПЛАТЕЖАМ ЗА НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, НАХОДЯЩИЕСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ (РЕДАКЦИЯ НА 18.12.2007)".
ИНФОРМАЦИЯ
О РЕАЛИЗАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ
ОТ 23 АВГУСТА 2005 Г. N 648-ПП "О ПОРЯДКЕ ПЕРЕДАЧИ
В АРЕНДУ ОБЪЕКТОВ НЕЖИЛОГО ФОНДА, НАХОДЯЩИХСЯ
В СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ, ПОСРЕДСТВОМ АУКЦИОНА"
Во исполнение постановлений Правительства Москвы от 1 июня 2004
г. N 362-ПП "Об итогах работы Департамента имущества города Москвы и
Департамента земельных ресурсов города Москвы за 2003 год и задачах на
2004 год по управлению имуществом города Москвы", от 30 ноября 2004 г.
N 838-ПП "О расчете ставок арендной платы за пользование объектами
нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, в 2005
году" Департамент имущества города Москвы начиная со второй половины
2004 года организовал проведение открытых торгов в виде аукционов по
установлению арендной платы за объекты нежилого фонда.
Итоги проведенных в 2004 году торгов дали положительные
результаты:
а) из выставленных на аукционы объектов общей площадью 11,0 тыс.
кв. м торги состоялись по объектам нежилого фонда общей площадью 7,6
тыс. кв. м (коэффициент реализуемости составил 69%);
б) открытые торги позволили выявить готовность участников
рыночных отношений платить реальную ставку арендной платы за
принадлежащие городу нежилые помещения. Так, по результатам торгов
стартовые ставки арендной платы были в среднем превышены в 3 раза
(средневзвешенная стартовая ставка - 2121,5 руб./кв. м в год, итоговая
- 6443 руб./кв. м в год).
Дальнейшее развитие система открытых торгов по определению ставок
арендной платы получила в 2005-2006 годах (диаграмма 1 - не
приводится).
В 2005 году на аукционы по определению ставки арендной платы и
заключению договоров аренды было выставлено 333 объекта нежилого фонда
общей площадью 63,5 тыс. кв. м, из них реализовано 218 объектов
нежилого фонда площадью 37,8 тыс. кв. м. Средний коэффициент
превышения ставки арендной платы относительно стартовой составил 1,62
(табл. 1).
Наиболее ликвидными, свыше 72% реализованных площадей,
оказываются объекты, расположенные в надземной части зданий, в том
числе в новостройках.
Результаты открытых торгов для субъектов малого
предпринимательства показали готовность и возможность предприятий
малого бизнеса оплачивать аренду нежилого фонда по реальным рыночным
ставкам.
Диаграмма 1 "Динамика общих показателей по размеру
площадей нежилых помещений, выставленных и реализованных
на аукционах в 2004-2006 гг."
----------------------------------------------------------------------
Не приводится.
Таблица 1
СВЕДЕНИЯ
ОБ АУКЦИОНАХ ПО УСТАНОВЛЕНИЮ СТАВКИ АРЕНДНОЙ
ПЛАТЫ В 2005 ГОДУ
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|Административный|Площадь помещений, выставленных|Площадь реализованных помещений|Средняя стартовая ставка |Средняя ставка арендной платы |
|округ |на аукцион (тыс. кв. м) |(тыс. кв. м) |арендной платы (руб.) |по итогам аукциона (руб.) |
| |-------------------------------|-------------------------------|-------------------------------|-------------------------------|
| |Всего |В том числе |Всего |В том числе |Всего |В том числе |Всего |В том числе |
| | |------------------------| |------------------------| |------------------------| |------------------------|
| | |Коммерческие|Организации| |Коммерческие|Организации| |Коммерческие|Организации| |Коммерческие|Организации|
| | |организации |малого | |организации |малого | |организации |малого | |организации |малого |
| | | |бизнеса | | |бизнеса | | |бизнеса | | |бизнеса |
|----------------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 |
|----------------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|
|Центральный | 6,39| 6,39| | 4,27| 4,27| | 6418| 6418| | 12093| 12093| |
|----------------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|
|Северный | 12,04| 10,67| 1,36| 4,98| 4,47| 0,51| 9330| 8946| 12700| 11129| 10806| 13955|
|----------------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|
|Северо-Восточный| 6,12| 6,12| | 2,80| 2,80| | 3668| 3668| | 6485| 6485| |
|----------------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|
|Восточный | 9,86| 8,41| 1,44| 6,85| 5,48| 1,37| 3230| 3526| 2040| 7653| 7810| 7023|
|----------------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|
|Юго-Восточный | 5,45| 3,02| 2,43| 4,27| 2,86| 1,40| 5352| 5255| 5549| 6925| 6694| 7397|
|----------------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|
|Южный | 6,29| 6,29| | 6,07| 6,07| | 1432| 1432| | 1932| 1932| |
|----------------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|
|Юго-Западный | 5,40| 5,40| | 1,88| 1,88| | 5538| 5538| | 8948| 8948| |
|----------------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|
|Западный | 5,75| 5,75| | 2,84| 2,84| | 2421| 2421| | 6224| 6224| |
|----------------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|
|Северо-Западный | 4,42| 3,88| 0,54| 2,52| 2,44| 0,09| 3736| 3793| 2100| 5339| 5298| 6500|
|----------------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|
|Зеленоград | 1,80| 0,10| 1,70| 1,36| | 1,36| 2900| 0| 3005| 4444| | 4823|
|----------------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|
|В целом | 63,52| 56,04| 7,48| 37,84| 33,11| 4,73| 4456| 4447| 4512| 7226| 7224| 7239|
|по городу | | | | | | | | | | | | |
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Так, для субъектов малого предпринимательства были выставлены
помещения общей площадью 14,6 тыс. кв. метров, реализовано 4,7 тыс.
кв. метров (32%). Средняя ставка арендной платы по итогам аукциона для
малых предприятий составила 7239,3 руб. за 1 кв. м в год; превышение в
сравнении со средней стартовой ставкой арендной платы составило 1,61
раза (диаграмма 2 - не приводится).
Диаграмма 2 "Сопоставление стартовой и конечных ставок
арендной платы на проведенных в 2005 году аукционах
по определению ставки арендной платы"
----------------------------------------------------------------------
Не приводится.
По 50 помещениям общей площадью 7,1 тыс. кв. м, выставленным на
аукцион для субъектов малого предпринимательства, торги не состоялись
ввиду отсутствия заявок. На повторных торгах без ограничений состава
участников было реализовано 46% указанных площадей.
Как свидетельствуют итоги аукционов, покупательная способность
субъектов малого предпринимательства не отличается от иных участников
(гр. 13 табл. 1).
Следует также отметить, что цены на товары и услуги, реализуемые
малыми предприятиями, арендующими нежилые помещения у города на
льготных условиях, не ниже чем у предпринимателей, располагающихся в
негосударственном секторе, и зависят от цен, складывающихся на
свободном рынке.
В 2006 году при подготовке лотовой документации на объекты,
выставляемые на торги, были учтены требования участников по
представлению более полной и подробной информации об объектах.
Результатом этого стал рост показателя реализуемости объектов,
выставляемых на аукцион (диаграмма 3 - не приводится). В этом периоде
на аукцион по определению величины арендной платы и заключению
договоров аренды было выставлено 634 нежилых помещения общей площадью
89,2 тыс. кв. метров, в том числе для субъектов малого
предпринимательства - 70 нежилых помещений общей площадью 9,9 тыс. кв.
метров. Реализовано 471 нежилое помещение общей площадью 73,7 тыс. кв.
метров (процент реализации - 74%), в том числе для субъектов малого
предпринимательства - 64 нежилых помещения общей площадью 8,9 тыс. кв.
метров (процент реализации - 91%).
Диаграмма 3 "Динамика показателя реализуемости площадей,
выставленных на аукцион в 2004-2006 гг."
----------------------------------------------------------------------
Не приводится.
Средний размер начальной ставки арендной платы составил 5796 руб.
за 1 кв. м в год, в том числе для предприятий малого бизнеса - 4797
руб. за 1 кв. м в год. По итогам аукциона средний размер ставки
арендной платы составил 11110 руб. за 1 кв. м в год (коэффициент
превышения 1,92), в том числе для предприятий малого бизнеса - 9357
руб. за 1 кв. м в год (коэффициент превышения - 1,95). Данные о
результатах торгов в разрезе административных округов приведены в
таблице 2.
Таблица 2
СВЕДЕНИЯ
ОБ АУКЦИОНАХ ПО УСТАНОВЛЕНИЮ СТАВКИ АРЕНДНОЙ
ПЛАТЫ В 2006 ГОДУ
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|Административный|Площадь помещений, выставленных|Площадь реализованных помещений|Средняя стартовая ставка |Средняя ставка арендной платы |
|округ |на аукцион (тыс. кв. м) |(тыс. кв. м) |арендной платы (руб.) |по итогам аукциона (руб.) |
| |-------------------------------|-------------------------------|-------------------------------|-------------------------------|
| |Всего |В том числе |Всего |В том числе |Всего |В том числе |Всего |В том числе |
| | |------------------------| |------------------------| |------------------------| |------------------------|
| | |Коммерческие|Организации| |Коммерческие|Организации| |Коммерческие|Организации| |Коммерческие|Организации|
| | |организации |малого | |организации |малого | |организации |малого | |организации |малого |
| | | |бизнеса | | |бизнеса | | |бизнеса | | |бизнеса |
|----------------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 |
|----------------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|
|Центральный | 13,55| 13,55| | 12,90| 12,90| | 8752| 8752| | 25401| 25401| |
|----------------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|
|Северный | 11,40| 10,54| 0,85| 10,69| 9,83| 0,85| 8035| 7630| 12700| 10486| 10263| 13061|
|----------------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|
|Северо-Восточный| 5,60| 5,60| | 3,58| 3,58| | 5273| 5273| | 7721| 7721| |
|----------------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|
|Восточный | 11,64| 11,07| 0,57| 10,24| 9,67| 0,57| 3813| 3872| 2821| 7591| 7694| 5867|
|----------------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|
|Юго-Восточный | 10,33| 7,86| 2,47| 9,77| 7,34| 2,43| 3967| 3773| 4554| 5673| 5425| 6420|
|----------------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|
|Южный | 8,34| 7,68| 0,66| 5,97| 5,38| 0,59| 4088| 4157| 3462| 6805| 7013| 4923|
|----------------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|
|Юго-Западный | 11,12| 10,98| 0,14| 7,86| 7,72| 0,14| 7897| 7929| 6100| 10185| 10254| 6400|
|----------------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|
|Западный | 5,43| 4,70| 0,72| 4,63| 3,90| 0,72| 2524| 2387| 3263| 5705| 3584| 17154|
|----------------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|
|Северо-Западный | 6,84| 6,22| 0,61| 3,96| 3,35| 0,61| 4724| 4457| 6187| 6817| 6210| 10140|
|----------------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|
|Зеленоград | 4,93| 1,07| 3,86| 4,09| 1,07| 3,03| 3602| 4112| 3422| 10787| 12107| 10321|
|----------------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|------|------------|-----------|
|В целом | 89,18| 79,29| 9,89| 73,69| 64,74| 8,95| 5796| 5934| 4797| 11111| 11354| 9357|
|по городу | | | | | | | | | | | | |
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
(*) Ставки указаны без учета НДС (18%).
В целях максимального учета потребностей социально-экономического
развития территорий в 2006 году введена практика выездных аукционов в
префектурах административных округов.
Вопросы развития поддержки субъектов малого предпринимательства
при проведении открытых торгов при передаче в аренду нежилого фонда
города были проработаны на семинарах с главами управ районов и
специалистами префектур административных округов города Москвы.
Вместе с тем с расширением и доступностью проводимых торгов
требования арендаторов к качеству выставляемых объектов нежилого фонда
возрастают.
Выставляемые на торги помещения зачастую находятся в условно
удовлетворительном состоянии (изношены, подтоплены, захламлены). Ряд
помещений имеют несанкционированную перепланировку, не имеют
обособленного самостоятельного входа либо имеют вход из подъездов
жилых домов. Введение в хозяйственный оборот таких помещений требует
от арендатора затрат времени и финансовых ресурсов на доведение их до
нужных арендатору кондиций. Это находит отражение в характеристиках
реализации объектов нежилого фонда (диаграмма 4 - не приводится).
Диаграмма 4 "Темп реализации объектов, выставленных
на аукцион по определению ставки арендной платы
в 2006 году"
----------------------------------------------------------------------
Не приводится.
К 2007 году по итогам двух с половиной лет проведения открытых
торгов сложилась практика своевременного оформления договоров аренды
на объекты, прошедшие аукцион по определению ставки арендной платы
(диаграмма 5 - не приводится). Так, в Юго-Восточном, Северном,
Западном административных округах около 80 процентов нежилых площадей,
реализованных на аукционе, оформлены договорами аренды. По остальным
округам - при ставках арендной платы, соответствующих рыночным,
ожидания и требования потенциальных арендаторов к качеству объектов
нежилого фонда не соответствуют качеству нежилого помещения,
передаваемого в аренду победителю торгов. Повышенные требования
участников аукционов по сравнению с 2004 годом (которые вполне
оправданы) обусловили следующее:
а) недостаточный в целом прирост выставляемых на торги нежилых
помещений;
б) снижение в первом полугодии 2007 года темпов реализации
нежилых помещений на открытых торгах в связи с непредсказуемостью
уровня энергообеспечения и неопределенностью функционального
назначения.
Диаграмма 5 "Площади нежилых помещений, прошедших аукцион
по определению ставки арендной платы в 2006 году"
----------------------------------------------------------------------
Не приводится.
Кроме того, по результатам анализа уровня подготовки лотовой
документации возникла необходимость уточнения ряда положений
постановления Правительства Москвы от 23 августа 2005 г. N 648-ПП "О
порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в
собственности города Москвы, посредством аукциона".
В первом полугодии 2007 года на аукцион по определению величины
арендной платы и заключению договоров аренды выставлено 152 нежилых
помещения общей площадью 22,8 тыс. кв. метров. Реализовано 101 нежилое
помещение общей площадью 18,2 тыс. кв. метров (процент реализации -
79,8%). Средний размер начальной ставки арендной платы составил 5070
руб. за 1 кв. м в год. По итогам аукциона средний размер ставки
арендной платы составил 8242 руб. за 1 кв. м в год (коэффициент
превышения - 1,63).
Итоговые статистические показатели приведены в таблице 3.
Таблица 3
СВЕДЕНИЯ
ОБ АУКЦИОНАХ ПО УСТАНОВЛЕНИЮ СТАВКИ АРЕНДНОЙ
ПЛАТЫ В 2004-2007 ГГ.
-----------------------------------------------------------------------------
|Год |Площадь помещений,|Площадь |Средняя стартовая |Средняя ставка|
| |выставленных |реализованных|ставка арендной |арендной платы|
| |на аукцион, |помещений, |платы, руб./кв. м |по итогам |
| |тыс. кв. м |тыс. кв. м | |аукциона, |
| | | | |тыс. кв. м |
|--------|------------------|-------------|------------------|--------------|
|2004 | 11,0| 7,6| 2121,5| 6446,0|
|--------|------------------|-------------|------------------|--------------|
|2005 | 63,5| 37,8| 4456,0| 7226,0|
|--------|------------------|-------------|------------------|--------------|
|2006 | 89,2| 73,7| 5796,0| 11111,0|
|--------|------------------|-------------|------------------|--------------|
|2007 <*>| 22,8| 18,2| 5070,0| 8242,0|
-----------------------------------------------------------------------------
--------------------------------
<*> По состоянию на 01.07.2007.
Постановление Правительства Москвы от 23 августа 2005 г. N 648-ПП
"О порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в
собственности города Москвы, посредством аукциона" нормативно
определило использование открытых торгов и способствовало созданию
системы подготовки и передачи в аренду нежилых помещений для реальных
пользователей, повысило эффективность управления арендой нежилых
помещений.
Введение аукционного метода передачи нежилых помещений в аренду
имело целью обеспечение нежилыми помещениями реальных
арендаторов-пользователей в сочетании с повышением экономической
эффективности управления арендой нежилых помещений, находящихся в
собственности города Москвы, за счет реально складывающихся в ходе
открытых торгов ставок арендной платы.
Вместе с тем в ходе реализации обозначился ряд проблем, влияющих
на эффективность торгов. Основные среди них - следующие:
- качество нежилых помещений;
- необходимость определения возможного функционального
использования объектов при подготовке объекта к торгам;
- вопросы энергообеспеченности объекта;
- длительность процедуры согласования договоров аренды;
- необходимость согласования целевого использования нежилого
объекта победителем торгов.
Результаты проработки данных вопросов отражены в представленном
на рассмотрение Правительства Москвы проекте постановления.
Приложение 2
к постановлению Правительства Москвы
от 11 сентября 2007 года
N 797-ПП
|
Фрагмент документа "О ХОДЕ ВЫПОЛНЕНИЯ ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ ОТ 23 АВГУСТА 2005 Г. N 648-ПП И МЕРАХ ПО ВЗЫСКАНИЮ ЗАДОЛЖЕННОСТИ ПО АРЕНДНЫМ ПЛАТЕЖАМ ЗА НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, НАХОДЯЩИЕСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ (РЕДАКЦИЯ НА 18.12.2007)".