Фрагмент документа "ДОКЛАД УПОЛНОМОЧЕННОГО ПО ПРАВАМ ЧЕЛОВЕКА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ЗА 2009 ГОД ПРАВА - НЕ ДАЮТ, ПРАВА - БЕРУТ".
4. Право собственности на имущество
Уже давно стал хрестоматийным пример из жизни некоего японского
фермера, проживающего и ведущего хозяйство аккурат на территории
международного аэропорта "Нарита". Причина проста: фермер не
согласился расстаться со своей собственностью в обмен на предложенную
компенсацию, а власти, действуя в рамках японского законодательства,
не смогли заставить его передумать. В нашей стране такой казус
невозможен: Конституция Российской Федерации (ч. 3 ст. 35) допускает
принудительное отчуждение у собственника его имущества для
государственных нужд по решению суда и при условии предварительного и
равноценного возмещения. Здесь, вероятно, уместен "академический"
вопрос о соответствии приведенной нормы декларированному в той же
самой Конституции (ч. 2 ст. 8) положению о равной защите государством
всех форм собственности - частной, государственной, муниципальной и
др. На практике, однако, важно другое, а именно то, что в сфере
гражданских, земельных и жилищных отношений сама норма о
принудительном изъятии имущества все чаще применяется в ущерб правам и
законным интересам собственников изымаемого имущества.
Жилищный кодекс Российской Федерации вступил в силу в 2005 году,
а с 2007 года к Уполномоченному от собственников недвижимого
имущества, в особенности жилых строений и помещений, начали поступать
жалобы на его принудительное изъятие. Практически все заявители были
не согласны с предложенным им возмещением и не считали его
равноценным. Лаг в два года объясняется тем, что именно такой срок
установлен законом для предъявления иска о прекращении права
собственности. Таким образом, вполне очевидно, что жалобы граждан на
нарушение их права собственности были порождены применением Жилищного
кодекса Российской Федерации. Для того чтобы лучше понять возникшие
проблемы, следует обратиться к положениям Жилищного кодекса РСФСР 1983
года. Этот закон четко постулировал обязанность государства
компенсировать собственнику или нанимателю утрату изъятого жилья путем
предоставления равноценного жилья. При этом никаких различий между
собственником и нанимателем жилья законодательно установлено не было.
И тот, и другой имели право на получение от государства одинакового по
метражу жилья.
Напротив, Жилищный кодекс Российской Федерации права
собственников и нанимателей строго разграничивает. Наниматели имеют
право на получение равноценного по площади и благоустройству жилья в
границах того же муниципального образования. К собственникам же жилья
применяется выкупной порядок его изъятия. Именно у собственников
жилья, а их сейчас большинство, возникает масса проблем. Главная из
них связана с его оценкой. Закон предполагает выплату собственнику
рыночной стоимости изъятого жилья, но не дает ни методологии, ни
критериев для ее исчисления. Понятно, что, изымая жилье, власть
постарается его стоимость занизить. Проще всего занизить выкупную
стоимость жилья, воспользовавшись оценками БТИ, определяемыми с учетом
срока его эксплуатации. Выкупная стоимость получится пустяковая. Куда
деваться собственнику, получившему в виде компенсации денежную сумму,
на которую другого жилья не приобрести, государство, видимо, не
волнует. (Как вариант собственник может получить и жилье, но
опять-таки исходя из выкупной стоимости того, что было изъято.) Так
что разногласия практически неизбежны. Как и положено в цивилизованной
стране, решать их следует в суде. Трудность лишь в том, что в
российском суде слово власти "весит" куда больше, чем слово мелкого
собственника.
Очень типичен в этом смысле нашумевший в 2007 году случай с
выселением семьи П. из принадлежавшего ей дома в районе Южное Бутово в
Москве. В собственности у этой семьи из трех человек (престарелая
мать, ее дочь средних лет и совершеннолетний внук) находился ветхий
дом из 5 комнат площадью в 120 кв. метров. Участок в 28 соток, на
котором располагался этот дом, находился у семьи П. в бессрочном
пользовании. Летом 2006 года по решению Зюзинского районного суда
семья П. была принудительно переселена в однокомнатную квартиру.
Весной 2007 года другим решением того же суда право собственности
семьи П. на свой дом было прекращено в обмен на 1,5 миллиона рублей
компенсации, но без права предоставления дополнительного жилья. В
дальнейшем префектура ЮЗАО г. Москвы, стремясь погасить волну
осуждения в СМИ, заключила с семьей П. "мировое соглашение" на
условиях предоставления двух однокомнатных квартир и компенсации за
садовые насаждения в размере 1,2 миллиона рублей. Эти условия вряд ли
можно признать справедливыми. Фактически семью П. принудили к
заключению "мирового соглашения".
В этой весьма неприглядной, но в целом типичной истории
заслуживает внимания одно важное обстоятельство: вопрос о компенсации
за участок земли под изъятым домом даже не возник. Причина очевидна:
этот участок не был оформлен в собственность. Между тем согласно
действующему с 2001 года Земельному кодексу Российской Федерации
земельные участки, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании
или в пожизненном наследуемом владении, подлежат переоформлению в
собственность. Право на переоформление земельного участка в
собственность предоставлено лицам, владеющим жилым строением,
расположенным на этом участке. Эта норма Земельного кодекса Российской
Федерации выполняется из рук вон плохо. И дело отнюдь не столько в
сложности процедуры переоформления самой по себе. Сколько в том, что
органы местного самоуправления ее необоснованно затягивают, чтобы не
осложнять себе в дальнейшем процесс изъятия земельного участка.
Переоформление земельного участка в собственность осуществляется в
заявительном порядке и в не оговоренные законом сроки. Проще говоря,
собственник дома должен сам озаботиться процедурой переоформления
участка под ним. Не каждый из наших граждан на такое способен. Скажем,
пожилым или просто не очень разбирающимся в законе людям это чаще
всего не под силу. А тем из них, кто решится заняться переоформлением
земли в собственность, придется столкнуться с сознательным
бюрократическим саботажем. И закон им никак не поможет: сроки-то для
этой процедуры не установлены.
В целом весь процесс принудительного отчуждения у собственника
его имущества для государственных и муниципальных нужд дает очень
большие односторонние преимущества властным структурам. Именно поэтому
органы местного самоуправления зачастую принимают решение об
отчуждении собственности с немыслимой легкостью даже тогда, когда
этого можно и не делать.
В отчетном году Уполномоченному после долгой переписки с органами
местного самоуправления удалось добиться восстановления имущественных
прав гражданки Ш. из г. Аши Челябинской области, нарушенных
постановлением об изъятии у собственника земельного участка и жилого
дома с хозяйственными постройками для муниципальных нужд
(строительства многоквартирного дома).
Принимая такое постановление, орган местного самоуправления даже
не попытался договориться с собственником ни о выкупной стоимости
имущества, ни о натуральном возмещении. Вместо этого орган местного
самоуправления сразу обратился с иском в городской суд. Последний,
однако, иск не удовлетворил. От своего намерения изъять указанную
собственность власти, естественно, не отказались. Итог оказался без
преувеличения удивительным: орган местного самоуправления пришел к
выводу о том, что для строительства искомого многоквартирного дома
изъятия имущества у частного собственника не требуется. В проектную
документацию строительства были внесены небольшие изменения и
необходимость в изъятии указанного имущества отпала.
Приведенный пример позволяет, как представляется, сделать вывод о
том, как остро стоит вопрос о необходимости разработки четких
критериев определения самого понятия "государственные и муниципальные
нужды", исключающих возможность их расширительного толкования.
Процесс приватизации государственного и муниципального жилищного
фонда закономерно привел к тому, что квартиры в многоквартирных домах
зачастую принадлежат к различным формам собственности. Это порождает
немалые трудности в правовом регулировании.
В частности, в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской
Федерации от 02.07.2009 N 14 отмечено, что Жилищным кодексом
Российской Федерации не урегулирован порядок обеспечения жилищных прав
собственника при принятии решения о сносе многоквартирного дома,
состоящего из жилых помещений различных форм собственности. В силу
этого к данным правоотношениям в судебной практике по аналогии
применяются положения ст. 32 Жилищного кодекса, которые устанавливают
единый для всех собственников порядок изъятия жилого помещения в
случае признания многоквартирного жилого дома подлежащим сносу по
причине его аварийности. Изъятие жилого помещения предполагает в таком
случае выплату выкупной цены, включающей рыночную стоимость жилого
помещения и всех причиненных убытков, либо предоставление иного жилого
помещения.
Снос жилых домов на практике реализуется через заключение
органами местного самоуправления инвестиционных договоров (контрактов)
с инвесторами предполагаемого строительства на месте существующих
домов. В рамках заключенных договоров (контрактов) инвестор передает в
муниципальную собственность квартиры для расселения муниципального
жилищного фонда. Дело, однако, в том, что и обязанности по расселению
собственников и подбору для них жилых помещений, как правило, тоже
возлагаются на инвестора.
Задача любого инвестора - сокращение издержек. Защита прав
жильцов расселяемых домов в обязанности инвестора не входит. Не
приходится удивляться тому, что, выполняя не свойственные ему функции,
инвестор нередко предлагает жильцам заведомо неприемлемые варианты
переселения - квартиры на первых этажах в домах старой постройки.
Размер общей площади изымаемого жилья и рыночная стоимость
предоставляемого зачастую не учитывается. Между инвестором и жильцами
расселяемых домов возникают конфликты, в которые органы местного
самоуправления предпочитают не вмешиваться. Не расселенные дома
отключают от коммуникаций и даже поджигают. В адрес жильцов звучат
угрозы.
Ситуация типичная и распространенная во всех регионах страны, где
имеются инвестиционно привлекательные земли. Особенно много земельных
конфликтов возникает в последнее время в г. Сочи, где в преддверии
Олимпийских игр 2014 года стоимость земли быстро растет, а диалог
между ее собственниками и властью никак не налаживается.
В соответствии с планом строительства олимпийских объектов в
первую очередь предполагалось осуществить выкуп предназначенных для
этого земель у собственников. На момент подписания настоящего доклада
многим из них не предложены конкретные варианты компенсации. Более
того, умышленно занижаются выкупные цены.
К Уполномоченному обратилась гражданка О. с жалобой на действия
администрации г. Сочи.
Заявительница проживала в доме, подлежавшем расселению и сносу в
связи со строительством многоквартирного жилого дома. Проверкой
установлено, что еще до заключения договора инвестирования в указанное
строительство по ул. Депутатской, 12/3, 12/4 Хостинского района г.
Сочи дом заявительницы сгорел в результате поджога. Тем не менее
согласно условиям договора инвестор (ООО "ПрофАльянс") был обязан
профинансировать расселение жителей подлежащих сносу домов, а
собственникам приватизированных квартир приобрести и передать в
собственность жилые помещения.
При отсутствии должного контроля со стороны органа местного
самоуправления инвестор предоставлял жильцам вторичное жилье в ветхом
либо аварийном жилищном фонде, требующее проведения ремонтных работ.
Впоследствии инвестором было инициировано судебное
разбирательство, направленное на прекращение права собственности на
квартиры в сгоревшем доме, которое завершилось в пользу истца. С
момента пожара семья заявительницы проживает во временных помещениях
санатория "Москва".
Поскольку судебное решение находилось на стадии обжалования в
надзорном порядке, заявительнице было предложено направить
Уполномоченному копию надзорной жалобы. Уполномоченный намерен
поддержать ее в суде надзорной инстанции.
Приведенный пример возмутителен не только потому, что органы
местного самоуправления фактически уклонились от выполнения своих
прямых обязанностей. Отнюдь не на высоте оказалась и судебная власть.
Согласно действующему законодательству возместить потери собственника
изъятого для государственных нужд имущества обязаны государственные
или муниципальные органы. Эта обязанность предполагает и их обращение
в суд с иском о прекращении права собственности или изъятии имущества.
Прием и рассмотрение таких исков от частных инвесторов являются прямым
нарушением норм законодательства и конституционных гарантий.
К Уполномоченному поступают жалобы, связанные с защитой права
общей долевой собственности на общее имущество, которое является
предметом регулирования жилищного и гражданского законодательства.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации
собственнику жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме
принадлежит и доля в праве собственности на общее имущество.
В указанной статье приводится исчерпывающий перечень объектов,
входящих в состав общего имущества. В то же время этот перечень не
конкретизирован, что на практике создает почву для использования в
коммерческих целях помещений чердаков и подвалов многоквартирного
дома, которые по характеру использования относятся к общему имуществу.
Помимо воли собственников эти помещения сдаются в аренду или даже
оформлены в собственность предпринимателей.
По результатам изучения обращения жителя г. Выкса Нижегородской
области С., поступившим весной отчетного года, было установлено, что
Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации
Выксунского района и индивидуальным предпринимателем В. заключен
договор аренды подвального помещения жилого дома. Однако при
заключении договора было нарушено право общей долевой собственности
владельцев приватизированных квартир.
Прокурором Выксунской городской прокуратуры внесено представление
председателю Комитета по управлению муниципальным имуществом
администрации Выксунского района, после чего комитетом индивидуальному
предпринимателю направлено уведомление о расторжении договора аренды.
Иную позицию при решении вопроса передачи в общую долевую
собственность подвального помещения в доме N 10, стр. 2 по
Казарменному пер. заняли Департамент имущества города Москвы и Главное
управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве,
отказавшиеся признать права жильцов на него.
Разрешая возникшие спорные правоотношения и принимая во внимание
расположение в подвальном помещении общих коммуникаций, Басманный
районный суд г. Москвы отказал жильцам в признании права общей долевой
собственности на подвальное помещение в многоквартирном доме,
посчитав, что общим имуществом в данном случае являются только трубы,
а не помещение, где они проложены.
Суд не учел, что обслуживание общих коммуникаций является
обязанностью собственников помещений, следовательно, им в любое время
должен быть обеспечен беспрепятственный доступ к ним, что при
нахождении подвального либо чердачного помещения в собственности
третьих лиц может послужить препятствием к осуществлению правомочий
собственника.
Приведенные выше примеры свидетельствуют о том, что причиной
несогласованности в правоприменительной практике является отсутствие
законодательной регламентации процесса определения состава общего
имущества. В настоящее время это могут делать как сами собственники,
так и федеральные органы государственной власти, органы
государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного
самоуправления. Все они преследуют разные цели и договориться им
трудно.
В целом приходится признать, что в большинстве случаев нарушения
права собственности на имущество обусловлены пробелами в действующем
жилищном законодательстве, а также чрезмерной сложностью и взаимной
несогласованностью отдельных его норм. Такое положение создает
предпосылки для конфликтов даже между сторонами, стремящимися честно и
добросовестно исполнять закон. А недобросовестных побуждает к его
нарушению.
|
Фрагмент документа "ДОКЛАД УПОЛНОМОЧЕННОГО ПО ПРАВАМ ЧЕЛОВЕКА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ЗА 2009 ГОД ПРАВА - НЕ ДАЮТ, ПРАВА - БЕРУТ".