Фрагмент документа "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИКИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТРАХОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В КОНДОМИНИУМАХ".
3. Техническая часть
В целях разработки универсального способа подсчета стоимости
общей площади жилых домов по проектам домов и блок-секций,
предназначенных для массового и индивидуального строительства из
индустриальных изделий, из монолитного и сборно-монолитного
железобетона, проанализирован весь перечень номенклатуры серий,
приведенных в Московском территориальном строительном каталоге. По
каждой из рассмотренных типовых серий проведено объединение типовых
секций по общим признакам: одинаковая или незначительная разница
площадей (в пределах 2-4% общей площади), одинаковые конструктивные
элементы. Отличительные особенности вариантов проектов одной серии,
такие как наличие на этаже двух эркеров, наличие в доме
электрощитовой, сквозного прохода, наружного пандуса для инвалидов,
наличие помещения для охраны и т.д., не принимались в расчет.
Объемно-планировочные показатели приняты по утвержденным
проектам.
3.1. Серия П44.
В серии разработаны 10-, 14- и 17-этажные жилые блок-секции с
первым жилым этажом.
Прямые блок-секции П44-1 по номенклатуре: рядовые блок-секции
1-1; рядовые с электрощитовой 1Э-1; торцевые левая/правая 1-2/1-3;
торцевые левая/правая с электрощитовой 1Э-2/1Э-3; торцевые
левая/правая для блокировки через технологический шов 1-2ТШ/1-3ТШ;
торцевые левая/правая с электрощитовой и для блокировки через
технологический шов 1Э-2ТШ/1Э-ЗТШ; торцевые левая/правая с
электрощитовой и сквозным проходом 1ЭП-2/1ЭП-3; торцевые левая/правая
с электрощитовой, сквозным проходом и для блокировки через
технологический шов 1ЭП-2ТШ/1ЭП-3ТШ.
Угловые блок-секции П44-4 по номенклатуре: рядовые 2-1; торцевые
левая/правая 2-2/2-3; торцевые левая/правая для блокировки через
технологический шов 2-2ТШ/2-3ТШ; рядовые 3-1; торцевые левая/правая
3-2/3-3; торцевые левая/правая для блокировки через технологический
шов 3-2ТШ/3-3ТШ; рядовые 4-1; торцевые левая/правая 4-2/4-3; торцевые
левая/правая для блокировки через технологический шов 4-2ТШ/4-3ТШ;
рядовые 5-1; торцевые левая/правая 5-2/5-3; торцевые левая/правая для
блокировки через технологический шов 5-2ТШ/5-3ТШ. Рядовые и торцевые
секции 1-1, 2-1, 3-1, 4-1, 5-1 отличаются только планировкой квартир.
Все типовые блок-секции имеют одинаковые конструктивные параметры и
площади. Архитектурное решение фасадов и вариантов ограждения балконов
может быть учтено при расчете по конкретному адресу с подстановкой
данных в таблицу расчета.
По перечисленным признакам типовые секции серии П44 были
сгруппированы следующим образом:
П44-1-17 - типы 1-1, 1-2, 1-2ТШ, 1-2, 1-3ТШ, 2-1, 3-1, 4-1, 5-1 и
соответственно варианты для этих типов для блокировки с
технологическим швом и электрощитовой;
П44-1/14 - типы 1-1, 1-2, 1-2ТШ, 1-3, 1-3ТШ2-1, 3-1, 4-1, 5-1 и
соответственно варианты для этих типов для блокировки с
технологическим швом и электрощитовой;
П44-1/10 - типы 1-1, 1-2, 1-2ТШ, 1-3, 1-3ТШ2-1, 3-1, 4-1, 5-1 и
соответственно варианты для этих типов для блокировки с
технологическим швом и электрощитовой.
Общая площадь для серии П44 с 17 жилыми этажами принята от 5154
до 5569 кв. м, жилая площадь от 3711 до 3824 кв. м, для серии П44 с 14
жилыми этажами соответственно от 4549 до 4874 кв. м и от 3131 до 3169
кв. м, для серии П44 с 10 жилыми этажами соответственно от 3076 до
3350 кв. м и от 2235 до 2261 кв. м.
3.2. Серия КОПЭ.
Типовые секции состоят из компоновочных объемно-планировочных
элементов (КОПЭ) и компоновочных элементов блокировки (КЭБ). Из
типовых секций КОПЭ и типовых элементов КЭБ образуются 22-этажные дома
4 вариантов секций КТЖС-1, КТЖС-2, КТЖС-5, КТЖС-9 (на 2000 год).
Ограждения фасадов и лоджий учитываются по схеме, предложенной для
серии П44.
Секции КТЖС 1 выпускаются с КЭБ 1, 1; с КЭБ 1, 7; с КЭБ 1, 6.
Секции КТЖС 2 выпускаются с КЭБ 1, 2, 3; с КЭБ 2, 3, 7; с КЭБ 1,
3, 3.
Секции КТЖС 5 выпускаются с КЭБ 1, 2, 3; с КЭБ 2, 3, 6; с КЭБ 1,
3, 3.
Секции КТЖС 9 выпускаются с КЭБ 2, 2, 3, 3; с КЭБ 2, 3, 3, 3.
Секции КТЖС 1 с различными вариантами блокировки и секции КТЖС 2
с различными элементами блокировки отличаются планировкой квартир.
Общая площадь для этих вариантов секций принята от 7756 до 7928 кв. м,
жилая площадь от 4998 до 5080 кв. м.
Секции КТЖС 5 с различными вариантами блокировки и секции КТЖС 9
с различными вариантами блокировки отличаются планировкой и размерами
общей площади квартир, поэтому объединены в табличных расчетах. Общая
площадь для этих вариантов секций принята от 9332 до 9502 кв. м и
жилая площадь от 6240 до 6348 кв. м.
3.3. Серия П3М.
Серия имеет номенклатуру 9-, 16-, 17-этажных домов и блок-секций
двух типов с различным набором квартир - поворотные с внутренним и
внешним углом поворота.
Первый этаж П3М-1-1/9 (16, 17), П3М-1-1/9Э (16Э, 17Э),
П3М-1-1/9ЭП (16ЭП, 17ЭП).
Второй - третий этажи П3М-1/9, второй - пятый этажи П3М-1/16
(17), четвертый - девятый этажи П3М-1-9, шестой - шестнадцатый этажи
П3М-1/16, шестой - семнадцатый этажи П3М-1/17.
Перечисленные секции имеют букву "Э" в номере, означающую наличие
электрощитовой на первом этаже.
Номенклатура П3М-1-2/9 (16, 17), П3М-1-3/9 (16, 17), П3М-1-4/9
(16, 17) и П3М-2-1, П3М-2-2, П3М-2-3, П3М-2-4 определяет разницу в
планировке квартир при наборе одно-, двух-, трех-, четырехкомнатных
квартир и наличие торцевых стен справа и слева.
Номенклатура П3М-3-1, П3М-3-2, П3М-3-3, П3М-3-4, П3М-4-1,
П3М-4-2, П3М-4-3, П3М-4-4 представляет угловые типовые секции с
наружным и внутренним углом.
По сходным признакам - показатели общей и жилой площади были
сгруппированы следующие номенклатурные секции:
3.3.1. П3М-1/9 (Э, Н1, ЭН1), П3М-2/9 (Э, Н1, ЭН1), П3М-1-1/9 (Э,
Н1, ЭН1), П3М-1-2/9 (Э, Н1, ЭН1), П3М-1-3/9 (Э, Н1, ЭН1), П3М-1-4/9
(Э, Н1, ЭН1), П3М-2-1/9 (Э, Н1, ЭН1), П3М-2-2/9 (Э, Н1, ЭН1),
П3М-2-3/9 (Э, Н1, ЭН1), П3М-2-4/9 (Э, Н1, ЭН1). Общая площадь принята
3594 кв. м и жилая площадь 2327 кв. м.
3.3.2. П3М-1/16 (Э, Н1, ЭН1), П3М-2/16 (Э, Н1, ЭН1), П3М1-1/16,
П3М-1-2/16 (Э, Н1, ЭН1), П3М-1-3/16 (Э, Н1, ЭН1), П3М-2-1/16 (Э, Н1,
ЭН1), П3М2-2/16 (Э, Н1, ЭН1), П3М-2-3/16 (Э, Н1, ЭН1). Общая площадь
принята 5932 кв. м и жилая 4138 кв. м.
3.3.3. П3М-1/17 (Э, Н1, ЭН1), П3М-2/17 (Э, Н1, ЭН1), П3М-1-1/17
(Э, Н1, ЭН1), П3М-1-2/17 (Э, Н1, ЭН1), П3М-1-3/17 (Э, Н1, ЭН1),
П3М-2-1/17 (Э, Н1, ЭН1), П3М-2-2/17 (Э, Н1, ЭН1), П3М-2-3/17 (Э, Н1,
ЭН1). Общая площадь принята 6267 кв. м и жилая площадь 4471 кв. м.
3.3.4. П3М-3/9 (Э, Н1, ЭН1), П3М-4/9 (Э, Н1, ЭН1), П3М-3-1/9 (Э,
Н1, ЭН1), П3М-3-2/9 (Э, Н1, ЭН1), П3М-3-3/9 (Э, Н1, ЭН1), П3М-3-4/9
(Э, Н1, ЭН1), П3М-4-1/9 (Э, Н1, ЭН1), П3М-4-2/9 (Э, Н1, ЭН1),
П3М-4-3/9 (Э, Н1, ЭН1), П3М-4-4/9 (Э, Н1, ЭН1). Общая площадь принята
7167 кв. м и жилая площадь 4774 кв. м.
3.3.5. П3М-3/16 (Э, Н1, ЭН1), П3М-4/16 (Э, Н1, ЭН1), П3М-3-1/16
(Э, Н1, ЭН1), П3М-3-2/16 (Э, Н1, ЭН1), П3М-3-3/16 (Э, Н1, ЭН1),
П3М-3-4/16 (Э, Н1, ЭН1), П3М-4-1/16 (Э, Н1, ЭН1), П3М-4-2/16 (Э, Н1,
ЭН1), П3М-4-3/16 (Э, Н1, ЭН1), П3М-4-4/16 (Э, Н1, ЭН1). Общая площадь
принята 11824 кв. м и жилая площадь 8496 кв. м.
3.3.6. П3М-3/17 (Э, Н1, ЭН1), П3М-4/17 (Э, Н1, ЭН1), П3М-3-1/17
(Э, Н1, ЭН1), П3М-3-2/17 (Э, Н1, ЭН1), П3М-3-3/17 (Э, Н1, ЭН1),
П3М-3-4/17 (Э, Н1, ЭН1), П3М-4-1/17 (Э, Н1, ЭН1), П3М-4-2/17 (Э, Н1,
ЭН1), П3М-4-3/17 (Э, Н1, ЭН1), П3М-4-4/17 (Э, Н1, ЭН1). Общая площадь
принята 12490 кв. м и жилая площадь 9028 кв. м.
3.4. Серия П46М.
Секции объединены по следующим признакам: этажность, рядовая с
ограждающими элементами по торцам, с электрощитовой или без, со
сквозным проходом или без, с электрощитовой и сквозным проходом,
левая/правая, со входом в здание с противоположной стороны, с
помещением РЭУ.
Жилые секции, объединенные по вышеперечисленным признакам, имеют
следующую номенклатурную шифровку: П46М-2-1/9(Э), П46М-2-2/9,
П46М-2-3/9, П46М-21-/9(Э), П46М-21-2/9, П46М-21-3/9,
П46М-22пр-1/9(ЭП), П46-22пр-2/9, П46М-22пр-3/9.
Жилые секции угловые торцевые имеют шифр П46М-4-1/9Д,
П46М-4-2/9Д, П46М-4-3/9Д. Соответственно для секций, имеющих этажность
5, 7, 14 этажей, цифра 9 на конце будет заменена на 5, 7, 14.
Для секций высотой 14 этажей, кроме угловых секций, общая площадь
здания принята 3684 кв. м, общая жилая площадь 2744 кв. м.
Для секций высотой 14 этажей угловых общая площадь здания принята
3079 кв. м, общая жилая площадь 2234 кв. м.
3.5. Результаты расчетов.
В приложении к настоящей Методике в качестве примеров приведены
результаты расчетов страховой стоимости общего имущества применительно
к ряду типовых проектов каждой из рассмотренных выше серий (таблицы на
бумажном носителе и в электронном виде в программе Ехеl). По остальным
проектам страховая стоимость может быть определена аналогичным образом
на основании объектных смет.
Для определения стоимости нежилой части в каждом конкретном
случае (по конкретному адресу) предлагается пользоваться приведенным
материалом следующим образом:
- по серии, обозначенной по конкретному адресу, необходимо
отнести жилой дом к приведенному перечню и серии типовых блок-секций;
- по приведенному диапазону общих площадей блок-секций и общих
жилых площадей сравниваются аналогичные показатели по конкретному
адресу;
- поэлементная подстановка конкретных сумм затрат, приведенных в
сводке затрат и объектной смете по конкретному адресу, в электронную
форму таблиц Методики позволит получить расчет стоимости нежилой части
конкретного дома.
Для типовых проектов, первые этажи которых являются нежилыми
помещениями, из стоимости жилого дома со встроенными нежилыми
помещениями (на первом этаже которых предполагается разместить пункты
бытового обслуживания населения, помещения РЭУ и т.п.) исключается
установленная в соответствии со сводным финансовым расчетом стоимость
встроенных помещений (она определяется проектной организацией и
является неотъемлемой частью показателей проекта). Далее расчет
стоимости общего имущества ведется по предлагаемой Методике.
Аналогично определяется стоимость общего имущества при наличии
встроенно-пристроенных помещений нежилого назначения в жилых домах. Из
сводного финансового расчета исключается стоимость
встроенно-пристроенных помещений, и далее расчет стоимости общего
имущества проводится по предлагаемой методике.
Таким образом, наличие сводки затрат и объектной сметы на жилой
дом позволяет рассчитать стоимость общего имущества поэлементно путем
подстановки конкретных сумм затрат в формулы и таблицы программы Exel,
обеспечивающей автоматизированный расчет при подстановке необходимых
параметров.
3.6. Правила пользования таблицами Exel.
В столбец N 1 записывается номер по порядку.
В столбец N 2 записывается наименование конструкций или
наименование работ.
В столбце N 3 после подстановки значений в столбцы N 4 и 5
показатели рассчитываются автоматически (по формуле таблицы Exel).
В столбец N 4 заносится стоимость, соответствующая конструкциям и
работам, занесенным в столбец N 2.
В столбце N 5 данные рассчитываются по формуле, установленной для
каждой ячейки: значение из ячейки в той же строке столбца N 4
умножается на коэффициент R (см. раздел 4) и на коэффициент пересчета
в текущие цены (за исключением стоимостей конструкций и работ,
перечисленных в примечании, к которым коэффициент R не применяется).
3.7. Возможность использования упрощенного порядка определения
стоимости.
При отсутствии развернутых данных (сводки затрат к объектным
сметам, локальных смет и т.п.) для домов одной серии можно
пользоваться укрупненным показателем удельного веса стоимости
конструкций. Имея общую стоимость здания (по данным технического
паспорта) и используя удельный вес конструкций, можно определить
стоимость данной конструкции и затем, умножая на коэффициент R,
определить стоимость доли общего имущества этой конструкции или
отнести стоимость этой конструкции целиком на долю общего имущества
(см. примечания к таблицам приложения).
|
Фрагмент документа "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИКИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТРАХОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В КОНДОМИНИУМАХ".