О КОМПЛЕКСНОЙ ГОРОДСКОЙ ПРОГРАММЕ ФОРМИРОВАНИЯ
КОНДОМИНИУМОВ И СОЗДАНИЯ УСЛОВИЙ ДЛЯ ОБРАЗОВАНИЯ
И ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
(Редакция на 03.08.2004)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ
29 августа 2000 г.
N 690
(ЮИАИ)
В целях привлечения собственников жилья к решению вопросов
управления принадлежащим им жилищным фондом, создания условий для
реализации их прав и выполнения обязанностей по содержанию общего
имущества кондоминиумов, обеспечения активного участия управ района и
органов городской администрации в подготовке документов для
государственного технического учета кондоминиумов и освобождения
домовладельцев от затрат, связанных с их формированием, а также во
исполнение постановления Правительства Москвы от 20.04.99 N 329 "О
развитии инициативы жителей Центрального административного округа по
передаче им в управление жилых домов, финансовых средств и
ответственности за эксплуатацию жилищного фонда" Правительство Москвы
постановляет:
1. Утвердить:
1.1. Комплексную городскую программу формирования кондоминиумов и
создания условий для образования и деятельности товариществ
собственников жилья (далее - Программа) согласно приложению 1.
1.2. Положение о едином порядке оформления документов для
технического учета кондоминиумов (приложение 2).
2. Считать работу по формированию кондоминиумов и привлечению
собственников помещений жилых домов к управлению принадлежащим им
жилищным фондом приоритетным направлением деятельности управ района,
осуществляемым при активной поддержке префектур административных
округов, отраслевых и функциональных органов городской администрации.
3. Главам управ района:
3.1. Организовать работу по формированию кондоминиумов и созданию
товариществ собственников жилья в соответствии с положениями
Программы.
3.2. Осуществлять функции заказчика на подготовку документов для
формирования кондоминиумов (заключение по земельному участку и
технический паспорт кондоминиума), а также для предоставления
сверхнормативного земельного участка при обращении товариществ
собственников жилья.
3.3. В месячный срок разработать регламент по подготовке
распорядительных документов для формирования кондоминиумов.
3.4. В обязательном порядке в месячный срок рассматривать
обращения товариществ собственников жилья об оформлении в аренду
сверхнормативного земельного участка и выносить рассмотрение вопроса
на имущественно-земельную комиссию административных округов. При
положительном решении комиссии оформлять заявку на подготовку
документов для оформления товариществу собственников жилья права
аренды земельного участка.
4. Префектурам административных округов:
4.1. Обеспечить реализацию основных направлений Программы.
4.2. В двухмесячный срок разработать и утвердить программы
формирования кондоминиумов и создания товариществ собственников жилья
в округе на 2000-2001 гг. на основе положений Программы.
4.3. Оказывать управам района необходимую помощь при выполнении
работ по реализации программ (п. 4.2).
4.4. Ежеквартально рассматривать на заседаниях коллегий вопросы о
ходе реализации программ (п. 4.2).
4.5. В месячный срок ввести в префектурах должности специалистов
по решению вопросов, связанных с реализацией Программы, организацией
товариществ собственников жилья, а также организовать в методических
кабинетах тематические стенды по указанным проблемам.
4.6. Утвердить регламент подготовки распорядительных документов
для формирования кондоминиумов (п. 3.3).
5. Департаменту территориальных органов исполнительной власти
города Москвы:
5.1. Контролировать работу управ района по реализации Программы и
привлечению домовладельцев к решению вопросов управления
кондоминиумами.
5.2. Осуществлять координацию деятельности органов самоуправления
по реализации Программы.
5.3. Обеспечить взаимодействие управ района с отраслевыми
органами администрации города по реализации Программы.
5.4. Совместно с Департаментом жилищной политики и жилищного
фонда города Москвы оказывать методологическую помощь сотрудникам
управ района и организовать их обучение.
5.5. Организовать кампанию по пропаганде положений Программы в
средствах массовой информации на уровне районов.
6. Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города
Москвы:
6.1. Осуществлять проведение жилищной политики в области
самоуправления в жилищной сфере, а также функции координации и
контроля за ходом реализации Программы.
6.2. Совместно с Департаментом территориальных органов
исполнительной власти города Москвы в срок до 1 декабря 2000 года
разработать Положение о Координационном совете при Мэре Москвы по
развитию самоуправления в жилищной сфере.
6.3. Представить до 1 января 2001 года предложения по созданию
при Департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы
Центра содействия управлению кондоминиумами в качестве рабочего органа
Координационного совета (п. 6.2) по реализации Программы, оказанию
экономического и юридического содействия товариществам собственников
жилья.
6.4. Совместно с Департамент экономической политики и развития
города Москвы и Департаментом имущества города Москвы разработать до 1
ноября 2000 года положение, регламентирующее порядок и условия
передачи государственного и муниципального имущества (жилищного фонда)
г. Москвы в управление организациям, управляющим жилищным фондом, в
том числе жилищным и жилищно-строительным кооперативам и товариществам
собственников жилья.
6.5. Совместно с Департаментом финансов города Москвы:
6.5.1. В месячный срок подготовить предложения о выделении
финансовых средств на 2001 год на покрытие затрат, связанных с
оформлением и согласованием документов для формирования кондоминиумов,
а также о внесении изменений в действующие нормативные документы о
направлении расходования средств целевых бюджетных фондов развития
территорий административных округов и целевых бюджетных фондов
развития территорий районов г. Москвы в 2001 году и в установленном
порядке представить на рассмотрение Московской городской Думы.
6.5.2. В двухмесячный срок подготовить предложения по приведению
в соответствие с Бюджетным кодексом Российской Федерации порядка
распределения средств, полученных товариществом собственников жилья от
использования объектов городской собственности в кондоминиуме.
6.6. В месячный срок совместно с Московским городским комитетом
государственной статистики подготовить обращение в Государственный
комитет Российской Федерации по статистике об изменении формы
отчетности по жилищному фонду с включением сведений о наличии
кондоминиумов в жилищном фонде.
6.7. В срок до 1 декабря 2000 года совместно с Департаментом
экономической политики и развития города Москвы подготовить
предложения о создании специального фонда капитального ремонта домов в
составе кондоминиумов.
6.8. В целях совершенствования нормативно-правовой базы города
Москвы в соответствии со ст. 55 Закона Российской Федерации "О
товариществах собственников жилья" в срок до 1 января 2001 года:
6.8.1. Разработать и представить Правительству Москвы для
внесения в установленном порядке на рассмотрение Московской городской
Думы проект закона города Москвы "О самоуправлении в жилищной сфере".
6.8.2. Подготовить предложения по внесению изменений и дополнений
в Закон города Москвы от 09.11.94 N 19-87 "О перечне объектов общего
пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников
помещений".
6.9. После принятия Закона города Москвы "О самоуправлении в
жилищной сфере" (п. 6.8.1) совместно с Департаментом внебюджетной
политики строительства города Москвы подготовить Положение о порядке
формирования кондоминиумов и создания товариществ собственников жилья
в домах перспективной застройки.
6.10. Совместно с Городским центром жилищного страхования в срок
до 1 января 2001 года подготовить предложения по решению вопросов
компенсации ущерба, причиненного системам инженерного обеспечения и
отдельным конструктивным элементам здания, находящегося в управлении
товариществ собственников жилья.
7. Департаменту земельных ресурсов города Москвы производить
оформление земельных участков в общую долевую собственность
домовладельцев в порядке, предусмотренном действующим
законодательством.
8. Департаменту имущества города Москвы:
8.1. Обеспечить безусловное выполнение положений Закона города
Москвы от 16.04.97 N 8-28 "О правах товарищества собственников жилья
по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиуме"
в части передачи прав по управлению городскими объектами нежилого
фонда в кондоминиуме и реализации преимущественного права на аренду
или приобретение в собственность на льготных условиях свободных от
обязательств объектов нежилого фонда в кондоминиуме, являющихся
собственностью города.
8.2. В месячный срок представлять по запросам товариществ
собственников жилья, управляющих кондоминиумами, сведения, касающиеся
договоров аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления,
безвозмездного пользования нежилыми помещениями в кондоминиумах.
9. МосгорБТИ осуществлять технический учет кондоминиумов на
основании распорядительных документов о формировании кондоминиумов (п.
4.6).
10. Москомрегистрации совместно с МосгорБТИ в месячный срок
обеспечить передачу и прием информации о зарегистрированных ранее
кондоминиумах.
11. Возложить на Департамент жилищной политики и жилищного фонда
города Москвы в лице управлений Департамента в административных
округах, а также на Департамент имущества города Москвы в лице его
территориальных агентств полномочия представлять интересы города
соответственно по жилым и нежилым помещениям на общих собраниях
домовладельцев, а также товариществ собственников жилья в
кондоминиумах и многоквартирных домах, где имеется собственность
города, и осуществлять контроль за использованием помещений,
являющихся собственностью города Москвы.
12. Москомархитектуре учитывать при проектировании жилых домов
особенности формирования их как кондоминиумов, предусматривать наличие
в них помещений многоцелевого назначения, которые могут использоваться
собственниками жилья для размещения управленческого и обслуживающего
персонала товариществ собственников жилья или в иных целях на
основании согласованного решения домовладельцев.
13. Московской лицензионной палате совместно с Департаментом
жилищной политики и жилищного фонда города Москвы разработать и
внедрить межведомственную систему обмена информацией об организациях,
имеющих лицензии на работы по управлению и эксплуатации жилищного
фонда.
14. Государственной жилищной инспекции г. Москвы в двухмесячный
срок разработать предложения по порядку реализации в городе п. 4 ст.
20 Закона Российской Федерации "О товариществах собственников жилья" в
части применения штрафных санкций к домовладельцам, уклоняющимся от
участия в решении вопроса о способе управления кондоминиумом.
15. Департаменту экономической политики и развития города Москвы:
15.1. Совместно с Департаментом финансов города Москвы в срок до
1 октября 2004 года разработать проекты распорядительных документов
Правительства Москвы по совершенствованию порядка предоставления
бюджетных дотаций на финансирование расходов по эксплуатации и
капитальному ремонту жилых домов, находящихся в управлении товариществ
собственников жилья, и по внесению изменений в постановление
Правительства Москвы от 08.12.98 N 942 "О порядке приемки жилых домов
в эксплуатацию и возмещения убытков жилищных организаций от
несвоевременной реализации и распределения жилой и нежилой площади".
15.2. Совместно с префектурами административных округов
обеспечить безусловное выполнение городских нормативных документов,
регламентирующих порядок и условия предоставления товариществам
собственников жилья бюджетных дотаций на финансирование расходов по
эксплуатации и капитальному ремонту жилых домов, находящихся в
управлении товариществ собственников жилья или организаций,
привлеченных домовладельцами, а также регламентирующих порядок
возмещения убытков, возникших от несвоевременной реализации и
распределения жилой площади в домах-новостройках.
16. Департаментам жилищно-коммунального хозяйства и
благоустройства и топливно-энергетического хозяйства Комплекса
городского хозяйства Правительства Москвы по заявкам товариществ
собственников жилья обеспечить внедрение ресурсосберегающих технологий
в кондоминиумах.
17. Комитету по телекоммуникациям и средствам массовой информации
в двухмесячный срок разработать концепцию информирования населения
города о проблемах самоуправления.
18. Территориальным и отраслевым органам городской администрации
согласовывать все нормативные документы, издаваемые по вопросам
формирования кондоминиумов, создания и деятельности товариществ
собственников жилья, с Департаментом жилищной политики и жилищного
фонда города Москвы.
19. Итоги реализации 1-го этапа Программы (2000-2001 гг.)
рассмотреть на заседании Правительства Москвы не позднее III квартала
2001 года.
20. Считать утратившими силу постановления Правительства Москвы
от 14.01.97 N 16 "О порядке применения Закона Российской Федерации "О
товариществах собственников жилья" в г. Москве" и от 08.06.99 N 515 "О
внесении изменения в постановление Правительства Москвы от 14.01.97 N
16 "О порядке применения Закона Российской Федерации "О товариществах
собственников жилья" в г. Москве", распоряжение Премьера Правительства
Москвы от 13.08.99 N 784-РП "О составе Межведомственной комиссии по
проблемам создания и деятельности товариществ собственников жилья и
формирования кондоминиумов в г. Москве"; пункты 1 и 2 распоряжения
Премьера Правительства Москвы от 30.04.98 N 472-РП "О создании в
Москве условий для образования и эффективной деятельности товариществ
собственников жилья"; пункты 2 и 3 постановления Правительства Москвы
от 19.08.97 N 633 "О временном порядке создания товариществ
собственников жилья в жилых домах-новостройках в г. Москве".
21. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на
первого заместителя Премьера Правительства Москвы Швецову Л.И.
Премьер Правительства Москвы
Ю.М. Лужков
29 августа 2000 г.
N 690
Приложение 1
к постановлению Правительства Москвы
от 29 августа 2000 года
N 690
КОМПЛЕКСНАЯ ГОРОДСКАЯ ПРОГРАММА ФОРМИРОВАНИЯ
КОНДОМИНИУМОВ И СОЗДАНИЯ УСЛОВИЙ ДЛЯ ОБРАЗОВАНИЯ
И ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Введение
Комплексная городская программа формирования кондоминиумов и
создания условий для образования и деятельности товариществ
собственников жилья (далее - Программа) разработана с целью
дальнейшего развития самоуправления в жилищной сфере, повышения
эффективности и качества жилищно-коммунального обслуживания.
Программа определяет важнейшие направления деятельности органов
городской администрации и управ района на период с 2000 по 2004 год, а
также комплекс мероприятий начального этапа реализации Программы
(2000-2001 годы) по формированию кондоминиумов, созданию условий,
стимулирующих развитие рациональных форм управления ими, вовлечению
домовладельцев в процесс управления собственностью.
Программа разработана с учетом имеющейся федеральной и городской
законодательной базы в сфере жилищной политики и территориального
самоуправления, основных направлений реформирования
жилищно-коммунального хозяйства, предложений отраслевых и
территориальных органов городской администрации, управ района,
товариществ собственников жилья (далее - ТСЖ).
Особенностью Программы является активизация деятельности и
повышение ответственности управ района и территориальных органов
городской администрации по формированию кондоминиумов и созданию
условий для образования и деятельности ТСЖ, обеспечение их
экономической привлекательности, а также упорядочение работы городских
ведомств по созданию нормативно-правовых, экономических,
организационных и информационно-методических условий, содействующих
данным процессам.
Приоритетными задачами Программы являются:
- формирование кондоминиумов на базе объектов существующей и
перспективной застройки;
- привлечение собственников к управлению общим имуществом в
кондоминиумах, повышение их заинтересованности в экономном
расходовании средств и бережном отношении к жилищному фонду;
- развитие в городе рынка жилищно-коммунальных услуг и полный
переход на договорные отношения в жилищном хозяйстве;
- снижение уровня бюджетного финансирования содержания жилищного
фонда;
- обеспечение баланса интересов органов городской администрации и
собственников помещений в кондоминиумах.
Программой предусмотрено поэтапное решение поставленных задач.
1-й этап рассчитан до конца 2001 года и включает комплекс
мероприятий, осуществляемых органами городской администрации и
управами района в условиях ограниченных бюджетных средств, выделяемых
на реализацию Программы.
2-й этап охватывает 2002-2004 годы и характеризуется апробацией
на практике принятых на первом этапе мер и дальнейшим
совершенствованием нормативно-правовой базы в сфере управления
жилищным фондом.
I. Общая характеристика ситуации по формированию
кондоминиумов, созданию и деятельности ТСЖ в Москве
В условиях реформирования жилищно-коммунальной сферы
принципиальное значение имеет повышение роли собственников жилья,
выступающих заказчиками на предоставление жилищно-коммунальных услуг,
и участие их в управлении комплексами недвижимого имущества, развитие
конкуренции в системе управления и обслуживания жилищного фонда.
В настоящее время в Москве в собственности граждан и юридических
лиц находится более 52% от общего фонда жилья. Число жилых зданий, в
которых зарегистрировано в собственности граждан и юридических лиц
более 50% площади и в которых собственники обязаны выбрать способ
управления, составляет более трети от общего количества
многоквартирных жилых домов в городе.
Однако пока товарищества собственников образованы лишь в
незначительной части этих домов. По состоянию на 01.06.2000 в городе
зарегистрировано 402 товарищества, 132 товарищества получили
свидетельство о регистрации кондоминиума. Лишь около 42% взяли в
управление земельно-имущественные комплексы, на базе которых они
созданы.
Такая ситуация ведет к снижению качества содержания жилищного
фонда, отрицательно сказывается на его сохранности. Поэтому создание
условий заинтересованности владельцев квартир в создании товариществ
собственников жилья и последующем принятии ими жилых домов в
управление, всесторонняя поддержка этого процесса со стороны местных
властей является приоритетной задачей Правительства Москвы.
Количество созданных ТСЖ и сформированных кондоминиумов в
административных округах отражено в таблице 1.
Распределение товариществ на территории города характеризуется
неравномерностью, сосредоточением трети из них в Центральном
административном округе, что связано с особенностями жилищного фонда
данного округа, а также результатом целенаправленной работы,
проводимой в округе по передаче домовладельцам в управление
принадлежащего им имущества.
Таблица 1
КОЛИЧЕСТВО СОЗДАННЫХ ТСЖ И СФОРМИРОВАННЫХ
КОНДОМИНИУМОВ В АДМИНИСТРАТИВНЫХ ОКРУГАХ
(по состоянию на 1 июня 2000 года)
-----------------------------------------------------------------------------
| Администр. округ |ЦАО |САО |СЗАО|ЗАО |ЮЗАО|ЮАО|ЮВАО|ВАО |СВАО|Зел|Всего|
| | | | | | | | | | | | |
|---------------------|----|----|----|----|----|---|----|----|----|---|-----|
| Количество домов, | | | | | | | | | | | |
| где > 50% жилой | | | | | | | | | | | |
| площади в частной | | | | | | | | | | | |
| собст-ти |2222|1540| 869|1155|1350|928|815 |1506|1229|122|11736|
|---------------------|----|----|----|----|----|---|----|----|----|---|-----|
| Количество | | | | | | | | | | | |
| зарегистрированных | | | | | | | | | | | |
| ТСЖ (в домах | | | | | | | | | | | |
| сложившейся и | | | | | | | | | | | |
| перспект. | | | | | | | | | | | |
| застройки) |146 |10 | 36 | 46 | 41 | 6 | 73 | 17 | 26 | 1 |402 |
|---------------------|----|----|----|----|----|---|----|----|----|---|-----|
| Количество домов, в | | | | | | | | | | | |
| которых | | | | | | | | | | | |
| зарегистрированы | | | | | | | | | | | |
| ТСЖ |157 |13 | 54 | 57 | 49 | 6 | 79 | 19 | 31 | 1 |466 |
|---------------------|----|----|----|----|----|---|----|----|----|---|-----|
| Отношение(%) | | | | | | | | | | | |
| количества домов, | | | | | | | | | | | |
| где | | | | | | | | | | | |
| зарегистрированы | | | | | | | | | | | |
| ТСЖ, к количеству | | | | | | | | | | | |
| домов, где > 50% | | | | | | | | | | | |
| жилой площади | | | | | | | | | | | |
| находится в частной |7,1 |0,8 | 6,2| 4,9| 3,6|0,6|9,7 |1,3 |2,5 |0,8|3,97 |
| собственности | | | | | | | | | | |<*> |
|---------------------|----|----|----|----|----|---|----|----|----|---|-----|
| Кол-во | | | | | | | | | | | |
| зарегистрированных | | | | | | | | | | | |
| кондоминиумов |40 | 3 | 12 | 9 | 27 | 2 | 33 | 1 | 4 | 1 |132 |
|---------------------|----|----|----|----|----|---|----|----|----|---|-----|
| Количество домов, | | | | | | | | | | | |
| переданных в | | | | | | | | | | | |
| управление ТСЖ |54 | 8 | 22 | 14 | 11 | 6 | 31 | 11 | 14 | 1 |172 |
-----------------------------------------------------------------------------
--------------------------------
<*> 3,97% - средний процент количества домов, где
зарегистрированы ТСЖ, по отношению к количеству домов, где > 50% жилой
площади находится в частной собственности.
Проведенный по заказу Департамента жилищной политики и жилищного
фонда города Москвы социологический опрос <*> показал, что состоянием
дома и подъезда, а также работой технических систем и инженерных
коммуникаций, уборкой в подъезде, вывозом мусора с придомовой
территории удовлетворены в основном жители домов, которые создали
товарищества собственников жилья. В этих домах более эффективно
решаются задачи безопасного и удобного проживания граждан,
обеспечивается контроль за состоянием дома и придомовой территории,
рационально используется общее имущество, создаются условия,
способствующие снижению затрат на техническое обслуживание и
коммунальные услуги.
--------------------------------
<*> Опрос проведен Центром содействия жилищной реформе и
Национальным институтом социально-психологических исследований.
В последнее время наблюдается некоторый рост активности в
создании товариществ собственников жилья. Он является прежде всего
следствием предпринимаемых Правительством города мер по созданию
товариществ в новостройках.
Причины, сдерживающие процесс формирования кондоминиумов и
создания ТСЖ, можно разделить на две основные группы: объективные и
субъективные.
Объективные факторы связаны с экономической ситуацией в городе,
со сложившейся структурой жилищного фонда и его состоянием. В их числе
в первую очередь необходимо отметить:
- значительный недоремонт жилищного фонда;
- отсутствие системы накопления финансовых средств на ремонт
жилищного фонда и гарантий, что капитальный ремонт будет проведен
после передачи кондоминиума в управление ТСЖ;
- ограниченность бюджетных средств, направляемых на содержание и
ремонт жилищного фонда.
Указанные причины не способствуют созданию благоприятных
экономических условий для рентабельной работы ТСЖ.
Субъективными факторами, тормозящими развитие самоуправления
населения, являются старый, традиционный подход городской
администрации к управлению жилищным фондом, а также менталитет
населения.
Не преодолена инерционность мышления части ответственных
работников органов исполнительной власти и управления всех уровней,
связанная с неверием в возможность домовладельцев управлять жилыми
домами, а также моральная неготовность большинства жителей
многоквартирных домов самостоятельно управлять своей собственностью и
их убежденность, что эта обязанность целиком лежит на государстве.
Комплексное рассмотрение действующих нормативно-правовых актов РФ
и Москвы, регулирующих создание, деятельность ТСЖ и формирование
кондоминиумов и обязывающих городские органы участвовать в этом
процессе, выявило имеющиеся противоречия и необходимость создания
действенных организационных механизмов поддержки процессов создания и
деятельности ТСЖ.
Существующая практика создания ТСЖ в городе предусматривает
предварительную регистрацию товарищества как юридического лица с
последующим закреплением (регистрацией) кондоминиума. При таком
подходе за товариществом закрепляется земельно-имущественный комплекс,
сформированный без предварительного учета и оценки возможности
использования и эффективной эксплуатации объектов кондоминиума.
Несмотря на усилия городских органов по упрощению процедуры
формирования и передачи кондоминиума в управление ТСЖ, она зачастую
затягивается на 5-8 месяцев и требует значительных финансовых затрат
со стороны домовладельцев.
Имеются различия в законодательстве Российской Федерации и г.
Москвы относительно прав на земельный участок, входящий в состав
кондоминиума. Московское законодательство не содержит норм,
позволяющих домовладельцам в соответствии с Законом Российской
Федерации "О товариществах собственников жилья" требовать передачи им
земельного участка бесплатно в общую долевую собственность.
В городе не проведено межевание территорий до уровня
домовладений. Это часто затрудняет определение границ земельного
участка кондоминиума. Отсутствует методика расчета нормативных
размеров земельных участков в кондоминиумах, применительная к
особенностям территории г. Москвы.
Имеются диспропорции в оплате за землепользование. В
кондоминиумах, управляемых ТСЖ, на собственников квартир возлагается
обязанность по уплате за землю, а в жилищном фонде при иной форме
управления земельные платежи с собственников квартир не взимаются (или
взимаются далеко не везде).
В последние годы отмечается существенная недостаточность
обеспечения финансированием расходов по содержанию и ремонту жилищного
фонда.
Большая часть населения оплачивает менее 12% фактической
стоимости услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, поэтому
особое значение имеет вопрос финансового обеспечения.
В результате сравнительного анализа финансово-экономической
деятельности дирекций единого заказчика и товариществ собственников
жилья выявлены диспропорции в бюджетном финансировании ТСЖ по
сравнению с ДЕЗ.
В сметах расходов целевых бюджетных фондов развития территорий
округов и районов г. Москвы предусмотрены расходы на капитальный
ремонт жилищного фонда. Однако не предусмотрено выделение этих средств
для домов, находящихся в управлении ТСЖ и созданных на базе бывшего
муниципального фонда (т.е. если дом передан в управление товариществу,
то средства на капитальный ремонт на практике не выделяются).
Не отработан механизм перечисления бюджетных средств в
установленных объемах непосредственно товариществам. Это приводит
зачастую к длительным задержкам перечисления средств.
Не разработана типовая методика составления
хозяйственно-финансового плана (бизнес-плана) технической эксплуатации
земельно-имущественного комплекса в составе кондоминиума, необходимого
как товариществу для планирования деятельности в соответствии с
нормами и правилами эксплуатации и содержания жилых домов, так и
инициативной группе по созданию ТСЖ в целях определения экономической
целесообразности создания товарищества.
Деятельность товариществ собственников жилья происходит в
условиях нестабильной экономики при отсутствии механизма накопления
амортизационных отчислений, которые должны вестись в течение всего
срока службы дома и быть использованы к тому времени, когда дом
достигнет предельного износа, на строительство нового дома или
восстановление (если это будет возможно) старого.
Товарищества собственников жилья вынуждены брать в управление
дома с большим физическим износом, что является результатом
постоянного недофинансирования и недоремонта за весь период их
эксплуатации.
Существующая до настоящего времени система управления жилищным
фондом и его финансирования была обусловлена государственной формой
собственности на жилье. С появлением частной формы собственности на
жилье законодательством закреплены обязанности собственника жилья по
его надлежащему содержанию и ремонту. Однако пока еще не создана
необходимая нормативно-правовая и организационная инфраструктура для
полноценной реализации прав и обязанностей собственников жилья и их
объединений. В частности, в условиях значительного недофинансирования
технической эксплуатации жилых домов собственники жилья не
информируются как о самом недофинансировании и его размере, так и о
том, к каким последствиям для их собственности может привести
недофинансирование, а именно: уменьшение рыночной стоимости жилья,
ветхость, аварийность здания и, как следствие, принудительное
отселение, а также - об отсутствии государственного механизма
накопления средств на капитальный ремонт и полное восстановление жилых
домов. Большинство собственников жилья, как показал опрос, полагает,
что в оплату за техническое обслуживание также входит оплата и за
капитальный ремонт, о необходимости амортизационных отчислений знают
далеко не многие.
Переход на 100% оплату жилищно-коммунальных услуг (в соответствии
с задачами жилищно-коммунальной реформы) подразумевает перенос бремени
расходов на собственников жилья не только за техническое обслуживание,
но и за капитальный ремонт и полное восстановление жилых домов. Однако
при этом отсутствует доступная и объективная информация о размерах
необходимых затрат на техническое обслуживание и ремонт жилых домов, о
размерах недофинансирования, а также о необходимости накопления каждым
собственником жилья средств на капитальный ремонт и полное
восстановление жилого дома.
В соответствии с Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации" (статья 16) за государством сохраняется
обязанность производить капитальный ремонт в домах, которые требовали
капитального ремонта на момент приватизации жилья. Данные положения
закона могут быть основой для принятия решений об изыскании источников
финансирования ТСЖ и создания механизма накопления средств на ремонт и
восстановление жилых домов.
Не урегулированы на практике вопросы передачи товариществам в
управление объектов нежилого фонда, находящихся в городской
собственности и входящих в состав кондоминиума. Многие ТСЖ не могут
получить информацию об арендаторах нежилых помещений, находящихся в
границах кондоминиума, и, следовательно, не имеют возможности вступить
с ними в договорные отношения по вопросам содержания общего имущества.
Товариществам не выделяются нежилые помещения для ведения
уставной, хозяйственной деятельности по эксплуатации и техническому
содержанию жилых домов. Отсутствуют нормативы предоставления помещений
в кондоминиумах для работы с населением, размещения управленческого и
обслуживающего персонала, складирования инструментов, материалов,
инвентаря.
Существующая практика деятельности товариществ показывает, что
многие из них не реализуют предоставленное им законом право на
управление кондоминиумом, оставляют его в управлении дирекций единого
заказчика и не осуществляют в полной мере контроль за использованием
выделенных средств на эксплуатацию и обслуживание принадлежащего им
имущества.
В городе практически отсутствует конкурентная среда в сфере
управления и эксплуатации жилья. Рынок профессиональных управляющих в
области эксплуатации и обслуживания жилищного фонда, готовых
предложить свои услуги, не создан. Недостаточно количество
специалистов, которые знают технологии эффективного управления
кондоминиумами, эксплуатации здания и способны разработать технический
и финансово-экономический планы организации работ, обеспечить контроль
за их выполнением.
Имеются негативные факторы при создании кондоминиумов в
домах-новостройках, построенных за счет внебюджетных фондов г. Москвы.
Большая часть квартир в доме-новостройке продается в частную
собственность, а другая находится в муниципальном фонде и передается
по договору найма гражданам. Данная ситуация вызывает диспропорции в
оплате за техническое обслуживание частного и муниципального жилья,
что является одной из причин конфликтных ситуаций в
кондоминиумах-новостройках, приводящая иногда к ликвидации ТСЖ.
Создание кондоминиумов в домах-новостройках, встроенных в
существующую жилую застройку, значительно усложняет и удорожает
управление ими, так как невозможно четко установить границы
кондоминиума ввиду наличия общей социальной и инженерной
инфраструктуры в пределах конкретной жилой застройки.
Решения о продаже нежилых помещений в жилых домах, построенных за
счет городского внебюджетного фонда, принимаются без учета их
проектного назначения (например, помещений для организации
культурно-спортивной и досуговой работы с детьми и взрослым
населением). Произвольная продажа социально значимых объектов и
нежилых помещений в таких домах приводит к нарушению строительных норм
и правил, дисбалансу учреждений обслуживания населения по отношению к
объектам торговли и офисам и, как следствие, ухудшает условия
внешкольного воспитания и досуга детей, порождает негативные
настроения у жителей к идее кондоминиумов, а также затрудняет
выполнение городских распорядительных документов, направленных на
создание ТСЖ. Товарищество утрачивает возможность разместить свою
эксплуатирующую службу. В конечном итоге жители пишут жалобы, проводят
собрание и ликвидируют ТСЖ.
При проектировании жилых кварталов и жилых комплексов не
закладываются основы для последующего создания кондоминиумов в
компактно расположенных жилых домах, имеющих общую инженерную,
социальную и иную инфраструктуру с возможностью предоставления в
кондоминиуме широкого комплекса не только жилищно-коммунальных, но и
социально-бытовых услуг.
В должной мере москвичи не получают информацию о целях и задачах,
решаемых ТСЖ, порядке их создания.
Отмечается несбалансированность действий органов городской
администрации и управ района в рамках отведенных им компетенций по
оказанию содействия в развитии рациональных форм управления жилищным
фондом. Как показывают собеседования со специалистами управ района и
префектур административных округов, они слабо ориентируются в методах
работы с населением, не воспринимают преимущества самоуправленческих
начал в управлении жилищным фондом, некомпетентно ведут
разъяснительную и информационную работу, способную вызвать
заинтересованность и инициативу жителей-собственников жилья в создании
объединений.
В городе пока не создана четкая система учета и отслеживания
процессов создания ТСЖ, формирования кондоминиумов, передачи их в
управление товариществам.
Выявленные причины, сдерживающие процесс формирования
кондоминиумов и создания ТСЖ, послужили основанием для определения
приоритетных направлений данной Программы.
II. Основные принципы и приоритетные направления
совершенствования процесса формирования кондоминиумов
и создания ТСЖ в г. Москве
Необходимость развития самоуправления населения в жилищной сфере
потребовала разработки единой городской политики в содействии
процессам формирования кондоминиумов, создания и деятельности
товариществ собственников жилья.
В ее основе:
2.1. Повышение роли и ответственности территориальных органов
городской администрации и управ района в формировании кондоминиумов,
создании и обеспечении деятельности товариществ собственников жилья.
Должна быть обеспечена разработка и реализация специальных
программ на уровне административных округов и районов.
Отраслевые органы городской администрации должны оказывать
управам района и территориальным органам городской администрации
помощь:
- в обучении их сотрудников, членов правлений ТСЖ,
профессиональных управляющих жилищным фондом, бухгалтеров;
- в развертывании агитационной работы и информировании в
средствах массовой информации населения о существующей нормативной
базе и положительном опыте деятельности ТСЖ.
2.2. Совершенствование организационной структуры взаимодействия
управ района, отраслевых и территориальных органов городской
администрации, товариществ собственников жилья и их объединений.
Предусматривается создание в префектурах и управах района
специальных структур, организующих и осуществляющих деятельность по
формированию кондоминиумов, образованию и поддержке ТСЖ,
консультативно-информационных центров, методических кабинетов по
обмену опытом деятельности товариществ.
Координация действий участников Программы осуществляется на двух
уровнях: Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы
- Координационный совет при Мэре Москвы по развитию самоуправления в
жилищной сфере.
В состав Координационного совета включаются депутаты Московской
городской Думы, руководители отраслевых и территориальных органов
городской администрации, управ района, объединений домовладельцев.
В качестве рабочего органа Координационного совета,
осуществляющего контроль хода реализации Программы, а также для
решения практических задач, связанных с организацией управления
кондоминиумами, оказанием экономического и юридического содействия
товариществам собственников жилья, созданием системы предоставления
услуг в жилищной сфере, создается Центр содействия управлению
кондоминиумами.
2.3. Установление в г. Москве нового порядка реализации Закона РФ
"О товариществах собственников жилья", который предусматривает
первоочередность формирования органами городской администрации
земельно-имущественных комплексов в сложившейся жилой застройке города
с последующим образованием ТСЖ и передачей комплекса ему в управление.
Решение о подготовке документов по жилым домам, в настоящее время
находящимся в управлении муниципальных (государственных) жилищных
организаций, с целью формирования на их базе кондоминиумов принимается
префектурами административных округов по представлению глав управ
района или по инициативе самих домовладельцев после принятия ими
решения о способе управления кондоминиумом.
Префектуры административных округов ежегодно утверждают перечень
домов, в которых в частной собственности находится более 50% площади и
имеются социальные и технико-экономические предпосылки для передачи
кондоминиумов в управление домовладельцам.
В приоритетном порядке в перечень включаются дома, в которых
домовладельцы зарегистрировали ТСЖ или начали процесс его создания, а
также дома ЖК и ЖСК.
Данный перечень является основанием для оформления заявок на
проведение работ по определению земельных участков и формированию
технических паспортов кондоминиумов.
Порядок финансирования работ, связанных с подготовкой документов
для формирования кондоминиумов, утверждается Правительством Москвы.
По объектам перспективной застройки, в которых помещения
предназначены для продажи физическим и юридическим лицам, функции
заявителя на подготовку этих документов возлагаются на заказчика
(застройщика), осуществляющего строительство, или на уполномоченную им
организацию.
2.4. Введение в г. Москве технического учета кондоминиумов и
использование данных учетных сведений для регистрации прав
домовладельцев на объекты, помещения, земельный участок в
кондоминиуме.
Сведения о кондоминиуме, занесенные в специальный реестр БТИ,
являются основанием возникновения учетного объекта - кондоминиума как
единого комплекса в фиксированном составе, установленных границах
земельного участка и с указанием функционального назначения помещений,
строений, домов, входящих в состав этого комплекса.
Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы на
основании данных БТИ производит в установленном федеральными органами
порядке запись в Едином государственном реестре прав, что здания,
сооружения и земельный участок входят в состав конкретного
кондоминиума.
2.5. Создание благоприятных организационно-экономических условий
для образования и деятельности товариществ собственников жилья.
Программой предусматривается:
- совершенствование системы финансирования ТСЖ и оптимизация
финансовых потоков в целях наиболее рационального финансирования
деятельности по техническому обслуживанию и ремонту кондоминиумов;
- расширение источников и обеспечение устойчивости финансирования
технической эксплуатации и ремонта кондоминиумов с постепенным
переходом в режим самофинансирования с исключением бюджетных дотаций;
- создание нормативов и методики расчета затрат на техническую
эксплуатацию кондоминиумов;
- стимулирование хозяйственно-коммерческой деятельности ТСЖ, ЖК и
ЖСК путем предоставления широкого спектра льгот при использовании
объектов общей долевой собственности и земельных участков;
- создание механизма накопления амортизационных отчислений с
жилищного фонда и отчислений на капитальный ремонт жилых домов;
- проведение широкомасштабной информационно-разъяснительной
работы среди собственников жилья о нормативной стоимости технической
эксплуатации жилых домов, о необходимости накопления средств на
капитальный ремонт и полное восстановление жилого дома;
- передача ТСЖ в управление нежилых помещений для организации
деятельности товариществ, а также льготная продажа нежилого фонда.
При наличии в кондоминиуме собственности г. Москвы уполномоченным
представителем собственника в товариществе по жилым помещениям
является Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы
в лице сотрудников управлений муниципального жилья административных
округов, а по объектам нежилого фонда Департамент имущества города
Москвы в лице сотрудников его территориальных агентств.
Для получения и/или накопления товариществами финансовых средств
на проведение капитального ремонта, реконструкции объектов
кондоминиума предусматривается:
- образование специального фонда, обеспечивающего гарантию
займов, предоставляемых финансовыми структурами, готовыми
инвестировать средства в капитальный ремонт и реконструкцию объектов
кондоминиума;
- участие города и других собственников в финансировании работ
пропорционально доле их имущества в кондоминиуме.
Сокращение расходов на содержание домов, управляемых ТСЖ,
обеспечивается внедрением в приоритетном порядке ресурсосберегающих
проектов, предусматривающих:
- возможность контроля за фактическим потреблением ресурсов
(установка приборов учета на дом, секцию, квартиру) с развитием базы
для их обслуживания, ремонта и проверки;
- применение высокоэффективных технологий по обслуживанию дома
(механизированная уборка, утилизация отходов и т.д.);
- централизацию бухгалтерских внутренних и внешних расчетов.
2.6. Развитие конкурентной среды и договорных отношений в сфере
предоставления жилищно-коммунальных и управленческих услуг, подготовка
специалистов - управляющих домами.
Обеспечивается создание условий для деятельности профессиональных
управляющих компаний, которым ТСЖ могут передавать функции (часть
функций) по управлению кондоминиумами.
Наличие конкуренции в сфере обслуживания жилищного фонда
способствует повышению эффективности выполнения различных ремесленных
работ и развитию малого бизнеса в этой сфере услуг. В конечном счете у
управляющей организации появляется реальная возможность выбрать
подрядчика для выполнения тех или иных работ с наилучшим соотношением
цены и качества.
Внедрение системы договорных отношений создает, с одной стороны,
экономическую заинтересованность в эффективном управлении жилищным
фондом, с другой стороны - условия для контроля количества и качества
предоставляемых услуг и выполняемых работ, а также позволяет
корректировать стоимость работ и услуг в зависимости от качества их
предоставления.
Для успешного становления профессионального управления
недвижимостью предъявляются определенные требования и к уполномоченной
городом службе заказчика, которая, будучи балансодержателем жилищного
фонда г. Москвы, отвечает перед собственником и населением за
предоставление жилищно-коммунальных услуг.
Ее предприятия должны:
- создаваться как хозяйствующие субъекты;
- выполнять работы по управлению жилищным фондом г. Москвы на
основании договоров с управами района (или префектурами), а по
управлению жилищным фондом, находящимся в другой форме собственности,
- на основании договоров с собственниками или уполномоченными ими
представителями;
- иметь право на заключение договоров с другими хозяйствующими
субъектами, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги;
- финансироваться исходя из стоимости жилищно-коммунальных услуг
и иметь стимулы к снижению их стоимости и повышению качества.
Наряду со становлением предприятий службы заказчика рынок услуг
по управлению жилой недвижимостью, в том числе муниципальной, должен
быть открыт для частного бизнеса.
2.7. Совершенствование политики формирования кондоминиумов и
создания ТСЖ на базе объектов перспективной застройки.
Предусматривается создание нормативно-правовых актов, требующих
при проектировании и строительстве создания служебных помещений для
размещения управленческого и обслуживающего персонала будущего ТСЖ,
хранения материалов и инвентаря для технического обслуживания и
ремонта кондоминиумов. Стоимость строительства этих помещений
необходимо включать в стоимость продаваемых жилых и нежилых помещений
и присваивать им статус объектов общей долевой собственности.
2.8. Дальнейшее совершенствование нормативно-правовой базы.
Основной концепцией совершенствования нормативно-правовой базы в
сфере ТСЖ является:
- поэтапная взаимная адаптация ТСЖ и существующей системы
управления;
- корректировка и доведение нормативно-правовых и
распорядительных актов до состояния, пригодного к практическому
применению на территориях.
Предусматривается разработка Закона города Москвы "О
самоуправлении в жилищной сфере", документов по упорядочению земельных
отношений, в том числе по определению земельных участков кондоминиумов
и межеванию территорий микрорайонов (кварталов), а также использованию
объектов нежилого фонда в кондоминиумах. Разработке подлежат примерные
формы, удостоверяющие право домовладельцев на земельный участок или
долю в праве, порядок расчета земельных платежей и принципы их
взимания с различных категорий домовладельцев.
III. Функции управ района, территориальных
и отраслевых органов городской администрации
по реализации Программы
3.1. Управы района:
- разрабатывают и реализуют соответствующие районные программы;
- представляют префектуре административного округа на утверждение
перечни домов, в которых имеются технико-экономические и социальные
предпосылки для формирования на их базе кондоминиумов;
- заключают с АПУ административного округа договоры на подготовку
заключений по земельным участкам, к которым относятся дома, включенные
в перечни;
- составляют общее описание кондоминиумов, представляют их на
рассмотрение межведомственной комиссии по использованию жилищного
фонда и утверждение его префектом;
- оформляют заявки на подготовку технических паспортов
кондоминиумов в территориальном органе БТИ;
- утверждают заявки на подготовку документов для оформления
товариществами права аренды сверхнормативного земельного участка;
- организуют информационную, разъяснительную и агитационную
работу среди собственников помещений о преимуществах существующих форм
самоуправления, а также проведение общих собраний домовладельцев по
выбору способа управления кондоминиумом;
- оказывают содействие инициативным группам в регистрации и
создании ТСЖ;
- предлагают домовладельцам уполномоченную городом службу
заказчика, если решение о создании ТСЖ ими не принято;
- при необходимости помогают ТСЖ в подборе управляющего или
управляющей организации любой организационно-правовой формы;
- передают технический паспорт кондоминиума товариществу
собственников жилья или уполномоченной городом службе заказчика,
заключившей с домовладельцами договор и получившей полномочия
домовладельцев оформить их права на земельный участок.
3.2. Префектуры административных округов:
- обеспечивают реализацию программы на территории округа;
- разрабатывают и реализуют соответствующие окружные программы,
обеспечивают их финансирование;
- по предложениям глав управ района утверждают перечень домов, в
которых имеются технико-экономические и социальные предпосылки для
передачи их в управление собственникам помещений;
- выпускают распоряжения о проведении управами района
разъяснительной и организационной работы с населением в домах,
включенных в утвержденный перечень, и подготовке технических паспортов
кондоминиумов, формируемых на базе этих домов;
- утверждают общее описание кондоминиумов;
- координируют работу окружных служб, управ района и специального
окружного подразделения по финансово-экономическому и юридическому
содействию ТСЖ;
- формируют планы капитального ремонта жилой и нежилой площади,
входящей в кондоминиумы.
3.3. Координационный совет при Мэре Москвы по развитию
самоуправления в жилищной сфере:
- формирует единую городскую политику по развитию самоуправления
в жилищной сфере, рассматривает и утверждает способы ее реализации;
- координирует работу городских структур по развитию
самоуправления в жилищной сфере, заслушивает ежеквартально отчеты
префектур административных округов;
- контролирует ход реализации Программы, рассматривает
возникающие вопросы и принимает необходимые решения;
- устраняет разногласия городских органов управления, возникающие
при реализации Программы.
3.4. Центр содействия управлению кондоминиумами:
- является рабочим органом Координационного совета при Мэре
Москвы по развитию самоуправления в жилищной сфере;
- участвует в формировании кондоминиумов и подготовке предложений
по управлению ими на основании договоров с управами района или
территориальными органами городской администрации, частными
застройщиками;
- оказывает услуги инициативным группам домовладельцев по
подготовке уставных и регистрационных документов, составлению
бизнес-планов;
- оказывает услуги ТСЖ по ведению бухгалтерского учета и
финансовой отчетности;
- осуществляет юридическую, экономическую, организационную и
другую консультационную деятельность;
- обучает профессиональных управляющих жилищным фондом,
председателей ТСЖ, бухгалтеров;
- организует конкурсы управляющих компаний;
- подготавливает и распространяет методические материалы;
- разрабатывает концепции и программы в сфере управления жилищным
фондом, находящимся в общей долевой собственности граждан и
юридических лиц;
- подготавливает и проводит семинары и конференции по проблемам
формирования кондоминиумов, образования и деятельности ТСЖ;
- организует рекламу, пропагандирует и пр.;
- формирует специальный фонд, обеспечивающий гарантию займов,
предоставляемых финансовыми структурами, готовыми инвестировать
средства в капитальный ремонт и реконструкцию объектов кондоминиума;
- совместно с префектурами создает свои территориальные
подразделения.
3.5. Департамент жилищной политики и жилищного фонда города
Москвы:
- готовит предложения по развитию самоуправления в жилищной сфере
для рассмотрения на Координационном совете при Мэре;
- совершенствует систему организационно-финансового обеспечения
управления кондоминиумами;
- взаимодействует с ТСЖ, жилищными ассоциациями и движениями,
оказывает им практическую помощь в работе;
- организует учебу председателей ТСЖ, профессиональных
управляющих кондоминиумами;
- организует деятельность Центра содействия управлению
кондоминиумами;
3.6. Департамент экономической политики и развития города Москвы:
- участвует в разработке, совершенствовании и реализации системы
предоставления бюджетных дотаций на содержание ТСЖ.
3.7. Департамент имущества города Москвы:
- обеспечивает передачу в управление ТСЖ объектов нежилого фонда,
являющихся собственностью г. Москвы;
- осуществляет по заявкам ТСЖ продажу нежилых помещений в домах,
входящих в состав кондоминиумов;
- представляет ТСЖ (по запросам), управляющим кондоминиумами
сведения, касающиеся договоров аренды, хозяйственного ведения,
оперативного управления, безвозмездного пользования нежилыми
помещениями, находящимися в государственной собственности г. Москвы;
3.8. Департамент земельных ресурсов города Москвы (ТОРЗы
административных округов):
- по заключениям АПУ административных округов отражает земельные
участки кондоминиумов в государственном земельном кадастре;
- оформляет договоры аренды и решения о передаче домовладельцам
земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование.
3.9. Департамент финансов города Москвы:
- осуществляет дотационное финансирование ТСЖ (через
территориальные финансовые органы или другие уполномоченные
организации) с учетом городской доли доходов от аренды нежилых
помещений, входящих в состав кондоминиумов и являющихся собственностью
города.
3.10. Департамент жилищно-коммунального хозяйства и
благоустройства города Москвы:
- готовит предложения по формированию кондоминиумов, исходя из
замкнутости инженерных сетей домовладений;
- разрабатывает проекты ресурсосбережения для фонда ТСЖ.
3.11. Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы:
- регистрирует права домовладельцев на помещения и земельный
участок в кондоминиуме;
- предоставляет сведения по собственникам, арендаторам и иным
пользователям нежилых помещений в составе кондоминиума.
3.12. МосгорБТИ:
- осуществляет технический учет кондоминиумов;
- по заявкам управ района на основании заключений по земельным
участкам и общих описаний кондоминиумов, утвержденных префектурой
административного округа, формирует их технические паспорта;
- выдает паспортную информацию на строения, сооружения и
отдельные помещения в кондоминиуме, в т.ч. поэтажные планы и
экспликации, технические паспорта на строения.
3.13. Москомархитектура:
- разрабатывает проекты межевания жилых микрорайонов (кварталов);
- готовит заключения по земельным участкам кондоминиумов для
оформления имущественных и земельных отношений. Указывает
градостроительные требования по использованию участков.
3.14. Московская лицензионная палата:
- осуществляют лицензирование деятельности юридических и
физических лиц по управлению кондоминиумами.
3.15. Департамент территориальных органов исполнительной власти
города Москвы:
- разрабатывает рекомендации и оказывает методическую помощь
префектурам, управам района по работе с населением, ТСЖ;
- осуществляет контроль за деятельностью Управ по реализации
районных программ;
- организует информирование населения о преимуществах
самоуправления граждан в жилищной сфере, распространение опыта ТСЖ,
добившихся положительных результатов.
3.16. Московская регистрационная палата:
- осуществляет регистрацию ТСЖ как юридических лиц, а также
изменений и дополнений в учредительные документы образованных
товариществ собственников жилья;
- направляет сведения о регистрации образованных товариществ
собственников жилья в Государственную налоговую инспекцию, банк,
фонды: занятости населения, социального страхования, пенсионный,
обязательного медицинского страхования.
3.17. ГУП "Мосжилкомплекс":
- содействует регистрации кондоминиумов и созданию ТСЖ на
объектах, финансируемых Департаментом внебюджетной политики
строительства города Москвы;
- обеспечивает управление и эксплуатацию указанных объектов.
3.18. ГУП "Жилкооперация":
- осуществляет финансирование расходов на возмещение убытков от
эксплуатации жилищного фонда, находящегося в управлении ТСЖ, в котором
нет государственной собственности г. Москвы;
- осуществляет контроль за целевым использованием бюджетных
средств.
3.19. Городской центр жилищных субсидий:
- возмещает товариществам собственников жилья убытки, связанные с
предоставлением гражданам льгот и компенсаций по оплате
жилищно-коммунальных услуг.
3.20. Дирекции единого заказчика:
- предоставляют ТСЖ сведения о нанимателях и арендаторах жилых
помещений;
- осуществляют управление кондоминиумами на основании договоров с
домовладельцами;
- по поручению домовладельцев представляют документы в
Департамент земельных ресурсов города Москвы для оформления прав
постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в
кондоминиумах;
- осуществляют финансирование расходов на возмещение убытков от
эксплуатации жилищного фонда, находящегося в управлении ТСЖ.
3.21. Государственная жилищная инспекция г. Москвы:
- осуществляет контроль за соблюдением сроков передачи
кондоминиумов в управление ТСЖ.
IV. План основных мероприятий 1-го этапа реализации
Программы (2000-2001 годы)
------------------------------------------------------------------
|N |Наименование мероприятий|Срок |Исполнители |
|п/п | |исполнения| |
|----------------------------------------------------------------|
|I. Повышение роли и ответственности территориальных органов |
| городской администрации и управ района в формировании |
| кондоминиумов, создании и обеспечении деятельности ТСЖ |
|----------------------------------------------------------------|
|1.1.|Уточнение окружных |IV кв. |Префектуры |
| |и районных программ |2000 г. |административных |
| |формирования | |округов, главы управ |
| |кондоминиумов и создания| |района |
| |ТСЖ в соответствии | | |
| |с Программой | | |
|----|------------------------|----------|-----------------------|
|1.2.|Подготовка |IV кв. |Департамент |
| |информационно- |2000 г. |территориальных органов|
| |методических | |исполнительной власти |
| |рекомендаций | |города Москвы, |
| |и инструкций для | |Департамент |
| |работников управ района | |жилищной политики |
| |по формированию | |и жилищного фонда |
| |кондоминиумов, | |города Москвы |
| |управлению ими | | |
| |и организации ТСЖ | | |
|----------------------------------------------------------------|
|II. Совершенствование организационной структуры взаимодействия |
| управ района, отраслевых и территориальных органов |
| городской администрации и объединений домовладельцев |
|----------------------------------------------------------------|
|2.1.|Разработка Положения |IV кв. |Департамент |
| |о Координационном совете|2000 г. |жилищной политики |
| |при Мэре Москвы | |и жилищного фонда |
| |по развитию | |города Москвы, |
| |самоуправления | |Департамент |
| |в жилищной сфере | |территориальных органов|
| | | |исполнительной власти |
| | | |города Москвы |
|----|------------------------|----------|-----------------------|
|2.2.|Разработка предложений |IV кв. |Департамент |
| |по созданию Центра |2000 г. |жилищной политики |
| |содействия управлению | |и жилищного фонда |
| |кондоминиумами | |города Москвы |
|----|------------------------|----------|-----------------------|
|2.3.|Создание Центра |II кв. |Департамент |
| |содействия управлению |2001 г. |жилищной политики |
| |кондоминиумами | |и жилищного фонда |
| |(название, | |города Москвы |
| |организационно- | | |
| |правовая форма и функции| | |
| |центра уточняются | | |
| |при разработке) | | |
|----|------------------------|----------|-----------------------|
|2.4.|Привлечение к работе |Постоянно |Префектуры |
| |с населением объединений| |административных |
| |ТСЖ | |округов, главы управ |
| | | |района |
|----|------------------------|----------|-----------------------|
|2.5.|Проведение ежегодного |Один раз |Департамент |
| |Московского совещания - |в год |жилищной политики |
| |семинара председателей | |и жилищного фонда |
| |ТСЖ | |города Москвы |
|----|------------------------|----------|-----------------------|
|2.6.|Пропаганда |Постоянно |Департамент |
| |положительного опыта | |территориальных органов|
| |работы ТСЖ, разработка | |исполнительной власти |
| |комплекта рекламно- | |города Москвы, |
| |разъяснительных | |Департамент |
| |и информационных брошюр | |жилищной политики |
| |по проблемам ТСЖ | |и жилищного фонда |
| | | |города Москвы, |
| | | |Префектуры |
| | | |административных |
| | | |округов |
| | | | |
|----|------------------------|----------|-----------------------|
|2.7.|Разработка концепции |IV кв. |Комитет |
| |информирования населения|2000 г. |по телекоммуникациям |
| |города о проблемах | |и средствам массовой |
| |самоуправления | |информации |
|----------------------------------------------------------------|
|III. Установление в г. Москве нового порядка формирования |
| кондоминиумов и передачи их в управление домовладельцам |
|----------------------------------------------------------------|
|3.1.|Подготовка |Ежегодно |Главы управ района, |
| |территориальными |до IV кв. |Префектуры |
| |органами городской | |административных |
| |администрации перечней | |округов |
| |домов, где имеются | | |
| |предпосылки создания ТСЖ| | |
| |и формирования | | |
| |кондоминиумов | | |
|----|------------------------|----------|-----------------------|
|3.2.|Подготовка по заявкам |Согласно |Москомархитектура |
| |управ района |срокам, |(АПУ административных |
| |заключений по земельным |указанным |округов) |
| |участкам кондоминиумов, |в заявках | |
| |формируемых на базе | | |
| |домов, включенных | | |
| |в перечни (п. 3.1) | | |
|----|------------------------|----------|-----------------------|
|3.3.|Подготовка по заявкам |Согласно |МосгорБТИ |
| |управ района |срокам, |(территориальные |
| |технических паспортов |указанным |подразделения) |
| |кондоминиумов |в заявках | |
| |в соответствии | | |
| |с утвержденными | | |
| |перечнями (п. 3.1), | | |
| |заключениями | | |
| |по земельным участкам | | |
| |и общими описаниями | | |
| |кондоминиумов, | | |
| |утвержденными | | |
| |префектурами | | |
| |административных округов| | |
|----|------------------------|----------|-----------------------|
|3.4.|Проведение |Согласно |Главы управ района, |
| |разъяснительной работы |с графиком|префектуры |
| |и организация общих |работы |административных |
| |собраний домовладельцев | |округов (координация |
| |по выбору способа | |работы), управления |
| |управления | |муниципального жилья |
| |кондоминиумами, | |округов |
| |содействие инициативным | | |
| |группам в регистрации | | |
| |ТСЖ | | |
|----------------------------------------------------------------|
|IV. Введение в г. Москве технического учета кондоминиумов |
|----------------------------------------------------------------|
|4.1.|Разработка порядка |Сентябрь |МосгорБТИ |
| |технического учета |2000 г. | |
| |кондоминиумов | | |
|----|------------------------|----------|-----------------------|
|4.2.|Осуществление |Постоянно |МосгорБТИ |
| |технического учета | | |
| |кондоминиумов по заявкам| | |
| |управ района | | |
|----|------------------------|----------|-----------------------|
|4.3.|Осуществление |Октябрь |МосгорБТИ, |
| |технического учета |2000 г. |Москомрегистрация |
| |кондоминиумов, ранее | | |
| |зарегистрированных | | |
| |Москомрегистрацией | | |
|----|------------------------|----------|-----------------------|
|4.4.|Согласование порядка |Сентябрь |Москомрегистрация, |
| |передачи сведений |2000 г. |МосгорБТИ, главы |
| |о сформированных | |управ района |
| |кондоминиумах для | | |
| |внесения в Единый | | |
| |государственный реестр | | |
| |прав | | |
|----------------------------------------------------------------|
|V. Создание благоприятных организационно-экономических |
| условий для деятельности товариществ собственников жилья |
|----------------------------------------------------------------|
|5.1.|Организация подготовки |III кв. |Департамент |
| |и издания сборника |2001 г. |жилищной политики |
| |нормативно- | |и жилищного фонда |
| |методических документов | |города Москвы, |
| |по вопросам | |Департамент |
| |финансирования | |экономической политики |
| |и организации работ, | |и развития города |
| |связанных | |Москвы |
| |с эксплуатацией | | |
| |жилищного фонда, для | | |
| |практического | | |
| |использования | | |
| |товариществами | | |
| |собственников жилья | | |
|----|------------------------|----------|-----------------------|
|5.2.|Проведение мониторинга |Постоянно |Департамент |
| |в сфере формирования | |жилищной политики |
| |кондоминиумов, создания | |и жилищного фонда |
| |и деятельности ТСЖ | |города Москвы, |
| |с целью выявления | |префектуры |
| |и решения проблем | |административных |
| | | |округов |
|----|------------------------|----------|-----------------------|
|5.3.|Подготовка предложений |IV кв. |Департамент |
| |по созданию специального|2000 г. |жилищной политики |
| |фонда капитального | |и жилищного фонда |
| |ремонта объектов, | |города Москвы, |
| |входящих в состав | |Департамент |
| |кондоминиумов | |экономической политики |
| | | |и развития города |
| | | |Москвы |
|----|------------------------|----------|-----------------------|
|5.4.|Содействие ТСЖ |Постоянно |Департамент жилищно- |
| |в установке приборов | |коммунального хозяйства|
| |учета на дом, секцию, | |и благоустройства |
| |квартиру | |города Москвы, |
| | | |Департамент топливно- |
| | | |энергетического |
| | | |хозяйства, префектуры |
| | | |административных |
| | | |округов |
|----|------------------------|----------|-----------------------|
|5.5.|Подготовка предложений |I кв. |Департамент жилищно- |
| |по механизму |2001 г. |коммунального хозяйства|
| |экономического | |и благоустройства |
| |стимулирования ТСЖ | |города Москвы, |
| |за внедрение технологий,| |Департамент топливно- |
| |способствующих | |энергетического |
| |сбережению потребляемых | |хозяйства, префектуры |
| |жилищно-коммунальных | |административных |
| |услуг | |округов |
|----|------------------------|----------|-----------------------|
|5.6.|Подготовка предложений |II кв. |Департамент жилищно- |
| |по разработке новых |2001 г. |коммунального хозяйства|
| |видов коммунальной | |и благоустройства |
| |техники и технологий, | |города Москвы, |
| |направленных на | |префектуры |
| |эффективное обслуживание| |административных |
| |имущественно-земельных | |округов |
| |комплексов | | |
|----------------------------------------------------------------|
|VI. Развитие конкурентной среды в сфере предоставления |
| жилищно-коммунальных услуг |
|----------------------------------------------------------------|
|6.1.|Проведение конкурсов |Постоянно |Главы управ района, |
| |по привлечению | |префектуры |
| |к управлению | |административных |
| |кондоминиумами частных | |округов (координация) |
| |компаний | | |
|----|------------------------|----------|-----------------------|
|6.2.|Разработка реестра |IV кв. |Московская лицензионная|
| |муниципальных и частных |2000 г. |палата |
| |компаний по эксплуатации| | |
| |жилищного фонда, имеющих| | |
| |лицензию на | | |
| |осуществление данного | | |
| |вида работ | | |
|----------------------------------------------------------------|
|VII. Совершенствование нормативно-правовой базы |
|----------------------------------------------------------------|
|7.1.|Разработка Закона города|IV кв. |Департамент |
| |Москвы "О самоуправлении|2000 г. |жилищной политики |
| |в жилищной сфере" | |и жилищного фонда |
| | | |города Москвы |
|----|------------------------|----------|-----------------------|
|7.2.|Разработка требований |IV кв. |Москомархитектура, |
| |к проектированию жилых |2000 г. |Департамент |
| |микрорайонов, | |жилищной политики |
| |учитывающих особенности | |и жилищного фонда |
| |формирования | |города Москвы |
| |кондоминиумов совместно | | |
| |с земельными участками | | |
|----|------------------------|----------|-----------------------|
|7.3.|Разработка Положения, |IV кв. |Департамент |
| |регламентирующего |2000 г. |жилищной политики |
| |порядок и условия | |и жилищного фонда |
| |передачи | |города Москвы, |
| |государственного | |Департамент |
| |и муниципального | |экономической политики |
| |имущества (жилищного | |и развития города |
| |фонда) г. Москвы | |Москвы, |
| |в управление | |Департамент |
| |организациям, | |имущества города Москвы|
| |управляющим жилищным | | |
| |фондом, в том числе | | |
| |жилищным и жилищно- | | |
| |строительным | | |
| |кооперативам | | |
| |и товариществам | | |
| |собственников жилья | | |
|----|------------------------|----------|-----------------------|
|7.4.|Подготовка Положения |III кв. |Москомархитектура, |
| |о разработке проектов |2000 г. |Департамент земельных |
| |межевания территорий | |ресурсов города Москвы |
|----------------------------------------------------------------|
|7.5.|Подготовка обращения |IV кв. |Департамент |
| |в Государственный |2000 г. |жилищной политики |
| |комитет Российской | |и жилищного фонда |
| |Федерации по статистике | |города Москвы, |
| |об изменении формы | |Московский городской |
| |отчетности по жилищному | |комитет государственной|
| |фонду с включением | |статистики |
| |сведений о наличии | | |
| |кондоминиумов в жилищном| | |
| |фонде | | |
L-----------------------------------------------------------------
Приложение 2
к постановлению Правительства Москвы
от 29 августа 2000 года
N 690
ПОЛОЖЕНИЕ
О ЕДИНОМ ПОРЯДКЕ ОФОРМЛЕНИЯ ДОКУМЕНТОВ
ДЛЯ ТЕХНИЧЕСКОГО УЧЕТА КОНДОМИНИУМОВ
I. Общие положения
1.1. Положение устанавливает порядок подготовки городскими
службами и ведомствами документов, определяющих земельный участок,
состав, технические и стоимостные характеристики объектов
кондоминиума.
1.2. Земельный участок формируется в пределах нормативных
размеров с учетом межевания квартала (микрорайона) с последующим
оформлением на него прав домовладельцев в установленном порядке.
Если фактическая площадь земельного участка в сложившейся
застройке меньше нормативных размеров, размеры земельного участка
устанавливаются исходя из фактически имеющихся земельных ресурсов
пропорционально нормативу.
После образования товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ)
возможно заключение договора аренды сверхнормативного земельного
участка (при его наличии) исходя из интересов города и товарищества,
если данный земельный участок в соответствии с утвержденной в городе
градостроительной и землеустроительной документацией не может быть
использован в качестве самостоятельного объекта.
1.3. Технический учет кондоминиумов осуществляется органами БТИ с
оформлением технического паспорта домовладения, открытием инвентарного
дела и занесением требуемых сведений в специальный реестр. При
необходимости с целью обновления данных проводятся дополнительные
обследования зданий, входящих в состав кондоминиума.
1.4. Технический паспорт домовладения формируется на основании
заключения по земельному участку, входящему в его состав, общего
описания кондоминиума (приложение 1) и включает в себя:
- дефис исключен.
- технические паспорта на здания (здание), входящие в состав
кондоминиума;
- поэтажные планы и экспликации на здания (здание).
Заключение по земельному участку является обязательным
приложением технического паспорта домовладения.
1.5. Общее описание кондоминиумов, формируемых на базе домов
сложившейся застройки, составляется управами района на основании
технических паспортов на здания, поэтажных планов и экспликаций, а
также заключений по земельным участкам.
Общее описание кондоминиума рассматривается на межведомственной
комиссии по использованию жилищного фонда административного округа и
утверждается распоряжением префекта.
Общее описание кондоминиумов, формируемых на базе объектов
перспективной застройки, составляется по проектно-сметной документации
заказчиком (застройщиком) или уполномоченной им организацией,
согласовывается с управой района и после рассмотрения на
межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда
административного округа утверждается распоряжением префекта.
1.6. Финансирование работ по подготовке документов, необходимых
для технического учета кондоминиумов, осуществляется в соответствии с
порядком, утвержденным Правительством Москвы.
II. Порядок оформления документов, необходимых
для технического учета кондоминиумов в домах
сложившейся застройки
2.1. Префектура административного округа:
2.1.1. По предложениям глав Управ, заявкам ТСЖ, ЖК, ЖСК, ведомств
ежегодно в третьем квартале готовит перечень жилых домов, в которых
имеются экономические и социальные предпосылки для передачи их в
управление домовладельцам.
2.1.2. Выпускает распоряжение о проведении управами района
разъяснительной и организационной работы с населением в домах,
включенных в утвержденный перечень (п. 2.1.1), и формировании на базе
этих домов кондоминиумов. Распоряжение является основанием для
заключения управами района договоров на подготовку документов,
необходимых для технического учета кондоминиумов.
2.2. На основании утвержденных перечней (п. 2.1.1) управы района,
выполняя функции заказчика, заключают договоры с ГлавАПУ на подготовку
заключений для оформления земельных отношений по адресам, включенным в
перечни. При отсутствии в утвержденном перечне адреса дома ТСЖ, ЖСК,
ЖК вправе самостоятельно выступить заказчиками на подготовку указанных
заключений за счет собственных средств.
2.3. ГлавАПУ изготавливает в установленном порядке заключение для
оформления земельно-правовых отношений на основе проекта разделения
жилых кварталов на участки зданий и сооружений, подготовленного
Москомархитектурой.
2.4. Подготовка общих описаний кондоминиумов, в которых имеется
государственная собственность города Москвы, включенных в утвержденный
префектурой административного округа перечень, осуществляется управами
района (при наличии в доме ТСЖ, ЖСК, ЖК - с их участием). По домам, не
включенным в перечень, общее описание кондоминиума управа района
готовит на основании письменного заявления ТСЖ, ЖК, ЖСК и с их
участием с приложением заключения для оформления земельных отношений
ГлавАПУ, оформленного в установленном порядке. По домам, в которых все
жилые и нежилые помещения находятся в частной собственности,
подготовка общего описания кондоминиума осуществляется управляющей
организацией, а при наличии ТСЖ, ЖСК, ЖК - указанными организациями,
по реконструируемым домам и домам-новостройкам - организацией,
уполномоченной заказчиком-застройщиком (инвестором).
Управа района (соответственно управляющая организация, ТСЖ, ЖСК,
ЖК) представляет общее описание кондоминиума (приложение 1) на
рассмотрение Межведомственной комиссии по использованию жилищного
фонда административного округа и последующее утверждение распоряжением
префекта.
2.5. После утверждения общих описаний кондоминиумов организация,
осуществляющая описание общего имущества кондоминиума направляет
заявки в территориальный орган БТИ на подготовку технических паспортов
домовладений и осуществление их технического учета в соответствии с п.
1.3 настоящего Положения. К заявкам прилагаются заключения по
земельным участкам и общие описания кондоминиумов, утвержденные
распоряжениями префектур административных округов.
2.6. Территориальные подразделения МосгорБТИ на основе
утвержденных распоряжениями префектов общих описаний кондоминиумов
обеспечивают внесение утвержденных данных в техническую документацию
(п. 1.4).
2.7. Копия технического паспорта домовладения и здания с
внесенными сведениями о кондоминиуме представляется в установленном
законом и иными нормативными правовыми актами порядке главой управы, а
при наличии ТСЖ, ЖСК, ЖК - его председателем в Москомрегистрацию для
внесения информации о кондоминиуме в Единый государственный реестр
прав.
2.8. На основании распоряжения префектуры административного
округа (п. 2.1.2) и подготовленных документов главы Управ организуют
разъяснительную работу среди домовладельцев и проведение общих
собраний по выбору способа управления кондоминиумами (ст.20 Закона
Российской Федерации от 15.06.96 N 72-ФЗ "О товариществах
собственников жилья").
2.9. При принятии домовладельцами решения о создании ТСЖ глава
Управы на основании протокола их общего собрания и заявления передает
инициативной группе технический паспорт домовладения для регистрации
ТСЖ в качестве юридического лица в Московской регистрационной палате.
2.10. При отказе домовладельцев образовать ТСЖ на общем собрании
должно быть принято решение об оформлении договоров с уполномоченной
городом службой заказчика на управление жилищным фондом и передаче ей
полномочий на оформление прав домовладельцев на земельный участок.
Оформленные договоры являются основанием для передачи службе
заказчика подготовленных технических паспортов домовладений.
2.11. Вопрос об оформлении сверхнормативного земельного участка
рассматривается на имущественно-земельной комиссии административного
округа по обращению ТСЖ.
При положительном решении комиссии глава Управы утверждает заявку
в АПУ административного округа на подготовку документов для оформления
товариществом права аренды данного земельного участка.
III. Особенности оформления документов, необходимых
для технического учета кондоминиумов на базе
объектов перспективной застройки
3.1. Заявителями на подготовку технических паспортов домовладений
для объектов перспективной застройки являются заказчики (застройщики),
имеющие разрешение на застройку, или уполномоченные ими организации.
3.2. Технический учет кондоминиумов осуществляется органами БТИ
после утверждения актов государственной приемки домов.
3.3. Копии технических паспортов заказчики (застройщики) или
уполномоченные ими организации представляют в Москомрегистрацию в
установленном законом порядке для внесения информации о кондоминиумах
в Единый государственный реестр прав.
3.4. После оформления в собственность более 50% площади помещений
кондоминиума и проведения общего собрания домовладельцев заказчик
(застройщик) передает новому правлению ТСЖ технический паспорт
домовладения.
Приложение 1
к Положению
ОБЩЕЕ ОПИСАНИЕ КОНДОМИНИУМА <*>
Адреса зданий, входящих в состав кондоминиума:
----------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------
Площадь земельного участка: ---------- Кадастровый номер -------------
Технические характеристики зданий:
тип здания -----------------------
этажность ------------
общая площадь здания ---------------
общая площадь жилых помещений -----------------
общая площадь и состав нежилых помещений (объектов нежилого
фонда) ---------------
общая площадь и состав нежилых помещений, относящихся к общему
имуществу кондоминиума ---------------
--------------------------------
<*> Общее описание кондоминиума утверждается распоряжением
префектуры административного округа.
Приложение 2
к Положению
СОСТАВ И ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ КОНДОМИНИУМА
Исключены.
|