О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ
ПО ПОРЯДКУ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ, ВОЗНИКАЮЩИХ
ПРИ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ДОМАХ ГОСУДАРСТВЕННОГО
И МУНИЦИПАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
ПРИКАЗ
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ КОМИТЕТ ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
15 мая 2002 г.
N 82-П
(Д)
В целях установления единого порядка государственной регистрации
прав, возникающих при приватизации жилых помещений в домах
государственного и муниципального жилищного фонда, приказываю:
1. Утвердить Методические рекомендации по порядку государственной
регистрации прав, возникающих при приватизации жилых помещений в домах
государственного и муниципального жилищного фонда (приложение 1).
2. Контроль за выполнением настоящего приказа возложить на
первого заместителя председателя Комитета Скворцова М.А.
Председатель Комитета
В.Н. Урсов
15 мая 2002 г.
N 82-П
Приложение 1
к приказу Москомрегистрации
от 15 мая 2002 года
N 82-п
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ПОРЯДКУ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ, ВОЗНИКАЮЩИХ
ПРИ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ДОМАХ
ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Настоящие рекомендации разработаны в соответствии с требованиями
Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РСФСР, Закона РФ от
04.07.91 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации" в ред. Федерального закона от 15.05.2001 N 54-ФЗ (далее -
Закон о приватизации), Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним" (далее - Закон о регистрации), постановления Правительства Москвы
от 22.06.93 N 572 "О приватизации жилищного фонда в г. Москве" (в ред.
постановления Правительства Москвы от 06.04.96 N 349), а также
постановлений Конституционного Суда РФ от 23.06.95 N 8-П и от 03.11.98
N 25-П.
Положения настоящих рекомендаций распространяются на жилые
помещения (индивидуальные жилые дома, части жилых домов, квартиры,
части квартир), входящие в состав государственного и муниципального
жилищного фонда. Особенности государственной регистрации прав,
возникающих на жилые помещения ведомственного фонда, не составляют
предмет рассмотрения данных рекомендаций.
Настоящие рекомендации определяют порядок приема документов на
регистрацию прав собственности, возникающих при приватизации жилья
государственного и муниципального жилищного фонда, основные требования
к содержанию и составу представляемых документов, а также
устанавливают некоторые особенности проведения правовой экспертизы
документов.
Настоящие рекомендации подготовлены с целью установления единого
порядка государственной регистрации прав при приватизации жилья в
подразделениях Комитета.
I. Общие положения
1. В соответствии со ст. 1 Закона о приватизации приватизация
определяется как бесплатная передача в собственность граждан
Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых
помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для
граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые ими жилые
помещения, - по месту бронирования жилых помещений.
2. Субъектами (участниками) приватизации жилья являются граждане
России (иностранные граждане и лица без гражданства лишены такого
права), занимающие жилые помещения в домах государственного и
муниципального жилищного фонда на постоянной основе по договору
социального найма (ст. 2 Закона о приватизации):
2.1. Гражданин-наниматель, на имя которого выдан ордер.
2.2. Совместно проживающие члены семьи нанимателя (ст. 53 ЖК
РСФСР):
- супруг нанимателя;
- их дети;
- родители;
- другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные лица,
ведущие с ним общее хозяйство.
2.3. Бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в
занимаемом жилом помещении.
2.4. Вышеперечисленные лица, временно отсутствующие в месте
проживания (ст. 60 ЖК РСФСР).
3. Объектами приватизации являются изолированные жилые помещения
в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального
использования, в том числе служебные жилые помещения (при соблюдении
определенных условий) и комнаты в квартирах коммунального заселения.
3.1. Служебные помещения могут быть переданы в собственность
граждан в порядке приватизации по решению Департамента муниципального
жилья и жилищной политики г. Москвы в случае проживания в них не менее
10 лет и при наличии стажа работы на предприятии, которому принадлежит
занимаемая ими служебная жилая площадь, не менее 10 лет.
3.2. Государственная регистрация прав на комнаты в квартирах
коммунального заселения осуществляется в общем порядке: граждане,
проживающие в означенном помещении на основании договора социального
найма, вправе приватизировать последнее без согласия на то третьих лиц
(собственника жилищного фонда, нанимателей и собственников других
комнат) <1>.
--------------------------------
<1> Закон города Москвы от 27.03.2002 N 15 "Об отмене Закона
города Москвы от 16.06.99 N 24-62 "Об особенностях приватизации жилых
помещений в квартирах коммунального заселения". Постановление
Конституционного Суда РФ от 03.11.98 N 25-П.
4. Не могут быть объектами приватизации жилые помещения,
находящиеся в аварийном состоянии (данное обстоятельство должно быть
документально подтверждено постановлением Правительства Москвы в
порядке, установленном постановлением Правительства Москвы от 26.08.97
N 643); в общежитиях; в домах закрытых военных городков; служебные
жилые помещения (за исключением указанного в п. 3.1 случая), жилые
помещения в специализированных домах (предназначены для определенных
категорий граждан при соблюдении соответствующих условий проживания -
жилые помещения в гостиницах-приютах, домах маневренного фонда,
специальных домах для одиноких престарелых, домах-интернатах для
инвалидов, ветеранов), а также часть комнаты или смежные комнаты,
подсобные помещения.
5. Приватизация может иметь место только на основе добровольного
волеизъявления всех совместно проживающих членов семьи, в том числе и
несовершеннолетних в возрасте 14-18 лет (ст. 2 Закона о приватизации)
и нанимателей, использовавших свое право на приватизацию жилого
помещения.
5.1. В договор передачи в обязательном порядке должны быть
включены несовершеннолетние, если они вправе пользоваться данным
помещением, независимо от факта проживания в нем (ст. 7 Закона о
приватизации).
5.2. Отказ от данного правомочия несовершеннолетнего может быть
осуществлен его законным представителем лишь при наличии разрешения
органа опеки и попечительства (постановление Пленума Верховного Суда
РФ от 24.08.93 N 8 в ред. от 25.10.96 N 10).
5.3. Приватизация жилого помещения возможна один раз, за
исключением права на приватизацию жилого помещения несовершеннолетним,
ставшим собственником жилья в порядке его приватизации, после
достижения им совершеннолетия.
6. Жилые помещения передаются в общую долевую собственность
(передача в совместную собственность может иметь место в соответствии
с общими нормами ГК РФ, регулирующими режим общей собственности) или в
индивидуальную собственность одного из совместно проживающих лиц, в
том числе несовершеннолетних (ст. 2 Закона о приватизации, ст. 244,
256 ГК РФ).
7. Право собственности на жилое помещение, приобретаемое в
порядке приватизации, возникает с момента государственной регистрации
права в ЕГРП (ст. 7 Закона о приватизации). В данном случае
государственная регистрация имеет правообразующее значение.
II. Порядок проведения государственной регистрации прав
1. Прием документов, необходимых для государственной
регистрации прав
1.1. Документы на регистрацию прав собственности, возникающих в
порядке приватизации жилых помещений в домах государственного и
муниципального фонда (за исключением ведомственного), представляются в
приемные Комитета в административных округах.
1.2. Документы на регистрацию прав собственности, возникающих в
порядке приватизации жилых помещений в домах ведомственного фонда
(жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или
оперативном управлении учреждений), а также на балансе юридических
лиц, созданных в порядке приватизации государственных и муниципальных
предприятий, принимаются по адресу: Зеленый пр-т, д. 20.
1.3. Документы представляются сотрудником управления
муниципального жилья соответствующего административного округа г.
Москвы (далее - УМЖ) и передаются в приемную Комитета в общем порядке
с выдачей расписки.
2. Документы, представляемые на государственную
регистрацию прав
2.1. Заявления уполномоченного сотрудника УМЖ на регистрацию прав
всех участников приватизации (что не лишает участников сделки самим
подать заявления на регистрацию прав).
2.2. Платежный документ, подтверждающий внесение платы, и его
копия.
2.3. Доверенность от Департамента муниципального жилья и жилищной
политики сотруднику УМЖ на право представления документов на
государственную регистрацию.
2.4. Доверенность от всех граждан, участвующих в приватизации,
ДМЖ как юридическому лицу (либо договор поручения ДМЖ и доверенность)
на право представления документов на государственную регистрацию.
2.5. Документ, удостоверяющий личность физического лица
(представителя, участника приватизации при самостоятельной подаче
заявления).
2.6. Договор передачи с присвоенным в соответствии с кодировкой
номером в 3 экземплярах.
2.7. Документ, подтверждающий право пользования жилым помещением:
- ордер (обменный ордер, служебный ордер) или договор социального
найма с выпиской из распоряжения префекта административного округа;
- справка установленного образца с указанием причины отсутствия
ордера;
- выписка из решения общественной комиссии при префекте
административного округа о возможности приватизации жилого помещения
при отсутствии ордера.
2.8. Выписка из домовой книги с момента заселения жилого
помещения (срок действия два месяца с момента выдачи).
2.9. Поэтажный план и экспликация на жилое помещение (срок
действия один год с момента выдачи).
2.10. Иные документы, необходимые для государственной
регистрации:
- копия финансового лицевого счета для приватизации комнат в
квартире коммунального заселения (срок действия два месяца с момента
выдачи);
- согласие (разрешение) органов опеки и попечительства (копия
распоряжения главы управы) в случаях, предусмотренных законом (пп. 2,
3 ст. 2 Закона о приватизации);
- решение о разделе/объединении лицевых счетов и копия
финансового лицевого счета при разделе и объединении финансовых
лицевых счетов (отсутствие договора социального найма в этом случае не
является препятствием к осуществлению регистрационных действий);
- справка БТИ, подтверждающая адрес приватизируемого жилого
помещения (в случае изменения адреса жилого помещения, заселенного по
ордеру);
- документы, подтверждающие право муниципальной собственности на
жилое помещение;
- другие документы.
Требования к форме и содержанию документов определены в
соответствующих разделах Инструкции по приему документов на
государственную регистрацию прав на жилые помещения и сделок с ними,
утвержденной приказом Комитета от 16.01.2002 N 5-П (далее - Инструкция
по жилью).
Все документы, необходимые для государственной регистрации прав,
должны быть представлены в подлинниках (за исключением актов органов
государственной власти и местного самоуправления) и копиях (для
помещения в дело ПУД). Подлинники после государственной регистрации
прав в обязательном порядке возвращаются заявителю.
3. Правовая экспертиза документов и проверка
законности сделки
Данная стадия процесса государственной регистрации включает в
себя проверку правомочий сторон договора передачи на участие в
приватизации, право государственного органа или органа местного
самоуправления на распоряжение жилым помещением и соблюдение основных
условий (принципов) приватизации.
3.1. До оформления прав необходимо проверить отсутствие
противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на жилое
помещение.
Регистрация перехода права на жилое помещение из государственной
или муниципальной собственности в частную возможна только после
оформления права соответствующего публичного образования в
установленном законодательством порядке.
Так, если жилое помещение было передано в муниципальную
собственность до 31.01.98, то такое право признается ранее возникшим и
его регистрация не требуется, так как сделка не подлежит
государственной регистрации. В этом случае представителем УМЖ должны
быть представлены дополнительные документы, подтверждающие право
муниципальной собственности на объект приватизации.
Если жилое помещение находится в доме-новостройке (ввод в
эксплуатацию после вступления в действие Закона о регистрации) или
приобретено городом по иным законным основаниям также после вступления
в силу Закона о регистрации, то регистрация права собственности
граждан на основании договора передачи возможна только после
регистрации права муниципальной собственности.
3.2. Проверка отсутствия ограничений (обременений) передаваемого
жилого помещения.
Наличие в БД "Квартира-М" "информационных предупреждений",
установленных ранее по инициативе Департамента муниципального жилья и
жилищной политики и других городских структур, ограничивающих право
распоряжения жилым помещением, не может препятствовать проведению
регистрационных действий. Факт заключения договора передачи
уполномоченным органом исполнительной власти свидетельствует о
согласии города на распоряжение таким объектом.
Наличие в БД обременения в виде права срочного возмездного
пользования, зарегистрированного на основании решения суда о признании
ранее заключенного договора передачи недействительным, также не
является препятствием для регистрации.
3.3. Проверка состава лиц, правомочных участвовать в
приватизации, проводится на основании выписки из домовой книги.
Правом на участие в приватизации обладают наниматели и совместно
проживающие с ними члены семьи. При выбытии лица из жилого помещения
(соответствующая отметка в выписке о снятии с регистрационного учета)
утрачивается одно из оснований приватизации, лишающее данный субъект
права участия в процессе передачи муниципального жилья в собственность
проживающих в жилом помещении, за исключением случаев, указанных в ст.
60 ЖК РСФСР.
Следует иметь в виду, что лица, которые на момент приватизации
фактически не проживают в жилом помещении, но не утратили право
пользования им (временно отсутствующие - ст. 60 ЖК РСФСР), являются
полноправными участниками приватизации. Волеизъявления таких граждан
должны быть документально отражены. В частности, граждане, осужденные
к лишению свободы после 23.06.95 <*> и отбывающие в настоящее время
наказание в ИТУ по приговору суда, участвуют в приватизации через
своих доверенных лиц либо оформляют заявление о согласии на
приватизацию на имя остальных членов семьи и об отказе от своего права
участия в приватизации (указанные документы должны быть заверены
начальником ИТУ).
--------------------------------
<*> П. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР утратил силу с 23.06.95 как не
соответствующий ч. 1 ст. 40, ч. 3 ст. 55, ст. 19 и ч. 1 ст. 46
Конституции РФ - постановление Конституционного Суда РФ от 23.06.95 N
8-П.
3.4. Проверка принципа однократности участия в приватизации.
3.4.1. Документы, подтверждающие право на участие в приватизации
(факт неиспользования права на приватизацию), представляются в случае,
если участники договора передачи меняли свое место жительства после
04.07.91 (вступления в силу Закона о приватизации). Граждане,
приехавшие из других регионов РФ, должны представить документ (справка
полномочного органа, выписка из ЕГРП) о том, что они не участвовали в
приватизации по прежнему месту жительства.
3.4.2. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого
жилого помещения в порядке его приватизации, в случае совершения
сделки по отчуждению данного объекта (например, по договору обмена
права собственности на право найма) до достижения ими совершеннолетия
не вправе участвовать в приватизации такого жилья. Право на
однократную бесплатную приватизацию возникает у них только после
достижения совершеннолетнего возраста.
3.4.3. Признание ранее заключенного договора передачи
недействительным на основании решения суда сохраняет за участниками
сделки право на приватизацию, поскольку недействительная сделка не
влечет юридических последствий, за исключением ее недействительности,
и признается таковой с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ). В случае
применения судом реституции по заявлению уполномоченного лица на
основании правоустанавливающих документов в ЕГРП вносится запись о
праве города.
3.4.4. Соглашение о расторжении договора передачи лишает его
участников права на приватизацию, поскольку такое правомочие ими уже
реализовано (принцип однократности).
4. Внесение записей в ЕГРП
Заполнение форм ЕГРП осуществляется в строгом соответствии с
Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства
Российской Федерации от 18.02.98 N 219.
При внесении записей в подраздел I-3 ЕГРП каждой изолированной
комнате присваивается отдельный условный номер независимо от
количества комнат, передаваемых в собственность. Смежным между собой и
смежно-изолированным комнатам присваивается один условный номер
объекта права.
5. Выдача документов
Выдача документов производится как сотруднику УМЖ, так и
участникам договора. |