О РАСЧЕТЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПРИ ПЕРЕДАЧЕ
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ БАНКА РОССИИ В АРЕНДУ
ПИСЬМО
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ БАНК РФ
14 декабря 2005 г.
N 146-Т
(Д)
По вопросу передачи территориальными учреждениями и иными
структурными подразделениями Банка России (далее - учреждения Банка
России) объектов недвижимости в аренду и в безвозмездное пользование
Центральный банк Российской Федерации сообщает следующее.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской
Федерации договор аренды является возмездным. Основной составляющей
платы по договору аренды является арендная плата, то есть плата за
пользование имуществом. Согласно ст. 654 ГК РФ условие о размере
арендной платы является одним из существенных условий, согласованных
сторонами.
В настоящее время порядок определения размера арендной платы за
предоставляемое в аренду федеральное имущество регулируется
распоряжениями Мингосимущества России от 30.04.98 N 396-р "О едином
порядке определения величины арендной платы за пользование
находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями,
сооружениями и отдельными помещениями" и от 14.05.99 N 671-р "О
порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым
имуществом".
Разработанные на основании вышеуказанных распоряжений
Мингосимущества России и применяемые в субъектах Российской Федерации
методики определения размера арендной платы за пользование
находящимися в федеральной собственности зданиями, сооружениями и
отдельными помещениями, как правило, используют нормативный подход к
расчету годового размера арендной платы исходя из стоимости
строительства 1 кв. м площади помещения, приведенного к курсу доллара
США. Указанный метод определения размера арендной платы экономически
несовершенен, технически сложен и не соответствует новым рыночным
условиям и законодательству Российской Федерации об оценочной
деятельности.
Согласно ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в
Российской Федерации" от 29.07.98 N 135-ФЗ проведение оценки объектов
оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов
оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в
том числе при определении их стоимости в целях передачи в аренду.
В настоящее время в Банке России прорабатывается вопрос о
переходе к расчету арендной платы на основании оценки передаваемых в
аренду объектов недвижимости Банка России, проведенной в соответствии
с вышеуказанным Федеральным законом.
Учитывая изложенное, в случае невозможности расчета арендной
платы в соответствии с вышеуказанными распоряжениями Мингосимущества
России учреждения Банка России могут использовать величину годовой
арендной платы, указанной оценщиком при определении рыночной стоимости
объекта, передаваемого в аренду.
В соответствии со ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации
предоставление имущества в аренду является объектом налогообложения
налогом на добавленную стоимость. В связи с этим в договорах по
предоставлению имущества Банка России в аренду стоимость арендной
платы указывается с учетом налога на добавленную стоимость. При этом
налогоплательщиком указанного налога является Банк России.
Вместе с тем по объектам недвижимости Банка России, передаваемым
в аренду, имеются иные платежи, не входящие в арендную плату,
рассчитанную в соответствии с методикой Росимущества России.
Учитывая многочисленные обращения учреждений Банка России по
данному вопросу, разъясняем следующее.
При передаче в аренду объектов недвижимости у арендаторов
возникает право пользования земельным участком в целом или частью
земельного участка пропорционально арендуемой части объекта
недвижимости. В связи с этим в договорах аренды учреждениям Банка
России следует предусмотреть возмещение арендаторами суммы
уплачиваемого Банком России земельного налога по земельному участку в
целом или в части земельного участка пропорциональной занимаемой части
объекта недвижимости. При этом возмещение суммы уплачиваемого Банком
России земельного налога производится арендаторами сверх стоимости
арендной платы.
В отношении оплаты арендаторами коммунальных услуг по
арендованным объектам недвижимости возможно использование следующих
вариантов.
В случае передачи в аренду зданий в целом условиями договоров
аренды предусматривается самостоятельное заключение арендаторами
договоров с эксплуатирующими организациями по предоставлению
коммунальных услуг. Коммунальные услуги оплачиваются арендаторами
непосредственно поставщикам услуг на основании соответствующих
договоров.
В случае передачи в аренду отдельных помещений условиями
договоров аренды предусматривается, что арендаторы возмещают Банку
России расходы по оплате коммунальных услуг на основании выставляемого
счета арендодателя сверх стоимости арендной платы.
При этом при наличии счетчиков потребления энергии, воды и тепла
расчет расходов по оплате коммунальных услуг определяется согласно
показаниям счетчиков.
В случае отсутствия в сдаваемых в аренду помещениях вышеуказанных
счетчиков определение размера коммунальных расходов, приходящихся на
арендатора, производится расчетным путем как отношение занимаемой
арендатором площади к общему объему площадей арендодателя.
В отношении оплаты арендаторами услуг телефонной связи необходимо
учитывать следующее.
В случае передачи в аренду зданий в целом в договорах аренды
целесообразно предусмотреть самостоятельное заключение арендаторами
договоров с организациями, предоставляющими услуги телефонной связи.
Оплата осуществляется арендаторами непосредственно данным
организациям.
В случае передачи в аренду помещений оплата услуг телефонной
связи осуществляется арендаторами сверх стоимости арендной платы на
основании выставляемого счета.
Следует иметь в виду, что согласно разъяснениям Министерства
финансов Российской Федерации от 26.01.2005 N 03-04-11/09,
направленным в адрес Банка России, в случае, если денежные средства,
полученные налогоплательщиком, не связаны с оплатой реализуемых им
услуг, то такие денежные средства не подлежат налогообложению налогом
на добавленную стоимость.
Возмещение арендаторами сверх арендной платы расходов по охране
арендуемых объектов предусматривается в договорах аренды в случае,
если передаются в аренду помещения в охраняемых объектах.
В случае передачи в аренду зданий в целом в договорах аренды
предусматривается условие о самостоятельном заключении арендаторами
договоров охраны арендуемых объектов.
Возмещение расходов по страхованию объектов недвижимости
предусматривается в случае, если сдаваемый в аренду объект застрахован
Банком России и в договор аренды не включается условие о страховании
объекта арендатором за свой счет. В этом случае возмещение указанных
расходов осуществляется арендатором на основании соответствующего
условия договора аренды сверх стоимости арендной платы.
Таким образом, арендная плата и иные платежи, предусмотренные
договором, должны, по возможности, обеспечивать полное возмещение
произведенных Банком России затрат, связанных с содержанием объекта
недвижимости, включая суммы амортизации объектов недвижимости.
Кроме того, при передаче в аренду объектов недвижимости у
арендаторов возникает необходимость уплаты платежей за негативное
воздействие на окружающую среду, а также обязанность по получению
разрешений на выбросы, сбросы загрязняющих веществ и размещение
отходов. Учреждения Банка России должны сообщить в территориальный
орган Федеральной службы по экологическому, технологическому и
атомному надзору об организациях, осуществляющих свою деятельность в
арендованных у Банка России помещениях.
В связи с тем, что Банк России осуществляет затраты по содержанию
объектов недвижимости, возникает необходимость сокращения общего
количества договоров безвозмездного пользования.
В целях минимизации затрат Банка России учреждениям Банка России
необходимо по окончании срока действия договоров безвозмездного
пользования объектами недвижимости заключить договоры аренды данных
объектов.
В случае невозможности заключения договоров аренды по объектам
недвижимости, передаваемым ранее в безвозмездное пользование, а также
если по конкретным неиспользуемым объектам недвижимости на период
проведения Банком России мероприятий по распоряжению этими объектами
единственной возможностью обеспечить их сохранность и сократить
расходы на содержание является передача данных объектов в
безвозмездное пользование, учреждения Банка России направляют в
Главное управление недвижимости ходатайства, составленные с учетом
требований Приложения к настоящему письму, для принятия решения по
указанным вопросам руководством Банка России.
В связи с выходом настоящего письма Банка России отменить письмо
Банка России от 08.02.2000 N 36-Т "О передаче объектов недвижимости
Банка России в безвозмездное пользование".
Заместитель Председателя
В.И.БЕРЕСТОВОЙ
14 декабря 2005 г.
N 146-Т
Приложение
к письму Центрального банка
Российской Федерации
от 14 декабря 2005 года
N 146-Т
ПЕРЕЧЕНЬ
ДОКУМЕНТОВ, ПРЕДСТАВЛЯЕМЫХ УЧРЕЖДЕНИЯМИ
БАНКА РОССИИ В ГЛАВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
ДЛЯ ВЫНЕСЕНИЯ НА РАССМОТРЕНИЕ РУКОВОДСТВА БАНКА РОССИИ
ВОПРОСА О ВОЗМОЖНОСТИ ПЕРЕДАЧИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
В БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ
1. Ходатайство о передаче объекта недвижимости в безвозмездное
пользование.
В ходатайстве должны быть указаны:
1) наименование объекта недвижимости, является ли он
самостоятельным объектом или входит в состав другого имущества;
2) сведения об объекте: адрес, год постройки, год постановки на
баланс Банка России, материал основных конструкций, этажность, общая и
нормируемая площади, наличие систем жизнеобеспечения и средств связи;
3) наименование организации - юридического лица, которой объект
предлагается передать в безвозмездное пользование с приложением копии
письменного обращения этой организации по данному вопросу;
4) сведения об использовании объекта с указанием:
- какой организации принадлежал объект до постановки на баланс
Банка России, в результате каких мероприятий был поставлен на баланс;
- какие организации размещались на объекте после его постановки
на баланс Банка России и на каких условиях, как используется объект в
настоящее время. Если он полностью или частично пустует, то следует
пояснить причину, если сдается в аренду или в безвозмездное
пользование - то указать арендаторов (ссудополучателей), сроки аренды
(безвозмездного пользования) и размер получаемой годовой арендной
платы;
- перспективы использования объекта непосредственно Банком
России, учитывая наличие его подразделений и их обеспеченность
площадями в данном населенном пункте;
5) экономическое обоснование целесообразности передачи объекта в
безвозмездное пользование:
- фактические годовые затраты на содержание объекта, включая
коммунальные платежи, охрану, ремонт объекта, амортизационные
отчисления, затраты по уплате налога на имущество и земельного налога,
а также по страхованию объекта (с детализацией указанных затрат -
отдельно на коммунальные платежи, отдельно на охрану и т.п.);
- ожидаемые затраты на содержание данного объекта в случае его
передачи в безвозмездное пользование с учетом возможности их полной
или частичной компенсации ссудополучателем (с детализацией указанных
затрат - отдельно на коммунальные платежи, отдельно на охрану и т.п.);
6) сведения о невозможности иным образом обеспечить сохранность
объекта Банка России, являющегося федеральной собственностью, кроме
передачи его в безвозмездное пользование:
- информация о мероприятиях, осуществляемых учреждением Банка
России в целях распоряжения неиспользуемым объектом недвижимости
(рассмотрение с территориальным органом Федерального агентства по
управлению федеральным имуществом Министерства экономического развития
и торговли Российской Федерации вопроса о передаче объекта для
дальнейшего закрепления без изменения формы собственности за
федеральными министерствами и ведомствами, проведение мероприятий по
постановке объекта на учет в органах по государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве бесхозяйного и
т.д.), и о предполагаемых сроках их завершения;
- обоснование невозможности сдачи объекта в аренду на период
проведения указанных мероприятий;
7) физический износ (по данным технического паспорта или по
справке БТИ), техническое состояние и потребность в ремонте основных
конструкций, помещений и инженерных коммуникаций;
8) соответствие нормам ВНП 001-01/Банк России (если имеются
отдельные несоответствия, то их перечислить);
9) балансовая стоимость, сумма начисленной амортизации, фонд
переоценки и недоамортизированная стоимость на дату оформления
ходатайства на основе лицевого счета на объект (в случае, если объект
состоит из отдельных составных частей, отдельно стоящих на балансе,
эти показатели приводятся по каждой из составных частей объекта);
10) наличие технической и правоустанавливающей документации на
объект, подтверждающей его принадлежность Банку России либо иным лицам
(в случае, если объект состоит из отдельных составных частей,
приводятся сведения о наличии указанной документации по каждой из
составных частей объекта);
11) сведения о наличии ограничений или обременяющих обстоятельств
на объект;
12) сведения об ином имуществе, предлагаемом к передаче в
безвозмездное пользование вместе с объектом недвижимости
(оборудование, вычислительная техника, материальные запасы в
пользовании и т.д.), с указанием балансовой стоимости, сумм
начисленной амортизации, фонда переоценки и недоамортизированной
стоимости каждого вида имущества пообъектно с указанием инвентарных
номеров;
13) сведения о земельном участке, на котором расположен объект, с
указанием его площади, на каком праве участок закреплен за Банком
России, наличие ограничений или обременений на земельный участок;
14) в случае, если объект является памятником истории и культуры,
в ходатайстве должны содержаться сведения, что орган по охране
памятников истории и культуры уведомлен о предполагаемой передаче
объекта в безвозмездное пользование, а также копия письма от
принимающей стороны с подтверждением согласия исполнять обязанности по
обеспечению сохранности объекта в соответствии с требованиями
законодательства об охране памятников культурного наследия.
Следует особо обратить внимание, что сведения об объекте и его
характеристиках в ходатайствах должны полностью соответствовать
бухгалтерской, технической, правоустанавливающей документации на этот
объект, а также сведениям, содержащимся в Реестре объектов
недвижимости Банка России.
При направлении ходатайств в Главное управление недвижимости
учреждениям Банка России необходимо обращать внимание, что объект,
который предполагается передать в безвозмездное пользование, должен
учитываться как самостоятельный инвентарный объект по отдельной
инвентарной карточке с отражением в бухгалтерском учете на отдельных
лицевых счетах его балансовой стоимости, суммы начисленной амортизации
и результатов переоценки его стоимости.
Вместе с тем в случае, если объект представляет из себя комплекс
строений с единой балансовой стоимостью, в лицевом счете, в
техническом паспорте и в свидетельстве о государственной регистрации
прав Банка России должны быть четко и единообразно перечислены все
строения (литеры), входящие в этот комплекс.
Если в балансовую стоимость основного объекта (например, здания)
входит стоимость иных объектов, расположенных на земельном участке и
указанных в техническом паспорте (заборы, замощения и т.д.), это
должно быть отражено в ходатайстве, а также подтверждено копией
лицевого счета на здание с указанием вспомогательных объектов (забора,
замощения и т.д.), входящих в его балансовую стоимость.
2. Документы, прилагаемые к ходатайству по передаче объекта
недвижимости в безвозмездное пользование:
- проект договора передачи объекта недвижимого имущества в
безвозмездное пользование, составленный с учетом требований письма
Банка России "О Методических рекомендациях по вопросам, возникающим
при сдаче в аренду и в безвозмездное пользование объектов недвижимого
имущества (зданий, сооружений или помещений) Банка России" от
15.09.2003 N 133-Т;
- копии документов, подтверждающих невозможность иным образом
обеспечить сохранность объекта Банка России, являющегося федеральной
собственностью, кроме передачи его в безвозмездное пользование:
а) копии переписки, подтверждающие проведение учреждением Банка
России мероприятий по распоряжению неиспользуемым объектом
недвижимости (копии переписки с территориальным органом Федерального
агентства по управлению федеральным имуществом по вопросу о передаче
объекта для дальнейшего закрепления без изменения формы собственности
за федеральными министерствами и ведомствами, копии переписки с
органами местного самоуправления и с органами по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по вопросу о
постановке объекта на учет в качестве бесхозяйного и т.д.);
б) копии документов, подтверждающих проведение учреждением Банка
России мероприятий по передаче объекта в аренду, в результате которых
выявлено отсутствие организаций-арендаторов:
- копия технического паспорта на объект с поэтажными планами и
экспликацией (если предполагается передать в безвозмездное пользование
часть объекта недвижимости - на поэтажном плане должны быть четко
обозначены данные помещения);
- копии имеющихся правоустанавливающих документов на объект
недвижимости: свидетельства о государственной регистрации прав на
объект, договора купли-продажи объекта, акта ввода объекта в
эксплуатацию, регистрационного удостоверения БТИ (выдававшегося до
вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 17.06.1997 N 122-ФЗ),
решения суда и т.д.;
- копии лицевого счета и инвентарной карточки (при ее наличии) на
объект;
- справка БТИ о физическом износе объекта и его балансодержателе;
- справка органа государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним об отсутствии ограничений и обременяющих
обстоятельств на объект;
- копии правоустанавливающих документов на земельный участок
(свидетельство о государственной регистрации прав, государственный акт
на землепользование, договор аренды земельного участка, постановление
местной администрации о предоставлении земельного участка и т.д.);
- копия кадастрового плана земельного участка с обозначением всех
объектов недвижимости, которые на нем расположены;
- копии охранных документов на объект, копия письма от органа по
охране памятников истории и культуры с информацией о том, что он
уведомлен о предполагаемой передаче объекта в безвозмездное
пользование, а также копия письма от принимающей стороны с
подтверждением согласия исполнять обязанности по обеспечению
сохранности объекта в соответствии с требованиями законодательства об
охране памятников культурного наследия (если объект относится к
памятникам истории и культуры);
- фотографии объекта.
Ходатайство подписывается руководителем, главным бухгалтером,
начальником юридической службы, а также руководителем подразделения
недвижимости учреждения Банка России. |