НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ДОХОДОВ ОТ СДАЧИ ИМУЩЕСТВА В АРЕНДУ
ПИСЬМО
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
24 апреля 2006 г.
N 04-2-02/333@
(Д)
Федеральная налоговая служба рассмотрела письмо по вопросу
налогообложения доходов арендодателей, зарегистрированных в качестве
индивидуального предпринимателя, и сообщает.
1. В соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О
государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных
предпринимателей", который регулирует отношения, возникающие в связи с
государственной регистрацией физических лиц в качестве индивидуальных
предпринимателей и государственной регистрацией при прекращении
физическими лицами деятельности в качестве индивидуальных
предпринимателей, а также в связи с ведением Единого государственного
реестра индивидуальных предпринимателей, физические лица, занимающиеся
предпринимательской деятельностью и прошедшие государственную
регистрацию, вправе осуществлять те виды экономической деятельности,
которые указаны в Едином государственном реестре индивидуальных
предпринимателей (далее - ЕГРИП).
Следовательно, если в ЕГРИПе у налогоплательщика -
индивидуального предпринимателя значится такой вид экономической
деятельности, как "Операции с недвижимым имуществом, аренда и
предоставление услуг", то доходы, полученные им в качестве
арендодателя, признаются доходами, полученными от занятия
предпринимательской деятельностью.
Налогообложение таких доходов производится в порядке,
предусмотренном статьей 227 Налогового кодекса Российской Федерации
(далее - Кодекс). Согласно статье 227 Кодекса индивидуальные
предприниматели обязаны самостоятельно определять налоговую базу по
налогу на доходы физических лиц в части полученных в налоговом периоде
от деятельности доходов, а также производить уплату исчисленных сумм
налога на доходы в бюджет.
При этом индивидуальные предприниматели исчисляют налоговую базу
по налогу на доходы по итогам каждого налогового периода на основе
данных учета доходов и расходов и хозяйственных операций, который
осуществляется в соответствии с Порядком учета доходов и расходов и
хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей,
утвержденным совместным Приказом Минфина России и МНС России от
13.08.2002 N 86н/БГ-3-04/430 (далее - Порядок учета).
В соответствии с пунктом 1 статьи 221 Кодекса индивидуальные
предприниматели при определении налоговой базы по налогу на доходы
имеют право на получение профессиональных налоговых вычетов в сумме
фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов,
непосредственно связанных с извлечением доходов от осуществляемой ими
деятельности.
Под расходами понимаются фактически произведенные при
осуществлении деятельности и подтвержденные первичными учетными
документами затраты. При этом расходы (затраты) должны быть
обоснованными, т.е. экономически оправданными, а их оценка должна
выражаться в денежной форме. Состав указанных расходов, принимаемых к
вычету, определяется налогоплательщиками самостоятельно в порядке,
аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения,
установленному главой 25 "Налог на прибыль организаций" Кодекса.
В соответствии с подпунктом 18 пункта 47 Порядка учета фактически
произведенные индивидуальными предпринимателями в налоговом периоде и
документально подтвержденные расходы на ремонт основных средств
рассматриваются как прочие расходы и при наличии договоров подряда или
возмездного оказания услуг, а также актов выполненных работ (оказанных
услуг), содержащих перечень этих работ (услуг), признаются для целей
налогообложения в том налоговом периоде, в котором они были
осуществлены, в размере фактических затрат.
Вместе с тем, согласно пункту 24 Порядка учета к основным
средствам условно относится имущество индивидуальных предпринимателей,
непосредственно используемое ими в качестве средств труда для
производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг)
при осуществлении предпринимательской деятельности.
В данном случае расходы по проведению перепланировки
приобретенного налогоплательщиком ресторана под торговые помещения, а
также капитального ремонта и оборудования этих помещений были
произведены в период времени, предшествующий периоду получения
индивидуальным предпринимателем доходов от сдачи торговых помещений и
оборудования в аренду. Следовательно, указанные расходы не могут
признаваться в качестве расходов по ремонту основных средств,
поскольку эти торговые помещения и установленное в них оборудование
непосредственно не использовались индивидуальным предпринимателем в
качестве средств труда при осуществлении им предпринимательской
деятельности.
Принимая во внимание то, что размер арендной платы за торговые
помещения устанавливается в договоре аренды по соглашению сторон,
арендодатель имеет возможность учесть свои затраты, связанные с
проведением ремонта принадлежащего ему нежилого помещения, в
назначаемой им арендной плате, исходя из качества предоставляемых им
арендаторам услуг.
2. Согласно пункту 30 вышеупомянутого Порядка учета у
индивидуальных предпринимателей к амортизируемому имуществу относятся
принадлежащие им на праве собственности имущество, результаты
интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной
собственности, непосредственно используемые ими для осуществления
деятельности, стоимость которых переносится в состав учитываемых в
целях налогообложения затрат не единовременно, а в течение
определенного промежутка времени. Амортизируемым имуществом признается
имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и
первоначальной стоимостью более 10 000 рублей.
Первоначальная стоимость амортизируемых основных средств, в том
числе и приобретенного за плату нежилого помещения, используемого для
осуществления разрешенных индивидуальному предпринимателю видов
деятельности, определяется в соответствии с пунктом 24 Порядка учета
как указанная в договоре купли-продажи и платежных документах сумма
расходов на их приобретение.
Согласно пункту 41 Порядка учета начисление амортизации по
объекту амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца,
следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в
использование.
Ремонтные работы, произведенные индивидуальным предпринимателем в
приобретенном им нежилом помещении в период времени, предшествующий
его сдаче в аренду, позволили ему в дальнейшем использовать это
помещение для целей получения доходов от заявленного им вида
экономической деятельности. Таким образом, учитывая, что указанное
помещение может непосредственно использоваться налогоплательщиком для
осуществления предпринимательской деятельности только после окончания
необходимых ремонтных работ и соответственно у него появилось право на
постановку этого нежилого помещения на учет в качестве объекта
амортизируемого имущества в связи с началом его использования для
непосредственного осуществления деятельности также после окончания
ремонта, расходы, связанные с проведением ремонтных работ, не
включаются в состав профессионального налогового вычета
индивидуального предпринимателя, как непосредственно не связанные с
получением доходов от сдачи этого помещения в аренду.
После того, как отремонтированное помещение было фактически сдано
его собственником в аренду, у индивидуального предпринимателя
появилось право на постановку этого нежилого помещения на учет в
качестве объекта амортизируемого имущества и, соответственно, на
начисление амортизации по данному объекту амортизируемого имущества,
начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект
амортизируемого имущества стал использоваться для осуществления
разрешенного индивидуальному предпринимателю вида деятельности.
При этом у индивидуального предпринимателя - арендодателя
одновременно появилось право учитывать в составе профессионального
налогового вычета, предусмотренного статьей 221 Кодекса, начисленные
суммы амортизации, фактически уплаченные суммы налога на имущество
физических лиц, а также фактические расходы по оплате коммунальных
услуг для сдаваемого в аренду помещения, которые могут быть признаны
материальными расходами в порядке, предусмотренном статьей 254
Кодекса, при условии, что такие расходы не возмещались арендатором
помещения и являются документально подтвержденными.
Что касается затрат индивидуального предпринимателя по оплате
работ по прокладке электрического кабеля к вышеупомянутому нежилому
помещению, то стоимость таких работ не увеличивает первоначальную
стоимость самого помещения, указанную в договоре его купли-продажи,
как объекта амортизируемого имущества. При этом сам кабель не может
рассматриваться у индивидуального предпринимателя в качестве объекта
основных средств, поскольку он не является собственностью
налогоплательщика, а служит для передающей энергетической компании
коммуникативным средством для передачи электрической энергии
потребителю, покупающему у нее эту энергию.
Таким образом, расходы индивидуального предпринимателя по оплате
работ по прокладке электрического кабеля не подлежат учету в составе
профессионального налогового вычета налогоплательщика,
предусмотренного статьей 221 Кодекса, как непосредственно не связанные
с получением доходов от сдачи нежилого помещения в аренду.
И.Ф.ГОЛИКОВ
24 апреля 2006 г.
N 04-2-02/333@ |