гражданам льгот.
Московское Правительство использует практику снижения тарифов на
отдельные коммунальные услуги (в частности, на водоснабжение и
канализацию) для некоторых предприятий или отраслей промышленности
города. Периодически выходили постановления Правительства Москвы о
переводе некоторых предприятий в другую группу потребителей, тарифы
для которой являются более низкими. Такие льготы предоставлялись
предприятиям легкой промышленности, хлебопекарной промышленности, ОАО
"Московский шинный завод" и т.д. Источник возмещения льгот в данных
постановлениях не определен, что означает перекладывание этого бремени
на других потребителей.
В 1998 году была принята Программа первоочередных мероприятий по
развитию реформы жилищно-коммунального хозяйства города Москвы, в
которой в числе прочих мер по регулированию деятельности локальных и
естественных монополий предусматривался отказ от политики
предоставления льгот по оплате услуг тепло- и водоснабжения без
указания источника их финансирования. Безусловно, такая мера крайне
необходима по целому ряду причин, однако впоследствии было принято
несколько документов, в которых либо устанавливались новые льготы,
либо продлялось действие старых. В этом случае речь уже может идти не
только о непоследовательности (ранее были провозглашены намерения
отказаться от предоставления льгот), но и о прямом нарушении уже
выпущенных нормативно-правовых актов.
Таким образом, можно выделить ряд положительных и отрицательных
моментов, присущих системе тарифного регулирования на
жилищно-коммунальные услуги. К положительным следует отнести следующие
факторы:
- регулируемые предприятия имеют производственные и
инвестиционные программы, которые до утверждения новых тарифов
согласовываются с соответствующими отраслевыми департаментами Мэрии;
- при анализе заявки регулируемого предприятия в рабочей группе
РМВК происходит согласование финансовых потребностей предприятия с
возможностями населения и бюджета. Заседания РЭК, на которых решаются
вопросы установления новых тарифов, не могут быть закрытыми для
заинтересованных сторон;
- Наблюдательный (экспертный) совет, сформированный при РЭК,
способствует снятию разногласий между крупными потребителями и
производителями.
К негативным моментам следует отнести:
- сложившиеся процедуры тарифного регулирования (в частности,
согласование регулируемыми предприятиями производственных и
инвестиционных программ в соответствующих структурных подразделениях
Мэрии) не регламентированы и не зафиксированы в соответствующих
нормативно-правовых актах;
- не определен перечень причин для пересмотра тарифов; тарифы
утверждаются на неопределенный срок, что создает ситуацию
экономической неопределенности как для потребителей, так и для
регулируемых предприятий;
- при согласовании объема финансовых потребностей в рабочей
группе не происходит соответствующей корректировки производственных и
инвестиционных программ;
- при утверждении тарифов в РЭК не проводится согласование
финансовых потребностей предприятий с платежеспособностью населения и
возможностями городского бюджета;
- заседания РЭК открыты для общественности только формально,
механизмы, позволяющие привлечь общественность к процессу рассмотрения
и установления тарифов, отсутствуют;
- продолжается практика предоставления льгот по оплате услуг
водоснабжения и водоотведения для отдельных промышленных потребителей,
при этом источник возмещения данных льгот не определен.
Реформирование системы пересмотра и утверждения тарифов
для регулируемых предприятий и тарифов на
жилищно-коммунальные услуги для населения
(реорганизация процедур тарифного регулирования)
Система тарифного регулирования должна рассматриваться как
средство для достижения поставленных собственником имущества
государственных регулируемых предприятий целей, т.е. тарифы должны
обеспечивать предприятиям необходимый им для реализации
производственных и инвестиционных программ объем финансовых
потребностей. Необходимо, чтобы тарифная политика реализовывала
следующие изложенные ниже принципы:
Полное возмещение затрат всем участникам процесса предоставления
жилищно-коммунальных услуг конечным потребителям.
С экономической точки зрения этот принцип достаточно очевиден -
регулируемое предприятие должно получать финансовые ресурсы в объеме,
достаточном для компенсации всех произведенных им обоснованных
издержек.
Принцип оптимизации интересов всех сторон.
Процесс установления тарифов затрагивает интересы большого
количества сторон (собственника имущества, регулируемого предприятия,
потребителей, инвесторов). Эти интересы достаточно противоречивы, и
одна из основных задач системы тарифного урегулирования - обеспечить в
ходе установления тарифа учет и сбалансированность этих интересов. Сам
процесс формирования тарифа на жилищно-коммунальные услуги должен
заключаться в поиске компромисса между техническими задачами и
финансовыми потребностями поставщиков услуг и платежеспособным спросом
потребителей.
Достаточно важный аспект - учет интересов населения. В процессе
установления тарифа необходимо проводить оценку того, насколько
предлагаемый тариф приемлем для общества. В этом отношении можно
говорить не только об экономической, но и о социальной обоснованности
тарифа.
Последовательность и прогнозируемость изменения тарифов.
Система регулирования должна обеспечивать прогнозируемость и
предсказуемость изменения тарифов. Установление тарифов должно
производиться на определенный срок (период регулирования). Это
требование преследует выполнение трех целей. Во-первых, это создает
ситуацию определенности в отношении будущих денежных потоков
предприятия, что снижает риски инвестирования в него. Во-вторых, в
течение регулируемого периода предприятие может проводить мероприятия
по снижению издержек, а полученную экономию расходовать по своему
усмотрению. В-третьих, данная мера будет способствовать росту
экономической определенности для потребителей коммунальных услуг.
Принцип публичности и открытости.
Процедуры тарифного регулирования должны обеспечивать публичность
процесса формирования тарифов. Это необходимо для того, чтобы достичь
доверия со стороны потребителей жилищно-коммунальных услуг, а также
способствовать достижению баланса интересов в процессе регулирования
тарифов. Публичность системы должна обеспечить необходимое
методическое и информационное взаимодействие между отдельными
элементами этой системы: процедурами мониторинга, подготовки и
рассмотрения заявок на пересмотр тарифов, их утверждения и вступления
в силу.
Снижение политизированности ценообразования.
Одной из основных проблем существующей системы тарифного
регулирования государственных коммунальных предприятий является ее
политизированность, т.е. решение об установлении тарифов зачастую
диктуется не столько экономическими причинами, сколько политическими
мотивами. Негативные последствия этого очевидны. Данную проблему можно
снизить за счет принятия соответствующих принципов и процедур
тарифного регулирования. В первую очередь этого можно достичь за счет
повышения открытости процесса формирования и утверждения тарифов. Это
позволит повысить обоснованность принимаемых решений, а также
сглаживать социальные последствия роста тарифов, привлекая
потребителей к процессу обсуждения и формирования их величины. В любом
случае потребителю должен быть дан грамотный и обоснованный ответ на
вопрос, почему утверждены именно такие тарифы и какое качество
жилищных и коммунальных услуг можно требовать за эти деньги.
Система тарифного регулирования должна рассматриваться как
система, формирующая по отношению к регулируемым предприятиям
необходимые условия, в которых они могут реализовывать задачи, которые
формулирует перед ними собственник имущества и которые зафиксированы в
производственной и инвестиционной программах регулируемого
предприятия. Необходимо разработать методики составления заявки
регулируемых предприятий на пересмотр тарифов (методики определения
финансовых потребностей предприятия).
Следующим шагом должны стать мероприятия по реформированию
процедуры определения тарифов. Процедура установления тарифов должна
быть прозрачной и понятной для всех заинтересованных сторон.
Особенностью г. Москвы является то, что фактически регулированием
тарифов на жилищно-коммунальные услуги занимаются два регулирующих
органа - РМВК и РЭК. Для унификации методики регулирования и
обеспечения единства процедур регулирования целесообразно передать
полномочия по регулированию всех тарифов на ЖКУ Региональной
энергетической комиссии. При этом необходимо доработать регламент
работы РЭК таким образом, чтобы обеспечить реализацию всех
перечисленных выше принципов.
В настоящее время в г. Москве все коммунальные услуги
оплачиваются по одноставочным тарифам, когда суммарная оплата зависит
только от объема потребления. В случае двуставочных тарифов платежи
потребителей делятся на две части: плата за мощность (постоянная
составляющая, не зависящая от объемов потребления) и плата за объем
потребляемых услуг. Преимущества от введения двуставочных тарифов -
уменьшение сезонных колебаний выручки, затрат и прибыли предприятия и
снижение потребности коммунального предприятия в оборотном капитале, а
также уменьшение финансового ущерба коммунального предприятия при
переходе к взаиморасчетам с потребителями на основании показаний
приборов учета. Очевидно, что приведение структуры доходов к структуре
расходов коммунальных предприятий в результате введения двуставочных
тарифов будет способствовать уменьшению инвестиционного риска.
Разработка системы мониторинга деятельности
коммунальных предприятий
Цель создания системы мониторинга состоит в том, чтобы
собственник имущества регулируемых государственных предприятий имел
возможность осуществлять оперативный контроль за тем, как регулируемые
предприятия достигают целей и задач, сформулированных в
производственной и инвестиционной программах. Кроме этого, одной из
задач мониторинга должно являться отслеживание того, каким образом
деятельность регулируемых предприятий отражается на состоянии другой
собственности г. Москвы.
Ввиду того, что часть предприятий является получателями дотаций
из бюджета города, система мониторинга за их деятельностью должна
отслеживать целевое использование этих средств.
В рамках мероприятий по мониторингу регулируемые предприятия
должны представлять информацию в структурное подразделение Мэрии
Москвы, уполномоченное проводить данную работу. Там данная информация
должна проходить первичную проверку с помощью системы индикаторов. В
случае выхода индикатора за допустимые пределы необходимо выявить
причины этого отклонения. Структурные подразделения Мэрии, проводящие
мониторинг деятельности регулируемых предприятий, должны иметь
возможность инициировать заседание регулирующего органа. Представители
структурных подразделений Мэрии должны являться членами
Наблюдательного (экспертного) совета при РЭК.
Приложение 2
к постановлению Правительства Москвы
от 25 сентября 2001 года
N 865-ПП
ПРОГРАММА
РАЗВИТИЯ РЕФОРМЫ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА
ГОРОДА МОСКВЫ НА 2002-2007 ГГ.
I. Характеристика программы
Общие положения
Программа реформирования жилищно-коммунального хозяйства г.
Москвы характеризует комплекс мероприятий, обеспечивающих улучшение
качества жилищно-коммунального обслуживания, ликвидацию дотационности
отрасли и вывод ее в режим устойчивого достаточного финансирования,
адресную социальную защиту населения в оплате жилищно-коммунальных
услуг, повышение надежности функционирования жилищно-коммунальных
систем жизнеобеспечения населения, а также привлечение инвестиций в
жилищно-коммунальный комплекс.
Настоящая программа разработана на основе анализа хода проведения
реформы жилищно-коммунального хозяйства г. Москвы в 1992-2001 гг.
Особенность данного этапа преобразований в жилищно-коммунальном
хозяйстве города Москвы состоит в том, что решить задачу повышения
качества жилищно-коммунального обслуживания населения невозможно без
коренного оздоровления финансовой ситуации в этой сфере, создания
реальной системы экономической мотивации к сокращению затрат ресурсов
и повышению эффективности деятельности предприятий комплекса,
привлечения частных инвестиций в реконструкцию объектов
жилищно-коммунальной инфраструктуры.
В связи с этим настоящий этап преобразований в
жилищно-коммунальном хозяйстве города Москвы должен включать
неотложные меры по ликвидации кредиторской задолженности предприятий и
организаций жилищно-коммунального комплекса и системную
последовательную деятельность по совершенствованию экономических
механизмов в жилищно-коммунальной сфере и формирования условий для
привлечения инвестиций.
Бюджетные расходы, связанные с оплатой жилищно-коммунальных
услуг, по-прежнему занимают значительную долю в расходах бюджета
города. Более того, несмотря на общую тенденцию увеличения уровня
оплаты населением стоимости жилищно-коммунальных услуг, бюджетные
расходы в жилищно-коммунальном секторе растут. Возможность сокращения
бюджетных расходов связана с решением двух различных классов задач:
- первый класс задач связан с повышением эффективности работы
жилищно-коммунального комплекса, созданием мотивации у предприятий к
сокращению непроизводительных затрат путем развития конкурентных
отношений и эффективного регулирования естественных монополий. Эта
работа в конечном счете приведет к оптимизации стоимости
жилищно-коммунальных услуг, что в итоге также позволит снижать их
стоимость для населения;
- второй класс задач сводится к анализу возможности и процедуре
перехода на полную оплату населением потребляемых жилищно-коммунальных
услуг при обеспечении мер социальной защиты населения. Это должно
привести к существенному снижению бюджетных расходов, поскольку в этом
случае исчезнет потребность предоставлять дотации предприятиям
жилищно-коммунального комплекса, а бюджетные расходы будут связаны
только с компенсацией предоставляемых гражданам льгот и субсидий.
В результате решения этих задач повысятся качество
жилищно-коммунального обслуживания населения, надежность коммунальных
систем жизнеобеспечения.
Цель программы
Цель программы - повысить надежность предоставления
жилищно-коммунальных услуг и снизить их стоимость путем дальнейшего
формирования в жилищно-коммунальном комплексе города рыночной системы
хозяйствования, которая включает в себя как развитие конкурентных
отношений, так и эффективное регулирование естественных локальных
монополий, а также максимальное развитие частной инициативы
собственников жилищного фонда.
Для достижения поставленной цели необходимо выполнение следующих
ключевых задач:
1. Создание и совершенствование экономических и организационных
механизмов снижения стоимости жилищно-коммунальных услуг при
сохранении и повышении качества предоставления услуг и устойчивости
работы отрасли.
2. Совершенствование тарифной политики на жилищно-коммунальные
услуги с целью достижения баланса между финансовыми потребностями
поставщиков услуг и платежеспособностью потребителей.
3. Повышение инвестиционной привлекательности
жилищно-коммунального хозяйства.
4. Активная поддержка инициатив по созданию товариществ
собственников жилья.
5. Сокращение бюджетного дотирования жилищно-коммунального
хозяйства и использование высвобождающихся бюджетных ресурсов на
социальные цели.
6. Повышение доли внебюджетного финансирования
жилищно-коммунального хозяйства за счет средств населения при
обеспечении эффективной адресной помощи малообеспеченным семьям.
При проведении преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве
Москвы предполагается исходить из следующих принципов:
1. Неукоснительное соблюдение прав граждан на безопасность жилища
и предоставление качественных жилищно-коммунальных услуг. Приоритет
защиты прав потребителей (населения) при формировании условий
договоров о предоставлении жилищно-коммунальных услуг между всеми
субъектами этих правоотношений.
2. Уменьшение административного влияния на субъекты отношений по
предоставлению жилищно-коммунальных услуг и развитие
гражданско-правовых отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве.
3. Последовательность и этапность в осуществлении мероприятий по
реформированию ЖКХ.
4. Создание условий для образования и эффективной деятельности
товариществ собственников жилья и других жилищных объединений граждан.
Активная поддержка инициатив населения по развитию самоуправления в
жилищной сфере.
5. Создание рынка и формирование конкурентных отношений во всех
подотраслях жилищно-коммунального хозяйства (кроме естественных
локальных монополистов).
6. Принятие мер по стимулированию предприятий-монополистов к
повышению качества предоставляемых услуг, сокращению затрат,
привлечению инвестиций.
7. Внедрение пообъектного управления недвижимостью в жилищной
сфере.
8. Рационализация потребления ресурсов в отрасли.
9. Информационная доступность проводимой реформы.
Структура программы
Программа включает комплекс мероприятий по формированию рыночных
социально ориентированных механизмов работы жилищно-коммунального
хозяйства Москвы. Мероприятия объединены по трем основным
направлениям:
1. Политика оплаты жилищных и коммунальных услуг.
2. Совершенствование управления и обслуживания жилищного фонда.
3. Тарифное регулирование коммунальных предприятий.
Предлагаемые меры основаны на анализе текущего состояния
жилищно-коммунального комплекса, а также социально-экономической
ситуации в городе и носят срочный, среднесрочный и долгосрочный
характер.
Мероприятия и сроки их реализации
Настоящая программа не требует привлечения дополнительных
бюджетных ресурсов на ее осуществление. В реализации программы должны
быть задействованы структуры Правительства Москвы, отвечающие за
функционирование жилищно-коммунального комплекса, а также предприятия
жилищно-коммунального хозяйства всех организационно-правовых форм.
Программа будет выполняться поэтапно в течение 2002-2007 гг.
(таблица 1).
На первом этапе (2002 г.) будут реализованы первоочередные
мероприятия, рассчитанные на немедленное получение положительного
эффекта. К числу важнейших относятся мероприятия по инвентаризации,
реструктуризации и ликвидации задолженности бюджета и бюджетных
организаций и других потребителей, в том числе населения, перед
предприятиями жилищно-коммунального комплекса; прекращение практики
перекрестного субсидирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги;
ликвидация дотационности жилищно-коммунального комплекса; переход на
реальные договорные отношения в жилищно-коммунальном комплексе;
совершенствование механизмов социальной защиты населения при оплате
жилищно-коммунальных услуг.
На первом этапе должно быть завершено формирование необходимой
нормативно-правовой базы для осуществления намеченных задач. Наряду с
мероприятиями, рассчитанными на немедленное получение эффекта, в этот
период будет начата реализация мероприятий, эффект от которых
ожидается в среднесрочной и долгосрочной перспективе.
На втором этапе (2003-2005 гг.) будет реализован основной блок
мероприятий по реформированию жилищно-коммунального комплекса, в том
числе развитие конкурентных отношений в жилищном хозяйстве, переход к
профессиональному управлению жилищным фондом, создание системы
регулирования естественных локальных монополий. Данные мероприятия
могут быть в полной мере реализованы лишь после завершения комплекса
первоочередных мер. На данном этапе будет также завершено создание
нормативной правовой базы, стимулирующей привлечение частных
инвестиций в жилищно-коммунальный комплекс.
На третьем этапе (2006-2007 гг.) будут реализованы стратегические
мероприятия, направленные на обеспечение устойчивого функционирования
жилищно-коммунального комплекса и повышение качества
жилищно-коммунального обслуживания населения.
Таблица 1
СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| Направления, задачи, мероприятия программы | Сроки реализации |
| |---------------------------------------------------------|
| | Первоочередные |Среднесрочные |Долгосрочные |
| |-----------------|-----------------------|---------------|
| | 2002 г. |2003 г.|2004 г.|2005 г.|2006 г.|2007 г.|
|-----------------------------------------------------------|-----------------|-------|-------|-------|-------|-------|
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| Направление 1. Политика оплаты жилищных и коммунальных услуг |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| Задача 1.1. Повышение доли населения в оплате жилищно-коммунальных услуг |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| Мероприятие 1.1.1 | | | | | | |
| Вывести на полную оплату населением жилищно - | Х | Х | Х | Х | | |
| коммунальных услуг, и первую очередь - текущее содержание | | | | | | |
| и обслуживание жилищного фонда, то есть тех услуг, | | | | | | |
| которые предоставляются на конкурсной основе | | | | | | |
|-----------------------------------------------------------|-----------------|-------|-------|-------|-------|-------|
| Мероприятие | | | | | | |
| 1.1.2 Ввести в структуру платежей граждан за | | | | Х | Х | Х |
| жилищно-коммунальные услуги плату за капитальный ремонт | | | | | | |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| Задача 1.2. Установление экономически обоснованной и дифференцированной платы за наем государственного |
| и муниципального жилья |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| Мероприятие 1.2.1 | | | | | | |
| Повышение ставки платы за наем государственного и | Х | Х | Х | Х | | |
| муниципального жилья | | | | | | |
|-----------------------------------------------------------|-----------------|-------|-------|-------|-------|-------|
| Мероприятие 1.2.2 | | | | | | |
| Проведение дальнейшей дифференциации размеров платы | Х | Х | Х | Х | | |
| за наем государственного и муниципального жилья | | | | | | |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| Направление 2. Совершенствование жилищно-коммунального обслуживания потребителей |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| Задача 2.1. Формирование организационно-управленческих условий и рыночных механизмов для эффективного |
| управления и обслуживания жилищного и нежилого фонда, объектов внешнего благоустройства |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| Мероприятие 2.1.1 | | | | | | |
| Провести инвентаризацию, реструктуризацию и | Х | Х | Х | | | |
| ликвидацию задолженности предприятий | | | | | | |
| жилищно-коммунального хозяйства, в т.ч. за услуги | | | | | | |
| водоснабжения с погашением ее за счет средств бюджета | | | | | | |
|-----------------------------------------------------------|-----------------|-------|-------|-------|-------|-------|
| Мероприятие 2.1.2 | | | | | | |
| Обеспечить стабильное и достаточное финансирование | | Х | Х | Х | | |
| деятельности управляющей организации, в том числе за счет | | | | | | |
| совершенствования системы предоставления льгот по оплате | | | | | | |
| жилищно-коммунальных услуг и повышения платежей населения | | | | | | |
| | | | | | | |
|-----------------------------------------------------------|-----------------|-------|-------|-------|-------|-------|
| Мероприятие 2.1.3 | | | | | | |
| Перейти к профессиональному управлению жилищным и | | Х | Х | Х | | |
| нежилым фондом на конкурсной основе | | | | | | |
|-----------------------------------------------------------|-----------------|-------|-------|-------|-------|-------|
| Мероприятие 2.1.4 | | | | | | |
| Разработать и перейти к заключению договора на | | Х | Х | Х | | |
| управление государственным жилищным и нежилым фондом | | | | | | |
|-----------------------------------------------------------|-----------------|-------|-------|-------|-------|-------|
| Мероприятие 2.1.5 | | | | | | |
| Предоставить управляющей жилищной организации право | Х | Х | Х | Х | | |
| выбора подрядчика для проведения капитального ремонта на | | | | | | |
| условиях конкурса, заключения с ним договора и оплаты его | | | | | | |
| деятельности | | | | | | |
|-----------------------------------------------------------|-----------------|-------|-------|-------|-------|-------|
| Мероприятие 2.1.6 | | | | | | |
| Обеспечить заключение договоров на выполнение | Х | | | | | |
| городских (муниципальных) заказов по уборке, содержанию и | | | | | | |
| ремонту дорог, содержанию и ремонту объектов | | | | | | |
| благоустройства и озеленению территории города между | | | | | | |
| управляющей организацией и префектом административного | | | | | | |
| округа или Управой района | | | | | | |
|-----------------------------------------------------------|-----------------|-------|-------|-------|-------|-------|
| Мероприятие 2.1.7 | | | | | | |
| Установить размер вознаграждения управляющей | Х | Х | Х | | | |
| организации за деятельность по управлению жилищным фондом | | | | | | |
|-----------------------------------------------------------|-----------------|-------|-------|-------|-------|-------|
| Мероприятие 2.1.8 | | | | | | |
| Разработать систему экономической мотивации | Х | Х | Х | | | |
| деятельности управляющих организаций | | | | | | |
|-----------------------------------------------------------|-----------------|-------|-------|-------|-------|-------|
| Мероприятие 2.1.9 | | | | | | |
| Разработать и утвердить систему показателей и порядок | Х | Х | Х | | | |
| контроля за деятельностью управляющей жилищной | | | | | | |
| организации (независимо от организационно-правовой формы) | | | | | | |
| по договору управления | | | | | | |
|-----------------------------------------------------------|-----------------|-------|-------|-------|-------|-------|
| Мероприятие 2.1.10 | | | | | | |
| Определить критерии оценки и требования к качеству | Х | Х | Х | Х | | |
| работы управляющей организации и условия ее | | | | | | |
| ответственности, подлежащие отражению в договоре на | | | | | | |
| управление | | | | | | |
|-----------------------------------------------------------|-----------------|-------|-------|-------|-------|-------|
| Мероприятие 2.1.11 | | | | | | |
| Повысить хозяйственную самостоятельность управляющих | | Х | Х | Х | | |
| жилищных организаций | | | | | | |
|-----------------------------------------------------------|-----------------|-------|-------|-------|-------|-------|
| Мероприятие 2.1.12 | | | | | | |
| Разработать положение и перейти к страхованию | | Х | Х | Х | Х | Х |
| гражданской ответственности организаций при выполнении | | | | | | |
| работ по управлению жилищным и нежилым фондом и объектами | | | | | | |
| внешнего благоустройства | | | | | | |
|-----------------------------------------------------------|-----------------|-------|-------|-------|-------|-------|
| Мероприятие 2.1.13 | | | | | | |
| Осуществить акционирование государственных жилищных | | | | | Х | Х |
| организаций | | | | | | |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| Задача 2.2. Совершенствование договорных отношений по предоставлению жилищно-коммунальных услуг |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| Мероприятие 2.2.1 | | | | | | |
| Привести действующие договоры жилищных организаций с | Х | Х | Х | | | |
| ресурсоснабжающими, ремонтно-эксплуатационными и | | | | | | |
| специализированными организациями в соответствие с | | | | | | |
| законодательством Российской Федерации и г. Москвы | | | | | | |
|-----------------------------------------------------------|-----------------|-------|-------|-------|-------|-------|
| Мероприятие 2.2.2 | | | | | | |
| Совершенствовать договорные отношения управляющих | | Х | Х | Х | Х | |
| жилищных организаций с ресурсоснабжающими, | | | | | | |
| ремонтно-эксплуатационными и специализированными | | | | | | |
| организациями | | | | | | |
|-----------------------------------------------------------|-----------------|-------|-------|-------|-------|-------|
| Мероприятие 2.2.3 | | | | | | |
| Совершенствовать договорные отношения с потребителями | Х | Х | Х | | | |
| услуг | | | | | | |
|-----------------------------------------------------------|-----------------|-------|-------|-------|-------|-------|
| Мероприятие 2.2.4 | | | | | | |
| Усилить контроль за качеством жилищно-коммунального | Х | Х | Х | Х | Х | Х |
| обслуживания населения | | | | | | |
|-----------------------------------------------------------|-----------------|-------|-------|-------|-------|-------|
| Мероприятие 2.2.5 | | | | | | |
| Совершенствовать систему расчетов за | Х | Х | Х | Х | Х | Х |
| жилищно-коммунальные услуги | | | | | | |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| Задача 2.3. Создание конкурентных отношений в сфере управления, содержания и обслуживания жилищного фонда |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| Мероприятие 2.3.1 | | | | | | |
| Проводить работу по созданию активной конкурентной | Х | Х | Х | Х | | |
| среды в сфере содержания и обслуживания жилищного фонда | | | | | | |
| | | | | | | |
|-----------------------------------------------------------|-----------------|-------|-------|-------|-------|-------|
| Мероприятие 2.3.2 | | | | | | |
| Обеспечить формирование конкурентной среды в сфере | | Х | Х | Х | Х | Х |
| управления жилищным фондом | | | | | | |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| Задача 2.4. Создание условий для эффективной деятельности товариществ собственников жилья и других |
| объединений граждан в жилищной сфере |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| Мероприятие 2.4.1 | | | | | | |
| Обеспечить реализацию Федерального закона "О | Х | Х | Х | | | |
| товариществах собственников жилья" в части передачи | | | | | | |
| земельных участков в собственность домовладельцев в | | | | | | |
| кондоминиумах | | | | | | |
|-----------------------------------------------------------|-----------------|-------|-------|-------|-------|-------|
| Мероприятие 2.4.2 | | | | | | |
| Разработать систему формирования и регистрации | Х | Х | Х | | | |
| земельно-имущественных комплексов с последующей передачей | | | | | | |
| их в управление товариществам собственников жилья | | | | | | |
| | | | | | | |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| Направление 3. Тарифное регулирование коммунальных предприятий |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| Задача 3.1. Определение и постановка целей и задач регулирования коммунальных предприятий - естественных |
| монополистов |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| Мероприятие 3.1.1 | | | | | | |
| Разработать порядок для предоставления регулируемыми | | Х | Х | Х | | |
| государственными предприятиями производственных и | | | | | | |
| инвестиционных программ собственнику имущества | | | | | | |
|-----------------------------------------------------------|-----------------|-------|-------|-------|-------|-------|
| Мероприятие 3.1.2 | | | | | | |
| Обязать государственные коммунальные предприятия | | Х | Х | Х | | |
| сформировать производственные и инвестиционные программы | | | | | | |
| и согласовать их в соответствии с разработанным порядком | | | | | | |
| | | | | | | |
|-----------------------------------------------------------|-----------------|-------|-------|-------|-------|-------|
| Мероприятие 3.1.3 | | | | | | |
| Разработать договор на управление государственным | | Х | Х | Х | | |
| имуществом коммунальных предприятий | | | | | | |
|-----------------------------------------------------------|-----------------|-------|-------|-------|-------|-------|
| Мероприятие 3.1.4 | | | | | | |
| Разработать порядок согласования производственных и | | Х | Х | Х | | |
| инвестиционных программ для частных коммунальных | | | | | | |
| предприятий | | | | | | |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| Задача 3.2. Реформирование системы пересмотра и утверждения цен и тарифов на эксплуатационные |
| и коммунальные услуги |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| Мероприятие 3.2.1 | | | | | | |
| Разработать методику составления заявки на пересмотр | | Х | Х | Х | | |
| цен и тарифов | | | | | | |
|-----------------------------------------------------------|-----------------|-------|-------|-------|-------|-------|
| Мероприятие 3.2.2 | | | | | | |
| Доработать регламент работы РЭК с целью обеспечения | Х | Х | Х | | | |
| при регулировании тарифов учета интересов всех | | | | | | |
| заинтересованных сторон (регулируемых предприятий, | | | | | | |
| потребителей, органов власти г. Москвы, инвесторов) | | | | | | |
|-----------------------------------------------------------|-----------------|-------|-------|-------|-------|-------|
| Мероприятие 3.2.3 | | | | | | |
| Разработать и внедрить двуставочные тарифы на | | Х | Х | Х | | |
| коммунальные услуги | | | | | | |
|-----------------------------------------------------------|-----------------|-------|-------|-------|-------|-------|
| Мероприятие 3.2.4 | | | | | | |
| Устанавливать регулируемым предприятиям тарифы (в | | Х | Х | Х | Х | |
| реальном выражении) на длительный срок (2-4 года), | | | | | | |
| разработать методику индексации тарифов в течение периода | | | | | | |
| регулирования | | | | | | |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| Задача 3.3. Разработка системы мониторинга деятельности коммунальных предприятий |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| Мероприятие 3.3.1 | | | | | | |
| Разработать положение о мониторинге регулируемых | Х | Х | Х | Х | | |
| предприятий по видам их деятельности | | | | | | |
|-----------------------------------------------------------|-----------------|-------|-------|-------|-------|-------|
| Мероприятие 3.3.2 | | | | | | |
| Разработать систему индикаторов для проведения | Х | Х | Х | Х | | |
| анализа информации по мониторингу регулируемых | | | | | | |
| предприятий | | | | | | |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| Задача 3.4. Реформировать систему предоставления льгот по оплате коммунальных услуг населению и отдельным |
| промышленным потребителям |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| Мероприятие 3.4.1 | | | | | | |
| Ликвидировать систему перекрестного субсидирования на | Х | Х | Х | | | |
| услуги теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения | | | | | | |
| | | | | | | |
|-----------------------------------------------------------|-----------------|-------|-------|-------|-------|-------|
| Мероприятие 3.4.2 | | | | | | |
| Обеспечить обязательное указание источника возмещения | Х | Х | Х | Х | | |
| соответствующих выпадающих доходов предприятий от | | | | | | |
| предоставления льгот по оплате коммунальных услуг | | | | | | |
| населению и отдельным промышленным потребителям | | | | | | |
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------
Х - период реализации направлений, задач, мероприятий программы.
Исходя из срока ожидаемого эффекта программные мероприятия
подразделяются на:
- первоочередные, эффект от которых может быть получен уже в 2002
г.;
- среднесрочные, эффект от которых может быть получен в 2003-2005
гг.;
- стратегические, эффект от которых ожидается в 2006-2007 гг.
II. Содержание программы
Направление 1. Политика оплаты жилищных
и коммунальных услуг
Цель направления: поэтапный переход к полной оплате населением
жилищно-коммунальных услуг при условии обеспечения социальной защиты
малообеспеченных семей.
Задача 1.1. Повышение доли населения в оплате
жилищно-коммунальных услуг
Мероприятие 1.1.1. Ввести полную оплату населением
жилищно-коммунальных услуг, которые предоставляются на конкурсной
основе, в первую очередь - текущее содержание и обслуживание жилищного
фонда, то есть тех услуг, которые предоставляются на конкурсной
основе.
Рекомендации по выполнению:
Вывод жилищных услуг на полную самоокупаемость должен привести к
увеличению доли жилищных услуг в структуре тарифа до 46%. Это
необходимо использовать для реального планирования доходов управляющих
жилищных организаций (платежи населения в настоящее время - гораздо
лучше прогнозируемый источник доходов, чем бюджетные ассигнования).
Поскольку доля неплатежей населения несравненно ниже, чем доля
недофинансирования из бюджета, существенно увеличатся и сами доходы от
жилищных услуг. При этом необходимо усилить контроль за качеством
обслуживания жилищного фонда (полнотой и своевременностью выполняемых
работ). Бюджетные ассигнования необходимо концентрировать на
финансировании коммунальных услуг, в первую очередь - подаче тепловой
энергии для отопления и горячего водоснабжения. Это приведет к
положительным результатам, поскольку только муниципалитет имеет сейчас
серьезные возможности противостоять росту цен естественных монополий,
а расходование бюджета на дотирование этих монополистов будет
подталкивать его к этому и экономически.
Мероприятие 1.1.2. Ввести в структуру платежей граждан за
жилищно-коммунальные услуги плату за капитальный ремонт.
Рекомендации по выполнению:
Город обязан содержать принадлежащий ему жилищный фонд, однако
соответствующую долю расходов по капитальному ремонту должны нести и
другие собственники жилищного фонда. Город вправе компенсировать
затраты на капитальный ремонт за счет платежей нанимателей и
арендаторов. Это позволит высвободить значительные суммы бюджетных
средств и направить их на замену и модернизацию внутридомового
оборудования, ремонт и замену газовых плит и водонагревателей, вынос
газовых вводов из подвалов, обновление ветхих коммунальных сетей, а
при необходимости - и на цели капитального ремонта.
Введение платы за капитальный ремонт позволит городу начать
формирование стабильных источников финансирования капитального ремонта
и аккумулировать на отдельных счетах средства для их планового и
комплексного проведения.
Задача 1.2. Установление экономически обоснованной
и дифференцированной платы за наем государственного
и муниципального жилья
Мероприятие 1.2.1. Повышение ставки платы за наем
государственного и муниципального жилья.
Рекомендации по выполнению:
Базовая ставка за наем жилого помещения устанавливается исходя из
определения необходимых отчислений на реновацию (полное
восстановление) муниципального и государственного жилищного фонда и с
учетом социально-экономической ситуации в муниципальном образовании.
Базовая ставка за наем рассчитывается как средневзвешенный размер
ежемесячных отчислений на полное восстановление 1 кв. м общей площади
государственного и муниципального жилищного фонда, умноженный на
установленную для населения долю оплаты.
Мероприятие 1.2.2. Проведение дальнейшей дифференциации размеров
платы за наем государственного, муниципального жилья.
Рекомендации по выполнению:
При расчетах размеров ставки платежей граждан за наем жилья
необходимо учитывать потребительские качества жилья, влияющие на
условия проживания граждан, что позволит максимально приблизиться к
рыночной оценке стоимости жилья. В Москве, где реально сложился рынок
вторичного жилья, такая дифференциация может быть проведена не
расчетным путем, а на основе анализа различий в рыночной стоимости
жилья.
Дифференциация ставок платы за наем жилья предполагает расчет
ставок платы за наем по группам домов на основе применения расчетной
базовой ставки и установленных коэффициентов дифференциации для каждой
группы домов.
При дифференциации платы за наем необходимо решить ряд
методологических вопросов.
1. Сформировать подходы и определить критерии классификации
жилья. В качестве критериев классификации жилищного фонда
целесообразно использовать такие потребительские свойства жилья, как
материал стен, планировка и оценка технического состояния дома;
удаленность от центра города, транспортная доступность и экологическое
состояние района. Следует проводить классификацию по тем свойствам,
которые неотъемлемы от любого жилого помещения, расположенного в
данном доме.
В Москве может быть использована следующая классификация
жилищного фонда:
а) экологическая ситуация:
- зеленая зона или зона с благоприятной обстановкой;
- зона, приближенная к транспортным магистралям, или промышленная
зона;
б) близость к центру:
- центр или срединная зона;
- отдаленные районы;
в) транспортная доступность:
- хорошая;
- плохая;
г) материал стен:
- кирпичный;
- блочный, крупнопанельный;
- смешанный или деревянный;
д) степень износа:
- до 30%;
- 30-60%;
- более 60%;
е) планировка:
- улучшенная;
- стандартная;
- нестандартная (неудобная).
2. Провести классификацию жилищного фонда на группы домов и зоны.
Классификация жилищного фонда может быть проведена на основе
экспертных данных агентств недвижимости и фирм по оценке недвижимости,
действующих на московском рынке жилья, а также данных соответствующих
структур исполнительных органов власти города о техническом состоянии
жилищного фонда. Деление города на зоны и группы домов по их качеству
отражает ситуацию на рынке жилья: жилье, расположенное в определенных
зонах и обладающее определенными качествами, пользуется
соответствующим спросом (высоким или низким).
3. Разработать методику определения коэффициентов дифференциации
ставок платы за наем.
Могут быть использованы два способа определения коэффициентов:
- коэффициенты, полученные как соотношение между рыночной ценой
квадратного метра жилья в каждой группе и наименьшей ценой, присущей
группе с худшими качествами;
- коэффициенты, полученные методом экспертной оценки.
Для разработки первого метода необходимо применить данные анализа
продаж квартир, осуществленных риэлторскими компаниями, которые
работают на рынке жилья в Москве. Требуемые данные можно представить в
виде таблицы коэффициентов, в которой наименьшая (или средняя)
стоимость покупки (цена) квадратного метра в определенной группе
домов, расположенной в определенной зоне, принимается за единицу.
Остальным группам и зонам присваиваются коэффициенты, отражающие
превышение (или уменьшение) цены квадратного метра. Например, жилье в
зоне А в два раза дороже, чем в зоне Б: зоне Б присваивается
коэффициент 1, зоне А - коэффициент 2.
Учитывая, что рынок вторичного жилья в Москве сложился давно и
активно развивается и получение таких данных о стоимости жилья на
рынке не представляет сложностей, использование этого способа
установления коэффициентов дифференциации является наиболее
приемлемым.
Установление относительной величины оплаты жилья по выделенным
группам может также производиться путем использования экспертных
оценок, полученных, например, на основе опыта других российских
городов, применяющих дифференцированные ставки платы за наем.
Направление 2. Совершенствование жилищно -
коммунального обслуживания потребителей
Цель направления: формирование профессионального конкурентного
управления жилищным фондом, обеспечивающего эффективное использование
недвижимости в жилищной сфере и направленного на повышение качества
жилищно-коммунального обслуживания населения.
Совершенствование управления и обслуживания жилищного фонда
включает в себя следующие мероприятия:
- мероприятия по финансовому оздоровлению предприятий
жилищно-коммунального хозяйства;
- мероприятия по созданию организационно-управленческих и
формированию рыночных механизмов, стимулирующих управляющие
организации к эффективному и рациональному хозяйствованию (управлению
жилищным и нежилым фондом);
- мероприятия по совершенствованию договорных отношений по
предоставлению жилищно-коммунальных услуг с потребителями и
производителями жилищно-коммунальных услуг;
- мероприятия по совершенствованию конкурентной среды в сфере
содержания и обслуживания жилищного фонда;
- мероприятия по созданию и успешному становлению
профессионального конкурентного управления недвижимостью в жилищной
сфере.
Реализация данных мероприятий позволит обеспечить эффективное
использование недвижимости в жилищной сфере и повысить качество
жилищно-коммунального обслуживания населения города.
Задача 2.1. Формирование организационно -
управленческих условий и рыночных механизмов
для эффективного управления и обслуживания
жилищного и нежилого фонда, объектов
внешнего благоустройства
В данном случае функция управления - организация работ по
эксплуатации и ремонту жилищного и нежилого фонда, объектов внешнего
благоустройства, обеспечение поставки коммунальных услуг.
Мероприятие 2.1.1. Провести инвентаризацию, реструктуризацию и
ликвидацию задолженности предприятий жилищно-коммунального хозяйства,
в том числе за услуги водоснабжения с погашением долгов за счет
средств бюджета.
Решение проблемы обеспечения финансовой стабильности предприятий
жилищно-коммунального комплекса является основной предпосылкой
формирования экономических взаимоотношений в этом секторе экономики.
Для оздоровления финансовой ситуации в жилищно-коммунальном хозяйстве
необходимо реструктурировать задолженность бюджета и бюджетных
организаций и определить реальные и жесткие сроки ее ликвидации.
Для решения этой проблемы необходимо:
- определить концепцию реструктуризации задолженности;
- провести инвентаризацию задолженности бюджета перед
поставщиками товаров, работ и услуг с целью подписания актов сверки
задолженности со всеми кредиторами и определения размеров
задолженности, признаваемой бюджетом;
- разработать типовую методику и стандартные формы для
унифицированного учета и контроля состояния кредиторской
задолженности.
Работа по реструктуризации бюджетной задолженности в
жилищно-коммунальном секторе должна быть завершена до формирования
бюджетов 2003 г.
Необходимо упростить процедуру списания безнадежной просроченной
задолженности, приведя ее в соответствие с международной практикой.
Следует формировать заинтересованность предприятий по взысканию
списанной задолженности.
Необходимо подготовить методические материалы по
совершенствованию бухгалтерского учета на предприятиях
жилищно-коммунального комплекса, что позволит сделать более прозрачной
финансовую ситуацию в отрасли и упорядочить работу с дебиторской
задолженностью населения.
Мероприятие 2.1.2. Обеспечить стабильное и достаточное
финансирование деятельности управляющей организации, в том числе за
счет совершенствования системы предоставления льгот по оплате
жилищно-коммунальных услуг и повышения платежей населения.
Рекомендации по выполнению:
Финансовая стабильность управляющих организаций является основной
предпосылкой формирования экономических взаимоотношений в
жилищно-коммунальном секторе экономики и предусматривает ликвидацию
дотационности жилищно-коммунального хозяйства и обеспечение
стабильности и достаточности текущего финансирования предоставляемых
жилищно-коммунальных услуг.
Для достижения достаточного уровня финансирования деятельности
управляющих организаций необходимы следующие основные меры:
- переход на 100-процентную оплату потребителями, в том числе
населением, жилищно-коммунальных услуг, включая отчисления на
капитальный ремонт, с учетом роста потребности в средствах на
предоставление жилищных субсидий гражданам, а также роста потребности
в дотировании бюджетной сферы;
- упорядочение механизма предоставления льгот по оплате жилищных
и коммунальных услуг;
- упорядочение механизма формирования тарифов на
жилищно-коммунальные услуги, формирование структуры тарифа с учетом
всех его составляющих, создание эффективного механизма целевого
использования таких составляющих тарифа, как амортизационные
отчисления и прибыль на цели модернизации и развития.
Достаточность финансового обеспечения на оплату
жилищно-коммунальных услуг должна быть обеспечена путем:
- реализации принципа полного возмещения затрат. Тариф для
конечного потребителя должен складываться как сумма цен на продукцию,
работы и услуги всех участников правоотношений по
жилищно-коммунальному обслуживанию. При этом цены отдельных участников
этого процесса могут быть как регулируемыми, так и определяться на
рынке;
- нормирования убытков от недосбора платежей с потребителей,
включая их в тарифы на жилищно-коммунальные услуги. Необходимо
обеспечить возможность жилищно-коммунальным предприятиям списывать
безнадежную дебиторскую задолженность по платежам населения. В
настоящее время в жилищно-коммунальном хозяйстве норматив убытков от
недосбора жилищно-коммунальных платежей может быть установлен в
размере 3-5% от стоимости жилищно-коммунальных услуг. Если разница
между выставленными счетами и собранными деньгами будет меньше
нормативных убытков, это обеспечит дополнительную прибыль предприятий,
если больше - сформирует их реальные убытки.
Мероприятие 2.1.3. Перейти к профессиональному управлению
жилищным и нежилым фондом на конкурсной основе.
Рекомендации по выполнению:
Качественному улучшению деятельности по управлению жилищным и
нежилым фондом будет способствовать переход на профессиональное
управление этим фондом на конкурсной основе. Такие меры приведут к
созданию нормальных развитых рыночных отношений в сфере управления
жилищным и нежилым фондом города, существенному улучшению
жилищно-коммунального обслуживания населения в условиях перехода к его
полной оплате населением, а также созданию условий для привлечения
организаций различных форм собственности в эту сферу деятельности,
сокращению вмешательства государственных органов управления и власти в
деятельность управляющих организаций. В сложившихся условиях
целесообразно сместить приоритеты в области управления жилищным фондом
от использования административных методов к применению рыночных
механизмов. В условиях отсутствия экономических стимулов для повышения
качества содержания жилищного и нежилого фонда город не может
обеспечить эффективность работы государственных управляющих жилищных
организаций и всеобъемлющий контроль за этой деятельностью.
Принятие своевременных и эффективных управленческих решений не
может осуществляться в условиях жесткого определения способов
деятельности управляющих организаций. Детальные, экономически
обоснованные планы конкретных мероприятий по организации содержания
жилищного фонда должны определяться самостоятельными решениями
управляющих организаций, основанными на положениях, закрепленных в
договорах на управление, и в соответствии с федеральными и городскими
стандартами, требованиями к регламенту, качеству и периодичности
выполнения работ и жилищно-коммунального обслуживания потребителей.
Для достижения этих показателей недостаточно одних мер контроля;
данную проблему не решить без серьезной экономической
заинтересованности управляющей организации в надлежащем качестве
выполнения работ. Способы обеспечения качества управления жилищным
фондом и, как следствие, качества подрядных работ и коммунальных услуг
должны определяться при проведении конкурсов на управление жилищным и
нежилым фондом между управляющими организациями.
Собственник жилищного фонда при создании или выборе организации,
которая будет заниматься управлением недвижимостью в жилищной сфере,
должен руководствоваться следующим:
- управляющая организация должна быть максимально ориентирована
на удовлетворение нужд потребителей (нанимателей, собственников,
арендаторов, владельцев жилых и нежилых помещений) в части
предоставления им жилищно-коммунальных и эксплуатационных услуг;
- управляющая организация должна быть экономически заинтересована
в обеспечении потребителей качественными жилищными (эксплуатация и
наем) и коммунальными услугами.
Реформа собственности в жилищном хозяйстве должна привести к
формированию двух уровней конкурентных отношений: конкуренции в сфере
управления недвижимостью за получение заказа от собственника на
управление жилищным фондом и конкуренции подрядных организаций за
получение заказа на обслуживание жилья от управляющей компании.
Оптимальная схема управления жилищным и нежилым фондом города
будет создана тогда, когда будет осуществлено разделение
ответственности:
- собственника жилищного фонда - за содержание своего имущества,
определение целей управления им и источников финансирования
поставленных целей;
- управляющей организации - за планирование и организацию работ,
обеспечивающих реализацию поставленных целей;
- подрядных организаций - за качество выполнения работ,
заказанных управляющей организацией.
Реализуя основные целевые установки собственника по поводу
содержания жилищного фонда, управляющая организация осуществляет
долгосрочное планирование этой деятельности. Формирование
профессионального конкурентного управления многоквартирным жилищным
фондом является одним из ключевых показателей преобразований в
жилищной сфере.
Управляющие организации должны самостоятельно:
- определять порядок и способ выполнения работ по управлению
жилищным и нежилым фондом, а также подрядных работ по содержанию и
эксплуатации жилищного и нежилого фонда, объектов внешнего
благоустройства с соблюдением установленных норм и правил;
- распоряжаться всеми финансовыми ресурсами, поступающими из
соответствующих источников, с учетом ограничений, установленных в
договоре на управление;
- формировать перечень, объемы договорных работ по содержанию и
обслуживанию жилищного и нежилого фонда с каждым из подрядчиков, по
выполнению специальных работ и капитальных ремонтов, основываясь на
выделенных на эти цели средствах (средства бюджета и средства
потребителей) и итогах проведенных конкурсов на данные виды работ с
соблюдением установленных норм и правил;
- определять необходимые объемы поставки коммунальных услуг,
потребляемые в переданном в управление жилищном фонде с соблюдением
установленных норм и правил.
Развитие профессионального бизнеса по управлению жилищной
недвижимостью должно постепенно привести к частичной переориентации
затрат с текущих на капитальные. Управляющая организация в случае
заключения достаточно длительного договора на управление жилищным
фондом и при обеспечении стабильных условий финансирования будет
заинтересована в рациональном использовании средств, осуществлении
ресурсосберегающих мероприятий. Ярким примером этому может быть
снижение теплопотерь жилого здания путем проведения его модернизации,
с тем чтобы приобретать меньшее количество тепла на его отопление и
тем самым не только окупить вложенные средства в модернизацию здания,
но и увеличить собственную прибыль.
Формирование конкурентного бизнеса по управлению жилищным фондом
является важным фактором для повышения эффективности использования
средств в жилищной сфере. Организация профессионального управления
жилищным фондом в ближайшие 2-3 года обеспечит улучшение состояния
жилищного фонда, а в дальнейшем приведет к уменьшению стоимости
жилищно-коммунальных услуг.
Мероприятие 2.1.4. Разработать и перейти к заключению договора на
управление государственным и муниципальным жилищным и нежилым фондом.
Рекомендации по выполнению:
Создание равных условий для привлечения к управлению
государственным и муниципальным жилищным фондом организаций разных
форм собственности требует принятия определенных правовых решений. Для
того чтобы организации разной формы собственности имели равные
возможности для осуществления управления жилищным фондом, существующие
правоотношения должны быть изменены. Собственник государственного или
муниципального жилищного фонда должен заключать с управляющей
организацией независимо от ее организационно-правовой формы - договор
возмездного оказания услуг на управление жилищным фондом.
Договор на управление городским жилищным и нежилым фондом
(закрепление имущества) заключается между управляющей организацией и
исполнительным органом власти г. Москвы.
В договоре на управление жилищным и нежилым фондом должны
указываться:
- размер вознаграждения управляющей организации в стоимостном
выражении на момент заключения договора, сроки, условия и порядок его
изменения, источник финансирования, условия о порядке возмещения
выпадающих доходов от предоставления гражданам установленных
законодательством Российской Федерации и г. Москвы льгот и бюджетных
средств;
- условие о том, что управляющая организация является
организатором конкурсного отбора подрядчиков для текущего обслуживания
и проведения капитального ремонта жилищного и нежилого фонда.
При оказании управляющей организацией дополнительных услуг, не
входящих в перечень, предусмотренный договором на управление и иными
нормативными актами, регламентирующими порядок предоставления жилищных
и коммунальных услуг, денежные средства, полученные от оказания такого
вида услуг, в полном объеме поступают в распоряжение управляющей
организации и используются ею самостоятельно.
Мероприятие 2.1.5. Предоставить управляющей жилищной организации
право выбора подрядчика для проведения капитального ремонта на
условиях конкурса, заключения с ним договора и оплаты его
деятельности.
Рекомендации по выполнению:
Планирование работ по капитальному и текущему ремонтам,
составление проектов титульных списков объектов на очередной год
должно осуществляться той управляющей организацией, которая по
договору управляет соответствующим жилищным фондом. Основой для
внесения жилых домов в титульные списки объектов, подлежащих
капитальному ремонту в очередном году, должны быть данные технического
обследования жилищного фонда, в которых учитывается уровень
инженерного обустройства, сроки службы основных конструктивных
элементов, установленная периодичность капитального ремонта, другие
технические параметры, а также ориентировочные затраты на капитальный
ремонт.
Перечень объектов, внесенных в титульные списки, определение вида
капитального ремонта (комплексного и выборочного) рассматриваются
органом государственной власти, перед которым управляющая организация
несет договорное обязательство по надлежащему содержанию жилищного
фонда. Титульные списки утверждаются уполномоченным на это должностным
лицом. Этот факт должен являться основанием для оформления договорного
обязательства (государственного контракта) управляющей организации по
капитальному ремонту в порядке, установленном договором на управление
жилищного фонда. Все действия, предшествующие выработке условий и
оформлению данного обязательства, являются преддоговорными контактами,
осуществляемыми в соответствии с нормами законодательства Российской
Федерации.
Затраты на капитальный ремонт, проводимый одной управляющей
организацией, определяются как сумма затрат по капитальному ремонту
всех объектов, внесенных в титульные списки. Объемы и стоимость
подлежащих выполнению работ, сроки их начала и окончания, размер и
порядок финансирования из бюджета должны содержаться в государственном
контракте с управляющей организацией.
Конкурсный отбор подрядчиков для текущего обслуживания и
проведения капитального ремонта жилищного и нежилого фонда должен
осуществляться управляющей организацией в установленном порядке. Это
обеспечит повышение эффективности использования финансовых ресурсов на
цели содержания и ремонта жилищного фонда.
Приемка объектов, на которых завершены ремонтные работы,
осуществляется органом, уполномоченным собственниками жилищного фонда.
Процедура приемки объекта должна быть отражена в контракте на
проведение работ. Контроль за качеством проведения работ
осуществляется в установленном порядке уполномоченной Правительством
Москвы организацией.
Мероприятие 2.1.6. Обеспечить заключение договоров на выполнение
городских (муниципальных) заказов по уборке, содержанию и ремонту
дорог, содержанию и ремонту объектов благоустройства и озеленению
территории города между управляющей организацией и префектом
административного округа или Управой района.
Рекомендации по выполнению:
Осуществлять оплату деятельности управляющей организации по
организации выполнения работ по содержанию и ремонту объектов внешнего
благоустройства, озеленению, уборке, содержанию и ремонту дорог только
на договорной основе. Оплата услуг управляющей организации по
организации выполнения работ по содержанию и ремонту объектов внешнего
благоустройства и озеленению территории города (за исключением
придомовой территории), уборке, содержанию и ремонту дорог должна
осуществляться отдельно и независимо от деятельности по управлению
жилищным и нежилым фондом. Стоимость этой деятельности управляющей
организации должна устанавливаться в договорах с префектурой
административного округа или Управой района в стоимостном выражении.
Мероприятие 2.1.7. Установить размер вознаграждения управляющей
организации за деятельность по управлению жилищным фондом.
Рекомендации по выполнению:
Вознаграждение управляющих организаций за деятельность по
управлению жилищным и нежилым фондом должно быть поставлено в
зависимость от достижения установленного качества обслуживания, а
также мер экономического поощрения и штрафных санкций, которые могут
быть применены к управляющей организации в соответствии с договором на
управление.
Основанием для такого порядка расчетов должны быть согласованные
друг с другом условия договоров управляющей организации с
уполномоченным органом исполнительной власти города и с физическими и
юридическими лицами, имеющими в собственности жилые и нежилые
помещения в домах, управляемых управляющей организацией.
Установление размера вознаграждения управляющей организации в
договорах на управление жилищным и нежилым фондом позволит определять
и обосновывать стоимость самой управленческой деятельности управляющей
организации в составе платы за техническое обслуживание, а также
снижать размер вознаграждения управляющей организации за
некачественное выполнение своих обязательств и применять к ней
имущественные санкции за нарушение условий договоров. Кроме того, это
устранит причину нарушений расходования целевых бюджетных
ассигнований. Управляющая организация получит возможность получать
часть своего вознаграждения "живыми" деньгами и не зависеть от
поступления ассигнований из бюджета.
Экономия, полученная при выполнении подрядчиками работ по
содержанию жилищного фонда, когда фактические расходы управляющей
организации оказались меньше тех, которые учитывались при определении
цены работ, сохраняет управляющей организации право на оплату работ по
цене, предусмотренной договором, при условии, что полученная экономия
|