О ПОРЯДКЕ УПЛАТЫ ГОСПОШЛИНЫ ЗА ГОСУДАРСТВЕННУЮ
РЕГИСТРАЦИЮ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО СОГЛАШЕНИЯ К ДОГОВОРУ АРЕНДЫ
ПИСЬМО
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РФ
20 ноября 2006 г.
N 03-06-03-04/96
(ФР 06-48)
Вопрос: Предприятие 2 октября 2002 г. заключило Договор аренды
нежилых муниципальных помещений с Комитетом по учету и управлению
муниципальным имуществом. В Договоре аренды есть Приложение N 1,
которое является неотъемлемой частью Договора - Акт передачи-приема
нежилого муниципального помещения, в котором изначально была
неправильно определена площадь помещения - 600,9 кв. м. Решением
Арбитражного суда от 17.03.2006 г. подтверждена правильная площадь -
397 кв. м. Актом определено, что на момент сдачи в аренду помещение не
соответствует виду деятельности, имея ненадлежащее внутреннее и
внешнее состояние, а также техническое обустройство, а именно -
помещение находится в руинном состоянии.
Так как данное помещение является памятником истории и культуры
регионального значения Краснодарского края ООО в обязательном порядке
заключило Охранный договор с Комитетом по охране, реставрации и
эксплуатации историко-культурных ценностей. Приложением к Охранному
договору также относится Акт осмотра технического состояния памятника,
который тоже подтверждает состояние памятника - руинированное,
состояние аварийное, однако износ определен 70%. Также к Охранному
договору приложен расчет взноса на охранные мероприятия.
На основании заключений по Актам нашему предприятию было выдано
письмо Комитетом по учету и управлению муниципальным имуществом
Администрации города и Разрешение на производство
ремонтно-реставрационных работ по памятнику Комитетом по охране,
реставрации историко-культурных ценностей.
9 июля 2003 г. с Комитетом по охране, реставрации
историко-культурных ценностей заключен Договор на проведение
государственного надзора.
Управлением архитектуры и градостроительства Администрации города
выдано Заключение на реконструктивные мероприятия.
На основании разработанной проектной документации были составлены
смета и акты на общестроительные работы, водоснабжение с канализацией
и благоустройство, утвержденные Комитетом по охране, реставрации и
эксплуатации историко-культурных ценностей на общую сумму - 5377131-78
руб.
11 января 2006 г. Администрация города выдала согласие на
заключение договоров с коммунальными службами по производству услуг и
эксплуатационное обслуживание.
Восстановительно-реставрационные работы на данный момент
продолжаются (подключение газа).
Однако:
1. С 2 октября 2002 г. с момента заключения Договора аренды к
нашему предприятию при расчете арендной платы применяют все
коэффициенты, как к обыкновенному полноценному, приносящему доход от
реализации помещению, а не к руинам, которые охранялись только
бомжами, совершенно не учитывая даже то, что к памятникам применяются
совершенно другие расчеты (Приказ от 14 сентября 1992 г. N 209 п.п.
3.6.4.).
Федеральный закон РФ от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ глава III ст. 14 п.
1: ...юридические лица, владеющие на праве аренды объектом культурного
наследия или муниципальной собственности, вложившие свои средства в
работы по сохранению объекта ... имеют право на льготную аренду ...
установленными государственной властью субъектов РФ или органами
местного самоуправления... . Каждый год согласно решению Главы
администрации города ставки арендной платы повышаются, тем более что
применялась неправильная площадь - 600,9 кв. м.
2. На основании Решения Арбитражного суда по делу N
А-32-27694/2005-44/338, от 17.03.2006 г. составлено Изменение N 1 к
Договору аренды с правильной площадью - 397,0 кв. м и расчетом
арендной платы начиная с 17 марта 2006 г. с теми же коэффициентами,
только измененной площадью (по вине Администрации города).
Правильность площади пришлось доказывать нашему предприятию, так
как на момент заключения Договора аренды внутренних перегородок, стен
и вообще всего внутреннего не было и обмер был произведен снаружи, да
еще и с ошибками. Однако Заместитель начальника отдела для регистрации
Изменения N 1 к договору аренды на основании Арбитражного суда
настаивает на ставку Государственной пошлины в размере 7500= руб.,
аргументируя ГК РФ п. 1 ст. 452, как регистрация первоначального
договора аренды, т.е. как сделка об обременении, хотя наше изменение
подпадает под статью 450 п. 2 пп. 1. ГК РФ и размеры государственной
пошлины составляют - 300= руб. НК РФ ст. 333.33. п. 1 пп. 21.
Регистрация приостановлена, и в случае отказа от оплаты нашим
предприятием суммы 7500= руб. в регистрации Изменения N 1 к договору
аренды нам будет отказано. Но ведь ошибка в размерах площади не вина
нашего предприятия и оплату при регистрации Договора аренды мы
уплатили сами и в полном объеме.
3. Охранный договор был составлен с Комитетом по охране,
реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей
Краснодарского края с фиксированной суммой в п. 1.2, раздела 1,
согласно приложенному расчету к Охранному договору в размере 3218=
руб., что составляло 0,25 - поправочный коэффициент - при заключении
охранных договоров (Постановление Главы Администрации Краснодарского
края от 5 июля 1994 г. N 373 п. 6). Также в Законе от 28 декабря 2004
г. N 818-КЗ п. 5 говорится о том, что юридические лица отчисляют на
специальный счет краевого органа охраны объектов культурного наследия
фиксированные платежи, устанавливаемые в отношении объектов
культуры...
Наше предприятие по настоящее время ежемесячно платило охранные
взносы, ежегодно получало акты сверки из г. Краснодара с
подтверждением начислений и оплаты, и вот в письме от 23.10.06 г. N
1278 от Управления по охране, реставрации и эксплуатации наследия
Краснодарского края нам сообщают о задолженности в размере 192026=06
руб. со сроком гашения до 15.11.2006 г. либо дело будет передано в
суд.
Вообще не обращая внимания на свой же договор раздел 7 п. 7.3,
где ... вложенные средства в ремонтно-реставрационные работы,
обусловленные актом технического состояния здания-памятника,
засчитываются в счет взноса... . (Сметы и акты Ф-2 утверждены ими же.)
Также нет подтверждающих законов и пунктов в договоре
одностороннего изменения взносов, не сообщается о причине таковой
пользователю.
Переписка ООО с Администрацией города и МУ Комитетом по учету
муниципального имущества и земельным отношениям с постоянной просьбой
об изменении площади и неприменении к нашему объекту каких-либо
повышающих коэффициентов привела к тому, что в последнем письме N
6.111/6334 от 26.10.2006 г. было вынесено, по-видимому, последнее
решение: ...нет никаких оснований для повторного перерасчета (после
Решения Арбитражного суда по площади с 600,9 кв. м на 397 кв. м по
вине МУ КУМИиЗО с 17.03.2006 г.), и тем более расчетов коэффициентов.
На данный момент наше предприятие вложило на восстановление
помещения-памятника - 5.377.131-78 руб. Выплатило арендной платы -
990.848= руб. Охранные взносы - 155813= руб. Всего - 6.523.792-78
руб., не получив никакой прибыли от "аренды" данного помещения,
понимания или помощи, кроме угроз судами.
Как же можно развиваться малому бизнесу, увеличивать валовый
доход, пополнять местный и краевой бюджеты налогами от прибыли и т.п.?
А ведь такое помещение-памятник один в нашем городе-герое
Новороссийске, которое мы своими силами, без привлечения каких-либо
инвестиций и помощи восстановили.
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики
рассмотрел ваше обращение о порядке уплаты государственной пошлины за
государственную регистрацию дополнительного соглашения к ранее
зарегистрированным договорам аренды недвижимого имущества (нежилого
помещения), связанных# с изменением (уменьшением) площади переданного
в аренду нежилого помещения, а также с уточнением вида деятельности
арендатора и сообщает.
Согласно статье 4 Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97
г. N 122-ФЗ (далее - Закон N 122-ФЗ) ограничение# (обременения) прав
на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта
органа государственной власти или акта органа местного самоуправления,
подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных данным
законом.
В соответствии с пунктом 67 Правил ведения Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
утвержденными# Постановлением Правительства Российской Федерации от 18
февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
(далее - Правила ведения ЕГРП) лист записи об изменениях используется
для внесения в Единый государственный реестр прав таких сведений,
которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также
прекращения или перехода права на него. К таким сведениям, в
частности, относится смена фамилии, имени, отчества, места жительства
физического лица, наименование юридического лица или его юридического
адреса, уточнение площади объекта, изменения при незначительной
реконструкции объекта и т.п. Данный перечень является открытым.
При этом следует учитывать, что изменения могут быть внесены
только в уже существующие записи ЕГРП.
Дополнительное соглашение к ранее зарегистрированному договору
аренды недвижимого имущества, в т.ч. нежилого помещения, которое
изменяет содержание и условия обременения вещных прав арендодателя, но
не влечет изменения объекта, а также прекращения или перехода права на
него, является неотъемлемой частью договора аренды недвижимого
имущества. Данная позиция изложена в Постановлении Федерального
арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15 июня 2005 г. Дело N
АЗЗ-20264/04-С2Ф02-2254/05-С2, Постановлении Федерального арбитражного
суда Уральского округа от 20 марта 2006 г. Дело N Ф09-963/06-С6,
Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 9 июня 2006 года Дело N А05-17873/2005-24.
Согласно подпункту 21 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса
Российской Федерации за внесение изменений в записи Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
за исключением юридически значимых действий, предусмотренных
подпунктом 25 данного пункта, государственная пошлина уплачивается
организациями в размере 300 рублей.
Таким образом, за государственную регистрацию каждого
дополнительного соглашения к ранее зарегистрированному договору аренды
недвижимого имущества (нежилого помещения), предусматривающего
внесение изменений в записи ЕГРП, но которое не требует
перерегистрации данного договора аренды, должна уплачиваться
государственная пошлина в размерах, определенных подпунктом 21 пункта
1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации, поскольку
данное дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого
имущества не является самостоятельным основанием возникновения права
аренды, но влечет необходимость внесения изменений в записи ЕГРП.
При этом, если дополнительное соглашение к ранее
зарегистрированным договорам содержит перечень сведений о
произведенных изменениях, которые вносятся в ЕГРП в соответствии с
пунктом 67 Правил ведения ЕГРП, то государственная пошлина
уплачивается однократно вне зависимости от количества внесенных
изменений в ЕГРП.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Министерства финансов
Российской Федерации
С.В. Разгулин
20 ноября 2006 г.
N 03-06-03-04/96 |