О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ МЕТОДИЧЕСКИХ УКАЗАНИЙ
ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ,
СОЗДАННЫЕ В РЕЗУЛЬТАТЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ (РЕКОНСТРУКЦИИ) ЖИЛЬЯ
ПРИКАЗ
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ КОМИТЕТ ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
29 мая 2001 г.
N 77-П
(Д)
В целях приведения в соответствие с требованиями Федерального
закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" процедуры приема документов, обеспечения единого подхода
к проведению правовой экспертизы и государственной регистрации прав на
жилые помещения, созданные в результате инвестиционной деятельности,
приказываю:
1. Утвердить Методические указания по государственной регистрации
прав на жилые помещения, созданные в результате инвестиционной
деятельности по строительству (реконструкции) жилья (приложение 1).
2. Управлению регистрации прав на объекты жилого фонда разместить
соответствующую информацию на стендах по адресу: Зеленый проспект, д.
20.
3. Контрольно-методическому управлению совместно с Управлением
регистрации прав на объекты жилого фонда провести учебу приемщиков и
регистраторов прав соответствующих подразделений с разъяснениями
положений вышеназванных Методических указаний (п. 1).
4. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на
первого заместителя председателя Комитета Скворцова М.А.
Председатель Комитета
В.Н. Урсов
29 мая 2001 г.
N 77-П
Приложение 1
к приказу
Москомрегистрации
от 29 мая 2001 года
N 77-П
МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ
ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ,
СОЗДАННЫЕ В РЕЗУЛЬТАТЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ (РЕКОНСТРУКЦИИ) ЖИЛЬЯ
Общие положения
Настоящие Методические указания разработаны в соответствии с
положениями гражданского, земельного, градостроительного
законодательства, Федеральных законов "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "Об инвестиционной
деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме
капитальных вложений", с учетом практики осуществления инвестиционной
деятельности при строительстве (реконструкции) жилья в г. Москве и
определяют порядок и условия регистрации прав на жилые помещения,
созданные в результате инвестиционных вложений.
Общие основания и порядок осуществления инвестиционной
деятельности в сфере жилищного строительства в г. Москве
1. Инвестиционная деятельность в сфере жилищного строительства
(реконструкции) жилья в г. Москве осуществляется в соответствии с
Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской
Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений",
постановлениями Правительства Москвы: от 18.05.1999 N 426 "Об
изменении нормативных актов по вопросам инвестиционной деятельности";
от 23.01.2001 N 68-ПП "Об утверждении формы примерного инвестиционного
контракта (договора) и регламента подготовки и реализации городских
инвестиционных программ по строительству (реконструкции, комплексному
капитальному ремонту) жилых объектов в городе Москве"; от 19.09.2000 N
749 "О мерах по выполнению распоряжения Мэра Москвы от 18.08.2000 N
894-РМ "О порядке реализации строительных жилищных программ в г.
Москве"; распоряжениями Мэра Москвы от 28.12.1999 N 1511-РМ "Об
утверждении и введении в действие Положения о городском заказчике по
объектам капитального строительства и реконструкции в г. Москве"; от
28.12.1999 N 1510-РМ "Об утверждении Временного положения о порядке
определения и подтверждения затрат, подлежащих компенсации бывшим
инвесторам при расторжении инвестиционных контрактов и передаче
объектов для финансирования из городских источников" и другими
нормативными и распорядительными актами.
2. Существуют следующие способы осуществления инвестиционной
деятельности в строительстве (реконструкции) жилья в г. Москве:
A. В рамках заключенного инвестиционного контракта с
Правительством Москвы на строительство (реконструкцию) жилого объекта,
по результатам которого город Москва получит право собственности на
часть вводимого жилья.
B. В соответствии с условиями конкурса на получение права на
заключение договора долгосрочной аренды земельного участка под
жилищное строительство.
C. В рамках социальных жилищных программ, утвержденных
Правительством Москвы.
D. Строительство жилья городскими организациями за городские
средства.
I. В случае заключения инвестиционного контракта с Правительством
Москвы процесс оформления результатов инвестиционной деятельности
осуществляется по прилагаемой схеме:
Схема оформления результатов инвестиционной деятельности в
жилищном строительстве.
Состав правоустанавливающих документов, необходимых для
регистрации прав собственности на объекты нового строительства:
1. Документы по землепользованию.
2. Документы, подтверждающие факт создания объекта.
3. Документы, подтверждающие финансирование строительства,
служащие основанием для последующего распределения прав на объект и
его раздела в натуре.
ДОКУМЕНТЫ УЧАСТНИКОВ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА
-----------------------------------------------------------------------------------------------
|Инвестиционный|Инвестиционный|Договор о долевом|Договор |Договор |Договор |
|контракт |договор |участии |о переуступке |простого |подряда и пр.|
| | |в строительстве |прав требования |товарищества| |
| | | |по инвестиционному| | |
| | | |контракту | | |
|--------------|--------------|-----------------|------------------|------------|-------------|
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
-----------------------------------------------------------------------------------------------
Форма договора может быть любая, предусмотренная законом, но из
содержания документа должно быть ясно распределение прав на объект,
возникающих в результате строительства.
Вклад участников инвестиционного проекта может быть выражен в
двух формах:
------------------------------------
|Денежный вклад|Вклад в форме услуг|
| |или выполненных |
| |работ и т.п. |
------------------------------------
1. Реализация инвестиционного проекта инвесторами без
использования средств привлеченных лиц.
Взаимоотношения участников инвестиционного проекта могут быть
представлены в виде схемы:
------------------------------------------------------
| ------------- |
| | | |
| Действуют --|Инвестор 1 |---- / \ |
| на основании | | | | / \ |
| инвестиционного | ------------- | / \ |
| контракта < | --------- |
| | ------------- ---->|--- ---| |
| | | | ||-| |-|| |
| --|Инвестор 2 |------->|--- ---| |
| --| | --->||-| |-|| |
| Действуют | ------------- | --------- |
| на основании < | |
| дополнительного | ------------- | |
| соглашения | | | | |
| к инвестиционному --|Инвестор 2*|----- |
| контракту | | |
| ------------- |
------------------------------------------------------
Право на привлечение Инвестором 2 средств соинвесторов без
согласия Инвестора 1 предусмотрено инвестиционным контрактом
первоначально.
В рассматриваемом случае средства на строительство внесли 3 лица.
Их совместная деятельность была направлена на осуществление одной цели
- строительство жилого дома. Таким образом, в результате реализации
инвестиционного проекта (окончание строительства жилого дома) у
Инвестора 1, Инвестора 2, Инвестора 2* возникает право общей долевой
собственности на данный объект или право на конкретные части объекта в
соответствии с условиями договора.
Государственная регистрация прав собственности каждого из
инвесторов в этом случае осуществляется в соответствии с
соответствующим Актом о разделе долей. При этом каждый из
правообладателей представляет документ, подтверждающий факт
финансирования строительства ("строил для себя и за свой счет"). Этим
документом может быть справка за подписью главного бухгалтера и
руководителя юридического лица. Либо документ о том, что
правообладателем не были привлечены лица в качестве участников
инвестиционного контракта.
Порядок осуществления государственной регистрации можно
представить в виде схемы:
-----------------------------------------------------------------------
| Строительство |
| ------------------------------------------------------------------- |
| Момент подписания Акта | |
| Государственной приемочной Подтвержден факт|создания объекта |
| комиссии \/ |
| ----------------------------- |
| | | |
| | |Общая долевая| | |
| | собственность | |
| | |инвесторов | | |
| | | |
| ----------------------------- |
| --------------------------------------------|---------------------- |
| Момент подписания Акта | |
| о разделе долей Раздел имущества|произведен в натуре |
| \/ |
| -------------------------------------- |
| |Имущество |Имущество |Имущество | |
| |Инвестора 1|Инвестора 2|Инвестора 2*| |
| -------------------------------------- |
| \/ |
| ------------------------------------------------------------------- |
| Государственная регистрация |
| прав инвесторов |
-----------------------------------------------------------------------
2. Реализация инвестиционного проекта инвесторами с привлечением
к строительству третьих лиц.
Строительство осуществляется с привлечением средств третьих лиц.
---------------------------------------------------------------------
| ------------- |
| | | |
| Действуют --|Инвестор 1 |---- |
| на основании | | | | / \ |
| инвестиционного | ------------- | / \ |
| контракта < | / \ |
| -- -- -- -- -- - | -- -- -- -- ----->--------- |
| | ------------- |--- ---| |
| | --| | | |--- ---| |
| --->|Инвестор 2 |------->|--- ---| |
| | | --| | | --->|--- ---| |
| Действуют | | ------------- | --------- |
| | на основании |< | | |
| дополнительного | | ------------- | |
| | соглашения | | | | | | |
| к инвестиционному | --|Инвестор 2*|----- |
| | контракту | | | | |
| | ------------- |
| | ------------- | |
| \/ |
| | ------------ | |
| |2` | | |
| | ---------- | | |
| ---------- | Привлеченные |
| | |2`` | >лица | |
| ---------- | |
| | ---------- | | |
| |2``` | | |
| | ------------ | |
| -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- |
---------------------------------------------------------------------
Существуют отличия между Инвесторами 1, 2, 2* и Привлеченными
лицами 2`, 2``, 2```:
- по виду правоотношений (в процессе реализации инвестиционного
контракта у Инвесторов 1, 2, 2* возникают вещные права на объект, не
связанные с исполнением обязательств, а у Привлеченных лиц 2`, 2``,
2``` - возникают вещные права в результате выполнения сторонами взятых
на себя обязательств в соответствии с содержанием договора);
- по отношению к объекту инвестирования (Инвесторы 1, 2, 2*
инвестируют строительство всего объекта в целом, а Привлеченные лица
2`, 2``, 2``` - строительство отдельных помещений в объекте);
- по объему рисков и обязательств.
Участники инвестиционного проекта равноправны по отношению к
результату строительства, что имеет существенное значение для
государственной регистрации.
Более подробно часть схемы, выделенная пунктиром:
----------------------------------------------
| ------ Работа ------------ Работа ------ |
| | |------->| |<---------| | |
| |2` |<-------|Инвестор 2|--------->|2`` | |
| | | Деньги | | Квартиры | | |
| ------ ------------ ------ |
| | /\ |
| Квартиры | | Деньги |
| \/| |
| --------- |
| |2``` | |
| --------- |
----------------------------------------------
В рассматриваемом случае Инвестор 2 - участник инвестиционного
контракта (прямой или на основании дополнительного соглашения к
контракту), имеющий право привлечения средств третьих лиц без
согласования с другими участниками контракта.
Привлеченные лица 2`, 2``, 2``` (п. 2) могут действовать на
основании договоров на участие в строительстве:
- сложного договора, включающего элементы договора подряда и
договора инвестирования, содержащего условие о включении стоимости
работ, услуг в качестве инвестиционного взноса на строительство (может
быть составлено дополнительное соглашение к договору подряда,
содержащее вышеназванное условие и заключенное до окончания действия
договора подряда);
- сложного договора, включающего элементы договора поставки и
договора инвестирования, содержащего условие о включении стоимости
поставляемых материалов в качестве инвестиционного взноса на
строительство (может быть составлено дополнительное соглашение к
договору поставки, содержащее вышеназванное условие и заключенное до
даты подписания Акта реализации контракта);
- сложного договора, основным условием которого является
предоставление денежных средств в качестве инвестиционного взноса на
строительство (заключается до даты подписания Акта реализации
контракта).
Права по названным выше договорам могут переуступаться несколько
раз, но к моменту подписания Акта реализации Контракта обязательства
привлеченными лицами (по поставке, подряду, финансированию
строительства) должны быть полностью исполнены в части инвестирования
строительства. В результате все названные привлеченные лица
приобретают права на объект строительства соответственно размеру
инвестиционного взноса. Каждый из привлеченных лиц может сам или через
уполномоченных лиц (включая привлекших их участников инвестиционного
контракта) подписать Акт о разделе долей.
В этом случае государственная регистрация прав может
осуществляться исходя из следующего:
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
| Строительство |
| ----------------------------------------------------------------------------------------------------- |
| I. Момент подписания Акта | |
| Государственной приемочной Подтвержден факт|создания объекта |
| комиссии \/ |
| ----------------------------- |
| | | |
| | |Общая долевая| | |
| | собственность | |
| | |инвесторов | | |
| | | |
| ----------------------------- |
| ----------------------------------------------|------------------------------------------------------ |
| II. Момент подписания Акта | |
| о разделе долей Раздел имущества|произведен в натуре |
| в натуре \/ |
| -------------------------------------- |
| Акт о разделе долей |Имущество |Имущество |Имущество | |
| подписывается |Инвестора 1|Инвестора 2|Инвестора 2*| |
| I. Инвесторами 2, 2`` и 2``` -------------------------------------- |
| II. Инвестором 2 без участия | |
| 2`` 2``` в случае: | |
| а) включения соответствующего \/ |
| условия в договор между ними; --------------------------------- |
| б) наличия у Инвестора 2 |Имущество |Имущество|Имущество| |
| доверенности на представление |Инвестора 2|2`` |2``` | |
| интересов 2`` и 2```. --------------------------------- |
| -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- | - -- - | - - | - -- -- -- -- -- -- -- -- -- --- |
| III. Действия участников | | | --- А, Б, В (третьи лица) |
| строительства после подписания Акта | \/ \/ | действуют на основании |
| о разделе долей в натуре (см. <*>) | ----- ----- | договоров уступки прав |
| | |А | |В | | требования, если такая |
| | ----- ----- | возможность предусмотрена |
| | \/ | > в Акте о разделе долей в натуре |
| | ----- | | |
| | |Б | | | |
| | ----- | | |
| | \/ | | |
| \/ \/ -- |
| ----------------------------------------------------------------------------------------------------- |
| IV. Государственная регистрация | Передача имущества вместо оплаты работ, |
| прав Инвестора 2, Б, В | услуг, поставки в случае невозможности оплаты |
| | денежными средствами и при отсутствии |
| |<---- в соответствующих договорах условия о зачете |
| | | стоимости работ, услуг, материалов в качестве |
| \/ | инвестиционного взноса (т.е. сторона по договору |
| ------ | не включена в круг лиц, инвестировавших |
| |Г | | средства в строительство) осуществляется на основании |
| ------ ----договора об отступном и Акта приема-передачи |
| | |
| | |
| \/ |
| ----------------------------------------------------------------------------------------------------- |
| V. Государственная регистрация перехода права |
| по договору об отступном, заключенному между |
| Инвестором 2 и Г |
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------
<*> Акт о разделе долей в натуре может содержать условие о том,
что с момента подписания Акта помещение считается переданным
(поступившим во владение) поименованных в Акте физических и
юридических лиц. В этом случае дополнительного Акта передачи
имущества, подписанного сторонами, для осуществления государственной
регистрации прав не требуется. В этом случае действия по п. III, а
именно переуступка права требования помещения (квартиры), исключаются.
Акт о разделе долей в натуре может предусматривать наличие
дополнительного Акта передачи имущества (см. п. III). В этом случае
для государственной регистрации прав необходимо представление Акта
передачи имущества, подписанного сторонами, а переуступка права
требования допускается до подписания Акта передачи имущества.
II. При выкупе права заключения договора долгосрочной аренды
земельного участка под жилищное строительство инвестиционный контракт
с городом не заключается. Лицо, получившее право аренды земли для
жилищного строительства, может самостоятельно заключать договоры
подряда, выступать заказчиком на строительство и заключать договоры с
организациями, имеющими лицензию, и передавать им права заказчика по
договору, привлекать средства третьих лиц в качестве инвестиционных
взносов в жилищное строительство. В данном случае расчеты с городом
произведены в порядке оплаты права на заключение договора аренды
земельного участка. Передача жилых помещений городу по окончании
строительства не производится. Оформление результатов инвестиционной
деятельности осуществляется в соответствии с разделом 2 выше
представленной схемы с учетом отсутствия инвестиционного контракта с
городом Москвой.
III. Документы, необходимые для государственной регистрации прав
на результаты реализации инвестиционных проектов в жилищном
строительстве (инвестиционные контракты, выкуп прав на заключение
договора аренды земли):
1. Заявление на регистрацию права.
2. Документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию права.
3. Распорядительные документы органов исполнительной власти
города Москвы, подтверждающие право на использование земельного
участка под жилищное строительство.
4. Документы о землепользовании (договор аренды, документы,
подтверждающие наличие иных установленных законом прав на земельный
участок). В случае выкупа прав на заключение договора аренды - наличие
штампа Москомзема об исполнении арендатором обязательств перед городом
(отсутствие штампа при наличии в договоре условия о выкупе
свидетельствует о невыполнении обязательств перед городом и может
служить основанием для приостановления регистрации).
5. Инвестиционный контракт с Правительством Москвы и
дополнительные соглашения к нему (при наличии).
6. Акт государственной приемочной комиссии о приемке в
эксплуатацию законченного строительством (реконструкцией) объекта и
утверждающее акт распоряжение органа исполнительной власти,
назначившего комиссию.
7. Экспликация жилого дома по форме 22.
8. Экспликации и поэтажные планы квартир, регистрация права
собственности на которые заявлена.
9. Акт раздела долей в натуре может быть представлен в виде
следующих документов:
9.1. Акт реализации инвестиционного контракта.
9.2. Протокол поквартирного распределения.
9.3. Иные документы.
(Подписывается всеми участниками строительства непосредственно
или через представителей. Содержит информацию о полном исполнении
обязательств и отсутствии взаимных претензий. В случае подписания Акта
представителями прилагаются документы, подтверждающие их полномочия).
10. Договоры, подтверждающие участие в строительстве привлеченных
лиц (раздел 2 схемы) и служащие основанием для распределения прав на
объект и его раздела в натуре.
11. Документ, подтверждающий фактическую передачу квартиры
правообладателю (представляется, если в Акте о разделе долей в натуре
не предусмотрено, что передача имущества происходит в момент
подписания Акта - см. схему, раздел 2).
12. Справка о присвоении адреса, о соответствии адресов (при
необходимости).
13. Документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших
контракт, иные договоры, из которых возникает право собственности на
результаты инвестиционной деятельности:
для юридических лиц - учредительные документы, документы о
присвоении идентификационного кода налогоплательщика, о постановке на
учет в органах Госкомстата РФ, копии протоколов (приказов,
распоряжений) о назначении (избрании) исполнительного органа
юридического лица, подписавшего контракт (договоры) и принявшего
решение о представлении документов на регистрацию права, доверенность
на имя лица, подавшего заявление на регистрацию от имени юридического
лица;
для физических лиц - документы, удостоверяющие личность,
свидетельство о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя
(при наличии), документы о присвоении ИНН (при наличии).
Документы, подтверждающие полномочия, представляются по всем
лицам, заключавшим контракты, договоры.
Документы, указанные в пп. 2, 8, 10, 11, представляются лицом,
поименованным в Акте распределения, при подаче заявления на
государственную регистрацию права.
Документы, указанные в пп. 3-7, 9, 12, представляются на
регистрацию один раз при начале регистрации права на квартиры
(помещения) во вновь создаваемом объекте недвижимости. Документы могут
быть представлены как заказчиком (застройщиком), так и любым
участником инвестиционной деятельности, первым обратившимся за
регистрацией права.
IV. Документы, необходимые для государственной регистрации прав
на жилые помещения в иных случаях.
4.1. Перечень документов для оформления прав на жилые помещения в
рамках городских социальных программ, утвержденных Правительством
Москвы, определяется с учетом общих требований. Перечень
дополнительных документов может предварительно согласовываться с
Департаментом муниципального жилья и жилищной политики и
организациями, управляющими реализацией программ (перечень документов
при выдаче безвозмездных жилищных субсидий, внебюджетных субсидий
гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, оформление
квартир в рамках жилищных займов и т.п.)
4.2. Перечень документов, подтверждающих строительство
(реконструкцию) жилья за счет средств города (бюджетные,
внебюджетные), определяется с учетом общих требований к
государственной регистрации прав на результаты реализации
инвестиционных проектов (см. п. III Методических указаний).
V. Порядок проведения государственной регистрации прав на жилые
помещения, созданные в результате реализации инвестиционных проектов.
5.1. Государственная регистрация прав на отдельные помещения в
результате раздела имущества в натуре после ввода инвестиционного
объекта в эксплуатацию производится при наличии документов на весь
объект (пп. 3-7, 9, 12 раздела III Методических указаний).
5.2. Прием документов производится в соответствии с общими
требованиями законодательства о государственной регистрации.
5.3. Регистрация прав на квартиры и помещения в построенном доме
производится только после проведения правовой экспертизы документов на
дом в целом.
5.4. Внесение записей в Единый государственный реестр прав,
приостановление и отказ в регистрации осуществляются в соответствии с
действующим законодательством и нормативными документами о
государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
5.5. Правообладателю выдается свидетельство о государственной
регистрации права на жилое помещение установленного образца. |