МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ О ПОРЯДКЕ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ
КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
РЕКОМЕНДАЦИИ
(ДА 98-11)
Настоящие Методические рекомендации разработаны на основании
Гражданского кодекса Российской Федерации, Гражданского
процессуального кодекса РСФСР, Указов Президента РФ N 301 от 25 марта
1992 г., N 631 от 14 июня 1992 г., N 485 от 16 мая 1997 г., N 1263 от
26 ноября 1997 г. и устанавливает в соответствии с требованиями
Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним":
1. Перечень документов, представляемых в Московскую областную
регистрационную палату (далее - Регистрационная палата) для
регистрации договора купли-продажи земельного участка и требования к
ним;
2. Требования к договору купли-продажи земельного участка;
3. Перечень документов, представляемых для регистрации перехода
права собственности на земельный участок;
4. Особенности регистрации договоров и перехода права;
5. Основания для отказа в регистрации;
6. Порядок регистрационных действий.
1. Общие положения
1.1. Договоры купли-продажи земельных участков и долей его в
праве общей собственности на них подлежат обязательной государственной
регистрации.
1.2. Данные Методические рекомендации применяются при регистрации
договоров мены и перехода права на их основании.
1.3. Регистрация договоров купли-продажи и перехода права
собственности на их основании осуществляется только после
государственной регистрации прав продавца в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
1.4. Регистрационная палата осуществляет следующие
регистрационные действия, связанные со сделками купли-продажи
земельных участков:
- регистрация сделки купли-продажи - внесение записи в Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
простановка штампа о государственной регистрации на договоре
купли-продажи,
- регистрация перехода права собственности от продавца к
покупателю (отчуждение) - внесение записи в Единый государственный
реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, изъятие
свидетельства о государственной регистрации прав продавца, выдача
свидетельства покупателю с простановкой штампа о регистрации права на
договоре.
1.5. Для регистрации договора заявление подается любой из сторон,
если есть нотариальное удостоверение.
1.6. Заявление о регистрации договора, заключаемого в простой
письменной форме, подается обеими сторонами.
1.7. Регистрации подлежат все подлинные экземпляры договора как
продавца, так и покупателя.
1.8. Продавец и покупатель вправе представить на регистрацию свои
экземпляры договора в разное время и независимо друг от друга.
Регистрация одного договора является одним регистрационным действием.
1.9. Не допускается представление на регистрацию договоров одной
из сторон по доверенности другой стороны на представление ее интересов
при государственной регистрации и получение зарегистрированных
экземпляров договора.
1.10. Для регистрации перехода права собственности (отчуждения)
заявления подаются (одновременно):
- покупателем - на регистрацию права собственности и выдачу
свидетельства,
- продавцом - на регистрацию перехода права (отчуждения
земельного участка).
1.11. Подача заявления покупателем на регистрацию перехода права
(отчуждения) от имени продавца, хотя бы и по доверенности, в том числе
нотариальной, не допускается.
2. Перечень документов, представляемых для регистрации
договора, и требования к ним
2.1. Заявление о регистрации договора (от имени продавца и/или от
имени покупателя).
2.2. Платежные документы о внесении платы за регистрацию сделки.
2.3. Доверенность представителей юридических лиц на совершение
действий по регистрации сделки, получение экземпляров договоров.
2.4. Все документы, кроме актов государственной власти и органов
местного самоуправления, представляются в подлиннике.
Копии приговоров, решений судов, вступивших в законную силу,
должны быть прошиты, пронумерованы, заверены судьей, секретарем и
скреплены печатью.
Документы продавца
2.5. Для физических лиц - один из документов, удостоверяющих
личность:
- паспорт гражданина Российской Федерации, общегражданский
заграничный паспорт Российской Федерации;
- удостоверение личности военнослужащего действительной службы;
- военный билет военнослужащего срочной службы;
- паспорт моряка;
- справка из органов МВД с фотографией и реквизитами утерянного
паспорта;
- выданное территориальным органом Федеральной миграционной
службы удостоверение беженца установленного образца с фотографией
(срок действия 3 года со дня выдачи).
2.6. Для юридических лиц - свидетельство о регистрации
юридического лица и учредительные документы со всеми действующими
изменениями, дополнениями в случае, если таковые имеются:
- один из документов, подтверждающих полномочия лица,
заключившего договор от имени юридического лица;
- выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров)
об избрании органа юридического лица (генерального директора и т.д.);
- приказ собственника о назначении директора (заключение
контракта);
- договор доверительного управления имуществом.
В случае подписания договора лицом, не являющимся руководителем
юридического лица, дополнительно представляется доверенность на
заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная
печатью юридического лица.
2.7. Документом, подтверждающим права продавца на земельный
участок, является свидетельство о государственной регистрации права,
выданное Регистрационной палатой.
2.8. Документ, подтверждающий отсутствие арестов и запрещений на
земельный участок (справка Комитета по земельным ресурсам и
землеустройству, либо справка администрации - районной, городской,
сельской, поселковой).
2.9. Справка государственной налоговой инспекции об отсутствии
задолженности по земельному налогу в случаях, установленных органами
государственной власти и местного самоуправления.
Решение органа государственной власти или местного самоуправления
о наличии обременений.
В случае, если от лица государства продавцом земельного участка
выступает уполномоченный им орган государственной власти
(администрация, Комитет по управлению имуществом, Фонд имущества и
др.), документы, подтверждающие право государственной собственности на
землю, не представляются.
Документы покупателя
2.12. Для физического лица - см.п.2.5;
Для юридических лиц - см.п.2.6;
Справка о присвоении кодов статистики юридическому лицу.
Документы на земельный участок
2.15. К договору купли-продажи земельного участка прилагаются:
- план земельного участка, заверенный Комитетом по земельным
ресурсам и землеустройству, с указанием сервитутов, если имеются
постановления об их установлении;
- сводная ведомость оценки строений, помещений и сооружений,
расположенных на земельном участке, в случае включения их в предмет
договора;
- технический паспорт, заверенный БТИ.
2.16. Согласие залогодержателя на сделку, если предмет договора
обременен залогом.
Договор
2.17. Договор купли-продажи земельного участка может быть
оформлен как в простой письменной форме, так и нотариально.
2.18. Подлежащие государственной регистрации экземпляры договора
купли-продажи земельного участка должны быть сброшюрованы и подписаны
сторонами, со всеми действующими дополнениями, изменениями и
соглашениями и одна копия для хранения в деле правоустанавливающих
документов (все последующие дополнения и изменения зарегистрированного
договора также подлежат государственной регистрации).
2.19. В договоре купли-продажи должны быть четко прописаны:
- полностью фамилия, имя, отчество, место проживания физических
лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридического
лица сторон договора;
- предмет договора: земельный участок, с указанием его целевого
назначения и точного адреса (месторасположения);
- цена договора (допускается указание цены за один квадратный
метр или за одну сотку) должна быть выражена в рублях, может быть
предусмотрено, что она подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной
определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных
единицах (ст.317 ГК РФ), в таком случае цена договора в рублях
устанавливается документально по фактической оплате на день платежа;
- при продаже земельного участка в кредит с рассрочкой платежа -
порядок, сроки и размеры платежей;
- право собственности продавца;
- сохранение целевого назначения;
- ограничение прав продавца, обременение земельного участка
арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об
отсутствии таковых;
- условия и порядок оплаты;
- условия и порядок передачи имущества;
- обязательства сторон по регистрации перехода права
собственности;
- условия, на которых земельный участок был приобретен по
конкурсу, существенны, без них договор считается не заключенным и
регистрации не подлежит.
3. Перечень документов, представляемых для регистрации
перехода права собственности
Помимо документов, указанных в п.п.2.1-2.17, для регистрации
перехода права собственности к покупателю и выдачи ему свидетельства,
дополнительно представляются:
3.1. Заявление от покупателя о регистрации права собственности в
соответствии с условиями договора купли-продажи (допускается просьба о
регистрации договора и перехода права собственности в одном
заявлении).
3.2. Заявление от продавца о регистрации перехода права
собственности покупателю (отчуждение земельного участка).
Свидетельство Московской областной регистрационной палаты о
регистрации права собственности продавца изымается.
3.3. Платежные документы о внесении платы за регистрацию права
(допускается одновременная оплата регистрации права и сделки).
3.4. Передаточный акт или иной документ о передаче и приемке
земельного участка (документ должен содержать наименование сторон,
ссылку на договор, описание земельного участка и быть подписан обеими
сторонами, в случае, если стороной является юридическое лицо -
скреплен печатью).
5. Особенности регистрации и основания для отказа
в регистрации договора и перехода права
Основанием для отказа в регистрации договора купли-продажи и
перехода права собственности на земельный участок являются:
5.1. Несоответствие формы договора установленным законом
требованиям.
5.2. Отсутствие существенных условий договора, указанных
действующим законодательством и настоящими Методическими
рекомендациями.
5.3. Арест земельного участка по решению суда, арбитражного суда,
органов внутренних дел, прокуратуры, налоговой полиции (до снятия
ареста органом, наложившим арест).
5.4. Изменение целевого назначения земельного участка без
разрешения органов государственной власти либо органа местного
самоуправления, уполномоченного Администрацией Московской области на
выдачу вышеуказанного разрешения.
6. Порядок регистрационных действий
6.1. Прием документов, внесение записей в соответствующие графы
"Книги учета документов, поступивших на государственную регистрацию
прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
6.2. Проверка документов на соответствие требованиям действующего
законодательства и требованиям, изложенным в настоящих Методических
рекомендациях.
6.3. Проверка наличия объекта в Едином государственном реестре
прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Московской
области, проверка на предмет регистрации сделок с данным объектом,
условий и запретов.
6.4. Принятие решения о регистрации договора или отказе в
регистрации.
6.5. При отсутствии объекта в Реестре - внесение объекта в
Реестр: заполнение описания объекта в форме 1 "ОБЪЕКТ ПРАВА".
6.6. Регистрация договора купли-продажи в Реестре: заполнение
формы 3 "СДЕЛКИ", присвоение номера регистрации договору.
6.7. Простановка штампа "ЗАРЕГИСТРИРОВАНО" на экземплярах
договора, предъявленных для регистрации, с указанием регистрационного
номера сделки, заверение подписью регистратора и гербовой печатью.
6.8. Заполнение соответствующих граф "Книги учета документов",
выдача зарегистрированных экземпляров договора или отказа в
регистрации заявителю под роспись. (В случае одновременной регистрации
договора и перехода права допустима выдача экземпляров договора
одновременно с выдачей свидетельств).
6.9. Прием документов, необходимых для регистрации перехода
права.
6.10. Проверка документов на соответствие требованиям, изложенным
в настоящих Методических рекомендациях, и другим установленным
требованиям.
6.11. Проверка на предмет регистрации сделок с данным объектом,
условий и запретов на случай их возможного появления в период между
регистрацией сделки и права.
6.12. Принятие решения о регистрации перехода права или отказе.
6.13. Регистрация перехода права в Реестре: заполнение формы 2
"ПРАВО".
6.14. Подготовка Свидетельства о регистрации права собственности,
заверение подписью регистратора и печатью.
6.15. Простановка штампа на подлинных экземплярах договора
"ЗАРЕГИСТРИРОВАНО ПРАВО" с указанием номера свидетельства.
6.16. Изъятие подлинников свидетельств о регистрации права
собственности продавца, погашение их штампом "ИЗЪЯТО В СВЯЗИ С
ПРЕКРАЩЕНИЕМ ПРАВА".
6.17. Заполнение соответствующих граф в "Книге учета документов",
выдача заявителю экземпляров договора и свидетельств под роспись.
6.18. Занесение сведений о выдаче и изъятии свидетельств в
Реестр: заполнение таблицы "Сведения о выдаче и изъятии свидетельств"
формы 1 "ОБЪЕКТ ПРАВА".
6.19. Сдача дела правоустанавливающих документов по объекту в
архив. |