О РЕАЛИЗАЦИИ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА НА ПРИОБРЕТЕНИЕ
АРЕНДУЕМОГО ПОМЕЩЕНИЯ, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ
ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, ПРИ АРЕНДЕ ЭТОГО
ПОМЕЩЕНИЯ НЕСКОЛЬКИМИ СУБЪЕКТАМИ МАЛОГО И СРЕДНЕГО
ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА, ОБ УСТАНОВЛЕНИИ ФАКТА НАДЛЕЖАЩЕГО
ПЕРЕЧИСЛЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ТАКОГО
ИМУЩЕСТВА, А ТАКЖЕ ОБ ИСЧИСЛЕНИИ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТИ
АРЕНДЫ ПРИ СМЕНЕ АРЕНДАТОРА
ПИСЬМО
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РФ
24 декабря 2008 г.
N Д05-5949
(Д)
Департамент государственного регулирования в экономике
Минэкономразвития России рассмотрел обращение о реализации ряда
положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях
отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной
собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной
собственности и арендуемого субъектами малого и среднего
предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации (далее - Федеральный закон N
159-ФЗ) и сообщает.
Пунктом 5.3.3 Положения о Министерстве экономического развития и
торговли Российской Федерации, утвержденного Постановлением
Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437 (далее -
Положение), установлено, что Минэкономразвития России осуществляет в
том числе подготовку заключений по проектам нормативных актов,
регулирующих отношения субъектов предпринимательской деятельности или
их отношения с государством, а также оказывающих влияние на
макроэкономические показатели развития страны, в которых дается оценка
влияния соответствующих решений на макроэкономические показатели и их
последствий для субъектов предпринимательской деятельности. При этом в
соответствии с Положением Минэкономразвития России не является
органом, уполномоченным осуществлять официальное толкование
федеральных законов.
Между тем следует отметить, по мнению Департамента,
предоставляемое арендатору - субъекту малого предпринимательства
преимущественное право на приобретение арендуемого имущества
распространяется на любое количество арендуемых субъектом малого и
среднего предпринимательства помещений (договоров аренды) при
соблюдении по отношению к каждому помещению требований п. п. 1, 2 и 4
ст. 3 Закона и одновременном соблюдении по отношению ко всей
совокупности помещений норм п. 3 ст. 3 Закона.
В отношении случаев реализации преимущественного права при аренде
одного помещения несколькими субъектами предпринимательства необходимо
отметить, что решение о реализации преимущественного права необходимо
принимать индивидуально по отношению к каждому субъекту малого и
среднего предпринимательства - арендодателю и договору аренды.
Возможное возникновение в таких ситуациях долевой собственности должно
оформляться в порядке, установленном гражданским законодательством
Российской Федерации.
По вопросу о порядке установления факта надлежащего перечисления
арендной платы за аренду имущества, в отношении которого субъекты
малого и среднего предпринимательства наделены преимущественным правом
приобретения в соответствии с условиями и порядком, установленными в
Федеральном законе N 159-ФЗ, необходимо руководствоваться положениями
Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ),
регулирующими вопросы исполнения обязательств (в том числе договорных
обязательств).
Так, в соответствии с нормами ст. 309 ГК РФ обязательства должны
исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств
и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких
условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или
иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, исполнившее обязательство
ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла
или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором
предусмотрены иные основания ответственности.
Таким образом, по мнению Департамента государственного
регулирования в экономике, в случае отсутствия факта привлечения
предпринимателя-арендатора к гражданско-правовой ответственности при
исполнении сторонами договора аренды такой арендатор признается
надлежаще исполняющим договорные обязательства.
При решении вопроса об исчислении продолжительности аренды,
обусловленном сменой арендатора, считаем, что нормы, установленные
Федеральным законом N 159-ФЗ, распространяются исключительно на
отношения арендатора, являющегося стороной в данном договоре аренды.
По мнению Департамента государственного регулирования в
экономике, непрерывное временное владение и (или) временное
пользование в течение трех и более лет до дня вступления в силу
Федерального закона N 159-ФЗ (п. 1 ст. 3) предполагает, что на момент
вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ:
а) помещение находилось на основании договора во временном
владении и (или) временном пользовании предпринимателя, общая
продолжительность договоров аренды в письменной форме составляет не
менее 3-х лет;
б) имеются в наличии договоры о временном владении и (или)
временном пользовании на общий срок не менее 3-х лет, предшествующих
вступлению в силу Федерального закона N 159-ФЗ;
в) в течение срока, указанного в п. "б", помещение не находилось
во временном владении и (или) временном пользовании иного субъекта
хозяйственной деятельности.
Обращаем внимание, что в связи с отсутствием у Минэкономразвития
России полномочий по осуществлению официального толкования федеральных
законов данное разъяснение не является обязательным для
правоприменителей.
Директор
Департамента государственного
регулирования в экономике
А.В.ШАРОВ
24 декабря 2008 г.
N Д05-5949 |