О ЗАЩИТЕ ПРАВ ГРАЖДАН - УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА, ТРЕБОВАНИЯ КОТОРЫХ ОБЕСПЕЧЕНЫ ЗАЛОГОМ
ИМУЩЕСТВА ДОЛЖНИКА-ЗАСТРОЙЩИКА; О ВКЛЮЧЕНИИ В
КОНКУРСНУЮ МАССУ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА; О СОВЕРШЕНСТВОВАНИИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О
БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКОВ.
ПИСЬМО
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РФ
23 декабря 2009 г.
N Д06-3726
(Д)
Департамент корпоративного управления Минэкономразвития России
(далее - Департамент) рассмотрел обращение по вопросу защиты прав
участников долевого строительства и в части своей компетенции
сообщает.
Положением о Министерстве экономического развития Российской
Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской
Федерации от 05.06.2008 N 437, и иными нормативными правовыми актами
не предусмотрены полномочия Минэкономразвития России по контролю
(надзору) в сфере долевого строительства многоквартирных домов и (или)
иных объектов недвижимости. В связи с этим Департамент вправе
высказать только мнение по вопросам, изложенным в обращении, не
являющееся обязательным для правоприменителя.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 26.10.2002 N
127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о
несостоятельности) кредиторами являются лица, имеющие по отношению к
должнику права требования по денежным обязательствам и иным
обязательствам, об уплате обязательных платежей, о выплате выходных
пособий и об оплате труда лиц, работающих по трудовому договору.
Таким образом, для участия в деле о банкротстве кредитор должен
обладать по отношению к должнику требованием по денежному
обязательству.
В случае если разрешение на строительство объекта недвижимости
получено после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N
214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом
строительстве), то есть после 1 апреля 2005 г., на отношения,
связанные с привлечением денежных средств участников долевого
строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и
(или) иных объектов недвижимости, распространяется Закон о долевом
строительстве.
При этом необходимо отметить, что в соответствии с Законом о
долевом строительстве участники долевого строительства являются
залогодержателями в силу закона.
В соответствии с недавними изменениями Закона о несостоятельности
усовершенствован порядок удовлетворения требований залоговых
кредиторов.
Так, удовлетворение указанных требований осуществляется в
приоритетном порядке перед иными кредиторами застройщика. В частности,
из средств, вырученных от реализации предмета залога, семьдесят
процентов направляется на погашение требований залогового кредитора,
но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом
обязательству и причитающихся процентов. Не удовлетворенные за счет
денежных средств, вырученных от реализации предмета залога, требования
залоговых кредиторов удовлетворяются наравне с коммерческими
кредиторами.
Таким образом, действующим законодательством обеспечена
надлежащая защита прав граждан - участников долевого строительства,
требования которых обеспечены залогом имущества должника-застройщика.
По вопросу включения в конкурсную массу объектов незавершенного
строительства следует отметить, что в конкурсную массу включается все
имущество должника, включая объекты незавершенного строительства, с
целью соразмерного удовлетворения требований всех кредиторов должника,
в том числе и иных участников долевого строительства.
В отношении совершенствования законодательства о банкротстве
застройщиков необходимо отметить следующее.
Минэкономразвития России подготовлены поправки к проекту
федерального закона N 98106-5 "О внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав
участников долевого строительства" (далее - законопроект), который в
настоящее время дорабатывается ко второму чтению в Государственной
Думе Федерального Собрания Российской Федерации.
Указанными поправками предусматривается установление в Законе о
несостоятельности особенностей банкротства застройщиков вне
зависимости от того, привлечены ли средства граждан в соответствии с
Законом о долевом строительстве, а именно:
возможность предъявления как денежного требования в деле о
банкротстве застройщика, так и требования о передаче жилого помещения
в многоквартирном доме;
установление приоритетного порядка погашения требований
участников строительства, не имеющих на праве собственности или на
основании договора социального найма жилого помещения, пригодного для
проживания, в составе отдельной очереди погашения требований
кредиторов (после погашения требований кредиторов первой и второй
очередей, но до погашения требований иных конкурсных кредиторов и
уполномоченных органов);
возможность передачи участникам строительства жилых помещений в
многоквартирных домах в ходе дела о банкротстве при наличии
соответствующего решения собрания кредиторов и при условии обеспечения
защиты интересов иных кредиторов;
предоставление исполнительным органам субъектов Российской
Федерации по месту нахождения объектов незавершенного строительства
права на преимущественное приобретение соответствующих объектов
недвижимости с обязательством по завершению строительства указанных
объектов недвижимости и передаче жилых помещений участникам долевого
строительства, в том числе имеющим права в отношении одного и того же
объекта недвижимости (двойные продажи);
установление права участников долевого строительства расторгнуть
договор с застройщиком в ходе дела о банкротстве и предъявить
соответствующие требования к застройщику в случае, если субъектом
Российской Федерации не заявлено о реализации права на
преимущественное приобретение объектов недвижимости застройщика, и
удовлетворить такое требование за счет конкурсной массы.
Указанные изменения позволят обеспечить равную защиту прав
граждан - участников строительства, средства которых привлекались
застройщиками, различными способами, не предусмотренными
законодательством об участии в долевом строительстве.
Заместитель
директора Департамента
корпоративного управления
Д.В.СКРИПИЧНИКОВ
23 декабря 2009 г.
N Д06-3726 |