О ПРИМЕНЕНИИ ОТДЕЛЬНЫХ ПОЛОЖЕНИЙ ПОСТАНОВЛЕНИЯ
ПРАВИТЕЛЬСТВА РФ ОТ 16.07.2009 N 582, В ЧАСТНОСТИ: О
РАСПРОСТРАНЕНИИ ДЕЙСТВИЯ ПОЛОЖЕНИЙ ПОСТАНОВЛЕНИЯ НА
ОТНОШЕНИЯ, ВОЗНИКШИЕ ДО ВСТУПЛЕНИЯ ЕГО В СИЛУ, И
ОСНОВАНИЯХ ПЕРЕРАСЧЕТА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ; О СРОКАХ
ПОДГОТОВКИ ОТЧЕТА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО
УЧАСТКА, ИСПОЛЬЗУЕМОГО В ЦЕЛЯХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ АРЕНДНОЙ
ПЛАТЫ; ОБ ИСПОЛЬЗОВАНИИ СТАВКИ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ БАНКА
РОССИИ ПРИ ПЕРЕРАСЧЕТЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ; А ТАКЖЕ О
ПРИМЕНЕНИИ КОЭФФИЦИЕНТА-ДЕФЛЯТОРА.
ПИСЬМО
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РФ
10 марта 2010 г.
N Д23-770
(Д)
Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел
обращение по вопросу применения отдельных положений Постановления
Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных
принципах определения арендной платы при аренде земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о
правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий
и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности
Российской Федерации" (далее - Постановление) и в рамках своей
компетенции сообщает.
1. По распространению действия положений Постановления на
отношения, возникшие до вступления его в силу, и по вопросу оснований
перерасчета арендной платы.
В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса Российской
Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон
правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным
нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения
договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон
правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора,
условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в
законе установлено, что его действие распространяется на отношения,
возникшие из ранее заключенных договоров.
Таким образом, перерасчет арендной платы за указанные земельные
участки будет возможен в случаях, когда такой перерасчет предусмотрен
условиями заключенного договора. Данный перерасчет должен
производиться в порядке, предусмотренном договором аренды. Если
договор аренды заключен после вступления в силу Постановления, то он
должен содержать условие, предусматривающее возможность перерасчета
арендной платы в соответствии с п. 3 Постановления.
Также при перерасчете арендной платы необходимо учитывать
положения п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в
соответствии с которым размер арендной платы может изменяться по
соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще
одного раза в год.
2. По вопросу о сроках подготовки отчета о рыночной стоимости
земельного участка, используемого в целях определения арендной платы.
В соответствии с п. 10 Правил определения размера арендной платы,
а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли,
находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных
Постановлением (далее - Правила), при заключении договора аренды
земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана
на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы
исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность
изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости
земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная
плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего
за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее
чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
Применять указанный пункт следует с учетом п. 26 Федерального
стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования
к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, в соответствии с которым
итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об
оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки
с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты
совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев.
В целях единообразного применения требований п. 10 Правил считаем
целесообразным рассмотреть вопрос о возможности внесения в
Постановление изменений и дополнений.
3. По вопросу использования ставки рефинансирования Центрального
банка Российской Федерации (далее - ставка) при перерасчете арендной
платы.
В соответствии с п. 6 Правил ставка применяется при расчете
арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка.
При этом п. 10 Правил установлено, что при заключении договора
аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата
рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка,
федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком
договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением
рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год.
Следует иметь в виду, что подтверждением вышеуказанного условия
(изменение рыночной стоимости земельного участка) является отчет,
подготавливаемый соответствующей организацией. В этой связи стороны
договора аренды могут предусмотреть в таком договоре, что основаниями
для изменения арендной платы могут являться как отчет оценщика об
изменении рыночной стоимости соответствующего земельного участка, так
и изменение ставки рефинансирования.
4. По вопросу применения коэффициента-дефлятора.
В соответствии с абз. 2 п. 10 Правил в случае изменения рыночной
стоимости земельного участка коэффициент-дефлятор, указанный в п. 8
Правил, не применяется. Введение в Правила коэффициента-дефлятора
обусловлено необходимостью учета интересов арендодателя в связи с
изменяющимися условиями ведения арендатором земельного участка
определенной хозяйственной деятельности на протяжении промежутка
времени, на который заключен договор. В то же время использование
указанной переменной в договорах аренды позволяет арендатору снизить
финансовые издержки, связанные с возможной подготовкой отчета о
рыночной стоимости соответственного земельного участка.
Если с учетом требований договора аренды и Постановления стороны
договора аренды ежегодно подготавливают отчет о рыночной стоимости
земельного участка, то применение коэффициента-дефлятора не требуется.
Указанное суждение следует из положений Федерального закона от
29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
и Приказа Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254 "Об утверждении
Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N
3)".
Директор
Департамента недвижимости
А.И.ИВАКИН
10 марта 2010 г.
N Д23-770 |