Страницы: 1 2
Федерального закона.
Статья 41. Последствия принудительного изъятия
государством заложенного имущества
1. Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся
предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые
установлены федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества
для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или
национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или
соответствующее возмещение, ипотека распространяется на
предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает
право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы
причитающегося залогодателю возмещения.
Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере
защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта,
вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой
обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное
залогодателю взамен изъятого.
2. В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки,
изымается у залогодателя государством в виде санкции за совершение
преступления или иного правонарушения (конфискация), ипотека сохраняет
силу и применяются правила статьи 38 настоящего Федерального закона.
Однако залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере
защищены применением этих правил, вправе потребовать досрочного
исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания
на конфискованное имущество.
Статья 42. Последствия виндикации заложенного
имущества
В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки,
изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке
на том основании, что в действительности собственником этого имущества
является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества
прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу
соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения
обязательства, которое было обеспечено ипотекой.
Глава VII. ПОСЛЕДУЮЩАЯ ИПОТЕКА
Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия,
при которых она допускается
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение
исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть
предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства
того же или иного должника тому же или иному залогодержателю
(последующая ипотека).
Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок
с ним о моменте возникновения ипотеки, определяемом в соответствии с
правилами пунктов 5 и 6 статьи 20 настоящего Федерального закона.
2. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена
предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие
которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об
ипотеке.
Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия,
на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке,
последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.
3. Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на
запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может
быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по
предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель
по последующему договору о таком запрещении.
Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор
заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим
договором, требования залогодержателя по последующему договору
удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в
соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.
4. Правила пунктов 2 и 3 настоящей статьи не применяются, если
сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются
одни и те же лица.
5. Заключение последующего договора об ипотеке,
предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.
Статья 44. Предупреждение залогодержателей
о предшествующей и последующей ипотеках.
Изменение предшествующего договора об ипотеке
1. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему
залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке
сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества,
предусмотренные пунктом 1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Невыполнение залогодателем этой обязанности дает залогодержателю
по последующему договору право потребовать расторжения договора и
возмещения причиненных убытков, если не будет доказано, что он мог
получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках на основании
статьи 26 настоящего Федерального закона из данных об их
государственной регистрации.
2. Залогодатель, заключивший последующий договор об ипотеке,
должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по
предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им сведения о
последующей ипотеке, предусмотренные пунктом 1 статьи 9 настоящего
Федерального закона.
3. После заключения последующего договора об ипотеке изменение
предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований
предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже
обеспеченных по этому договору (статья 3), допускается лишь с согласия
залогодержателя по последующему договору, если иное не было
предусмотрено предшествующим договором об ипотеке.
4. Правила настоящей статьи не применяются, если сторонами в
предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те
же лица.
Статья 45. Государственная регистрация
последующей ипотеки
Государственная регистрация последующей ипотеки осуществляется с
соблюдением правил главы IV настоящего Федерального закона.
В последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех
регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества.
Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи
обо всех предшествующих ипотеках того же имущества.
Статья 46. Удовлетворение требований
залогодержателей по предшествующей
и последующей ипотекам
1. Требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке
удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением
требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об
ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.
2. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по
требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может
быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного ипотекой
обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям,
обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к
взысканию еще не наступил. Если залогодержатель по предшествующему
договору об ипотеке не воспользовался этим правом, имущество, на
которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей
ипотекой, переходит к его приобретателю обремененное предшествующей
ипотекой.
3. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по
требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается
одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям,
обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к
взысканию еще не наступил. Требования, обеспеченные последующей
ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для
удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой,
достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества.
4. До обращения взыскания на имущество, залогом которого
обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам,
залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию,
обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому
договору об ипотеке того же имущества.
5. Правила, содержащиеся в настоящей статье, не применяются, если
залогодержателем по предшествующей и последующей ипотекам является
одно и то же лицо. В этом случае требования, обеспеченные каждой из
ипотек, удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам
исполнения соответствующих обязательств, если федеральным законом или
соглашением сторон не предусмотрено иное.
Глава VIII. УСТУПКА ПРАВ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ.
ПЕРЕДАЧА И ЗАЛОГ ЗАКЛАДНОЙ
Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке
или обеспеченному ипотекой обязательству
1. Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное,
передать свои права другому лицу:
по договору об ипотеке;
по обеспеченному ипотекой обязательству (основному
обязательству).
2. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке,
становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.
Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке
означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству
(основному обязательству).
3. Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому
переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и
права, обеспечивающие исполнение обязательства.
Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по
договору об ипотеке.
Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному
обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 Гражданского
кодекса Российской Федерации должна быть совершена в той форме, в
которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное
обязательство).
4. К отношениям между лицом, которому уступаются права, и
залогодержателем применяются нормы статей 382, 384 - 386, 388 и 390
Гражданского кодекса Российской Федерации о передаче прав кредитора
путем уступки требования.
5. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой
обязательству, права из которых удостоверены закладной, не
допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной.
Статья 48. Передача прав по закладной
1. При передаче прав на закладную совершается сделка в простой
письменной форме.
При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на
закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено
настоящим Федеральным законом.
В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование)
лица, которому переданы права на закладную.
Отметка должна быть подписана указанным в закладной
залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем
закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается
лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате
выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально
удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность.
В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной,
переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по
счету депо. Права на закладную переходят к приобретателю с момента
внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая
является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на
закладную. При этом отметка на закладной о ее новом владельце не
делается.
2. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем
самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.
Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в
том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному
ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального
залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.
Если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоящей
статьи, при передаче прав на закладную с частичным исполнением
обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства)
обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи
прав на закладную, считаются исполненными.
3. Владелец закладной считается законным, если его права на
закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной
предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом. Он
не считается законным владельцем закладной, если доказано, что
закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные
надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным
путем, о чем новый владелец закладной, приобретая ее, знал или должен
был знать.
В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной,
владелец закладной считается законным, если его права на закладную
удостоверены записью по счету депо. В случае прекращения депозитарного
учета закладной депозитарий делает на закладной отметку о владельце
закладной, который является таковым согласно записи по счету депо на
момент поступления в депозитарий указания владельца закладной
относительно прекращения учета закладной в данном депозитарии.
4. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу
другим лицам, ничтожны.
5. Если третье лицо в соответствии с пунктом 2 статьи 313
Гражданского кодекса Российской Федерации исполнило за должника
обеспеченное ипотекой обязательство в полном объеме, оно вправе
требовать передачи ему закладной. При отказе залогодержателя передать
закладную третье лицо может требовать передачи ему закладной в
судебном порядке.
Статья 49. Залог закладной
1. Закладная может быть заложена по договору о залоге закладной
без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю
закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или
иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем,
первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем
(ипотечным залогодержателем).
2. При залоге закладной без передачи ее залогодержателю закладной
порядок обращения взыскания на заложенную закладную регулируется
статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации.
3. При заключении договора о залоге закладной с передачей ее
залогодержателю закладной стороны вправе предусмотреть:
1) обращение взыскания на заложенное имущество в порядке,
установленном статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации;
2) передачу прав по закладной в порядке, на условиях и с
последствиями, которые предусмотрены статьей 48 настоящего
Федерального закона;
3) осуществление ипотечным залогодержателем на закладной
специальной залоговой надписи, дающей залогодержателю закладной право
по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы
удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом
обязательства.
4. Ипотечным залогодержателем на закладной может быть сделана
специальная залоговая передаточная надпись, дающая залогодержателю
закладной право по истечении определенного срока продать закладную с
тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом
обязательства.
В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной,
специальная залоговая передаточная надпись отражается депозитарием в
виде специальной записи по счету депо на основании поручения владельца
закладной.
При исполнении обеспеченного залогом закладной обязательства в
полном объеме специальная залоговая передаточная надпись погашается
путем совершения залогодержателем закладной отметки о погашении такой
надписи или, если осуществляется депозитарный учет закладной, путем
внесения депозитарием на основании поручения залогодержателя закладной
соответствующей записи о погашении по счету депо.
Глава IX. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ИМУЩЕСТВО,
ЗАЛОЖЕННОЕ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ
Статья 50. Основания обращения взыскания
на заложенное имущество
1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество,
заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого
имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона
требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением
обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или
несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если
договором не предусмотрено иное.
При расхождении условий договора об ипотеке и условий
обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые
могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное
имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
2. Утратил силу.
3. По требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим
исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на
заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с
условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными
законами и иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4
статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации) должник
освобождается от ответственности за такое неисполнение или
ненадлежащее исполнение.
4. В случаях, предусмотренных настоящей статьей, статьями 12, 35,
39, 41, 46 и 72 настоящего Федерального закона либо другим федеральным
законом, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения
обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого
требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от
надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой
обязательства.
5. Особенности обращения взыскания на имущество, находящееся в
ипотеке в силу закона в соответствии с Федеральным законом "Об участии
в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации", определяются указанным Федеральным законом.
Статья 51. Судебный порядок обращения взыскания
на заложенное имущество
Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество,
заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением
случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального
закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в
суд.
Статья 52. Подсудность и подведомственность дел
об обращении взыскания на заложенное имущество
Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору
об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности и
подведомственности дел, установленными процессуальным
законодательством Российской Федерации.
Статья 53. Меры по защите интересов других
залогодержателей, отсутствующего
залогодателя и иных лиц
1. При обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или
более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд,
в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения
обязанности, предусмотренной пунктом 4 статьи 46 настоящего
Федерального закона.
2. Если из материалов дела об обращении взыскания на заложенное
имущество видно, что ипотека была или должна была быть осуществлена с
согласия другого лица или органа, суд, в который предъявлен иск об
обращении взыскания, уведомляет об этом соответствующее лицо или орган
и предоставляет ему возможность участвовать в данном деле.
3. Лица, имеющие основанное на законе или договоре право
пользования заложенным имуществом (арендаторы, наниматели, члены семьи
собственника жилого помещения и другие лица) или вещное право на это
имущество (сервитут, право пожизненного пользования и другие права),
вправе участвовать в рассмотрении дела об обращении взыскания на
заложенное имущество.
Статья 54. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении
дела об обращении взыскания на заложенное имущество
1. В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об
ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1
настоящего Федерального закона.
2. Принимая решение об обращении взыскания на имущество,
заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в
нем:
1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости
заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и
реализации имущества, которые определяются по завершении его
реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть
указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и
период, за который они подлежат начислению;
2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого
удовлетворяются требования залогодержателя;
3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;
4) начальную продажную цену заложенного имущества при его
реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах
определяется на основе соглашения между залогодателем и
залогодержателем, а в случае спора - самим судом;
5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации,
если таковые необходимы;
6) особые условия проведения публичных торгов, установленные
пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если
предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1
статьи 62.1 настоящего Федерального закона.
3. По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин
вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество
отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:
залогодателем является гражданин независимо от того, какое
имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог
не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской
деятельности;
предметом ипотеки является земельный участок из состава земель
сельскохозяйственного назначения.
Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации
заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма
требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости
заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна
превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в
отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации
такого имущества.
Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и
обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого
имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время
отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и
неустойки.
Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени
удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме,
который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по
заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.
4. Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается,
если:
она может повлечь существенное ухудшение финансового положения
залогодержателя;
в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о
признании его несостоятельным (банкротом).
Статья 54.1. Основания для отказа в обращении
взыскания на заложенное имущество
1. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке
не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного
залогом обязательства крайне незначительно и размер требований
залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение
обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер
требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного
имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти
процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом,
составляет менее трех месяцев.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение
взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства,
исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом
нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения
платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что
каждая просрочка незначительна.
2. Отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте
1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и
препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания
на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены
обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении
взыскания.
3. Обращение взыскания на заложенное имущество без обращения в
суд (во внесудебном порядке) не допускается при наличии одновременно
следующих условий:
сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой,
составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета ипотеки
по договору об ипотеке;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом,
составляет менее чем три месяца.
При этом ипотека не прекращается и взыскание на предмет залога
может быть обращено во внесудебном порядке после изменения указанных
обстоятельств.
(п. 3 в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 166-ФЗ)
4. Обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве
собственности физическим лицам, во внесудебном порядке не допускается.
Статья 55. Обращение взыскания на заложенное
имущество во внесудебном порядке
1. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества,
заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во
внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между
залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в
договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора.
Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного
согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на
заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения
договора об ипотеке.
Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по
последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с
участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке.
2. Удовлетворение требований залогодержателя в порядке,
предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, не допускается, если:
1) для ипотеки имущества физического лица требовалось согласие
или разрешение другого лица или органа;
2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный
комплекс;
2.1) предметом ипотеки является земельный участок из состава
земель сельскохозяйственного назначения;
2.2) предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в
пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона;
3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную
историческую, художественную или иную культурную ценность для
общества;
4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей
собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в
письменной или иной установленной федеральным законом форме на
удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;
5) предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие на
праве собственности физическим лицам;
6) предметом ипотеки является имущество, находящееся в
государственной или муниципальной собственности.
В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается
по решению суда.
3. В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя,
заключенном в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, стороны могут
предусмотреть:
1) реализацию заложенного имущества в порядке, установленном в
статье 56 настоящего Федерального закона;
2) приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя
или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований
залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном
соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного
имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный
участок.
К соглашению о приобретении заложенного имущества
залогодержателем применяются правила гражданского законодательства
Российской Федерации о договоре купли-продажи, а в случае приобретения
имущества залогодержателем для третьих лиц - также и о договоре
комиссии.
3.1. При обращении взыскания на имущество, заложенное в
соответствии с подпунктом 2 пункта 3 настоящей статьи, оно
приобретается залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в
счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных
ипотекой, по цене, равной рыночной стоимости такого имущества,
определенной в порядке, установленном законодательством Российской
Федерации об оценочной деятельности. Результаты проведения оценки
заложенного имущества могут быть обжалованы заинтересованными лицами в
порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
4. При заключении соглашения об удовлетворении требований
залогодержателя в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи стороны
должны указать в нем:
1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет
которого удовлетворяются требования залогодержателя, начальную
продажную цену или порядок ее определения;
2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на
основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке,
а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;
3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его
приобретении залогодержателем;
4) известные сторонам на момент заключения соглашения
предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в
отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права
пользования.
5. Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во
внесудебном порядке, заключенное на основании пункта 1 настоящей
статьи, может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи
права нарушены этим соглашением.
6. В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении
взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке обращение
взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке допускается,
если иное не предусмотрено федеральным законом, на основании
исполнительной надписи нотариуса в порядке, установленном
законодательством об исполнительном производстве.
Статья 55.1. Мировое соглашение по обязательству,
обеспеченному ипотекой, при обращении взыскания
на предмет ипотеки
1. Заключение мирового соглашения в порядке, установленном
процессуальным законодательством, по обязательству, обеспеченному
ипотекой, не влечет прекращения ипотеки, если иное не предусмотрено
мировым соглашением. С момента утверждения судом мирового соглашения
ипотека обеспечивает обязательство должника, измененное утвержденным
мировым соглашением.
2. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке в
связи с утверждением судом мирового соглашения вносятся в порядке,
установленном пунктом 3 статьи 23 настоящего Федерального закона.
Глава X. РЕАЛИЗАЦИЯ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА,
НА КОТОРОЕ ОБРАЩЕНО ВЗЫСКАНИЕ
Статья 56. Реализация заложенного имущества
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по
решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным
законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением
случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества,
заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным
законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим
Федеральным законом не установлены иные правила.
2. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное
имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя
установить в решении, что имущество подлежит реализации в порядке,
предусмотренном статьей 59 настоящего Федерального закона. Такой же
способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен
залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении
требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенном в
соответствии с пунктом 1 статьи 55 настоящего Федерального закона.
Реализация заложенного имущества в порядке, предусмотренном
статьей 59 настоящего Федерального закона, не допускается в случаях,
когда взыскание на это имущество в соответствии с пунктом 2 статьи 55
настоящего Федерального закона не может быть обращено во внесудебном
порядке.
Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на
аукционе определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса
Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими
не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении
требований залогодержателя во внесудебном порядке.
3. В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды
недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами
настоящего Федерального закона с последующим оформлением уступки
данного права.
4. При принятии решения об обращении взыскания на земельный
участок, являющийся предметом ипотеки в соответствии с пунктом 1
статьи 62.1 настоящего Федерального закона, суд с согласия
залогодателя и залогодержателя может установить, что такой земельный
участок подлежит реализации на аукционе в порядке, предусмотренном
пунктом 4 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.
Статья 57. Порядок проведения публичных торгов
в ходе исполнительного производства
1. Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются
и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным
законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных
решений, если иное не установлено федеральным законом.
2. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по
месту нахождения этого имущества.
3. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных
торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их
проведения в периодическом издании, являющемся официальным
информационным органом органа исполнительной власти субъекта
Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а
также направляет соответствующую информацию для размещения в сети
"Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской
Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения
публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная
продажная цена.
4. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят
задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в
извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5
процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.
Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их,
задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток
также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.
5. Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного
имущества не участвующих в них лиц может быть ограничено только
органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного
порядка. На публичных торгах во всяком случае имеют право
присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом
или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по
последующим ипотекам.
6. Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на
публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это
лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения
протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от
подписания протокола влечет последствия, предусмотренные пунктом 5
статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.
7. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней
после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное
имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на
счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой
суммы задаток не возвращается.
8. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом,
выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с
ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах
публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей
в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок
с ним.
Статья 58. Объявление публичных торгов
несостоявшимися
1. Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в
случаях, когда:
1) на публичные торги явилось менее двух покупателей;
2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной
продажной цены заложенного имущества;
3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в
установленный срок.
Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее
чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из
указанных обстоятельств.
2. В течение 10 дней после объявления публичных торгов
несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем
приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на
публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования,
обеспеченные ипотекой этого имущества.
К такому соглашению применяются правила гражданского
законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи.
Ипотека в этом случае прекращается.
3. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем,
предусмотренное пунктом 2 настоящей статьи, не состоялось, не позднее
чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные
публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на
повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в
подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, снижается на 15 процентов.
Публичные торги проводятся в порядке, предусмотренном статьей 57
настоящего Федерального закона.
4. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися
по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель
вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не
более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых
публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в
пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, и зачесть в счет
покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.
Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество,
которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в
том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную
или иную культурную ценность для общества, земельный участок, он
обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в
соответствии со статьей 238 Гражданского кодекса Российской Федерации.
5. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет
ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных
торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.
Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом,
если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов
несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение
взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и
судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об
оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных
публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об
оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий
направление заявления организатору торгов, являются достаточными
основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на
предмет ипотеки.
6. Особые условия проведения публичных торгов по продаже
земельных участков, являющихся предметом ипотеки в соответствии с
пунктом 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, устанавливаются
пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.
Статья 59. Реализация заложенного имущества
по соглашению сторон
1. Реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во
внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество
осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором
торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и
выступает от его или своего имени.
Сумма вознаграждения организатора торгов удерживается им из
суммы, вырученной при реализации предмета ипотеки. Если вознаграждение
организатора торгов превышает три процента от суммы, вырученной при
реализации предмета ипотеки, разница между вознаграждением,
предусмотренным договором с организатором торгов, и тремя процентами
от суммы, вырученной при реализации предмета ипотеки, не подлежит
возмещению за счет стоимости предмета ипотеки и выплачивается за счет
залогодержателя.
2. Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается
только в случаях, предусмотренных федеральным законом.
3. До проведения аукциона организатор торгов или залогодержатель
направляет залогодателю уведомление о необходимости исполнения
обязательства, обеспеченного ипотекой. Уведомление направляется
залогодателю заказным письмом по адресу, указанному в договоре об
ипотеке, либо по иному известному месту жительства или месту
нахождения залогодателя. Уведомление о необходимости исполнения
обязательства, обеспеченного ипотекой, должно содержать следующие
сведения:
1) размер неисполненного обязательства на дату направления
уведомления;
2) предложение исполнить обеспеченное ипотекой обязательство;
3) предупреждение о том, что при неисполнении обязательства в
указанный в уведомлении срок залогодержатель вправе обратить взыскание
на заложенное имущество.
4. При неудовлетворении требований, содержащихся в уведомлении о
проведении торгов, в течение 10 дней со дня получения уведомления
залогодателем либо, если этот срок истекает ранее, 45 дней со дня
направления залогодержателем или организатором торгов такого
уведомления залогодателю организатор торгов направляет залогодателю,
залогодержателю уведомление о торгах и опубликовывает извещение о
торгах.
5. Уведомление о проведении торгов должно содержать следующие
сведения:
1) имя, место жительства или наименование, место нахождения
залогодателя;
2) имя, место жительства или наименование, место нахождения
залогодержателя;
3) название обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В случаях,
если это обязательство основано на договоре, должны быть указаны
стороны этого договора, дата и место его заключения;
4) наименование, описание и характеристика недвижимого имущества,
являющегося предметом ипотеки;
5) время и место проведения торгов;
6) наименование, место нахождения, номер телефона организатора
торгов.
6. Опубликованное извещение о проведении торгов должно содержать
следующие сведения:
1) название, место нахождения, описание и характеристика
недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;
2) размер, срок и порядок внесения задатка лицами, участвующими в
торгах. Размер задатка не может превышать пять процентов от начальной
продажной цены заложенного имущества;
3) порядок и сроки уплаты покупной цены по итогам проведения
торгов;
4) время и место проведения торгов;
5) наименование, место нахождения, контактный номер организатора
торгов и его платежные реквизиты.
7. Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в
периодическом издании, являющемся официальным информационным органом
органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту
нахождения недвижимого имущества.
8. С даты первой публикации извещения о проведении торгов
залогодатель не вправе совершать сделки в отношении предмета ипотеки
(за исключением сделок с залогодержателем, направленных на прекращение
обязательства, обеспеченного ипотекой), а если такие сделки были
совершены, они по иску заинтересованного лица могут быть признаны
недействительными.
9. С даты первой публикации извещения о проведении торгов до даты
их проведения должно пройти не менее чем десять дней.
10. Если при реализации заложенного недвижимого имущества без
обращения в суд (во внесудебном порядке) настоящим Федеральным законом
предусмотрено обязательное привлечение оценщика, начальная продажная
цена предмета ипотеки устанавливается равной восьмидесяти процентам
стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика, при
условии, что иное не определено соглашением сторон об обращении
взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке.
Если иное не установлено федеральным законом, привлечение оценщика для
определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества
обязательно при обращении взыскания на:
1) право аренды недвижимого имущества;
2) права требования участника долевого строительства, вытекающие
из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям
Федерального закона "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";
3) недвижимое имущество, оценка которого по договору об ипотеке
составляет более чем пятьсот тысяч рублей.
11. Залогодатель по требованию в письменной форме залогодержателя
не позднее трех рабочих дней после предъявления такого требования
обязан передать залогодержателю документы, необходимые для проведения
торгов и передачи предмета ипотеки в собственность лица, выигравшего
торги.
В случае, если до момента реализации предмета ипотеки должник,
залогодатель или третье лицо полностью удовлетворили все обеспеченные
ипотекой требования залогодержателя в объеме, имеющемся к моменту
уплаты соответствующих сумм, залогодержатель не позднее рабочего дня,
следующего после дня поступления денежных средств на его счет, обязан
вернуть залогодателю все ранее переданные ему залогодателем документы.
12. К реализации имущества по соглашению сторон также применяются
положения, установленные пунктами 2, 4 - 8 статьи 57 настоящего
Федерального закона.
13. Основания, порядок и последствия признания торгов
несостоявшимися регулируются статьей 58 настоящего Федерального
закона.
14. В целях реализации заложенного имущества в порядке,
предусмотренном настоящей статьей, залогодержатель вправе заключать от
своего имени все необходимые для этого и соответствующие его
правоспособности сделки (в том числе договоры с организатором торгов и
оценщиком), а также подписывать все необходимые для реализации
заложенного имущества документы, в том числе акты приема-передачи.
Статья 60. Прекращение обращения взыскания
на заложенное имущество и его реализации
1. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и
залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение
взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные
ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования
имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть
осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на
публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на
это имущество в установленном порядке залогодержателем.
2. Лицо, требующее прекращения обращения взыскания на заложенное
имущество или его реализации, обязано возместить залогодержателю
расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и
его реализацией.
Статья 61. Распределение суммы, вырученной
от реализации заложенного имущества
Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по
договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для
покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и
его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к
взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим
залогодателем. Распределение проводится органом, осуществляющим
исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество
было обращено во внесудебном порядке, организатором торгов с
соблюдением правил статьи 319, пункта 1 статьи 334 и пунктов 3 и 4
статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи
46 настоящего Федерального закона.
Если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является
государственное или муниципальное имущество, суммы, подлежащие
перечислению залогодателю в порядке и очередности, которые определены
настоящей статьей, зачисляются в соответствующий бюджет.
Глава XI. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Статья 62. Земельные участки, которые могут быть
предметом ипотеки
1. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки
постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального
закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
1.1. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину
или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать
арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора
аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности, арендатором такого
земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с
согласия собственника земельного участка. При аренде земельного
участка, находящегося в государственной или муниципальной
собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды
допускается без согласия собственника земельного участка при условии
его уведомления.
2. При общей долевой или совместной собственности на земельные
участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть
установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу
земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей
долевой или совместной собственности.
Статья 62.1. Ипотека земельных участков,
находящихся в муниципальной собственности,
и земельных участков, государственная собственность
на которые не разграничена
1. Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные
участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные
участки, государственная собственность на которые не разграничена,
если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства
или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и
передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной
организацией на обустройство данных земельных участков посредством
строительства объектов инженерной инфраструктуры.
2. Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в
муниципальной собственности и указанных в пункте 1 настоящей статьи,
принимаются органами местного самоуправления.
Решения об ипотеке земельных участков, государственная
собственность на которые не разграничена и которые указаны в пункте 1
настоящей статьи, принимаются органами государственной власти
субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления,
наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными
участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.
3. Организация и проведение публичных торгов по продаже земельных
участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, осуществляются в
соответствии со статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона с
учетом указанных в решении суда об обращении взыскания на земельный
участок, заложенный по договору об ипотеке, особых условий о
предельном количестве повторных публичных торгов и величине снижения
на них начальной продажной цены.
После объявления всех публичных торгов по продаже земельного
участка, указанного в пункте 1 настоящей статьи, несостоявшимися
ипотека такого земельного участка прекращается.
4. В случае, если земельный участок, указанный в пункте 1
настоящей статьи, подлежит реализации на основании пункта 4 статьи 56
настоящего Федерального закона, такой земельный участок реализуется в
порядке, установленном статьей 38.1 Земельного кодекса Российской
Федерации, с учетом следующих особенностей:
начальная продажная цена устанавливается решением суда об
обращении взыскания на земельный участок, заложенный по договору об
ипотеке;
организатором аукциона является специализированная организация,
выбираемая залогодержателем с согласия залогодателя;
предельное количество повторных аукционов и величина снижения на
них начальной продажной цены определяются залогодержателем с согласия
залогодателя, а в случае возникновения спора - организатором аукциона.
После объявления всех аукционов несостоявшимися или после
заключения договора купли-продажи земельного участка, указанного в
пункте 1 настоящей статьи, с единственным участником аукциона ипотека
данного земельного участка прекращается.
Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке
1. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным
законом не допускается, за исключением земельных участков, указанных в
пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.
2. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь
которой меньше минимального размера, установленного нормативными
актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов
местного самоуправления для земель различного целевого назначения и
разрешенного использования.
Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором
имеются здания или сооружения, принадлежащие
залогодателю
1. Если договором об ипотеке или договором, влекущим
возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при
ипотеке земельного участка право залога распространяется также на
находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение
залогодателя.
Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением,
условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к
другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального
закона.
При наличии в договоре условия, предусматривающего, что
находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие
залогодателю здание или сооружение не заложены тому же
залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный
участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает
право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного
участка, которая необходима для использования таких здания или
сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования
указанной частью земельного участка определяются соглашением между
залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.
2. Залогодатель земельного участка вправе без согласия
залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и
сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с пунктом 1
настоящей статьи право залога не распространяется.
При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и
отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это
лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются
условиями, предусмотренными частью третьей пункта 1 настоящей статьи.
3. Утратил силу.
4. Если на закладываемом земельном участке из состава земель
сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения,
сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или
иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости,
принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка,
ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной
ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.
Статья 64.1. Ипотека земельного участка,
приобретенного с использованием кредитных средств
банка или иной кредитной организации либо
средств целевого займа
1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором,
земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств
банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа,
предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого
земельного участка, считается находящимся в залоге с момента
государственной регистрации права собственности заемщика на этот
земельный участок.
Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает
ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено
федеральным законом или договором аренды.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная
кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие
кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права
аренды земельного участка.
2. К возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи залогу
земельного участка или права аренды земельного участка соответственно
применяются правила о возникающем в силу договора залоге недвижимого
имущества и права аренды недвижимого имущества.
Статья 64.2. Ипотека земельного участка, на котором
находятся здания или сооружения, приобретенные или
построенные с использованием кредитных средств банка
или иной кредитной организации либо средств целевого займа
1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором,
земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка
или иной кредитной организации либо средств целевого займа,
предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или
строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного
участка считается находящимся в залоге с момента государственной
регистрации права собственности на приобретенные, построенные или
строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом,
осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления
залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора
(договора займа с условием о целевом использовании) с приложением
указанного договора.
2. Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей
статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое
юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на
строительство либо приобретение здания или сооружения.
Статья 65. Возведение залогодателем зданий
или сооружений на заложенном земельном участке
1. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке,
залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в
установленном порядке здания или сооружения, если иное не
предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено
договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и
сооружения.
Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке
здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения,
предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка,
залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450
Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения
договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем
распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.
2. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном
участке, если права залогодержателя удостоверены закладной,
допускается только в случае, если право залогодателя на это
предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней
отражены.
Статья 66. Ипотека земельного участка, на котором
имеются здания или сооружения, принадлежащие
третьим лицам
Если ипотека установлена на земельный участок, на котором
находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а
другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок
и его реализации к приобретателю участка переходят права и
обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как
владелец участка.
Статья 67. Оценка земельного участка
при его ипотеке
1. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с
законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской
Федерации.
2. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог
по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с
залогодержателем.
3. Утратил силу.
Статья 68. Особенности обращения взыскания
на заложенные земельные участки
и их реализации
1. На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных
торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о
разрешенном использовании.
Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на
публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение
участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством
Российской Федерации, или в установленном этим законодательством
порядке.
2. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по
конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением
установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц,
которые могут приобретать такие участки.
3. Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный
участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до
истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом
времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и
переработанной сельскохозяйственной продукции.
Данное требование действует до 1 ноября года, в котором
предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или
его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.
4. Обращение залогодержателем взыскания на заложенный земельный
участок и его реализация являются основанием для прекращения права
пользования им залогодателя и любых иных лиц, владеющих таким
земельным участком.
Глава XII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ПРЕДПРИЯТИЯ, ЗДАНИЯ,
СООРУЖЕНИЯ И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений
с земельным участком, на котором они находятся
При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее -
предприятие) право залога распространяется на все входящее в его
состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской
Федерации).
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной
ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится
это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права
аренды этого участка.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования
земельным участком, на котором находится предприятие, здание или
сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания
на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает
это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным
участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний
собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
Статья 69.1. Ипотека зданий, сооружений
и нежилых помещений, приобретенных с использованием
кредитных средств банка или иной кредитной
организации либо средств целевого займа
Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором,
здание или сооружение и земельный участок, на котором находится это
здание или сооружение, нежилое помещение, приобретенные полностью либо
частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной
организации либо средств целевого займа, предоставленного на их
приобретение другим юридическим лицом, считаются находящимися в залоге
с момента государственной регистрации права собственности заемщика на
это здание или сооружение, права собственности или права аренды на
земельный участок, на котором находится это здание или сооружение,
права собственности на это нежилое помещение.
Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части
первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо
другое юридическое лицо.
Статья 70. Ипотека предприятия как
имущественного комплекса
1. Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии
согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или
уполномоченного им органа. Договор об ипотеке предприятия, заключенный
с нарушением этого требования, ничтожен.
2. Если предметом ипотеки является предприятие и иное не
предусмотрено договором, в состав заложенного имущества входят
относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные
активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь,
сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права.
3. Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию
имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной
инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский
баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости
имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными
приложениями к договору об ипотеке.
В случаях, если проведение оценки является обязательным в силу
закона, отчет об оценке имущества, относящегося к предприятию, также
является обязательным приложением к договору.
Статья 71. Обязательства, которые могут
обеспечиваться ипотекой предприятия
1. Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство,
сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества,
относящегося к предприятию.
2. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство,
подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора
об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой
предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным
сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по
неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству
возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения
договора об ипотеке.
Статья 72. Права залогодателя в отношении
заложенного предприятия
1. Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду,
предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному
в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также
вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет
уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества,
относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий
договора об ипотеке.
Без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать
имущество, относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки,
направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к
предприятию, если иное не установлено договором об ипотеке.
2. В случае непринятия залогодателем предприятия мер по
обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного
использования этого имущества, что может привести к уменьшению
стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с
требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой
обязательства или введении ипотечного контроля за деятельностью
залогодателя.
Решением суда залогодержатель в порядке ипотечного контроля может
быть уполномочен:
требовать от залогодателя регулярно представлять бухгалтерские и
иные отчетные документы, предварительно согласовывать вопросы,
связанные с заключением сделок с относящимся к предприятию имуществом;
обращаться к собственнику имущества, относящегося к предприятию,
или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с
руководителем предприятия;
предъявлять в суд иски о признании сделок, заключенных
залогодателем, недействительными;
осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным контролем за
деятельностью залогодателя.
Статья 73. Обращение взыскания на заложенное
предприятие
1. В случае неисполнения залогодателем обязательства,
обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество
может быть обращено только по решению суда.
2. К покупателю, который приобрел на публичных торгах
предприятие, переходят относящиеся к последнему права и обязанности
собственника предприятия с момента государственной регистрации права
собственности на приобретенное имущество.
Глава XIII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ
И КВАРТИР
Статья 74. Применение правил об ипотеке
жилых домов и квартир
1. Правила настоящей главы применяются к ипотеке предназначенных
для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых
домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или
юридическим лицам.
2. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и
квартир, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, не допускается.
3. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения
и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть
предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для
ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.
4. В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома
или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных
комнат, к такой ипотеке соответственно применяются правила настоящего
Федерального закона об ипотеке жилого дома и квартиры.
5. Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности
несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или
недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство,
осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской
Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.
6. Исключен.
Статья 75. Ипотека квартир в многоквартирном
жилом доме
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого
в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской
Федерации находятся в общей долевой собственности залогодателя и
других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением
соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
Статья 76. Ипотека строящихся жилых домов
При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения
жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение
обязательства незавершенным строительством и принадлежащими
залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для
строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него
не прекращается.
Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир,
приобретенных за счет кредита банка или
иной кредитной организации
1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором,
жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо
частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной
организации либо средств целевого займа, предоставленного другим
юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или
квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной
регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная
кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или
целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или
квартиры.
2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании
пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге
недвижимого имущества, возникающем в силу договора.
3. Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на
отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором
проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи
собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без
родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о
чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не
затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на
отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором
проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком
согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не
позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать
такое согласие.
Решение органов опеки и попечительства может быть оспорено в
суде.
4. Жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или
построенное полностью либо частично с использованием накоплений для
жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору
целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О
накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих",
считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации
права собственности на жилой дом или квартиру. В случае использования
кредитных (заемных) средств банка или иной организации оно считается
находящимся в залоге (ипотеке) у соответствующего кредитора и у
Российской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти,
обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы
жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный
заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых
помещений).
При этом закладная в целях удостоверения прав Российской
Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается. В
случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений)
одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации
требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения
требований указанного кредитора.
Статья 78. Обращение взыскания на заложенные
жилой дом или квартиру
1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом
или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для
прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц,
проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие
жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по
ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого
займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо
другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или
иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное
неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных
кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или
квартиры.
Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в
порядке, установленном федеральным законом.
2. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру
возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением
правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона.
Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и
на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов,
проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
3. Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные
до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после
возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу.
Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской
Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.
Глава XIV. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 79. Введение в действие настоящего
Федерального закона
1. Ввести в действие настоящий Федеральный закон со дня его
официального опубликования.
2. Нормы Закона Российской Федерации "О залоге" со дня введения в
действие настоящего Федерального закона подлежат применению к залогу
недвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не
противоречат настоящему Федеральному закону.
Впредь до приведения в соответствие с настоящим Федеральным
законом федеральных законов и иных правовых актов Российской Федерации
(пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации) эти
федеральные законы и иные правовые акты Российской Федерации
применяются в части, не противоречащей настоящему Федеральному закону.
3. Правила настоящего Федерального закона применяются к
отношениям, возникающим в связи с залогом недвижимого имущества
(ипотекой) после его введения в действие.
По отношениям, возникшим до введения в действие настоящего
Федерального закона, настоящий Федеральный закон применяется к тем
правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в
действие.
4. Предложить Президенту Российской Федерации привести изданные
им правовые акты в соответствие с настоящим Федеральным законом.
5. Поручить Правительству Российской Федерации:
привести изданные им правовые акты в соответствие с настоящим
Федеральным законом;
принять правовые акты, обеспечивающие реализацию настоящего
Федерального закона.
Президент
Российской Федерации
Б.ЕЛЬЦИН
Москва, Кремль
16 июля 1998 г.
N 102-ФЗ
Страницы: 1 2 |