О ПОРЯДКЕ ПРИМЕНЕНИЯ ПУНКТОВ 1 И 2 СТАТЬИ 6 ФЕДЕРАЛЬНОГО
ЗАКОНА "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
ПИСЬМО
МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ РФ
16 августа 1999 г.
N 6677-ПК
(НЦПИ)
Министерство юстиции Российской Федерации, дополнительно
рассмотрев пункты 1 и 2 статьи 6 Федерального закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним" (далее именуется - Закон), направляет свое мнение по порядку их
применения на практике.
Возвращение к рассмотрению указанного вопроса вызвано тем, что в
Минюст России продолжают в большом количестве поступать обращения,
жалобы граждан и организаций, касающиеся действий учреждений юстиции
по регистрации прав при осуществлении ими государственной регистрации
прав на недвижимость, возникших до введения в действие Закона. Кроме
того, комментируемый вопрос нашел отражение и в решениях судов, суть
которых сводится к неправомерности "расширительного" толкования статьи
6 Закона, то есть в настоящее время начала формироваться судебная
практика, свидетельствующая о необходимости дополнительного
рассмотрения комментируемого вопроса.
И.о. министра юстиции
Российской Федерации
П. Крашенинников
16 августа 1999 г.
N 6677-ПК
Приложение
к письму Министерства юстиции
Российской Федерации
от 16 августа 1999 года
N 6677-ПК
ПОРЯДОК
применения пунктов 1 и 2 статьи 6 Федерального закона
"О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним"
Пункты 1 и 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее
именуется - Закон) посвящены вопросам признания прав на недвижимое
имущество, возникших у заинтересованных лиц до 31 января 1998 года
момента введения в действие Закона, а также их государственной
регистрации по правилам, введенным Законом.
Суть положений комментируемых норм Закона и соответственно
порядок их реализации сводятся к следующему.
1. Права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу
Закона, и прошедшие регистрацию по правилам, действовавшим до этого
момента, признаются юридически действительными. Учитывая содержание
статьи 2 Закона в части указания на дальнейшее применение в тексте
Закона понятия "государственная регистрация прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" в сокращенном варианте "государственная
регистрация прав", можно сделать вывод и о том, что подлежавшие
регистрации сделки, являвшиеся основаниями возникновения таких прав,
зарегистрированные по ранее действовавшему порядку, признаются
юридически действительными.
Кроме того, сама регистрация прав на недвижимость и сделок с ней,
осуществлявшаяся до вступления в силу Закона, также является
юридически действительной (абзац второй пункта 1 статьи 6 Закона).
Представляется, что в указанных случаях учреждение юстиции по
регистрации прав не может отказать в государственной регистрации прав
или уклониться от нее. В этой ситуации заявитель в целях
государственной регистрации ранее возникшего права должен представить
в учреждение юстиции по регистрации прав документы-основания,
свидетельствующие о возникновении прав (пункт 1 статьи 17 Закона).
Естественно, также требуется представить и документы, удостоверенные
органами (организациями), осуществляющими кадастровый и технический
учет объектов недвижимости, необходимые для краткого описания объекта
недвижимости в подразделе 1 Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним (далее именуется - ЕГРП), и,
прежде всего, - план объекта недвижимости.
При этом Минюст России не исключает возможности, что у
регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут
возникнуть достаточные основания полагать, что проведенная ранее
регистрация права и (или) сделки не может быть юридически
действительной, например, в силу того, что ранее зарегистрированная
сделка не соответствует законодательству, действовавшему в момент ее
совершения. Однако Закон и иные нормативные правовые акты, принятые в
соответствии с ним, не предоставляют учреждению юстиции по регистрации
прав право признать такую регистрацию, а также зарегистрированную
сделку и возникшее на ее основании право недействительными. Кроме
того, Закон не предусматривает и возможности непосредственного
обращения учреждения юстиции по регистрации прав в суд с
соответствующим иском. В данной ситуации обратиться в суд может
прокурор на основании заявления учреждения юстиции по регистрации
прав.
Если же судом иск будет удовлетворен, то запись о прекращении
зарегистрированного учреждением юстиции по регистрации прав права
будет внесена в ЕГРП на основании вступившего в силу решения суда.
Дополнительно следует отметить, что в случаях, когда из
представленных на регистрацию документов следует, что, несмотря на
требования законодательства об обязательности государственной
регистрации сделки и (или) права они не были зарегистрированы, то у
учреждения юстиции по регистрации прав, по нашему мнению, есть
основания для отказа в государственной регистрации права.
2. Возникшие до введения в действие Закона права на недвижимое
имущество и сделки с ним, не прошедшие регистрацию, поскольку в
соответствии с правилами, действовавшими до вступления в силу Закона,
такая регистрация не требовалась, также признаются юридически
действительными.
В целях государственной регистрации ранее возникшего права
заявитель должен представить в учреждение юстиции по регистрации прав
документы, на основании которых приобретались права (статья 17
Закона), а также документы, удостоверенные органами (организациями),
осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости,
необходимые для краткого описания объекта недвижимости в подразделе I
ЕГРП, и, прежде всего, - план объекта недвижимости.
В этом случае учреждение юстиции по регистрации прав, проведя
правовую экспертизу правоустанавливающих документов, может, по нашему
мнению, отказать в регистрации такого права при наличии оснований для
отказа в регистрации, указанных в статье 20 Закона.
3. Государственная регистрация прав, возникших до введения в
действие Закона, осуществляется по желанию их обладателей, то есть при
отсутствии такого желания правообладатель может не обращаться в
учреждение юстиции по регистрации прав с целью их государственной
регистрации. Исключением из этого правила являются случаи, когда после
введения в действие Закона возникли ограничения (обременения) таких
прав или иные сделки с объектами недвижимости, подлежащие обязательной
государственной регистрации. В этом случае требуется государственная
регистрация прав, возникших до введения в действие Закона.
Этот вывод можно сделать исходя из комплексного рассмотрения
пункта 1 и 2 статьи 6 Закона.
При рассмотрении пункта 2 статьи 6 Закона, прежде всего,
необходимо ответить на следующий вопрос. Являются ли "иные сделки"
(см. также пункт 2 статьи 13 Закона) только сделками, связанными с
ограничением (обременением) права собственности или иных вещных прав,
или речь идет о любых сделках, в том числе о сделках, на основании
которых осуществляется переход права собственности или иных вещных
прав.
В этой связи следует рассмотреть положения определения
Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 1999 года N 103-О
"Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Дмитровского районного
суда Московской области о проверке конституционности отдельных
положений Федерального закона "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним". При этом в запросе Дмитровского
районного суда речь шла о проверке конституционности именно пункта 2
статьи 6 и абзаца третьего пункта 2 статьи 13 Закона.
Согласно названному определению анализ положений статей 4, 6,
пункта 3 статьи 13 Закона в их взаимосвязи позволяет сделать
однозначный вывод о том, что применение этих норм Закона поставлено в
зависимость от характера сделки, то есть от того, связана ли она с
реализацией права собственности (купля-продажа, дарение и др.) либо с
ограничением (обременением) этого права (аренда и др.), а также от
иных фактических обстоятельств дела (от момента возникновения права
собственности, момента оформления правоустанавливающих документов, от
отношения участников сделки к осуществлению государственной
регистрации и др.). Кроме того, в определении Конституционного Суда
Российской Федерации также указывается на то, что законодатель,
устанавливая различный порядок государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, с одной стороны, и ограничений
(обременений) прав на недвижимое имущество и связанных с ними сделок -
с другой, не ограничивает, а, напротив, усиливает гарантии защиты
права собственности граждан, а также прав и законных интересов других
лиц.
На основании изложенного полагаем, что государственная
регистрация прав, возникших до введения в действие Закона, независимо
от желания правообладателя, требуется в случаях, когда подлежат
обязательной государственной регистрации возникшие после введения в
действие Закона ограничения (обременения) таких прав, в том числе,
когда подлежат обязательной государственной регистрации сделки,
связанные с ограничением (обременением) этих прав. Таким образом, если
после введения в действие Закона лицо заключает, например, договор об
ипотеке или договор доверительного управления (согласно статье 1017
Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации
подлежит передача недвижимого имущества в доверительное управление),
то права, возникшие до введения в действие Закона, требуют
государственной регистрации. Однако в случае, когда лицо после
введения в действие Закона заключает, например, договор купли-продажи
(в зависимости от объекта недвижимости как требующий государственной
регистрации, так и не требующий таковой) или договор дарения, то
права, возникшие до введения в действие Закона, могут быть
зарегистрированы по правилам, установленным Законом по желанию их
обладателей. |