О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
ГОСУДАРСТВЕННОГО (МУНИЦИПАЛЬНОГО) НЕДВИЖИМОГО
ИМУЩЕСТВА В ОТСУТСТВИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ТАКОГО ИМУЩЕСТВА
ПИСЬМО
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РФ
29 апреля 2010 г.
N Д23-1588
(Д)
Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел
обращение по вопросу о разработке механизма государственной
регистрации договоров купли-продажи государственного (муниципального)
недвижимого имущества в отсутствие государственной регистрации
договоров аренды такого имущества и в рамках своей компетенции
сообщает.
Исходя из положений п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008
N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества,
находящегося в государственной собственности субъектов Российской
Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами
малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N
159-ФЗ) одним из условий осуществления преимущественного права на
приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной
собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной
собственности, является нахождение такого имущества во временном
владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и
более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором
или договорами аренды такого имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской
Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор аренды здания или
сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит
государственной регистрации и считается заключенным с момента такой
регистрации. В соответствии с п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса
несоблюдение в установленных законом случаях требования о
государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, такая
сделка считается ничтожной.
Вместе с тем договор аренды здания или сооружения в определенных
установленных законодательством случаях не требует государственной
регистрации для признания его заключенным. В частности, согласно
положениям указанного выше п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса договор
аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее 1 года, не
требует государственной регистрации для признания его заключенным.
Также в соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона от
21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) права на недвижимое
имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона N 122-ФЗ,
признаются юридически действительными при отсутствии государственной
регистрации, введенной Законом N 122-ФЗ. Государственная регистрация
таких прав проводится по желанию правообладателей.
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса, если
арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока
договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор
считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок,
не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст.
651 Гражданского кодекса государственной регистрации подлежит договор
аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года, а
бессрочный договор аренды может быть расторгнут через 3 месяца со дня
уведомления.
В указанных случаях при обращении арендаторов за регистрацией
договора купли-продажи здания или строения, заключенного в порядке ст.
3 Закона N 159-ФЗ, требуется документальное подтверждение наличия
указанных выше случаев, при этом подтверждение арендных отношений
может быть осуществлено не только выписками из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(свидетельствами), но и иными документами (старые договоры аренды,
судебное решение и т.п.).
Таким образом, исходя из изложенного полагаем, что рассмотренный
вопрос в достаточной мере урегулирован действующим законодательством.
Директор
Департамента недвижимости
А.И.ИВАКИН
29 апреля 2010 г.
N Д23-1588 |