О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ
ДОМЕ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, НА КОТОРОМ РАСПОЛОЖЕН ТАКОЙ ДОМ
ПИСЬМО
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РФ
21 мая 2010 г.
N Д23-1872
(Д)
Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел
обращение о праве собственности собственников помещений в
многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен такой
дом, и в рамках своей компетенции сообщает.
В соответствии с ч. 2 ст. 44 Градостроительного кодекса
Российской Федерации строительство объектов капитального строительства
осуществляется на основании разрешения на строительство, за
исключением случаев, предусмотренных указанной статьей. При этом
разрешение на строительство представляет собой документ,
подтверждающий соответствие проектной документации требованиям
градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право
осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального
строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев,
предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации. В
соответствии с ч. 3 ст. 44 Градостроительного кодекса Российской
Федерации в составе градостроительного плана земельного участка
указываются в том числе границы земельного участка.
На основании изложенного разрешение на строительство
многоквартирного дома выдается в случае наличия земельного участка
(сформированного) с обозначенными границами. В данном случае в
соответствии с ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ
"О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"
(далее - Закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены
многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты
недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен
государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую
собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом в соответствии с п. 3 ст. 16 Закона N 189-ФЗ, в случае
если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и
иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не
сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации, на основании решения общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным
собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или
органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного
участка, на котором расположен многоквартирный дом. Размер земельного
участка определяется в соответствии с утвержденным проектом планировки
территории.
По вопросу уведомления органа, уполномоченного на ведение реестра
имущества, о переходе права собственности на объект недвижимости
(земельный участок). В соответствии с Постановлением Правительства
Российской Федерации от 16.07.2007 N 447 "О совершенствовании учета
федерального имущества" органом, уполномоченным на ведение реестра
федерального имущества, является Росимущество и его территориальные
управления. При этом в настоящее время порядок информационного
взаимодействия Росреестра с Росимуществом в части представления
сведений, необходимых для учета федерального имущества в реестре
федерального имущества, утвержден совместным Приказом Росреестра N 5 и
Росимущества N 102 от 15.04.2009 "Об утверждении Порядка представления
сведений, необходимых для учета федерального имущества в реестре
федерального имущества и содержащихся в едином государственном реестре
прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в федеральное агентство
по управлению государственным имуществом и его территориальные
органы".
По вопросу ведения реестра муниципальной собственности следует
отметить, что в соответствии с ч. 5 ст. 51 Федерального закона от
06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного
самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления
ведут реестры муниципального имущества в порядке, установленном
уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом
исполнительной власти. Пунктом 5.2.28(56) Положения о Министерстве
экономического развития Российской Федерации, утвержденного
Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437,
полномочия по разработке порядка ведения органами местного
самоуправления реестров муниципального имущества возложены на
Минэкономразвития России. В настоящее время указанный порядок
Минэкономразвития России совместно с другими федеральными органами
исполнительной власти разрабатывается.
По вопросу о судьбе заключенного между застройщиком и
уполномоченным органом (государственной власти или местного
самоуправления) договора аренды земельного участка после регистрации
права собственности собственников помещений в многоквартирном доме на
соответствующие помещения.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской
Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или
собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации
право собственности прекращается при утрате права собственности на
имущество, в частности, в случаях, предусмотренных законом. При этом
согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный
участок, на котором расположен многоквартирный дом, входит в состав
общего имущества в таком доме и принадлежит на праве общей долевой
собственности собственникам помещений в таком доме в силу прямого
указания закона.
При этом возможны случаи, когда часть помещений в многоквартирном
доме после ввода объекта в эксплуатацию остается в собственности
застройщика. В этом случае в соответствии со ст. 413 Гражданского
кодекса Российской Федерации обязательства прекращаются в связи с
совпадением в одном лице должника и кредитора. Однако застройщик, как
арендатор земельного участка, будучи одним из участников общей долевой
собственности на земельный участок, являющийся предметом аренды, не
представляет собой весь круг лиц, выступающих на стороне арендодателя.
Поэтому договор аренды может быть прекращен только по соглашению всех
лиц, выступающих на стороне арендодателя, либо в судебном порядке.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
21 мая 2010 г.
N Д23-1872 |