О ДОПУСТИМОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ МЕТОДА
ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ В ДОХОДНОМ ПОДХОДЕ
ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ И СОГЛАСОВАНИИ
СУЩЕСТВЕННО РАЗЛИЧАЮЩИХСЯ РЕЗУЛЬТАТОВ
ПИСЬМО
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РФ
26 мая 2010 г.
N Д06-1597
(Д)
Департамент корпоративного управления Минэкономразвития России
(далее - Департамент) рассмотрел обращение о допустимости
использования метода прямой капитализации в доходном подходе при
проведении оценки и согласовании существенно различающихся
результатов.
Согласно Положению о Министерстве экономического развития
Российской Федерации, утвержденному Постановлением Правительства
Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, Минэкономразвития России
является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим
функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому
регулированию, в том числе в сфере оценочной деятельности. В
компетенцию Минэкономразвития России не входит разъяснение положений
действующего законодательства. В связи с этим Департамент вправе лишь
высказать свое мнение по вопросам, указанным в обращении, которое не
является обязательным для правоприменителя.
В соответствии с п. 20 Федерального стандарта оценки "Общие
понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО
N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N
256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный,
сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от
использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно
определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из
подходов.
Аналогичная норма закреплена в ст. 14 Федерального закона от
29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
(далее - Закон N 135-ФЗ).
Согласно п. 21 ФСО N 1 доходный подход применяется оценщиком,
когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать
будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также
связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода
оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их
получения.
Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:
а) установить период прогнозирования. Под периодом
прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки
производится прогнозирование количественных характеристик факторов,
влияющих на величину будущих доходов;
б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов
в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о
способности объекта приносить поток доходов в период после периода
прогнозирования;
в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность
вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты
инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к
дате оценки;
г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в
период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования
в стоимость на дату оценки.
Стоит отметить, что согласно теории оценки в основе метода прямой
капитализации и метода дисконтированных денежных потоков лежит
предпосылка, что стоимость объекта обусловлена его способностью
генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит
преобразование будущих доходов от объекта оценки в его стоимость с
учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти
методы лишь способом преобразования потоков дохода.
Таким образом, по мнению Департамента, оценщик имеет право
самостоятельно определить метод оценки в рамках доходного подхода
(использование метода прямой капитализации или дисконтированных
денежных потоков), обосновав его соответствующее использование в
отчете об оценке.
По вопросу различия результатов расчета стоимости объекта оценки,
полученных затратным, сравнительным и доходным подходами, сообщаем
следующее.
В соответствии с требованиями ст. 20 Закона N 135-ФЗ вопросы
применяемой методологии оценки в рамках используемых оценщиком
подходов регламентируются стандартами оценочной деятельности, которые
разрабатываются и утверждаются саморегулируемыми организациями
оценщиков (далее - СРО) и являются обязательными для применения всеми
членами СРО.
В связи с этим для разъяснения вопросов методологии согласования
результатов оценки, полученных при использовании различных подходов и
различающихся более чем в 2 - 3 раза, необходимо обратиться в СРО,
членом которой является оценщик, проводящий оценку объекта.
Директор Департамента
корпоративного управления
И.В.ОСКОЛКОВ
26 мая 2010 г.
N Д06-1597 |