ОАО АРЕНДУЕТ ЗДАНИЕ ЦЕХА С 26.07.2010. ПО ДОГОВОРУ
АРЕНДЫ АРЕНДАТОР ИМЕЕТ ПРАВО ПРОИЗВОДИТЬ РЕКОНСТРУКЦИЮ
(НЕОТДЕЛИМЫЕ УЛУЧШЕНИЯ) С СОГЛАСИЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ.
ДАННЫЕ НЕОТДЕЛИМЫЕ УЛУЧШЕНИЯ ПЕРЕДАЮТСЯ АРЕНДОДАТЕЛЮ
ПО МЕРЕ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ ПОДРЯДЧИКАМИ. ТАКЖЕ ПО МЕРЕ
ГОТОВНОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЮ ПЕРЕДАЮТСЯ РАБОТЫ,
ОСУЩЕСТВЛЕННЫЕ АРЕНДАТОРОМ СОБСТВЕННЫМИ СИЛАМИ
(ХОЗЯЙСТВЕННЫМ СПОСОБОМ). АРЕНДОДАТЕЛЬ ВОЗМЕЩАЕТ ОАО
РАСХОДЫ, СВЯЗАННЫЕ С РЕКОНСТРУКЦИЕЙ (НЕОТДЕЛИМЫМИ
УЛУЧШЕНИЯМИ).
АРЕНДОДАТЕЛЬ ПОЛУЧИЛ ЗДАНИЕ ЦЕХА ОТ УЧАСТНИКА В
КАЧЕСТВЕ ВКЛАДА В УСТАВНЫЙ КАПИТАЛ 26.07.2010 ПО
ПЕРЕДАТОЧНОМУ АКТУ. НА МОМЕНТ ПЕРЕДАЧИ ЦЕХА В АРЕНДУ
АРЕНДОДАТЕЛЬ ЕЩЕ НЕ ЯВЛЯЛСЯ СОБСТВЕННИКОМ ЗДАНИЯ, НО
ДОКУМЕНТЫ НА ГОСРЕГИСТРАЦИЮ БЫЛИ ПОДАНЫ. ПРАВО
СОБСТВЕННОСТИ НА ЗДАНИЕ ЦЕХА ЗАРЕГИСТРИРОВАНО
АРЕНДОДАТЕЛЕМ 04.10.2010. В КОНЦЕ ОКТЯБРЯ 2010 Г. ОАО
ПЛАНИРУЕТ КУПИТЬ У АРЕНДОДАТЕЛЯ ЗДАНИЕ ДАННОГО ЦЕХА.
ВПРАВЕ ЛИ ОАО В ПЕРИОД С 26.07.2010 ПО 04.10.2010
ВКЛЮЧИТЬ В РАСХОДЫ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ НАЛОГА НА ПРИБЫЛЬ
АРЕНДНЫЕ ПЛАТЕЖИ?
ВПРАВЕ ЛИ АРЕНДОДАТЕЛЬ УВЕЛИЧИТЬ СТОИМОСТЬ ЗДАНИЯ
ЦЕХА НА СУММУ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ, ПЕРЕДАННЫХ ЕМУ
АРЕНДАТОРОМ В ПЕРИОД ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ, И В
КАКОЙ МОМЕНТ?
ВПРАВЕ ЛИ ОАО ОТНЕСТИ НА УВЕЛИЧЕНИЕ СТОИМОСТИ
ЗДАНИЯ ЦЕХА РАСХОДЫ НА РАБОТЫ ПО ЕГО РЕКОНСТРУКЦИИ,
НАЧАТЫЕ В ПЕРИОД АРЕНДЫ, А ОКОНЧЕННЫЕ ПОСЛЕ ПЕРЕДАЧИ
ОАО ЗДАНИЯ ЦЕХА В КОНЦЕ ОКТЯБРЯ 2010 Г. ПО АКТУ
ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ, НО ДО ДАТЫ ГОСРЕГИСТРАЦИИ ПРАВА
СОБСТВЕННОСТИ, А ЗАТЕМ ЧЕРЕЗ АМОРТИЗАЦИЮ УЧЕСТЬ
ВЫШЕУКАЗАННЫЕ РАСХОДЫ В ЦЕЛЯХ НАЛОГА НА ПРИБЫЛЬ?
ПИСЬМО
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РФ
16 ноября 2010 г.
N 03-03-06/1/728
(Д)
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел
письмо по вопросу учета расходов на аренду и проведение неотделимых
улучшений арендованного имущества в целях налогообложения прибыли и
сообщает следующее.
Согласно п. 11.4 Регламента Минфина России от 23.04.2005 N 45н
обращения организаций и индивидуальных предпринимателей по оценке
конкретных хозяйственных ситуаций в Департаменте не рассматриваются.
Одновременно сообщаем, что согласно пп. 10 п. 1 ст. 264
Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) к прочим
расходам, связанным с производством и реализацией, относятся арендные
(лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество (в
том числе земельные участки), а также расходы на приобретение
имущества, переданного в лизинг.
На основании п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса Российской
Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения
арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование
или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии со ст. ст. 209 и 608 ГК РФ право сдачи имущества в
аренду принадлежит его собственнику. Исключение составляют договоры
аренды имущества, заключенные лицом, не являющимся собственником
данного имущества, но управомоченным собственником совершать такие
операции.
Учитывая изложенное, полагаем, что расходы в виде арендных
платежей до даты оформления арендодателем права собственности на
подлежащий сдаче в аренду объект недвижимости не могут быть учтены в
целях налогообложения прибыли.
Исходя из текста обращения, арендодатель получил основное
средство в качестве вклада в уставный капитал. На момент передачи
здания в аренду арендодатель не являлся собственником данного здания,
но документы на государственную регистрацию были поданы.
В соответствии со ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение
имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у
приобретателя возникает с момента такой регистрации.
При этом п. 11 ст. 258 НК РФ предусмотрено, что основные
средства, права на которые подлежат государственной регистрации в
соответствии с законодательством Российской Федерации, включаются в
состав соответствующей амортизационной группы с момента документально
подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.
В соответствии со ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом
признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты
основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных
арендатором с согласия арендодателя.
В соответствии с п. 2 ст. 257 НК РФ затраты на реконструкцию
увеличивают первоначальную стоимость основного средства и списываются
на затраты посредством амортизации согласно положениям ст. ст. 258 и
259 НК РФ.
Согласно п. 1 ст. 258 НК РФ капитальные вложения, стоимость
которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируются
арендодателем в порядке, установленном гл. 25 НК РФ.
Таким образом, если затраты на капитальные вложения в
арендованное имущество произведены арендатором и впоследствии
возмещаются арендодателем, то произведенные капитальные вложения в
основные средства амортизируются арендодателем.
Арендодатель на основании п. 3 ст. 259.1 НК РФ начинает
амортизировать полученные неотделимые улучшения с 1-го числа месяца,
следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в
эксплуатацию.
В соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ первоначальная стоимость
основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение
(а в случае если основное средство получено налогоплательщиком
безвозмездно либо выявлено в результате инвентаризации - как сумма, в
которую оценено такое имущество в соответствии с п. п. 8 и 20 ст. 250
НК РФ), сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в
котором оно пригодно для использования, за исключением налога на
добавленную стоимость и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ.
Таким образом, полагаем, что арендатор вправе увеличить
первоначальную стоимость здания и в последующем через амортизацию
перенести расходы на реконструкцию на затраты в целях налогообложения
прибыли только после перехода права собственности на данное здание в
результате его покупки.
До момента перехода права собственности (то есть покупки здания)
расходы на проведение неотделимых улучшений учитываются арендатором и
арендодателем в вышеописанном порядке, предусмотренном гл. 25 НК РФ.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В. РАЗГУЛИН
16 ноября 2010 г.
N 03-03-06/1/728 |