О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ИПОТЕКИ НА ОБЪЕКТЫ
ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, КОТОРЫЕ СЧИТАЮТСЯ НАХОДЯЩИМИСЯ
В ЗАЛОГЕ У УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В
СООТВЕТСТВИИ С ФЕДЕРАЛЬНЫМ ЗАКОНОМ ОТ 30.12.2004 N
214-ФЗ
ПИСЬМО
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РФ
14 декабря 2010 г.
N Д23-5122
(Д)
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее -
Департамент) рассмотрел обращение по вопросу государственной
регистрации ипотеки на объекты долевого строительства, которые
считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в
соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии
в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), и сообщает.
Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений
в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской
Федерации" внесены изменения, в том числе в ч. 3 ст. 13 Закона N
214-ФЗ.
Согласно новой редакции указанной статьи с даты получения
застройщиком в порядке, установленном законодательством о
градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости,
строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением
денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи
объекта долевого строительства в порядке, установленном ст. 8 Закона N
214-ФЗ, такой объект долевого строительства считается находящимся в
залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или)
нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и
(или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого
строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения
застройщиком указанного разрешения.
Вместе с тем исходя из положений действующего гражданского
законодательства залог является одним из способов обеспечения
исполнения обязательств.
При этом реализация данной нормы Закона N 214-ФЗ приведет к
необходимости государственной регистрации залога в отношении объекта
капитального строительства, имущественное право на который у участника
долевого строительства уже возникло на основании договора участия в
долевом строительстве.
Кроме того, в силу положений ч. 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ право
застройщика на объект долевого строительства подлежит обременению
залогом в силу закона.
Согласно ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об
ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) при ипотеке
в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента
государственной регистрации права собственности на это имущество, если
иное не установлено договором.
Статьей 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что государственная
регистрация ипотеки, в силу закона, осуществляется одновременно с
государственной регистрацией права собственности лица, чьи права
обременяются ипотекой.
Исходя из указанных положений действующего законодательства
государственная регистрация ипотеки объектов долевого строительства,
которые считаются находящимися в залоге у участников долевого
строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ, не может
предшествовать государственной регистрации права собственности
застройщика на создаваемый объект недвижимости.
В соответствии с п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N
122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" Единый государственный реестр прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) состоит из отдельных разделов,
содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. При этом
записи об ипотеке вносятся в подраздел III-2 указанного раздела.
Вместе с тем правоотношения, возникающие между застройщиками и
участниками долевого строительства, не предполагают государственную
регистрацию права собственности застройщика на объект долевого
строительства. Соответственно, с момента ввода в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости до момента
государственной регистрации права собственности участника долевого
строительства раздел ЕГРП на такой объект не открывается.
Таким образом, практическая необходимость, а также техническая
возможность осуществления государственной регистрации права залога на
объект долевого строительства в пользу участника долевого
строительства в рассматриваемой ситуации отсутствуют.
Учитывая изложенное, по мнению Департамента, необходимо
рассмотреть вопрос о приведении редакции ч. 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ в
соответствие с действующим законодательством, регулирующим вопросы
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним, а также законодательством об ипотеке.
Директор
Департамента недвижимости
А.И.ИВАКИН
14 декабря 2010 г.
N Д23-5122 |