О ПОРЯДКЕ ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОД
МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ; О НОРМАХ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИХ ПЛОЩАДЬ
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА; ОБ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ РАЗРАБОТКИ
ПРОЕКТА ПЛАНИРОВКИ ТЕРРИТОРИИ, ПРОЕКТА МЕЖЕВАНИЯ
ТЕРРИТОРИИ В ЦЕЛЯХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНОГО
УЧАСТКА; О РАСПРОСТРАНЕНИИ ДЕЙСТВИЯ Ч. 2 СТ. 6
ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА ОТ 29.12.2004 N 191-ФЗ НА ВСЕ
ОТНОШЕНИЯ, РЕГЛАМЕНТИРУЕМЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ В
ОБЛАСТИ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
ПИСЬМО
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РФ
29 декабря 2010 г.
N Д23-5416
(Д)
Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел
обращение о разъяснении порядка формирования земельного участка под
многоквартирным домом.
1. По вопросу о том, в каких случаях формирование земельного
участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляет орган
государственной власти, в каких - орган местного самоуправления, в
каких случаях - арендатор (землепользователь), сообщаем.
Часть 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О
введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее -
Федеральный закон N 189-ФЗ) предусматривает общую норму для органов
государственной власти и органов местного самоуправления о
формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный
дом.
В настоящее время в законодательстве Российской Федерации
отсутствует четкое определение термина "формирование земельного
участка". Исходя из требований, предусмотренных положениями
Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее -
Градостроительный кодекс) и Земельного кодекса Российской Федерации
(далее - Земельный кодекс), формирование земельного участка под
многоквартирным домом включает:
1) подготовку и утверждение проекта планировки территории и
проекта межевания территории;
2) выполнение в отношении земельного участка в соответствии с
требованиями, установленными Федеральным законом от 24.07.2007 N
221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N
221-ФЗ), кадастровых работ и осуществление государственного
кадастрового учета земельного участка.
При этом подготовка проекта планировки территории и проекта
межевания территории, осуществляемая в отношении земельного участка,
находящегося под многоквартирным домом, относится к компетенции
органов местного самоуправления.
Кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется
уполномоченным органом по внесению в государственный кадастр
недвижимости сведений о недвижимом имуществе, представленных на
основании заявления любого лица (ст. ст. 1, 3, 14 Закона N 221-ФЗ).
Проведение кадастровых работ осуществляется кадастровым инженером
на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского
законодательства и Закона N 221-ФЗ договора подряда на выполнение
кадастровых работ по инициативе собственника земельного участка
(заказчика). Вместе с тем заключить данный договор с кадастровым
инженером вправе любое лицо.
В соответствии со ст. 37 Закона N 221-ФЗ в результате кадастровых
работ кадастровый инженер передает заказчику таких кадастровых работ
межевой план, технический план, акт обследования.
На основании ст. ст. 9 - 11 Земельного кодекса формирование
земельного участка, находящегося в федеральной собственности,
осуществляется федеральными органами исполнительной власти,
формирование земельного участка, находящегося в собственности субъекта
Российской Федерации, - исполнительными органами государственной
власти субъекта Российской Федерации, формирование земельного участка,
находящегося в муниципальной собственности, - органами местного
самоуправления.
В случае если государственная собственность на земельный участок
не разграничена, формирование такого земельного участка осуществляет
орган местного самоуправления (п. 10 ст. 3 Федерального закона от
25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса
Российской Федерации").
Решение об образовании земельного участка принимается органами,
осуществляющими предоставление земельных участков (ст. 29 Земельного
кодекса), в том числе на основании обращения заинтересованного
правообладателя земельного участка.
2. По вопросу о том, каковы нормы для определения площади
земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и
принципы установления таких норм, сообщаем.
Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации
(далее - Жилищный кодекс) границы и размер земельного участка, на
котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с
требованиями земельного законодательства и законодательства о
градостроительной деятельности.
Местоположение границ и размер земельного участка в границах
застроенных территорий, а также его площадь определяются с учетом
фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил,
действовавших в период застройки указанных территорий (ч. 4 ст. 43
Градостроительного кодекса).
В соответствии с ч. 9 ст. 38 Федерального закона N 221-ФЗ при
уточнении границ земельного участка их местоположение определяется
исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на
земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений,
содержащихся в документах, определявших местоположение границ
земельного участка при его образовании. В случае если указанные
документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы,
существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с
использованием природных объектов или объектов искусственного
происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного
участка.
Если образование земельных участков должно осуществляться с
учетом проекта межевания территории или иного документа,
местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом
такого документа (ч. 10 ст. 38 Федерального закона N 221-ФЗ).
3. По вопросу о том, должна ли в данном случае осуществляться
разработка документации по планировке территории (проект планировки
территории, проект межевания территории) в соответствии с требованиями
ст. ст. 42, 43 Градостроительного кодекса или возможно образование
новых земельных участков в порядке, установленном ст. ст. 11.3, 11.4
Земельного кодекса, сообщаем.
В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 29.12.2004 N
191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской
Федерации" (далее - Федеральный закон N 191-ФЗ) до вступления в силу в
установленном порядке технических регламентов по организации
территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации
зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не
разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых
расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством
подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания
территорий, которые утверждаются главой местной администрации
поселения, главой местной администрации городского округа с
соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со ст. 46
Градостроительного кодекса. Не допускается требовать в указанном
случае представления других документов для утверждения проектов
планировки территорий, проектов межевания территорий.
Данной нормой предусмотрены переходные положения
градостроительного законодательства. Исходя из содержания указанной
нормы в целях определения границ земельного участка, на котором
расположен многоквартирный дом, должна осуществляться разработка
проекта планировки территории, проекта межевания территории.
4. По вопросу о том, применяется ли п. 2 ст. 6 Федерального
закона N 191-ФЗ только в случаях, установленных ст. ст. 46.1, 46.2,
46.3 Градостроительного кодекса, или в иных случаях, установленных
законом, сообщаем.
В связи с тем что п. 2 ст. 6 Федерального закона N 191-ФЗ не
предусматривает ограничений в отношении каких-либо конкретных случаев,
Департамент недвижимости считает, что данная норма распространяет свое
действие на все отношения, регламентируемые законодательством в
области градостроительной деятельности.
Директор
Департамента недвижимости
А.И. ИВАКИН
29 декабря 2010 г.
N Д23-5416 |