ФИЗИЧЕСКОЕ ЛИЦО ЗАКЛЮЧИЛО С ДОЧЕРЬЮ ДОГОВОР РЕНТЫ.
КАКОВ ПОРЯДОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПЕРИОДА ВЛАДЕНИЯ ДАЧЕЙ
И ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ В ЦЕЛЯХ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ
ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЛОГОВОГО ВЫЧЕТА ПО НДФЛ,
ПРЕДУСМОТРЕННОГО ПП. 1 П. 1 СТ. 220 НК РФ,
В ДАННОМ СЛУЧАЕ?
ПИСЬМО
УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ ПО Г. МОСКВЕ
9 ноября 2010 г.
N 20-14/4/116969
(Д)
В соответствии со ст. ст. 208, 209 и п. 1 ст. 224 НК РФ доход,
полученный налоговыми резидентами от продажи недвижимого имущества (в
том числе дачи, земельного участка), является объектом обложения НДФЛ
по ставке 13%. Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат
налогообложению (освобождаются от налогообложения) НДФЛ доходы,
получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами
Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи,
в частности, дачи, земельного участка, находившихся в собственности
налогоплательщика три года и более.
Статьей 210 НК РФ предусмотрено, что для доходов, в отношении
которых п. 1 ст. 224 НК РФ установлена налоговая ставка 13%, налоговая
база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих
налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов,
предусмотренных, в частности, ст. 220 НК РФ.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера
налоговой базы по НДФЛ налогоплательщики имеют право на получение
имущественного налогового вычета в суммах, полученных
налогоплательщиками в налоговом периоде от продажи, в частности, дачи
и земельного участка, находившихся в собственности налогоплательщиков
менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн руб.
Вместо использования права на получение данного вычета
налогоплательщики вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом
доходов на сумму фактически произведенных ими и документально
подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Положениями ст. ст. 228 и 229 НК РФ предусмотрено, что
налогоплательщики, получившие доход от продажи имущества (включая
квартиры), принадлежащего им на праве собственности, за исключением
случаев, предусмотренных в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, когда такие доходы
не подлежат налогообложению, самостоятельно исчисляют суммы налога,
подлежащие уплате в соответствующий бюджет, исходя из суммы
полученного дохода. Также они представляют декларацию в налоговый
орган по месту жительства не позднее 30 апреля и уплачивают налог не
позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (то
есть в котором был получен доход от продажи указанного имущества).
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое
имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании
договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении
этого имущества.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 12 и п. 1 ст. 14
Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее -
Закон N 122-ФЗ) права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат
государственной регистрации в Едином государственном реестре прав
(ЕГРП). Возникновение и переход права на недвижимое имущество
удостоверяются свидетельством о государственной регистрации прав.
Таким образом, срок нахождения реализуемого объекта недвижимости
(в том числе дачи и земельного участка) в собственности
налогоплательщика-продавца исчисляется с момента государственной
регистрации права собственности на этот объект недвижимости.
Документом, подтверждающим указанную регистрацию объекта
собственности, является свидетельство о государственной регистрации
права собственности. При этом дата такой регистрации отражается в
свидетельстве о государственной регистрации права и является основой
для исчисления срока владения жилым помещением при предоставлении
имущественного налогового вычета по доходам от его продажи.
В соответствии с положениями ст. 44 НК РФ обязанность по уплате
конкретного налога возлагается на налогоплательщика с момента
возникновения установленных законодательством о налогах обстоятельств,
предусматривающих уплату данного налога, а прекращается, в частности,
с его уплатой налогоплательщиком.
Положениями НК РФ не предусмотрено освобождение (полное или
частичное) налогоплательщика от уплаты НДФЛ, исчисленного в
соответствии с налоговой декларацией, представленной им в налоговый
орган в связи с продажей дачи и земельного участка, находившихся в его
собственности менее трех лет. Отсрочки или рассрочки по уплате НДФЛ
предоставляются налогоплательщику в порядке, предусмотренном ст. 64 НК
РФ.
При определении периода владения дачей и земельным участком в
целях предоставления имущественного налогового вычета,
предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в случаях, когда заключался
договор ренты, необходимо знать следующее.
В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и
становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ моментом заключения
договора, подлежащего государственной регистрации, является момент его
регистрации.
В соответствии со ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона
(получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в
собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на
полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде
определенной денежной суммы либо предоставления средств на его
содержание в иной форме.
В силу ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному
удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого
имущества под выплату ренты, подлежит также государственной
регистрации.
Следовательно, исходя из необходимости государственной
регистрации договора ренты в случае отчуждения недвижимого имущества
под выплату ренты права и обязанности по такому договору возникнут у
сторон с момента государственной регистрации.
В данном случае невозможно установить, какой договор ренты
заключен между налогоплательщиком и его дочерью (договор постоянной
или пожизненной ренты), предусматривает ли договор ренты передачу
недвижимого имущества и зарегистрирован ли договор ренты в
установленном порядке.
Следовательно, в случае соблюдения положений ст. 584 ГК РФ об
обязательности государственной регистрации договора ренты право
собственности на недвижимое имущество перешло к дочери
налогоплательщика. При этом в случае расторжения договора ренты и
получения новых свидетельств о государственной регистрации права на
дачу и земельный участок период владения ими исчисляется с учетом
данных (новых) свидетельств.
В силу положений ст. 586 ГК РФ рента обременяет земельный
участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое
имущество, переданное под ее выплату.
В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его
обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.
Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в
собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность
(ст. 399 ГК РФ) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с
нарушением договора ренты, если Гражданским кодексом РФ, другим
законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по
этому обязательству.
В то же время ст. 450 ГК РФ предусматривает возможность сторон
изменить или расторгнуть заключенный договор.
На основании ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о
расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если
из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота
не вытекает иное.
Согласно ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства
сторон прекращаются.
В случае изменения или расторжения договора обязательства
считаются измененными или прекращенными с момента заключения
соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное
не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
Таким образом, в случае расторжения договора ренты в
установленном порядке право собственности на имущество, переданное по
договору ренты, переходит к стороне, передавшей в собственность
имущество.
Как уже было сказано выше, в силу ст. 14 Закона N 122-ФЗ
проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав
на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о
государственной регистрации прав.
В случае когда предусмотренное Законом N 122-ФЗ обязательное
требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой
договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических
последствий. Следовательно, в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ такой договор
нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения.
Таким образом, в случае несоблюдения налогоплательщиком условий
ст. 433 ГК РФ недвижимое имущество остается в его собственности. При
этом период владения дачей и земельным участком исчисляется с учетом
имеющихся свидетельств о государственной регистрации права на дачу и
земельный участок (так как новые свидетельства не оформляются).
Заместитель
руководителя Управления
советник государственной
гражданской службы РФ 3 класса
Е.А.ОСТАНИНА
9 ноября 2010 г.
N 20-14/4/116969 |