ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ПРИМЕНЯЕТ УСН С ОБЪЕКТОМ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ "ДОХОДЫ МИНУС РАСХОДЫ" ОСНОВНОЙ ВИД ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ - КОД 70.11 "ПОДГОТОВКА К ПРОДАЖЕ, ПОКУПКА И ПРОДАЖА СОБСТВЕННОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА" ОБЩЕРОССИ. Письмо. Министерство финансов РФ (Минфин России). 02.06.11 03-11-11/145

            ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ПРИМЕНЯЕТ УСН С
           ОБЪЕКТОМ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ "ДОХОДЫ МИНУС РАСХОДЫ"
              ОСНОВНОЙ ВИД ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ИНДИВИДУАЛЬНОГО
          ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ - КОД 70.11 "ПОДГОТОВКА К ПРОДАЖЕ,
        ПОКУПКА И ПРОДАЖА СОБСТВЕННОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА"
          ОБЩЕРОССИЙСКОГО КЛАССИФИКАТОРА ВИДОВ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ
          ДЕЯТЕЛЬНОСТИ (ОКВЭД), УТВЕРЖДЕННОГО ПОСТАНОВЛЕНИЕМ
              ГОССТАНДАРТА РОССИИ ОТ 06.11.2001 N 454-СТ
               НА ОСНОВАНИИ ДОГОВОРОВ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ
           СТРОИТЕЛЬСТВЕ, ЗАКЛЮЧЕННЫХ МЕЖДУ ЗАСТРОЙЩИКОМ И
        ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕМ, ПРИОБРЕТАЮТСЯ ОБЪЕКТЫ
           НЕДВИЖИМОСТИ (В ЧАСТНОСТИ, ПОДЗЕМНЫЕ И НАЗЕМНЫЕ
        АВТОСТОЯНКИ, КВАРТИРЫ). ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ
             СТРОИТЕЛЬСТВЕ ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ
                       УПЛАЧИВАЕТ ДОЛЕВОЙ ВЗНОС
          ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ПЛАНИРУЕТ СОВЕРШАТЬ
          СДЕЛКИ ПО ПЕРЕУСТУПКЕ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ
           УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ (БЕЗ ОФОРМЛЕНИЯ
           ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ В СВОЮ СОБСТВЕННОСТЬ) И ПО
           ДОГОВОРАМ КУПЛИ-ПРОДАЖИ (ПОСЛЕ ОФОРМЛЕНИЯ ПРАВА
                       СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ)
           ПОСЛЕ ВВОДА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ И ПОЛУЧЕНИЯ ОБЪЕКТОВ
         НЕДВИЖИМОСТИ ПО АКТУ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА
             ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ОСУЩЕСТВЛЯЕТ
                   РЕГИСТРАЦИЮ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
              ПОСЛЕ ОФОРМЛЕНИЯ ОБЪЕКТОВ В СОБСТВЕННОСТЬ
            ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ПРОДАЕТ ОБЪЕКТЫ
           НЕДВИЖИМОСТИ ПО ДОГОВОРАМ КУПЛИ-ПРОДАЖИ С ЦЕЛЬЮ
                          ПОЛУЧЕНИЯ ПРИБЫЛИ
        ВЫРУЧКУ ОТ ПРОДАЖИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ДОГОВОРАМ
        КУПЛИ-ПРОДАЖИ ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ УЧИТЫВАЕТ
                              В ДОХОДАХ
         ВПРАВЕ ЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ, ПРИМЕНЯЮЩИЙ УСН ("ДОХОДЫ
        МИНУС РАСХОДЫ"), УЧЕСТЬ В РАСХОДАХ ЗАТРАТЫ, СВЯЗАННЫЕ
          С ПРИОБРЕТЕНИЕМ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ДОГОВОРАМ
             УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ? ЗАТРАТЫ НА
         ПРИОБРЕТЕНИЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В ДАННОМ СЛУЧАЕ -
        ЭТО СТОИМОСТЬ ДОЛЕВОГО ВЗНОСА, УПЛАЧЕННОГО ПО ДОГОВОРУ
                   УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
         ВОЗНИКАЕТ ЛИ У ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ДОХОД
        НЕ ТОЛЬКО ОТ ПРОДАЖИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, НО И ДОХОД
             ОТ РЕАЛИЗАЦИИ ИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА НА ОБЪЕКТ
         НЕДВИЖИМОСТИ В МОМЕНТ ЕГО ПОЛУЧЕНИЯ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В
              СООТВЕТСТВИИ С ДОГОВОРОМ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ
                            СТРОИТЕЛЬСТВЕ?
         ПРИНИМАЕТСЯ ЛИ В РАСХОДЫ СТОИМОСТЬ ДОЛЕВОГО ВЗНОСА,
              УПЛАЧЕННОГО ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ
        СТРОИТЕЛЬСТВЕ ДЛЯ УМЕНЬШЕНИЯ НАЛОГОВОЙ БАЗЫ ПО НАЛОГУ,
            УПЛАЧИВАЕМОМУ В СВЯЗИ С ПРИМЕНЕНИЕМ УСН, ЕСЛИ
        ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ РЕАЛИЗУЕТ ИМУЩЕСТВЕННЫЕ
         ПРАВА ПО СОГЛАШЕНИЮ О ПЕРЕУСТУПКЕ ПРАВ ТРЕБОВАНИЙ ПО
              ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ?

                                ПИСЬМО

                       МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РФ
                                   
                            2 июня 2011 г. 
                            N 03-11-11/145
     
                                 (Д)
                                   

     Департамент  налоговой  и  таможенно-тарифной политики рассмотрел
письмо  по  вопросу  налогообложения  доходов,  полученных  от продажи
недвижимого  имущества  индивидуальным  предпринимателем,  применяющим
упрощенную систему налогообложения, и сообщает следующее.
     В  соответствии  с  п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса Российской
Федерации   (далее   -   Кодекс)  налогоплательщики  -  индивидуальные
предприниматели,  применяющие  упрощенную систему налогообложения, при
определении  объекта  налогообложения  учитывают доходы от реализации,
определяемые  в  соответствии  со ст. 249 Кодекса, и внереализационные
доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса.
     Если  физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального
предпринимателя и в соответствии с требованиями Федерального закона от
08.08.2001  N  129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и
индивидуальных  предпринимателей"  в  Едином  государственном  реестре
индивидуальных    предпринимателей    указаны    виды    экономической
деятельности,   в   частности   такие,   как   "Подготовка  к  продаже
собственного  недвижимого имущества" и "Покупка и продажа собственного
жилого недвижимого имущества" (соответственно коды 70.11 и 70.12 разд.
"К"  Общероссийского  классификатора  видов экономической деятельности
(ОКВЭД),   утвержденного   Постановлением   Госстандарта   России   от
06.11.2001  N 454-ст), а также договор участия в долевом строительстве
заключен   в  качестве  индивидуального  предпринимателя,  то  доходы,
полученные  от  продажи  объектов недвижимости (квартир, автостоянок),
учитываются  в  составе  доходов  при  определении  налоговой  базы по
налогу,   уплачиваемому  в  связи  с  применением  упрощенной  системы
налогообложения.
     Согласно  пп.  23  п.  1  ст.  346.16  Кодекса налогоплательщики,
применяющие  упрощенную систему налогообложения и выбравшие в качестве
объекта  налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при
определении  объекта  налогообложения  уменьшают  полученные доходы на
расходы  по  оплате  стоимости  товаров,  приобретенных для дальнейшей
реализации  (уменьшенные  на величину расходов, указанных в пп. 8 п. 1
ст.  346.16  Кодекса), а также на расходы, связанные с приобретением и
реализацией  указанных  товаров,  в  том числе на расходы по хранению,
обслуживанию и транспортировке товаров.
     В  соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 346.17 Кодекса расходы по оплате
стоимости    товаров,   приобретенных   для   дальнейшей   реализации,
учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров.
     Таким образом, налогоплательщик при определении налоговой базы по
налогу,   уплачиваемому  в  связи  с  применением  упрощенной  системы
налогообложения,   вправе   уменьшить   полученные   доходы  на  сумму
фактически   понесенных  им  расходов  по  оплате  стоимости  объектов
недвижимости (квартир, автостоянок) в момент их реализации.
     Что   касается  вопроса  о  налогообложении  доходов  и  расходов
налогоплательщика, применяющего упрощенную систему налогообложения, по
операциям  по переуступке имущественных прав, то в соответствии с п. 1
ст.  346.15  Кодекса налогоплательщики, применяющие упрощенную систему
налогообложения,  при  определении  объекта  налогообложения учитывают
доходы, в частности, от реализации, определяемые в соответствии со ст.
249 Кодекса.
     Статьей  249  Кодекса  установлено,  что  доходом  от  реализации
признаются   выручка   от   реализации   товаров  (работ,  услуг)  как
собственного  производства,  так  и  ранее приобретенных, и выручка от
реализации имущественных прав.
     Исходя из изложенного, поскольку денежные средства, полученные по
договору  уступки  прав  требования третьему лицу на участие в долевом
строительстве    жилого   дома,   являются   доходом   от   реализации
имущественных    прав,    то    при    определении    налоговой   базы
налогоплательщик,   применяющий  упрощенную  систему  налогообложения,
должен учитывать такие доходы.
     Налогоплательщики,       применяющие      упрощенную      систему
налогообложения,  выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы,
уменьшенные  на  величину  расходов,  при  определении  налоговой базы
учитывают  расходы,  предусмотренные  п.  1 ст. 346.16 Кодекса. Данный
перечень является исчерпывающим.
     В  соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 346.16 Кодекса налогоплательщики
вправе  учесть расходы на приобретение нематериальных активов, а также
создание нематериальных активов.
     Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О
бухгалтерском   учете"  организации,  применяющие  упрощенную  систему
налогообложения,  ведут учет основных средств и нематериальных активов
в  порядке,  предусмотренном  законодательством Российской Федерации о
бухгалтерском учете.
     Положением  по бухгалтерскому учету "Учет нематериальных активов"
(ПБУ  14/2007), утвержденным Приказом Министерства финансов Российской
Федерации  от  27.12.2007 N 153н, определен круг объектов, относимых к
нематериальным  активам,  среди  которых  не поименованы имущественные
права в виде прав требования.
     Кроме  того,  согласно  п.  п.  2  и  3  ст.  38  Кодекса товаром
признается  любое  имущество,  реализуемое  либо  предназначенное  для
реализации.  Под  имуществом понимаются виды объектов гражданских прав
(за   исключением  имущественных  прав),  относящихся  к  имуществу  в
соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
     В  связи  с тем что имущественные права не относятся к товарам, а
также  в  ст.  346.16  Кодекса прямо не поименованы такие расходы, как
расходы   на   приобретение  имущественных  прав,  данные  расходы  не
учитываются  при определении налоговой базы и не могут быть отнесены к
расходам, предусмотренным пп. 23 п. 1 ст. 346.16 Кодекса.
     При  этом мнение Департамента, приведенное в настоящем письме, не
содержит  правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные
предписания,  и не является нормативным правовым актом. В соответствии
с  Письмом  Минфина России от 07.08.2007 N 03-02-07/2-138 направляемое
мнение  Департамента  имеет  информационно-разъяснительный характер по
вопросам  применения законодательства Российской Федерации о налогах и
сборах  и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о
налогах  и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в
настоящем письме.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
                                                          С.В.РАЗГУЛИН
2 июня 2011 г. 
N 03-11-11/145