ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ПРИМЕНЯЕТ УСН С
ОБЪЕКТОМ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ "ДОХОДЫ МИНУС РАСХОДЫ"
ОСНОВНОЙ ВИД ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ИНДИВИДУАЛЬНОГО
ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ - КОД 70.11 "ПОДГОТОВКА К ПРОДАЖЕ,
ПОКУПКА И ПРОДАЖА СОБСТВЕННОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА"
ОБЩЕРОССИЙСКОГО КЛАССИФИКАТОРА ВИДОВ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ (ОКВЭД), УТВЕРЖДЕННОГО ПОСТАНОВЛЕНИЕМ
ГОССТАНДАРТА РОССИИ ОТ 06.11.2001 N 454-СТ
НА ОСНОВАНИИ ДОГОВОРОВ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ
СТРОИТЕЛЬСТВЕ, ЗАКЛЮЧЕННЫХ МЕЖДУ ЗАСТРОЙЩИКОМ И
ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕМ, ПРИОБРЕТАЮТСЯ ОБЪЕКТЫ
НЕДВИЖИМОСТИ (В ЧАСТНОСТИ, ПОДЗЕМНЫЕ И НАЗЕМНЫЕ
АВТОСТОЯНКИ, КВАРТИРЫ). ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ
СТРОИТЕЛЬСТВЕ ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ
УПЛАЧИВАЕТ ДОЛЕВОЙ ВЗНОС
ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ПЛАНИРУЕТ СОВЕРШАТЬ
СДЕЛКИ ПО ПЕРЕУСТУПКЕ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ
УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ (БЕЗ ОФОРМЛЕНИЯ
ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ В СВОЮ СОБСТВЕННОСТЬ) И ПО
ДОГОВОРАМ КУПЛИ-ПРОДАЖИ (ПОСЛЕ ОФОРМЛЕНИЯ ПРАВА
СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ)
ПОСЛЕ ВВОДА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ И ПОЛУЧЕНИЯ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ ПО АКТУ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА
ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ОСУЩЕСТВЛЯЕТ
РЕГИСТРАЦИЮ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
ПОСЛЕ ОФОРМЛЕНИЯ ОБЪЕКТОВ В СОБСТВЕННОСТЬ
ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ПРОДАЕТ ОБЪЕКТЫ
НЕДВИЖИМОСТИ ПО ДОГОВОРАМ КУПЛИ-ПРОДАЖИ С ЦЕЛЬЮ
ПОЛУЧЕНИЯ ПРИБЫЛИ
ВЫРУЧКУ ОТ ПРОДАЖИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ДОГОВОРАМ
КУПЛИ-ПРОДАЖИ ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ УЧИТЫВАЕТ
В ДОХОДАХ
ВПРАВЕ ЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ, ПРИМЕНЯЮЩИЙ УСН ("ДОХОДЫ
МИНУС РАСХОДЫ"), УЧЕСТЬ В РАСХОДАХ ЗАТРАТЫ, СВЯЗАННЫЕ
С ПРИОБРЕТЕНИЕМ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ДОГОВОРАМ
УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ? ЗАТРАТЫ НА
ПРИОБРЕТЕНИЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В ДАННОМ СЛУЧАЕ -
ЭТО СТОИМОСТЬ ДОЛЕВОГО ВЗНОСА, УПЛАЧЕННОГО ПО ДОГОВОРУ
УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
ВОЗНИКАЕТ ЛИ У ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ДОХОД
НЕ ТОЛЬКО ОТ ПРОДАЖИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, НО И ДОХОД
ОТ РЕАЛИЗАЦИИ ИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА НА ОБЪЕКТ
НЕДВИЖИМОСТИ В МОМЕНТ ЕГО ПОЛУЧЕНИЯ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В
СООТВЕТСТВИИ С ДОГОВОРОМ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ
СТРОИТЕЛЬСТВЕ?
ПРИНИМАЕТСЯ ЛИ В РАСХОДЫ СТОИМОСТЬ ДОЛЕВОГО ВЗНОСА,
УПЛАЧЕННОГО ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ
СТРОИТЕЛЬСТВЕ ДЛЯ УМЕНЬШЕНИЯ НАЛОГОВОЙ БАЗЫ ПО НАЛОГУ,
УПЛАЧИВАЕМОМУ В СВЯЗИ С ПРИМЕНЕНИЕМ УСН, ЕСЛИ
ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ РЕАЛИЗУЕТ ИМУЩЕСТВЕННЫЕ
ПРАВА ПО СОГЛАШЕНИЮ О ПЕРЕУСТУПКЕ ПРАВ ТРЕБОВАНИЙ ПО
ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ?
ПИСЬМО
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РФ
2 июня 2011 г.
N 03-11-11/145
(Д)
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел
письмо по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи
недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем, применяющим
упрощенную систему налогообложения, и сообщает следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса Российской
Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщики - индивидуальные
предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при
определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации,
определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, и внереализационные
доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса.
Если физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального
предпринимателя и в соответствии с требованиями Федерального закона от
08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и
индивидуальных предпринимателей" в Едином государственном реестре
индивидуальных предпринимателей указаны виды экономической
деятельности, в частности такие, как "Подготовка к продаже
собственного недвижимого имущества" и "Покупка и продажа собственного
жилого недвижимого имущества" (соответственно коды 70.11 и 70.12 разд.
"К" Общероссийского классификатора видов экономической деятельности
(ОКВЭД), утвержденного Постановлением Госстандарта России от
06.11.2001 N 454-ст), а также договор участия в долевом строительстве
заключен в качестве индивидуального предпринимателя, то доходы,
полученные от продажи объектов недвижимости (квартир, автостоянок),
учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по
налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы
налогообложения.
Согласно пп. 23 п. 1 ст. 346.16 Кодекса налогоплательщики,
применяющие упрощенную систему налогообложения и выбравшие в качестве
объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при
определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на
расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей
реализации (уменьшенные на величину расходов, указанных в пп. 8 п. 1
ст. 346.16 Кодекса), а также на расходы, связанные с приобретением и
реализацией указанных товаров, в том числе на расходы по хранению,
обслуживанию и транспортировке товаров.
В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 346.17 Кодекса расходы по оплате
стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации,
учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров.
Таким образом, налогоплательщик при определении налоговой базы по
налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы
налогообложения, вправе уменьшить полученные доходы на сумму
фактически понесенных им расходов по оплате стоимости объектов
недвижимости (квартир, автостоянок) в момент их реализации.
Что касается вопроса о налогообложении доходов и расходов
налогоплательщика, применяющего упрощенную систему налогообложения, по
операциям по переуступке имущественных прав, то в соответствии с п. 1
ст. 346.15 Кодекса налогоплательщики, применяющие упрощенную систему
налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают
доходы, в частности, от реализации, определяемые в соответствии со ст.
249 Кодекса.
Статьей 249 Кодекса установлено, что доходом от реализации
признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как
собственного производства, так и ранее приобретенных, и выручка от
реализации имущественных прав.
Исходя из изложенного, поскольку денежные средства, полученные по
договору уступки прав требования третьему лицу на участие в долевом
строительстве жилого дома, являются доходом от реализации
имущественных прав, то при определении налоговой базы
налогоплательщик, применяющий упрощенную систему налогообложения,
должен учитывать такие доходы.
Налогоплательщики, применяющие упрощенную систему
налогообложения, выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы,
уменьшенные на величину расходов, при определении налоговой базы
учитывают расходы, предусмотренные п. 1 ст. 346.16 Кодекса. Данный
перечень является исчерпывающим.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 346.16 Кодекса налогоплательщики
вправе учесть расходы на приобретение нематериальных активов, а также
создание нематериальных активов.
Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О
бухгалтерском учете" организации, применяющие упрощенную систему
налогообложения, ведут учет основных средств и нематериальных активов
в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о
бухгалтерском учете.
Положением по бухгалтерскому учету "Учет нематериальных активов"
(ПБУ 14/2007), утвержденным Приказом Министерства финансов Российской
Федерации от 27.12.2007 N 153н, определен круг объектов, относимых к
нематериальным активам, среди которых не поименованы имущественные
права в виде прав требования.
Кроме того, согласно п. п. 2 и 3 ст. 38 Кодекса товаром
признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для
реализации. Под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав
(за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в
соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В связи с тем что имущественные права не относятся к товарам, а
также в ст. 346.16 Кодекса прямо не поименованы такие расходы, как
расходы на приобретение имущественных прав, данные расходы не
учитываются при определении налоговой базы и не могут быть отнесены к
расходам, предусмотренным пп. 23 п. 1 ст. 346.16 Кодекса.
При этом мнение Департамента, приведенное в настоящем письме, не
содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные
предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии
с Письмом Минфина России от 07.08.2007 N 03-02-07/2-138 направляемое
мнение Департамента имеет информационно-разъяснительный характер по
вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и
сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о
налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в
настоящем письме.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
2 июня 2011 г.
N 03-11-11/145 |