Страницы: 1 2
ресурсов;
создать благоприятную налоговую среду для ипотечного жилищного
кредитования граждан;
организовать эффективные условия работы кредитных организаций на
рынке ипотечных кредитов.
4.1. Современное состояние правовой и организационной базы
для развития системы жилищного финансирования в России
Задача формирования законодательной и нормативной базы,
необходимой для развития жилищного финансирования, постоянно
находилась в центре внимания. Основы этой системы были заложены в
Законе Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной
политики".
В развитие этого Закона были приняты:
Постановление Совета Министров - Правительства Российской
Федерации от 20 июня 1993 г. N 595 "О Государственной целевой
программе "Жилище";
Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. N 2281
"О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной
сферы";
Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. N 1180 "О
жилищных кредитах";
Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. N 1182 "О
выпуске и обращении жилищных сертификатов";
Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. N 430 "О
государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении
жилья";
Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. N 431 "О
новом этапе реализации Государственной целевой программы "Жилище";
Постановление Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996
г. N 753 "О федеральной целевой программе "Свой дом";
Положение о предоставлении гражданам Российской Федерации,
нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на
строительство или приобретение жилья, утвержденное Постановлением
Правительства Российской Федерации от 3 августа 1996 г. N 937;
федеральная целевая программа "Государственные жилищные
сертификаты", утвержденная Постановлением Правительства Российской
Федерации от 20 января 1998 г. N 71, которой Указом Президента
Российской Федерации от 28 января 1998 г. N 102 придан статус
президентской программы.
Решающим шагом в развитии федерального законодательства по
вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие Гражданского
кодекса Российской Федерации.
Гражданский кодекс Российской Федерации установил общие правила
обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой,
положения о праве собственности и других вещных правах на жилые
помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое
помещение.
Кроме того, Гражданским кодексом Российской Федерации
предусмотрено принятие в дальнейшем специальных федеральных законов,
регулирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, а также вопросы ипотеки (залога
недвижимости).
Во исполнение требований Гражданского кодекса Российской
Федерации в 1997 году был принят Федеральный закон "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Вторым важным законодательным актом стал принятый в 1998 году
Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который
значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве
надежного средства обеспечения кредита.
В дальнейшем Правительством Российской Федерации во исполнение
указанных Федеральных законов были приняты следующие Постановления,
касающиеся, в частности, и ипотечного жилищного кредитования:
Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля
1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного
реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
Постановление Правительства Российской Федерации от 26 февраля
1998 г. N 248 "Об установлении максимального размера платы за
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с
ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах".
Важным шагом, закладывающим организационные основы
функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось
создание в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов
Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в форме открытого
акционерного общества с контрольным пакетом акций, принадлежащим
государству (в соответствии с Постановлением Правительства Российской
Федерации от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об Агентстве по ипотечному
жилищному кредитованию"). В настоящее время уставной капитал Агентства
составляет 80 млн. рублей, все его акции принадлежат государству.
Перед Агентством поставлена задача разработать и реализовать
схему деятельности по рефинансированию кредиторов, мониторинг которой
может осуществляться Центральным банком Российской Федерации,
Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, потенциальными и
реальными инвесторами, рейтинговыми агентствами.
В ходе реализации пилотного проекта Агентства в г. Санкт -
Петербурге были разработаны и апробированы стандарты и процедуры
предоставления, рефинансирования и обслуживания долгосрочных жилищных
ипотечных кредитов, которые обеспечивают надежность всей схемы
функционирования и взаимодействия первичного и вторичного рынков
жилищных ипотечных кредитов. В г. Санкт - Петербурге была создана
необходимая нормативная правовая база, создающая благоприятные условия
для эффективной работы всех участников рынка, включая привлечение
инвесторов в рамках региональной ипотечной программы.
Распространение этого опыта, в том числе через деятельность
филиалов Агентства, а также путем сотрудничества с органами
исполнительной власти субъектов Российской Федерации, постепенно
позволит создать условия для развития единого рынка долгосрочных
ипотечных жилищных кредитов в масштабе всей страны, снизить возможные
кредитные риски, повысить надежность механизма рефинансирования и в
конечном итоге уменьшить стоимость кредитов для заемщиков, сделав их
доступными для большего числа российских семей.
В этой связи оказание государственной поддержки Агентству,
обеспечивающему координацию деятельности по развитию системы
ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, может
осуществляться как через формирование уставного фонда Агентства, так и
через систему государственных гарантий (Российской Федерации или
субъектов Российской Федерации), предоставляемых с целью привлечения
Агентством ресурсов для рефинансирования кредиторов.
Таким образом, на сегодняшний день сформирована основа
законодательной базы функционирования системы ипотечного жилищного
кредитования, регламентирована деятельность всех профессиональных
субъектов ипотечного рынка (банков, оценочных, риэлтерских и страховых
компаний). Однако необходимо осуществлять дальнейшее совершенствование
правовых механизмов реализации прав по ипотеке, регулировать
привлечение долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного жилищного
кредитования, создавать благоприятную налоговую среду для участников
этой деятельности и обеспечивать условия для их эффективной работы.
4.2. Совершенствование правовых механизмов
реализации прав по ипотеке
С целью совершенствования правовых механизмов реализации прав по
ипотеке необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные
документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем:
уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым
помещением;
обращения взыскания на заложенное жилое помещение;
заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют
несовершеннолетние граждане;
создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения
взыскания на заложенное жилое помещение.
Обращение взыскания на заложенное жилое помещение
В России риски предоставления долгосрочных жилищных ипотечных
кредитов усиливаются вследствие проблем, связанных с трудностями
обращения взыскания на заложенное имущество в случае невозврата
кредита и сложностями выселения залогодателя и членов его семьи.
Однако они могут быть существенно снижены в результате устранения
противоречия между нормами права, закрепленными, с одной стороны, в
Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", с другой - в
Гражданском кодексе Российской Федерации и в Жилищном кодексе РСФСР, в
отношении последствий невыполнения заемщиком обязательств по
кредитному и ипотечному договорам.
Речь идет о правах пользования жилым помещением членами семьи
собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении,
приобретенном с помощью кредита и находящемся в залоге.
Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
предусмотрено, что после обращения взыскания на заложенный жилой дом
или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие
совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника
жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое жилое
помещение при условии, если:
жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в
обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или
строительство этого жилого дома или квартиры;
проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения
договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или
квартиру позже, - до их вселения, нотариально удостоверенное
обязательство освободить заложенный дом (квартиру) в случае обращения
на него взыскания.
В то же время норма, предусмотренная статьей 292 Гражданского
кодекса Российской Федерации, ставит серьезные препятствия на пути
развития ипотечного жилищного кредитования и жилищного рынка в целом.
Необходимо внести ряд поправок в указанные законы в части
оснований и порядка обращения взыскания на заложенное имущество, а
также выселения с целью однозначного понимания закрепленных в
Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" норм.
Кроме того, есть необходимость в обобщении Верховным Судом
Российской Федерации вопросов, связанных с особенностями рассмотрения
судебных дел по обращению взыскания на заложенное жилое помещение и
выселению недобросовестных заемщиков и членов их семей. В настоящее
время нет однозначного подхода при рассмотрении такого рода судебных
дел.
Создание механизмов социальной защиты при выселении
граждан из жилых помещений в случае обращения
взыскания на заложенное жилое помещение
Необходимо внести изменения и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР,
учитывающие необходимость создания правового механизма обеспечения
жильем заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенное
жилое помещение.
С этой целью необходимо законодательно закрепить в Жилищном
кодексе РСФСР (а в последующем и в Жилищном кодексе Российской
Федерации) возможность создания специализированного, не подлежащего
приватизации жилищного фонда - фонда временного проживания, который
будет использоваться для переселения граждан в соответствующих
случаях.
Уточнение порядка заключения сделок с жилыми помещениями,
права на которые имеют несовершеннолетние граждане
Необходимо заполнить существующий в настоящее время правовой
вакуум по вопросам ипотеки жилых помещений, права на которые имеют
несовершеннолетние члены семьи собственника.
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации сделки с
недвижимостью, права на которую имеют несовершеннолетние члены семьи
собственника, совершаются только с согласия органов опеки и
попечительства. Вместе с тем на федеральном уровне не урегулировано,
что именно может служить основанием для такого согласия.
4.3. Совершенствование законодательной базы привлечения
долгосрочных финансовых ресурсов в сферу ипотечного
жилищного кредитования
Законодательство Российской Федерации, касающееся выпуска и
обращения ценных бумаг, во многом не удовлетворяет требованиям
развития рынка ипотечного жилищного кредитования и привлечения на него
долгосрочных финансовых ресурсов через выпуск и обращение эмиссионных
ипотечных ценных бумаг.
В целях создания массового технологичного рынка ипотечного
жилищного кредитования, учитывающего интересы его участников (в первую
очередь инвесторов), необходимо:
внести изменения и дополнения в Федеральный закон "Об ипотеке
(залоге недвижимости)", касающиеся порядка обращения взыскания на
заложенное имущество и порядка составления, выдачи, залога и передачи
прав по закладной;
внести изменения и дополнения в Гражданский кодекс Российской
Федерации, Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и
Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве) кредитных
организаций" в части исключения из имущества должника, составляющего
конкурсную массу, или выделения в особую конкурсную массу, обеспечения
по удовлетворению требований кредиторов по эмиссионным ипотечным
ценным бумагам;
внести изменения в Федеральный закон "О защите прав и законных
интересов инвесторов на рынке ценных бумаг", касающиеся включения в
перечень информации, раскрываемой эмитентом, данных об обеспечении
ценных бумаг и об обязанности эмитента предоставлять инвесторам для
ознакомления документы об обеспечении ипотечных ценных бумаг;
разработать проект федерального закона об эмиссионных ипотечных
ценных бумагах, законодательно закрепляющего порядок выпуска и
обращения ипотечных ценных бумаг, их особенности, круг эмитентов и
порядок надзора за выпуском и обращением ипотечных ценных бумаг;
разработать проект федерального закона о кредитных
потребительских обществах, регулирующего деятельность специфического
вида потребительских обществ, предоставляющих займы своим членам и
привлекающих средства своих членов в различных установленных законом
формах;
разработать проект федерального закона о страховании
ответственности при осуществлении ипотечного жилищного кредитования,
отражающего особенности страхования в данной сфере и
предусматривающего возможность страхования ответственности по
договору.
Целесообразно также предложить объединению страховщиков,
работающих на рынке ипотечных жилищных кредитов, разработать с
участием заинтересованных организаций комплекс стандартных правил,
осуществляемых в добровольной форме, по видам страхования, связанным с
использованием обязательств, обеспеченных ипотекой.
4.4. Создание благоприятной налоговой среды
для развития ипотечного жилищного кредитования
Налоговые льготы для физических лиц
Наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным
кредитованием, является действенным экономическим фактором,
стимулирующим со стороны государства развитие первичного ипотечного
рынка. Они позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных
ипотечных кредитов для населения. В соответствии с Законом Российской
Федерации "О подоходном налоге с физических лиц" в настоящее время
действуют две налоговые льготы для физических лиц: во-первых,
невключение в совокупный налогооблагаемый доход физических лиц сумм,
полученных от продажи квартир, в части, не превышающей
пятитысячекратного установленного законом минимального размера оплаты
труда, и, во-вторых, исключение из совокупного налогооблагаемого
дохода сумм, направленных на новое строительство или приобретение
жилья, в пределах пятитысячекратного установленного законом
минимального размера оплаты труда, учитываемого за 3-летний период, а
также сумм, направленных физическими лицами на погашение кредитов,
полученных ими на указанные цели, и процентов по ним.
Ограничение льготы по исключению сумм, направляемых на погашение
кредитов и процентов по ним, 3-летним сроком является сдерживающим
фактором в вопросе увеличения сроков ипотечного кредитования.
Ипотечное кредитование способствует повышению налоговой
дисциплины граждан, так как одним из основных требований банков при
выдаче ипотечных кредитов является официальное документальное
подтверждение платежеспособности заемщика, в том числе и путем
предъявления налоговой декларации (справки из налоговых органов об
уплате налогов). Таким образом, широкое распространение ипотечного
кредитования будет способствовать повышению сбора налогов за счет
более полного декларирования физическими лицами своих доходов,
увеличения объемов сделок, расширения налогооблагаемой базы, что
позволит не только компенсировать потери от налоговой льготы, но и
обеспечить прирост налоговых сборов.
Учитывая изложенное, необходимо внести изменения в Закон
Российской Федерации "О подоходном налоге с физических лиц" в части:
увеличения размера предоставляемой физическим лицам льготы по
подоходному налогу до двадцатитысячекратного установленного законом
минимального размера оплаты труда и увеличения срока, на который
предоставляется льгота для лиц, получивших кредит на строительство или
приобретение жилья, на весь период погашения кредита;
увеличения размера не включаемых в совокупный налогооблагаемый
доход физических лиц денежных средств, полученных от продажи квартир и
жилых домов, принадлежащих им на праве собственности, до
двадцатитысячекратного установленного законом минимального размера
оплаты труда.
Снижение размера государственной пошлины при нотариальном
удостоверении и государственной регистрации договоров ипотеки
На сегодняшний день в соответствии с Федеральным законом "О
государственной пошлине" государственная пошлина в отношении договоров
об ипотеке взимается в двух случаях:
при нотариальном удостоверении договоров об ипотеке
(государственная пошлина составляет 1,5 процента от суммы договора);
при государственной регистрации договоров об ипотеке
(государственная пошлина за государственную регистрацию договора о
залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке) и за выдачу
документа о регистрации взимается в 2-кратном минимальном размере
оплаты труда за каждое действие для граждан и в 5-кратном минимальном
размере оплаты труда для юридических лиц).
Поскольку в соответствии с Гражданским кодексом Российской
Федерации не требуется нотариальное удостоверение договора купли -
продажи жилья, то для тех, кто приобретает жилье при помощи ипотечного
кредитования, это жилье становится на 1,5 процента дороже. Необходимо
снизить размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение
договоров об ипотеке.
Таким образом, необходимо:
выделить сделки по ипотеке жилых помещений в отдельную категорию
и установить значительно меньший размер государственной пошлины за их
нотариальное удостоверение (в размере минимального размера оплаты
труда);
устранить двойную оплату одного действия и отменить или уменьшить
размер государственной пошлины за государственную регистрацию договора
об ипотеке в связи с тем, что Федеральным законом "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена
плата за государственную регистрацию договоров с недвижимостью (в том
числе и договоров об ипотеке) в форме регистрационного сбора за
государственную регистрацию.
Аналогичные изменения, касающиеся налоговых льгот для физических
лиц и размера государственной пошлины, необходимо внести в проект
второй части Налогового кодекса Российской Федерации, принятый
Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в
первом чтении.
Стимулирование операций на вторичном рынке ипотечных
жилищных кредитов
Важнейшее значение приобретают такие операции банков, как выдача
поручительств за заемщиков по переуступаемым кредитам и доверительное
управление правами требования по ипотечным кредитам. В настоящее время
эти операции не включены в круг банковских операций, что служит
серьезным ограничением для их применения на практике. В этой связи
заслуживает внимания проблема снижения стоимости кредита для
заемщиков.
4.5. Организация условий для эффективной работы кредитных
организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов
Регулирование деятельности кредитных организаций
на рынке ипотечных жилищных кредитов
Расширение деятельности банков и иных кредитных организаций на
рынке ипотечных жилищных кредитов, включая деятельность по
предоставлению кредитов, их обслуживанию, финансированию и
рефинансированию, а также необходимость снижения и эффективного
распределения рисков между участниками процесса требует, с одной
стороны, расширения круга разрешаемых операций, а с другой - усиления
контроля и регулирования.
С этой целью предлагается:
разработать инструкцию Центрального банка Российской Федерации о
порядке регулирования деятельности кредитных организаций на рынке
ипотечного кредитования, регулирующую, в частности, риски кредитных
организаций по операциям на рынке ипотечных жилищных кредитов;
внести изменения в инструкцию Центрального банка Российской
Федерации N 63 "О порядке осуществления операций доверительного
управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными
организациями Российской Федерации", предусмотрев возможность передачи
прав требования по ипотечным кредитам в доверительное управление иным
кредитным организациям для обслуживания кредитов.
Уточнение процедур регистрации прав и сделок
по ипотеке жилья
В соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге
недвижимости)" жилой дом или квартира, приобретенные в собственность
за счет кредита банка или иной кредитной организации, считаются
находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора
купли - продажи жилого дома или квартиры. При такой форме ипотеки по
закону стоимость сделки снижается на 1,5 процента (размер
государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора об
ипотеке).
Однако не установлено, каким образом в этом случае осуществляется
регистрация права залога, что совершенно необходимо для устранения
возможности вторичного залога уже заложенного жилья без уведомления
держателя последующей ипотеки.
Необходимо также установить порядок государственной регистрации
смены залогодержателя по договору об ипотеке в случае уступки права
требования по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, новому
кредитору, в соответствии с которым для смены залогодержателя в едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество было бы
достаточно волеизъявления первоначального и нового кредиторов -
залогодержателей.
Предлагаемый порядок базируется на применении статей 382 и 384
Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми
при переходе прав кредитора к новому кредитору к нему переходят и
права, обеспечивающие исполнение обязательства, то есть право залога.
Основанием смены залогодержателя будет являться не уступка права по
договору по ипотеке, а уступка права требования по кредитному
договору, обеспеченному ипотекой, и, как следствие этого, смена
залогодержателя.
Необходимо:
разработать и принять для учреждений юстиции - регистраторов прав
на недвижимое имущество и сделок с ним инструкцию Министерства юстиции
Российской Федерации о порядке регистрации ипотеки, возникающей в силу
закона или договора, а также о порядке регистрации смены
залогодержателя в связи с переходом прав требования по ипотечным
кредитам;
подтвердить возможность регистрации ипотек, возникающих из
смешанных и комплексных гражданско - правовых договоров, содержащих
условия об ипотеке, в письме - разъяснении Министерства юстиции
Российской Федерации учреждениям юстиции - регистраторам прав и сделок
с недвижимостью.
Отражение сделок по уступке прав по ипотечным кредитам
в бухгалтерском учете кредитных организаций
В целях унификации бухгалтерского учета операций по уступке прав
требований по ипотечным кредитам необходимо уточнить порядок
бухгалтерского учета в письме - разъяснении Центрального банка
Российской Федерации кредитным организациям - операторам вторичного
рынка.
Уточнение критериев обеспеченности по долгосрочным ссудам
Для повышения заинтересованности коммерческих банков в выдаче
ипотечных кредитов и для адекватной оценки кредитного риска
предлагается изменить подход к критериям обеспеченности по
долгосрочным кредитам, выдаваемым кредитными организациями гражданам
для приобретения жилья и обеспеченным ипотекой приобретаемого жилья.
В этих целях предлагается внести соответствующее изменение в
инструкцию Центрального банка Российской Федерации от 30 июня 1997 г.
N 62а "О порядке формирования и использования резерва на возможные
потери по ссудам" в части определения критериев обеспеченности
процентов по долгосрочным ссудам.
5. Роль органов исполнительной власти субъектов Российской
Федерации и органов местного самоуправления в содействии
становлению системы ипотечного жилищного кредитования
Роль региональных и местных органов власти на данном этапе
создания системы ипотечного кредитования является исключительно
важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех
субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности
органов исполнительной власти на всех уровнях.
Воздействие со стороны органов исполнительной власти субъектов
Российской Федерации, а также органов местного самоуправления может
быть оказано по следующим основным направлениям:
поддержание платежеспособного спроса населения на жилье
посредством выделения бюджетных средств, предназначенных для целевой
адресной поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий, в форме
безвозмездных субсидий, предоставляемых для выплаты первоначального
взноса;
выделение бюджетных средств в целях предоставления гарантий
(поручительств) по ценным бумагам, выпускаемым операторами вторичного
рынка (агентствами по ипотечному жилищному кредитованию) для
привлечения средств частных инвесторов. Предоставление подобных
гарантий позволит существенно снизить "цену заимствования" денежных
средств, повысит надежность, но снизит цену финансовых инструментов, с
помощью которых можно привлечь долгосрочные ресурсы на региональный
жилищный рынок.
Активная позиция органов исполнительной власти субъектов
Российской Федерации и органов местного самоуправления по созданию
благоприятных условий для различных участников жилищного рынка не
должна ограничиваться рамками бюджетной политики.
Особое значение при этом имеет создание эффективной нормативной
базы на региональном и местном уровне. Основная цель должна состоять в
развитии норм, установленных федеральным законодательством с тем,
чтобы ускорить и упростить процедуры, связанные с совершением сделок
купли - продажи, ипотеки, а также созданием эффективной системы
государственной регистрации этих сделок и прав.
На местном и региональном уровне рекомендуется принятие следующих
законодательных и нормативных актов, способствующих развитию
ипотечного жилищного кредитования:
закон субъекта Российской Федерации о развитии долгосрочного
ипотечного жилищного кредитования, в котором найдут отражение вопросы
создания резервного фонда для временного проживания граждан, не
справившихся с погашением ипотечного кредита, в период обращения
взыскания и реализации жилья, а также временного проживания после
обращения взыскания, если средств от реализации заложенного жилья
недостаточно для приобретения или найма жилья по нормам постановки на
учет нуждающихся в улучшении жилищных условий;
инструкция учреждения юстиции субъекта Российской Федерации -
регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним об
особенностях регистрации ипотеки жилого помещения, приобретаемого за
счет кредитных средств, в целях обеспечения ускоренной регистрации
учреждением юстиции договоров купли - продажи и ипотеки жилья (в
рамках инструкции Министерства юстиции Российской Федерации);
положение об организации информационного взаимодействия между
органами регистрации граждан по месту жительства и кредиторами
(залогодержателями) при предоставлении жилищных ипотечных кредитов,
утвержденное распоряжением местных органов власти;
порядок действия органов опеки и попечительства при принятии
решения о согласии на передачу жилых помещений, права на которые имеют
несовершеннолетние граждане, в ипотеку (залог) и на обращение
взыскания на это помещение, а также обеспечения взаимодействия
коммерческих банков и органов опеки и попечительства при ипотечном
жилищном кредитовании.
5.1. Опыт финансирования приобретения и строительства
жилья в регионах Российской Федерации
В ряде регионов Российской Федерации, в частности в г. г. Москве,
Санкт - Петербурге и др., заложены законодательные и организационные
основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования. В
г. г. Москве и Санкт - Петербурге разработаны концепции развития
системы ипотечного жилищного кредитования, в основе которых лежит
двухуровневая модель. В г. Москве она опирается на учрежденное
Московское городское агентство по ипотечному кредитованию, в г. Санкт
- Петербурге - на филиал Агентства по ипотечному жилищному
кредитованию, созданного на федеральном уровне. Ведется работа с
банками по ипотечным программам г. г. Москвы и Санкт - Петербурга.
Вместе с тем слабое развитие кредитной системы, низкие доходы и,
соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье
в совокупности с отсутствием накоплений заставили органы власти
субъектов Российской Федерации и местного самоуправления, а также
строительные компании искать промежуточные решения проблемы
финансирования строительства жилья.
Можно выделить следующие основные подходы к решению проблемы
привлечения средств населения в жилищную сферу и повышения доступности
жилья.
Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку
Инициатива использования этих вариантов привлечения средств
населения принадлежит застройщикам. В условиях снижения
платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского
кредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности
построенного жилья и собственного выживания, стали самостоятельно
напрямую привлекать денежные ресурсы населения на условиях долевого
участия в строительстве или путем продажи в рассрочку уже готового
жилья. Рассрочка предоставляется в среднем на 1 - 2 года на сумму от
30 до 50 процентов стоимости жилья.
В данной схеме существует реальная возможность неоправданного
затягивания возведения жилья, что позволяет строителям фактически
бесплатно пользоваться привлеченными средствами граждан. Существует
также риск незавершения строительства или удорожания жилья в ходе
строительства. В случае предоставления рассрочки право собственности
на жилье переходит к покупателю лишь после полной его оплаты.
Система жилищных сберегательных программ
Учитывая уже имеющийся зарубежный банковский опыт, ряд банков
(Сбербанк России, банк "СБС - АГРО" и др.) предпринимали попытки
разработать и внедрить проекты долгосрочных целевых жилищных
накопительных схем, предполагающих сочетание накопительной и ипотечной
программ. Смысл программы жилищных сбережений заключается в следующем:
гражданин заключает с банком договор, в соответствии с которым он
берет на себя обязательства за определенный срок (свыше 1 года)
накопить определенную сумму денег, которая явится первоначальным
взносом при получении ипотечного кредита;
банк берет на себя обязательства предоставить клиенту ипотечный
кредит на приобретение жилья в случае выполнения им условий накопления
и соответствия требованиям банка при выдаче ипотечных кредитов.
Многие банки рассматривают открытие долгосрочных жилищных
накопительных счетов как первый этап работы с клиентом в процессе
кредитования, позволяющего собрать дополнительную информацию о доходах
клиента, его платежеспособности, источниках получения средств.
Учитывая преимущества жилищных вкладов и их благоприятную роль в деле
формирования аналогов кредитных историй, банки проявляют значительный
интерес к жилищным сберегательным программам и начинают рассматривать
их как неотъемлемый элемент своей кредитной деятельности.
Отмечая положительную роль накопительных счетов как источника
привлечения банками долгосрочных ресурсов, нельзя не сказать, что в
существующей ситуации граждане опасаются класть значительные денежные
средства на долгосрочные накопительные депозиты как в связи с
продолжающейся инфляцией, так и в силу определенного недоверия к
банковским институтам. Кроме того, отсутствует государственная
поддержка жилищных накоплений и гарантий сохранности вкладов в той
форме, как это существует в Германии или во Франции.
Столкнувшись с падением платежеспособного спроса на жилье,
застройщики стали реализовывать схемы привлечения в строительство
жилья средств населения через систему стройсбережений или
ссудосберегательных касс (г. Москва и др.). Суть системы заключается в
следующем. Потенциальный покупатель жилья в течение определенного
срока (от 1 года до 2 - 3 лет) должен накопить на специальном
сберегательном счете до 50 процентов стоимости квартиры. Далее он
приобретает готовое жилье, а остальные 50 процентов стоимости квартиры
оплачивает в рассрочку в течение 2 - 5 лет. Квартира оформляется в
собственность заемщика только после полной оплаты жилья.
Такие схемы непосредственно связаны с определенными строящимися
жилыми объектами и в силу этого носят локальный характер. Следует
отметить, что они осуществляются организациями, не имеющими банковской
лицензии, в результате отсутствует контроль за схемой сбережений и
кредитования населения со стороны Центрального банка Российской
Федерации, поэтому возрастает риск нецелевого и неэффективного
использования собранных с населения средств.
При данных схемах существует вероятность затягивания срока
строительства и сдачи дома в эксплуатацию, что делает их более
дорогими и рискованными для населения, так как для них характерны все
риски, связанные с финансированием строительства.
Для эффективного функционирования накопительных систем необходимо
принятие соответствующих законодательных актов, защищающих права
граждан, которые накапливают средства на покупку жилья либо выступают
фактическими соинвесторами строительства.
Региональные программы с использованием ресурсов
региональных и местных бюджетов
Основа этих программ - активная роль органов исполнительной
власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления в
решении вопросов привлечения средств граждан в строительную сферу и
использования ресурсов региональных и местных бюджетов.
Среди администраций ряда городов получила распространение идея
создания специальных внебюджетных фондов поддержки жилищного
строительства (г. Саров, Нижегородская область). Фонды, используя
бюджетные средства и часть налоговых поступлений (в пределах местных
налогов, а в отношении закрытых административно - территориальных
образований - и федеральных налогов), финансируют строительство жилья.
Это жилье продается тем гражданам, которые согласны продать фонду
имеющееся жилье, недостающую сумму частично оплатить за счет
собственных средств, а частично - получить рассрочку. Стоимость
старого жилья, как правило, составляет примерно 50 - 60 процентов
стоимости нового, 20 - 25 процентов - собственные средства гражданина,
на оставшиеся 15 - 30 процентов стоимости покупаемого жилья
предоставляется рассрочка. При этом каждый вложенный фондом в сферу
жилищного строительства рубль кредита привлекает превосходящие в
несколько раз средства населения.
Результаты этих программ определяются бюджетными возможностями
регионов, объемами жилищного строительства, а также платежеспособным
спросом на жилье на вторичном рынке жилья.
В некоторых других городах и регионах (Оренбургская область,
Удмуртская Республика и др.) получили развитие схемы кредитования
населения по кредитной ставке, намного ниже рыночной, через
создаваемые внебюджетные фонды. Предоставление льготных процентных
ставок по кредитам создает трудности для привлечения в систему
ипотечного жилищного кредитования внебюджетных средств инвесторов. В
связи с этим подобные схемы ограничены по масштабам кредитования и
ложатся тяжелой нагрузкой на региональные бюджеты, которые в
большинстве своем на сегодняшний день являются дефицитными.
В ряде регионов России (Белгородская область, Республика
Башкортостан и др.), в основном в сельской местности, получили
распространение схемы кредитования, в которых не используется кредитно
- финансовый механизм. В Республике Башкортостан заемщики получают
кредит (заем) в виде строительных материалов, а в Белгородской области
рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика. При
этом платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не
оценивается, поскольку возврат кредита (займа) осуществляется не в
денежной, а в натуральной форме - в виде сельскохозяйственной
продукции, которая впоследствии продается по ценам, устанавливаемым
организаторами такого рода кредитования.
Замена денежных инструментов натуральными может привести к
несоизмеримости затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложно
гарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного
эквивалента натуральных платежей по кредиту и его соответствия размеру
кредитных ресурсов.
Муниципальные жилищные облигации
Одной из достаточно распространенных форм привлечения средств
граждан и юридических лиц в жилищное строительство стал выпуск
муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертификатов (г. г.
Москва, Санкт - Петербург, Саратов, Ульяновск и др.).
Основной смысл облигационного займа заключается в возможности
населения постепенно накапливать средства на приобретение квартиры
путем покупки облигаций, каждая из которых дает право на получение
определенного количества площади жилья (например, 0,1 кв. метра). Срок
обращения таких облигаций может достигать 10 лет. Накопив необходимый
пакет облигаций, гражданин вправе обменять его на квартиру
соответствующей площади. Как правило, эти облигации дают право на
приобретение жилья в домах, построенных муниципалитетом. Цена
облигаций устанавливается на основе себестоимости строительства и
индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства
жилья. Если владелец облигаций откажется от приобретения квартиры, то
он имеет право на получение определенного денежного эквивалента -
облигации выкупаются по текущей номинальной цене.
В предлагаемой схеме отсутствует возможность выбора гражданами
квартиры, им предоставляется право на приобретение жилья только в
определенных домах, по качеству не всегда отвечающих требованиям
граждан.
Для того чтобы муниципальные жилищные облигации стали
привлекательными для граждан, необходимо следующее:
они должны выполнять функцию накопления, по ним устанавливается
определенный доход и их индексация отражает изменение ситуации на
финансовом рынке;
они должны стать ликвидным финансовым инструментом,
обеспечивающим широкое вовлечение средств инвесторов в жилищный
сектор.
Программы предоставления предприятиями своим сотрудникам
займов на приобретение жилья
Данные проекты основаны на принципе, в соответствии с которым
работник получает от предприятия заем для оплаты жилья в размере 70 -
80 процентов его стоимости, а остальные 20 - 30 процентов обязан
оплатить из собственных средств. Заем предоставляется предприятием,
как правило, на льготных условиях - длительный срок (до 10 - 15 лет),
без процентов или льготные проценты, возможность последующего
частичного или даже полного списания задолженности работника перед
предприятием.
При наличии у предприятия собственных строительных мощностей
используется вариант продажи сотрудникам построенного предприятием
жилья по себестоимости строительства либо с оплатой всего 20 - 40
процентов стоимости жилья. Оставшуюся часть оплачивает предприятие за
счет собственных ресурсов. Приобретение жилья на льготных условиях
часто увязывается с обязательствами сотрудников предприятия отработать
определенный срок на данном предприятии.
Данная схема реальна для прибыльных и устойчиво работающих
предприятий, заинтересованных в закреплении кадров на длительный срок.
Все описанные выше подходы к решению проблемы привлечения средств
населения в жилищную сферу носят переходный характер и соответствуют
современному этапу развития российской экономики. Они активизируют
рынок жилья и являются необходимым этапом на пути становления
полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования, основанной
исключительно на рыночных механизмах.
Для кардинального прорыва в вопросе привлечения средств населения
на жилищный рынок необходим системный подход на государственном уровне
к развитию ипотечного жилищного кредитования населения. При отсутствии
такого системного подхода отдельные разрозненные попытки решения
проблемы потерпят поражение при столкновении с реальной экономической
действительностью и недостаточным нормативным обеспечением данной
сферы.
Заключение
Макроэкономические условия, сложившиеся в России в результате
финансового кризиса 1998 года, еще более усиливают важность развития
долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения уже не как
отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной
системы при непосредственном воздействии государства.
На основе настоящей Концепции могут быть приняты региональные
программы ипотечного жилищного кредитования.
Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой
практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную
сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы
населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других
кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного
комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же,
государства, заинтересованного в общем экономическом росте.
УТВЕРЖДЕН
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 11 января 2000 года
N 28
ПЛАН
ПОДГОТОВКИ ПРОЕКТОВ НОРМАТИВНЫХ ПРАВОВЫХ АКТОВ,
ОБЕСПЕЧИВАЮЩИХ РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| | Исполнитель | Срок |
| | | представления в |
| | | Правительство |
| | | Российской |
| | | Федерации |
|-------------------------------------------------------------|--------------------------|-------------------|
| 1. Проект федерального закона о внесении изменений и | Госстрой России, | I квартал |
| дополнений в Жилищный кодекс РСФСР, касающихся установления | ФКЦБ России, | 2000 г. |
| оснований для выселения граждан из заложенных жилых | Минюст России, | |
| помещений, приобретенных с помощью кредитных средств, в | Минэкономики России, | |
| случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение, а | Минфин России, | |
| также для переселения граждан в муниципальный резервный | МНС России | |
| фонд | | |
|-------------------------------------------------------------|--------------------------|-------------------|
| 2. Проект федерального закона об эмиссионных ипотечных | ФКЦБ России, | II квартал |
| ценных бумагах, законодательно закрепляющего порядок | Госстрой России, | 2001 г. |
| выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, их | Минюст России, | |
| особенности, круг эмитентов и порядок надзора за выпуском и | Минфин России | |
| обращением ипотечных ценных бумаг | при участии Банка России | |
|-------------------------------------------------------------|--------------------------|-------------------|
| 3. Проект федерального закона о внесении изменений и | Госстрой России, | I квартал |
| дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге | Минюст России, | 2000 г. |
| недвижимости)", касающихся порядка обращения взыскания на | ФКЦБ России, | |
| заложенное имущество, а также составления, выдачи, залога и | Минэкономики России, | |
| передачи прав по закладной | Минфин России | |
|-------------------------------------------------------------|--------------------------|-------------------|
| 4. Проект федерального закона о внесении изменений и | Госстрой России, | II квартал |
| дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации, | ФКЦБ России, | 2000 г. |
| касающихся: | Минюст России, | |
| прекращения права пользования заложенным жилым | Минэкономики России, | |
| помещением, приобретенным с помощью кредитных средств, | Минфин России, | |
| членами семьи бывшего собственника в случае перехода права | МНС России, | |
| собственности к другому лицу в процессе обращения взыскания | ФСФО России | |
| на заложенное жилое помещение; | | |
| очередности удовлетворения требований кредиторов при | | |
| банкротстве юридических лиц; | | |
| установления особого правового статуса кредиторов - | | |
| держателей эмиссионных ипотечных ценных бумаг при | | |
| банкротстве юридических лиц - эмитентов этих бумаг | | |
|-------------------------------------------------------------|--------------------------|-------------------|
| 5. Проект федерального закона о внесении изменений и | Госстрой России, | III квартал |
| дополнений в Федеральный закон "О несостоятельности | Мингосимущество России, | 2001 г. |
| (банкротстве)", касающихся установления особого правового | Минюст России, | |
| статуса кредиторов - держателей эмиссионных ипотечных | ФКЦБ России, | |
| ценных бумаг при банкротстве юридических лиц - эмитентов | ФСФО России, | |
| этих бумаг | Минфин России | |
|-------------------------------------------------------------|--------------------------|-------------------|
| 6 - 7. Исключены. | | |
|-------------------------------------------------------------|--------------------------|-------------------|
| 6. Предложения о внесении изменений и дополнений в | МНС России, | в соответствии |
| проект второй части Налогового кодекса Российской | Минфин России, | со сроком |
| Федерации, касающихся: | Госстрой России, | сроком |
| исключения из совокупного налогооблагаемого дохода | Минэкономики России, | рассмотрения |
| физических лиц сумм, направляемых на строительство или | ФКЦБ России | проекта в |
| приобретение жилья, в том числе с помощью кредитных | при участии Банка России | Государственной |
| средств, в пределах двадцатитысячекратного установленного | | Думе |
| законом минимального размера оплаты труда, учитываемого за | | Федерального |
| трехлетний период, а для лиц, получивших кредит, - за весь | | Собрания |
| период погашения кредита; | | Российской |
| исключения из совокупного налогооблагаемого дохода | | Федерации |
| физических лиц сумм, полученных от продажи квартир и жилых | | |
| домов, принадлежащих им на праве собственности, в части, не | | |
| превышающей двадцатитысячекратного установленного законом | | |
| минимального размера оплаты труда; | | |
| установления государственной пошлины за нотариальное | | |
| удостоверение договора об ипотеке жилого помещения в | | |
| размере установленного законом минимального размера оплаты | | |
| труда; | | |
| установления государственной пошлины за нотариальное | | |
| удостоверение договоров уступки прав требования по договору | | |
| об ипотеке жилого помещения, а также по кредитному | | |
| договору, обеспеченному ипотекой жилого помещения, в | | |
| размере установленного законом минимального размера оплаты | | |
| труда | | |
|-------------------------------------------------------------|--------------------------|-------------------|
| 9 - 12. Исключены. | | |
|-------------------------------------------------------------|--------------------------|-------------------|
| 7. Инструкция Минюста России о порядке государственной | Минюст России совместно | Срок |
| регистрации ипотеки жилого помещения, возникающей в силу | с Госстроем России, | принятия - |
| закона или договора, а также о порядке регистрации смены | ФКЦБ России | II квартал |
| залогодержателя в связи с переходом прав требования по | | 2000 г. |
| ипотечным кредитам | | |
|-------------------------------------------------------------|--------------------------|-------------------|
| 8. Проект федерального закона о внесении в Федеральный | Госстрой России, | III квартал |
| закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" изменений, | Минэкономразвития | 2001 г. |
| касающихся прекращения права пользования заложенным | России, | |
| жилым помещением членами семьи бывшего собственника в | Минфин России, | |
| случае перехода права собственности к другому лицу в | Минюст России | |
| процессе обращения взыскания на заложенное жилое помещение | | |
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Нормативные документы Банка России, принятие которых
рекомендуется рассмотреть Банку России (по согласованию)
----------------------------------------------------------------------------------------
| | Исполнитель | Срок |
| | | принятия |
|------------------------------------------------------|------------------|------------|
| 1. Письмо Банка России о порядке бухгалтерского | Банк России | I квартал |
| учета операций по уступке прав требования по | при участии | 2000 г. |
| кредитам и закладным с примерами бухгалтерских | Госстроя России | |
| проводок в части уступки прав требования по | | |
| ипотечным кредитам | | |
|------------------------------------------------------|------------------|------------|
| 2. Изменения и дополнения в инструкцию Банка | Банк России | I квартал |
| России от 2 июля 1997 г. N 63 "О порядке | при участии | 2000 г. |
| осуществления операций доверительного управления и | Госстроя России | |
| бухгалтерском учете этих операций кредитными | | |
| организациями Российской Федерации" о возможности | | |
| передачи приобретенных кредитов в доверительное | | |
| управление иным кредитным организациям | | |
|------------------------------------------------------|------------------|------------|
| 3. Изменения и дополнения в инструкцию Банка | Банк России | I квартал |
| России от 30 июня 1997 г. N 62а "О порядке | при участии | 2000 г. |
| формирования и использования резерва на возможные | Госстроя России | |
| потери по ссудам" в части критериев обеспеченности | | |
| процентов по долгосрочным ссудам | | |
|------------------------------------------------------|------------------|------------|
| 4. Инструкция Банка России "О порядке | Банк России | IV квартал |
| регулирования деятельности кредитных организаций на | при участии | 2000 г. |
| рынке ипотечного кредитования", определяющая | Госстроя России, | |
| особенности регулирования рисков кредитных | ФКЦБ России, | |
| организаций при проведении операций на рынке | Минфина России | |
| ипотечного кредитования | | |
----------------------------------------------------------------------------------------
Страницы: 1 2 |