О ПРОЕКТЕ КОНЦЕПЦИИ СОДЕРЖАНИЯ, ЭКСПЛУАТАЦИИ, РЕМОНТА
И ВОССТАНОВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОВ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА
В ГОРОДЕ МОСКВЕ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ
22 мая 2001 г.
N 464
(ПРМ)
В целях реализации постановления Московской городской Думы от 18
октября 2000 года N 108 "О Концепции управления собственностью Москвы
и взаимодействия с иными собственниками на территории города до 2005
года" Правительство Москвы постановляет:
1. Одобрить проект Концепции содержания, эксплуатации, ремонта и
восстановления объектов жилищно-коммунального хозяйства в городе
Москве" (приложение к настоящему постановлению).
2. Пресс-центру Мэрии и Правительства Москвы обеспечить
публикацию настоящего постановления в средствах массовой информации.
3. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на
первого заместителя Премьера Правительства Москвы Никольского Б.В.
Премьер Правительства Москвы
Ю.М.Лужков
Приложение
к постановлению Правительства Москвы
от 22 мая 2001 года N 464-ПП
КОНЦЕПЦИЯ СОДЕРЖАНИЯ, ЭКСПЛУАТАЦИИ, РЕМОНТА И
ВОССТАНОВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОВ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА
В ГОРОДЕ МОСКВЕ
В результате кардинальных изменений, произошедших в последнее
десятилетие в структуре экономических отношений, характеризующихся
активным развитием рыночных отношений и формированием новых
собственников, значительно изменились место и роль государства во всех
отраслях экономики от всеобъемлющей до координационной, обеспечивающей
безопасность и социальную защищенность населения. Основной задачей
государства остается формирование организационных и правовых основ
экономических отношений.
Эти тенденции наиболее показательны в сфере жилищно-коммунального
хозяйства. Так, в результате экономических преобразований изменилась
структура жилищного фонда по формам собственности, основой отношений
стал являться договор.
Начиная с 1992 года в городе реализуются мероприятия по
реформированию жилищно-коммунального хозяйства, направленные на
перевод жилищно-коммунального хозяйства на режим безубыточного
функционирования и улучшения качества предоставляемых услуг.
В настоящее время существует необходимость в едином подходе к
решению проблем жилищно-коммунального хозяйства в городе Москве,
связанных со снижением издержек на содержание, эксплуатацию и
реновацию объектов недвижимости в жилищной сфере, поставке
коммунальных услуг. Такой подход обеспечивается систематизированным
программным документом - Концепцией содержания, эксплуатации, ремонта
и восстановления объектов жилищно-коммунального хозяйства в городе
Москве (далее именуемой Концепцией).
I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Настоящая Концепция разработана во исполнение постановления
Московской городской Думы от 18 октября 2000 года N 108 "О Концепции
управления собственностью Москвы и взаимодействия с иными
собственниками на территории города до 2005 года", с учетом
действующих нормативных документов.
Концепция представляет собой официально принятую позицию органов
государственной власти города Москвы по вопросам содержания,
эксплуатации, ремонта и восстановления объектов жилищно-коммунального
хозяйства в городе, а также определяет цели, задачи, основные принципы
и направления деятельности в области снижения издержек в
жилищно-коммунальной сфере.
Жилищно-коммунальное хозяйство города представляет собой
целостную систему объектов жилищного фонда, коммунальной
инфраструктуры, производственных объектов, организационных структур и
отношений.
Жилищно-коммунальное хозяйство города характеризуется
значительной энергоемкостью.
Объекты жилищно-коммунального хозяйства являются одной из
категорий объектов недвижимости и нуждаются в управлении,
осуществляемом на профессиональной основе и обеспечивающем реализацию
целей реформирования отрасли. Особенности управления в
жилищно-коммунальном хозяйстве определяются настоящей концепцией.
В условиях реформирования жилищно-коммунальной сферы снижение
издержек достигается в результате:
- стимулирования развития форм собственности - совершенствования
политики формирования кондоминиумов и создания условий для образования
и деятельности товариществ собственников жилья;
- дальнейшей демонополизации обслуживания жилищного фонда и
формирования рынка услуг;
- регулирования деятельности организаций по поставке коммунальных
услуг;
- организации ресурсосбережения;
- совершенствования расчетов за жилищно - коммунальные услуги;
- обеспечения выполнения требований существующих нормативов и
реализации целевых программ, направленных на качественное повышение
уровня содержания жилищного фонда;
- соблюдения нормативных требований, предъявляемых к
планированию, организации и проведению капитального ремонта жилищного
фонда;
- совершенствования нормативно - правовой базы в жилищно -
коммунальном хозяйстве.
II. Нормативно-правовая основа регулирования отношений
в сфере содержания, эксплуатации, ремонта и восстановления
объектов жилищно-коммунального хозяйства
Основополагающую нормативно-правовую базу регулирования отношений
в сфере содержания, эксплуатации, ремонта и восстановления объектов
жилищно-коммунального хозяйства составляют:
Жилищный кодекс Российской Федерации;
Гражданский кодекс Российской Федерации;
Закон Российской Федерации от 24.12.92 N 4218-1 "Об основах
федеральной жилищной политики";
Закон Российской Федерации от 25.09.98 N 158-ФЗ "О лицензировании
отдельных видов деятельности";
Федеральный закон от 15.06.96 N 72-ФЗ "О товариществах
собственников жилья";
Закон Российской Федерации от 04.07.91 N 1541-1 "О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации";
Федеральный закон от 03.04.96 N 28-ФЗ "Об энергосбережении";
Указ Президента Российской Федерации от 27.05.97 N 528 "О
дополнительных мерах по реформированию жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации";
Указ Президента Российской Федерации от 28.04.97 N 425 "О реформе
жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации";
Указ Президента Российской Федерации от 29.03.96 N 432 "О
развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и
ремонту государственного и муниципального жилищных фондов";
Постановление Правительства Российской Федерации от 02.08.99 N
887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и
мерах по социальной защите населения";
Постановление Правительства Российской Федерации от 26.09.97 N
1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении
границ земельных участков в кондоминиумах";
Постановление Правительства Российской Федерации от 26.09.94 N
1086 "О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации";
Постановление Правительства Российской Федерации от 26.09.94 N
1099 "Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правил
предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов";
Постановление Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N 415 "Об
утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого
дома и придомовой территории в РСФСР и типового договора найма жилого
помещения в домах государственного, муниципального и общественного
жилищного фонда в РСФСР";
Закон города Москвы от 11.03.98 N 6 "Основы жилищной политики в
городе Москве";
Закон города Москвы от 13.11.96 N 30 "Об установлении нормативов
по эксплуатации жилищного фонда города Москвы и контроле за их
соблюдением";
Закон города Москвы от 29.09.99 N 37 "О порядке переустройства
помещений в жилых домах на территории города Москвы";
Постановление Правительства Москвы от 24.08.93 N 813 "О порядке
управления жилыми домами, находящимися в коллективной собственности, и
передаче домов в управление товариществам собственников помещений";
Постановление Правительства Москвы от 04.06.96 N 465 "О
нормативах Москвы по эксплуатации жилищного фонда";
Постановление Правительства Москвы от 16.04.96 N 349 "О
дальнейшем совершенствовании отношений по управлению строениями,
находящимися в общей собственности";
Постановление Правительства Москвы от 06.05.97 N 321 "Об
уточнении нормативных документов и полномочий Мосжилинспекции";
Постановление Правительства Москвы от 01.07.97 N 497 "О мерах по
реализации Указа Президента Российской Федерации от 28.04.97 N 425 "О
реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации";
Постановление Правительства Москвы от 03.06.97 N 407 "О мерах по
улучшению состояния электрохозяйства в жилищном фонде Москвы";
Постановление Московской городской Думы от 13.05.98 N 48 "Об
утверждении Программы первоочередных мероприятий по развитию реформы
жилищно-коммунального хозяйства города Москвы";
Постановление Правительства Москвы от 28.07.98 N 566 "О мерах по
стимулированию энерго- и водосбережения в г.Москве";
Постановление Правительства Москвы от 13.04.99 N 328 "О ходе
выполнения распорядительных документов Правительства Москвы о
наведении порядка в подъездах жилых домов и задачах по проведению этой
работы в 1999-2001 гг.";
Постановление Правительства Москвы 28.12.99 N 1217 "О мерах по
улучшению эксплуатации систем дымоудаления и противопожарной
автоматики в жилых домах повышенной этажности г.Москвы";
Постановление Правительства Москвы от 14.03.2000 N 191 "Об итогах
работы в 1999 г. по реализации программы "Мой подъезд, мой двор" и
задачах на 2000-20001 гг.";
Постановление Правительства Москвы от 15.08.2000 N 634 "О ходе
реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства в г.Москве";
Распоряжение Премьера Правительства Москвы от 12.08.97 N 872-РП
"О наведении порядка в подъездах жилых домов в свете реализации
программы реформирования жилищно-коммунального хозяйства";
Распоряжение Премьера Правительства Москвы от 12.03.96 N 223-РП
"Об утверждении Положения по организации капитального ремонта жилых
зданий в г.Москве";
ВСН-41-85 Госгражданстроя "Инструкция по разработке проектов
организации и проектов производства работ по капитальному ремонту
жилых зданий";
ВСН-48-86р Госгражданстроя "Правила безопасности проведения
технических обследований жилых зданий для проектирования капитального
ремонта";
ВСН-53-86р Госкомархитектуры "Правила оценки физического износа
жилых зданий";
ВСН-58-88р Госкомархитектуры "Положение об организации и
проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий,
объектов коммунального и социально-культурного назначения";
ВСН-57-88р Госкомархитектуры "Положение по техническому
обследованию жилых зданий";
Постановление Правительства Москвы от 23.02.99 N 138 "Об
утверждении Московских городских строительных норм "Энергосбережение в
зданиях. Нормативы по теплозащите и тепловодоэлектроснабжению"
(МГСН-2.01-99)" и др.
III. Стимулирование развития частных форм собственности -
совершенствование политики формирования кондоминиумов и
создания условий для образования и деятельности
товариществ собственников жилья
Одним из способов снижения издержек в жилищно-коммунальном
хозяйстве является стимулирование развития частной формы собственности
на жилищный фонд.
Объединение собственников жилья в товарищества собственников
жилья (ТСЖ) в границах единого комплекса недвижимого имущества
(кондоминиума), включающего в себя земельный участок и расположенное
на нем жилое здание, является одним из наиболее эффективных способов
влияния на объективное снижение стоимости при обеспечении должного
уровня качества предоставляемых услуг и позволяет создавать условия
для привлечения дополнительных источников финансирования работ по
обслуживанию и ремонту жилья.
Приоритетными направлениями здесь являются:
- формирование кондоминиумов на базе объектов существующей и
перспективной застройки;
- привлечение собственников к управлению общим имуществом в
кондоминиумах, повышение их заинтересованности в экономном
расходовании средств и бережном отношении к жилищному фонду;
- развитие в городе рынка жилищно - коммунальных услуг и полный
переход на договорные отношения в жилищном хозяйстве;
- снижение уровня бюджетного финансирования содержания жилищного
фонда;
- обеспечение баланса интересов органов городской администрации и
собственников помещений в кондоминиумах.
Активизация деятельности и повышение ответственности районных
Управ и территориальных органов городской администрации содействует
формированию кондоминиумов и создает условия для образования и
деятельности ТСЖ, обеспечивает их экономическую стабильность, а также
способствует упорядочению работы городских ведомств по созданию
нормативно - правовых, экономических, организационных и информационно
- методических условий, содействующих данным процессам.
Стоит задача по обеспечению разработки и реализации специальных
программ на уровне административных округов и районов.
Отраслевые органы городской администрации должны оказывать
префектурам административных округов, районным Управам и органам
территориального общественного самоуправления содействие:
- в обучении их сотрудников, членов правлений ТСЖ,
профессиональных управляющих жилищным фондом, бухгалтеров;
- в развертывании агитационной работы и информировании в
средствах массовой информации населения о существующей нормативной
базе и положительном опыте деятельности ТСЖ.
Необходимо совершенствование организационной структуры
взаимодействия районных Управ, отраслевых и территориальных органов,
товариществ собственников жилья и их объединений.
В префектурах и районных Управах создаются специальные структуры,
организующие и осуществляющие деятельность по формированию
кондоминиумов, образованию и поддержке ТСЖ, консультативно -
информационных центров, методических кабинетов по обмену опытом
деятельности товариществ.
Создание благоприятных организационно - экономических условий для
образования и деятельности товариществ собственников жилья достигается
путем:
- совершенствования системы финансирования ТСЖ и оптимизации
финансовых потоков в целях наиболее рационального финансирования
деятельности по техническому обслуживанию и ремонту кондоминиумов;
- расширения источников и обеспечения устойчивости финансирования
технической эксплуатации и ремонта кондоминиумов с постепенным
переходом в режим самофинансирования с исключением бюджетных дотаций;
- стимулирования хозяйственно - коммерческой деятельности ТСЖ, ЖК
и ЖСК через предоставление широкого спектра льгот при использовании
объектов общей долевой собственности и земельных участков;
- формирования механизма накопления амортизационных отчислений с
жилищного фонда и отчислений на капитальный ремонт жилых домов;
- проведения широкомасштабной информационно - разъяснительной
работы среди собственников жилья, в том числе накопления средств на
капитальный ремонт и полное восстановление жилого дома;
- передачи ТСЖ в управление нежилых помещений для организации
деятельности товариществ, а также льготной продажи нежилого фонда.
С целью мобилизации и накопления товариществами финансовых
средств на проведение капитального ремонта, реконструкции объектов
кондоминиума проработать вопрос:
- образования товариществами или городскими структурами
специальных фондов, а также привлечения финансовых институтов, готовых
инвестировать средства в капитальный ремонт и реконструкцию объектов
кондоминиума;
- участие города и других собственников в финансировании работ
пропорционально доле их имущества в кондоминиуме.
IV. Дальнейшая демонополизация обслуживания жилищного фонда
и формирования рынка услуг
Жилищно-коммунальная реформа одной из главных целей
преобразований в жилищной сфере ставит демонополизацию обслуживания
жилищного фонда и формирования рынка услуг.
Практика последних лет достаточно убедительно показывает, что
создание эффективных механизмов управления жилищно-коммунальным
хозяйством города достигается путем четкого разграничения прав и
обязанностей собственника и субъекта хозяйствования.
При таком подходе система жилищно-коммунального хозяйства города
рассматривается как трехуровневая:
- собственник жилищного фонда и других объектов недвижимости;
- субъект хозяйствования - заказчик жилищно-коммунальных и прочих
услуг (управляющие организации);
- подрядные специализированные и иные организации.
Формирование "института" заказчика, как субъекта рыночных
отношений, является ключевым вопросом для реального развития
конкуренции в жилищном хозяйстве.
Управляющая организация должна создаваться как хозяйствующий
субъект, выполнять функции по управлению жилищным фондом г.Москвы на
основании договоров с районными Управами (или префектурами), а по
управлению жилищным фондом, находящимся в другой (негосударственной)
форме собственности - на основании договоров с собственниками или
уполномоченными ими представителями, а также иметь право на заключение
договоров с другими хозяйствующими субъектами, предоставляющими
жилищно - коммунальные услуги, финансироваться, исходя из стоимости
жилищно - коммунальных услуг, и иметь стимулы к снижению их стоимости
и повышению качества.
Задачей городской администрации в настоящее время является
установление порядка и создание нормативной базы, регламентирующей
передачу государственного и муниципального имущества (жилищного фонда)
г.Москвы в управление организациям, управляющим жилищным фондом.
Институт доверительного управления собственностью является новым
для нашей правовой системы и общие положения, регулирующие отношения
по передаче имущества в управление, содержащиеся в Гражданском кодексе
РФ, практически исчерпывают существующую нормативную базу по данному
вопросу.
Вместе с тем управление тем или иным имуществом имеет свою
специфику.
Для успешного становления профессионального управления таким
видом недвижимости, как объекты жилищно-коммунального хозяйства,
предъявляются определенные требования к уполномоченной городом службе
заказчика.
Эти требования должны содержаться в договоре управления.
Обязательному включению в договор управления объектом
жилищно-коммунального хозяйства подлежат условия о том, что Доверитель
(собственник имущества, домовладелец), давая поручение по управлению
своим имуществом, обеспечивает Управляющего всей необходимой
информацией, включающей общую техническую характеристику объекта, в
том числе инженерного оборудования и сетей, придомовой территории в
границах эксплуатационной ответственности, количественные
характеристики потребляемых объектом коммунальных услуг, фиксируемые
на момент передачи и др.
Факт передачи жилищного фонда управляющей организации для
оказания услуг по управлению оформляется актом приема-передачи.
Передача движимого имущества (если такое имеет место)
осуществляется по перечню с указанием его первоначальной стоимости и
износа.
На период действия доверительного управления управляющей
организации передаются в безвозмездное пользование служебные нежилые
помещения. При этом коммунальные и эксплуатационные услуги по
предоставленным в пользование помещениям должны оплачиваться
управляющей организацией.
Среди обязанностей управляющей организации также должны быть
оговорены определенные условия.
Управляющая организация обязана вести в установленном порядке
техническую документацию на объект, систематически проводить
технические осмотры, являться заказчиком на работы по техническому
обслуживанию, санитарному содержанию, текущему и капитальному ремонту
жилищного фонда, уборке внутриквартальных и внутридомовых асфальтовых
покрытий, ремонту и содержанию объектов внешнего благоустройства и
озеленения. Разрабатывать и представлять Доверителю на утверждение
проекты смет на содержание и ремонт жилищного фонда и др. объектов,
включенных в договор доверительного управления, выполнять другие
порученные управляющей организации обязанности.
Наряду со становлением служб заказчика рынок услуг по управлению
объектами жилищно-коммунального хозяйства должен быть открыт для
частного предпринимательства.
При формировании или выборе службы заказчика (управляющей
компании) собственник руководствуется тем, что служба заказчика должна
быть в максимальной степени ориентирована на удовлетворение нужд
нанимателей, арендаторов, собственников и владельцев жилья в части
предоставления им жилищно-коммунальных услуг, защиты их интересов, а
также сохранности объектов жилищно-коммунального хозяйства.
Такая организация может быть достигнута выбором соответствующих
организационных и финансовых механизмов.
Для обеспечения эффективности своей деятельности служба заказчика
должна быть заинтересована в:
- расширении сферы обслуживания;
- минимизации задолженности населения по оплате
жилищно-коммунальных услуг;
- выборе на конкурсной основе самого эффективного подрядчика;
- системе эффективного контроля за деятельностью подрядных
организаций.
Проведение конкурсного отбора подрядчиков для проведения работ по
эксплуатации жилищного фонда позволяет резко повысить эффективность
используемых ресурсов.
Главные вопросы для успешного проведения конкурсов:
- грамотно подобранный пакет объектов, выставляемых на конкурс;
- активная информационная кампания;
- полное исключение формального подхода к процедуре проведения
конкурса и подведения его итогов, строгие и четкие критерии отбора.
Формирование системы эффективных договорных отношений на поставку
жилищно-коммунальных услуг, производство работ и оказание услуг -
длительный и непростой процесс, связанный с окончательным переходом от
административных рычагов управления к рыночным.
Внедрение системы договорных отношений создает, с одной стороны,
экономическую заинтересованность в эффективном управлении жилищным
фондом, с другой стороны - условия для контроля количества, качества
предоставляемых услуг и выполняемых работ, а также позволяет
корректировать стоимость работ и услуг в зависимости от качества и
нормативных сроков их предоставления.
V. Регулирование деятельности организаций
по поставке коммунальных услуг.
Основываясь на общих принципах правовых и экономических
отношений, установленных законодательством в сфере размещения и
выполнения государственного заказа, и с целью достижения баланса
интересов города и организаций, являющихся естественными локальными
монополистами, содержанием отношений между ними являются:
- выделение работ, которые могут проводится на конкурсных началах
(поставка сырья и материалов, ремонтные работы и др.);
- согласование тарифов и цен на поставляемую для нужд города
продукцию, работы и услуги;
- распределение полученной прибыли по согласованию с городской
администрацией;
- формирование планов капитальных вложений и проектов целевых
программ развития по согласованию с городской администрацией;
- внедрение альтернативных технологий с целью демонополизации
предоставления услуг.
В целях снижения издержек по поставке коммунальных услуг,
применяемые в городе для расчетов с населением и прочими потребителями
тарифы на тепловую и электрическую энергию, газоснабжение,
водоснабжение и водоотведение, вывоз мусора регулируются Региональной
энергетической комиссией города Москвы и Межведомственной комиссией по
ценовой и тарифной политике при Правительстве Москвы.
Указанное позволяет обеспечить рациональное расходование
бюджетных средств, предназначенных для возмещения разницы в тарифах на
тепловую энергию и затрат на обезвреживание бытовых отходов на
мусоросжигательных заводах и мусороперегрузочных станциях, а также
способствует формированию экономически обоснованных тарифов.
В сложившихся условиях тарифная политика Правительства Москвы
должна иметь следующие цели и ограничения:
- увеличение доли платежей населения за жилищно-коммунальные
услуги должно осуществляться плавно, регулярно, исходя из утвержденных
Московской городской Думой принципов с одновременной защитой
малообеспеченных слоев населения и сохранением жизненного уровня семей
со средним достатком;
- начиная с 2002 года, перейти на оплату жилищно-коммунальных
услуг, исходя из их фактической стоимости, гражданами - собственниками
жилых помещений, ставшими таковыми в результате договоров
купли-продажи, что позволит значительно сэкономить бюджетные средства;
- перейти на расчеты с населением за тепловую энергию,
предусматривающие фактическое ее потребление жилым зданием;
- завершить переход в оплате тепловой и электрической энергии и
услуг водоснабжения на два тарифа - для населения и других
потребителей, при этом повышая тарифы для населения в более быстром
темпе, чем для других потребителей;
- рост доходов населения должен ненамного, но опережать рост
увеличения платежей за жилищно-коммунальные услуги.
Важнейшим аспектом регулирования деятельности организаций по
поставке коммунальных услуг является исключение из существующей
практики перекрестного субсидирования населения в результате
увеличения платежного бремени в реальном секторе экономики.
Эта задача должна решаться путем перехода к возмещению расходов
жилищных и ресурсоснабжающих организаций, связанных с предоставлением
отдельным категориям граждан льгот по оплате жилищно-коммунальных
услуг, через городской Центр жилищных субсидий.
VI. Организация ресурсосбережения
в жилищно-коммунальном хозяйстве.
Одним из важнейших аспектов реформирования жилищно-коммунального
хозяйства является ресурсосбережение, т.е. снижение затрат на
производство, передачу и потребление энергоресурсов и воды и связанное
с этим смягчение для населения условий перехода отрасли на
безубыточное функционирование.
В этих целях жилищными и ресурсоснабжающими организациями
проводятся мероприятия по применению ресурсосберегающих технологий,
установке приборов учета расходов воды и тепла.
Для целенаправленной работы по экономии энергоресурсов и воды в
городе необходимо разработать программу энергоресурсосбережения,
содержащую перечень конкретных мероприятий по внедрению
энергосберегающих технологий и устройств.
Источниками финансирования программы энергоресурсосбережения
могут быть определены:
- целевые ассигнования на эти мероприятия, предусматриваемые в
бюджете города Москвы на соответствующий год;
- бюджетные ассигнования по дотации на тепло, сэкономленные в
результате сокращения потребления тепла в жилищном фонде;
- собственные средства товариществ собственников жилья;
- кредитные ресурсы, привлекаемые товариществами собственников
жилья и иными организациями для выполнения указанных работ.
В основе программы должен быть заложен комплекс организационных,
экономических, технических и других мероприятий, направленных на
эффективное использование энерго- и водоресурсов.
VII. Техническая эксплуатация объектов
жилищно-коммунального хозяйства города Москвы
Одним из основных способов снижения издержек в
жилищно-коммунальном хозяйстве является строгое соблюдение действующих
нормативов по технической эксплуатации объектов жилищно-коммунального
хозяйства.
Техническая эксплуатация - комплекс мероприятий, направленных на
обеспечение соответствующего требованиям нормативов состояния и
функционирования объектов жилищно-коммунального хозяйства. Техническая
эксплуатация осуществляется собственниками, владельцами, управляющими
организациями, арендаторами и нанимателями путем использования,
осуществления технического обслуживания и производства ремонта
помещений, конструкций, инженерных систем и иного оборудования, при
обеспечении режимов их функционирования, а также санитарного
содержания зданий и прилегающих к ним территорий.
Совокупность нормативов служит основой общегородской системы
содержания и ремонта жилищно-коммунального хозяйства города и включает
в себя нормативы на техническое обслуживание эксплуатируемых объектов
и их санитарное содержание, а также нормативы водопотребления и
водоотведения, газо- и теплоснабжения, накопления твердых бытовых
отходов (ТБО) и др.
Функции по утверждению нормативов, в зависимости от компетенции,
возложены на федеральные органы государственного управления (Госстрой
РФ, Госсанэпиднадзор РФ, Госгортехнадзор РФ и другие), органы
городской администрации (Правительство Москвы, Региональная
энергетическая комиссия города Москвы, Региональная комиссия по
ценовой и тарифной политике при Правительстве Москвы и др.).
Постоянный контроль за соблюдением нормативов при осуществлении
технической эксплуатации осуществляют, в пределах своей компетенции,
специально уполномоченные органы государственного контроля, в том
числе органы Государственной жилищной инспекции РФ, Госгортехнадзора
РФ, Госсанэпиднадзора РФ, Инспекции Госархстройнадзора города Москвы,
противопожарного надзора и др. Межведомственной комиссией по ценовой и
тарифной политике при Правительстве Москвы устанавливаются предельные
цены на техническое обслуживание лифтового оборудования, захоронение и
транспортировку твердых бытовых отходов, эксплуатацию систем
дымоудаления и пожарной автоматики, внутриквартальных коллекторов и
т.д.
Планирование деятельности по технической эксплуатации
осуществляется управляющей организацией, исходя их нормативных
требований и с учетом имеющихся финансовых ресурсов.
Ежегодное, среднесрочное и долгосрочное планирование
осуществляется как в рамках специальных целевых программ, так и в
рамках годовой программы деятельности Правительства Москвы.
Планирование расходов по содержанию объектов жилищно-коммунального
хозяйства должно осуществляться как на общегородском так и на
территориальном уровнях управления.
Планирование расходов по технической эксплуатации жилищного фонда
и санитарному содержанию домовладения должно осуществляться по
следующим направлениям:
1. Расходы по содержанию объектов жилищного фонда, в том числе:
- заработная плата с начислениями;
- текущий ремонт жилищного фонда;
- вывоз твердых бытовых отходов;
- содержание домохозяйства (включая содержание дежурных по
подъезду);
- амортизационные отчисления;
- налоговые и иные обязательные платежи;
- содержание службы заказчика (управляющей организации);
- прочие расходы.
2. Доходы от эксплуатации жилищного фонда, в том числе:
- оплата жилья или услуг технического обслуживания;
- оплата услуг по вывозу твердых бытовых отходов;
- прочие доходы.
3. Расходы по капитальному ремонту жилищного фонда: проведение
комплексного капитального ремонта и выборочного капитального ремонта,
в том числе:
- ремонт фасадов зданий; кровли; теплотрасс;
- замена электроплит, газовых плит, газовых водонагревателей в
квартирах;
- вынос газопроводов из подвалов жилых домов;
- замена и модернизация лифтов;
- ремонт тепловых пунктов, а также систем дымоудаления и
противопожарной автоматики, внутридомового газоснабжения;
- проведение мероприятий по комплексному благоустройству дворов и
подъездов жилых домов.
Техническая эксплуатация объектов жилищно-коммунального хозяйства
должна обеспечиваться управляющими организациями (или организациями
балансодержателями) путем привлечения для этой цели специализированных
подрядных организаций исключительно на конкурсной основе.
Необходимым требованием для предоставления права
специализированной организации выступать в качестве подрядчика на
техническую эксплуатацию объектов жилищно-коммунального хозяйства
является наличие лицензии на определенный вид работ. Законом
Российской Федерации от 25.09.98 N 158-ФЗ "О лицензировании отдельных
видов деятельности" к этим видам деятельности отнесены:
- деятельность по обеспечению работоспособности тепловых и
электрических сетей;
- эксплуатация инженерных инфраструктур города;
- эксплуатация централизованных систем питьевого водоснабжения и
систем водоотведения города.
В перечень видов работ и услуг, входящих в понятие этих видов
деятельности, включены:
- инженерная диагностика технического состояния и режима
функционирования;
- разработка проектов ремонтных и специальных работ;
- техническое обслуживание и текущий ремонт объектов и систем
жилищно-коммунального хозяйства;
- наладочные работы;
- капитальный ремонт.
VIII. Капитальной ремонт объектов
жилищно-коммунального хозяйства.
Капитальный ремонт объектов жилищно-коммунального хозяйства
является самостоятельной, специфической сферой деятельности,
обеспечивающей техническую эксплуатацию в соответствии с нормативными
требованиями. Отношения, связанные с капитальным ремонтом объектов
жилищно-коммунального хозяйства, требуют специального регулирования.
Капитальный ремонт - система мероприятий, направленных на
восстановление ресурсов объектов жилищно-коммунального хозяйства при
возможной замене их отдельных конструктивных элементов, а также
улучшения их эксплуатационных показателей.
Капитальный ремонт объектов жилищно-коммунального хозяйства
должен осуществляться с соблюдением действующих нормативных
требований, определяемых Правительством Москвы и федеральными органами
власти.
Классификация капитального ремонта имеет несколько подходов
определяющих его виды.
В целях планирования расходов по капитальному ремонту объектов
жилищно-коммунального хозяйства следует различать два основных его
вида, характеризующихся различным объемом выполняемых работ:
- комплексный капитальный ремонт должен предусматривать
восстановление всех изношенных элементов;
- выборочный капитальный ремонт должен предусматривать замену или
ремонт отдельных элементов, вышедших из строя.
Проведение комплексного капитального ремонта требует применения
материалов, обеспечивающих нормативный срок службы ремонтируемых
элементов объекта. По завершении комплексного капитального ремонта
объект должен полностью соответствовать всем нормативно-техническим
требованиям.
Проведение выборочного капитального ремонта должно обеспечивать
восстановление эксплуатационных свойств отдельных элементов объекта,
вышедших из строя в межремонтный период.
Планируя объем затрат, необходимый для проведения капитального
ремонта объектов жилищно-коммунального хозяйства, необходимо
предусматривать возможность проведения неплановых ремонтных работ
(аварийных), направленных на ликвидацию последствий аварий,
повреждение элементов, вызванных стихийными бедствиями, экстремальными
условиями и ситуациями и др.
При формировании планов капитального ремонта следует учитывать
технические характеристики объектов жилищно-коммунального хозяйства,
степень их оснащенности инженерным оборудованием, а также межремонтные
сроки службы конструктивных элементов объектов, их состояние, наличие
заявок территориальных органов, заключений специализированных
эксплуатационных и инспектирующих организаций, а также сложившуюся
стоимость единицы работ.
Размещение заказов на капитальный ремонт объектов
жилищно-коммунального хозяйства должно проводится исключительно на
конкурсной основе.
Городские службы заказчика в процессе производства работ по
капитальному ремонту объектов жилищно-коммунального хозяйства обязаны
обеспечивать строгое соблюдение технологий, определенных техническими
нормативами, и качество работ.
В условиях недостаточного финансирования работ по капитальному
ремонту объектов жилищно-коммунального хозяйства необходимо дальнейшее
совершенствование системы его планирования и организации, учета
выполнения проводимых работ, а также разработка перспективных плановых
заданий по приоритетным направлениям, привлечение внебюджетных
источников.
В целях регламентирования порядка планирования, финансирования и
учета работ по капитальному ремонту необходимо разработать и утвердить
соответствующую инструкцию.
Считать целесообразным утверждение перспективных заданий сроком
на пять лет, на основании которых устанавливать ежегодные плановые
задания по территориальным заказчикам.
В целях усиления контроля за качеством составления технической
документации на капитальный ремонт объектов жилищно-коммунального
хозяйства при оформлении городского заказа и при разработке
проектно-сметной документации необходимо предусматривать выполнение
работ по:
- внедрению энергоэффективных технологий, материалов и
оборудования, в том числе приборов учета расхода тепловой энергии и
воды;
- созданию нормативного температурно-влажностного режима в
чердачных помещениях, внедрению систем диспетчерского контроля с
пульта ОДС за закрытием дверей чердаков и подвалов, функционированием
инженерных систем и др.
- ремонту подъездов, оборудованию помещений для дежурных по
подъезду, комплексному благоустройству дворовых территорий и внедрению
систем видеонаблюдения за состоянием подъездов и придомовых
территорий.
Достигнуть обеспечения рационального и эффективного расходования
бюджетных средств следует путем исключения их использования на
капитальный ремонт домов улучшенной планировки (по утверждаемым
спискам), а также на капитальный и текущий ремонт нежилых помещений и
строений (кроме сдаваемых в аренду), находящихся в собственности,
хозяйственном ведении или оперативном управлении юридических лиц, в
том числе в собственности физических лиц.
Ремонт этих объектов производить за счет средств владельцев
(собственников) в соответствии с законодательными и нормативными
актами.
Капитальный и текущий ремонт мест общего пользования строений,
несущих конструкций, механического, электрического,
санитарно-технического оборудования, инженерных сетей, систем и
устройств, связанный с общим ремонтом строений, находящихся в общей
собственности физических лиц или же в хозяйственном ведении,
оперативном или ином управлении нескольких предприятий (организаций),
производить также за счет средств собственников (совладельцев)
строений.
Размеры и порядок участия сторон в ремонте должны устанавливаться
соглашением, исходя из объемов работ, определенных проектно-сметной
документацией, пропорционально доле собственности (владения) - общей
площади помещений (если иное не установлено соглашением, с учетом
требований законодательных и нормативных актов).
Капитальный ремонт сдаваемых в аренду нежилых и жилых помещений
(строений), связанный с общим капитальным ремонтом, производить за
счет средств юридических и физических лиц, в собственности,
хозяйственном ведении, оперативном управлении которых находится
строение (если иное не предусмотрено договором аренды). Указанный
ремонт выполнять одновременно с капитальным ремонтом всего строения.
Капитальный ремонт внутри сдаваемых в аренду помещений, связанный
с улучшением их отделки, установкой дополнительного инженерного
оборудования, выполняемый сверх объемов работ, предусмотренных
проектно-сметной документацией на общий капитальный ремонт строения,
производить с разрешения организации, в собственности, хозяйственном
ведении, оперативном или ином управлении которой находится строение,
за счет средств арендатора на основании договора между сторонами, в
котором должны быть определены объем, виды, сроки выполнения
дополнительных работ и порядок их оплаты:
- либо путем внесения в проектно-сметную документацию
соответствующих изменений и увеличения сметной стоимости работ с
последующей ее оплатой арендатором;
- либо путем выполнения работ силами арендатора и за счет его
средств на основании проектно-сметной документации под контролем
организации, в хозяйственном ведении, оперативном или ином управлении
которой находится строение.
Текущий ремонт внутри арендуемых жилых и нежилых помещений, в том
числе профилактическое обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных
коммуникаций и оборудования, а также капитальный ремонт этих
помещений, связанный с деятельностью арендатора, производить за счет
средств арендатора под контролем организации, в хозяйственном ведении,
оперативном или ином управлении которой находится строение. |