Страницы: 1 2
проверка законности сделки, юридической силы
правоустанавливающих документов
32. При правовой экспертизе документов, проверке законности
сделки, юридической силы правоустанавливающих документов
устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и
уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества,
проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие
прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также
устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или
отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).
33. Рекомендуется проводить правовую экспертизу документов в
следующей последовательности:
проверка имеющихся в Едином государственном реестре прав записей
по данному объекту недвижимого имущества;
проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если
правоустанавливающим документом является договор - также и проверка
законности сделки;
проверка действительности иных документов, не являющихся
правоустанавливающими, но необходимых для осуществления
государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным
законодательством Российской Федерации требованиям;
проверка сведений о наличии (или отсутствии) в учреждении юстиции
по регистрации прав документов, свидетельствующих о наложении (снятии)
арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации;
принятие решения по результатам правовой экспертизы: о
государственной регистрации, о приостановлении государственной
регистрации, об отказе в государственной регистрации.
34. При проверке имеющихся в Едином государственном реестре прав
записей рекомендуется проверить наличие следующих записей в отношении
объекта недвижимого имущества, о регистрации права, ограничения
(обременения) права на который и сделки с которым ходатайствует
заявитель:
о зарегистрированных правах;
о ранее заявленных правах (правопритязании) (пункт 6 статьи 12
Закона);
о зарегистрированных сделках;
о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права, в том
числе арестах, запрещениях заключения сделок.
35. Если имеется запись о ранее принятом на государственную
регистрацию заявлении о государственной регистрации сделки об
отчуждении объекта недвижимости и (или) о переходе прав на него,
указывающая на наличие правопритязания в отношении данного объекта,
рекомендуется принять решение по результатам правовой экспертизы в
отношении ранее принятых документов.
При этом в случае, если в ходе такой экспертизы не выявлено
оснований для отказа в государственной регистрации ранее заявленного
права (сделки), вследствие чего это право (сделка) подлежит
государственной регистрации, в регистрации позже заявленного права
(сделки) может быть отказано на основании абзаца шестого пункта 1
статьи 20 Закона.
При наличии сомнений в бесспорности проведения государственной
регистрации по двум и более находящимся на рассмотрении заявлениям
действия регистратора прав могут определяться пунктом 1 статьи 19
Закона.
36. При наличии в Едином государственном реестре прав записи об
аресте, запрещении совершения сделок с недвижимым имуществом,
установленных до совершения сделки, представления заявления о
государственной регистрации, регистратор прав в соответствии с пунктом
1 статьи 19 Закона обязан принять необходимые меры по получению
дополнительных сведений о том, существовало ли на момент совершения
сделки, представления заявления о государственной регистрации
ограничение, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав
и препятствующее проведению государственной регистрации.
При поступлении в процессе проведения государственной регистрации
документов об аресте, запрещении совершения сделок с недвижимым
имуществом, регистратору прав в соответствии с пунктом 1 статьи 19
Закона рекомендуется немедленно известить об этом заявителя, который
вправе представить дополнительные доказательства наличия у него
оснований для государственной регистрации.
Рекомендуется учитывать, что арест, запрещение совершения сделок
не является препятствием для регистрации существующего права лица, чье
имущество арестовано или которому запрещено совершать сделки с
объектом недвижимого имущества.
В соответствии с разделом VI Правил ведения книг учета документов
информация о наличии арестов, запрещений совершения сделок с объектами
недвижимого имущества, а также об их снятии может содержаться также и
в книге учета арестов, запрещений совершения сделок с объектами
недвижимого имущества, которая предназначена для внесения записей о
поступивших в учреждение юстиции по регистрации прав (или его филиал)
копиях решений (постановлений, определений) о наложении арестов,
запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества, по
которым отсутствуют разделы Единого государственного реестра прав, в
связи с чем арест (запрещение) не может быть зарегистрирован в Едином
государственном реестре прав в порядке, установленном Законом.
37. Если в Едином государственном реестре прав имеется запись о
зарегистрированном ограничении (обременении) права, например аренды,
рекомендуется проверить указание на наличие этого ограничения
(обременения) в договоре, представленном на регистрацию сделки и (или)
перехода права. В случае отсутствия такого указания в договоре в
государственной регистрации может быть отказано в соответствии с
абзацем седьмым пункта 1 статьи 20 Закона. Вместе с тем в случае,
когда отсутствуют препятствия для устранения заявителем (заявителями)
данного основания для отказа в государственной регистрации (например,
стороны сделки могут заключить соглашение о внесении в договор
соответствующих дополнений), рекомендуется рассмотреть вопрос о ее
приостановлении в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона.
В случаях, когда заявитель ходатайствует о государственной
регистрации ограничения (обременения) права, ипотеки, аренды или иной
сделки, которая возможна только при наличии в Едином государственном
реестре прав записи о вещном праве на данный объект недвижимости
(пункт 2 статьи 13 Закона), и в Едином государственном реестре прав
отсутствует запись о вещном праве, рекомендуется приостановить
государственную регистрацию в соответствии с пунктом 1 статьи 19
Закона, указав в уведомлении о приостановлении государственной
регистрации причины приостановления со ссылкой на пункт 2 статьи 13
Закона. Вопрос о приостановлении государственной регистрации в
указанном случае может не быть поставлен учреждением юстиции по
регистрации прав в случае, когда в Едином государственном реестре прав
отсутствует запись о праве, возникающем именно с момента
государственной регистрации и приобретенном лицом после введения в
действие Закона, то есть после 31 января 1998 г. (статьи 8, 223
Кодекса, статья 4 Закона), поскольку в данном случае в государственной
регистрации может быть отказано на основании соответствующего абзаца
пункта 1 статьи 20 Закона.
38. При проверке юридической силы правоустанавливающих документов
в зависимости от вида документа рекомендуется в том числе проверить:
соответствие требованиям законодательства, действовавшего на
момент издания и в месте издания документа, формы и содержания
документа (пункт 1 статьи 17, пункт 1 статьи 18, пункт 1 статьи 20
Закона);
обладал ли орган государственной власти (орган местного
самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также
соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли
лицо подписало этот акт (статья 9, пункт 1 статьи 17, пункт 1 статьи
20 Закона);
наличие соответствующих прав по распоряжению объектом
недвижимости у подписавшего документ лица (статья 9, пункт 1 статьи 20
Закона), например, у продавца и его представителя (если сделка
совершается представителем).
При проведении правовой экспертизы следует принимать во внимание,
что компетенция органа государственной власти или местного
самоуправления, издавшего акт о правах на недвижимое имущество,
устанавливается соответствующими правовыми актами, в том числе актами,
определяющими статус, задачи, полномочия и функции этого органа.
40. Согласно пункту 1 статьи 13 Закона законность сделки
проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная или
простая письменная) как в случае регистрации самой сделки, так и в
случае регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения)
права.
С учетом требований, предъявляемых законодательством Российской
Федерации к договорам, при проведении правовой экспертизы (проверке
законности сделки) рекомендуется проверять в том числе следующее:
право- и дееспособность сторон (статьи 17, 21, 48, 49 Кодекса);
наличие полномочий у представителей (статья 182 Кодекса), если
сделка совершена представителями;
наличие установленных законом или соглашением сторон существенных
условий договора (статья 432 Кодекса);
соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением
сторон (статьи 164, 434 Кодекса);
принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью,
или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися
собственниками имущества в случаях, когда закон допускает распоряжение
объектом недвижимого имущества не его собственником (статья 9, пункт 1
статьи 20 Закона);
соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих
в сделке, а также публично - правовых интересов в установленных
законом случаях (пункты 2 и 3 статьи 209 Кодекса, пункт 1 статьи 20
Закона).
При проведении правовой экспертизы сделки рекомендуется принимать
во внимание, что согласно пункту 3 статьи 160 Кодекса в случае если
гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности
не может собственноручно подписать сделку, то по его просьбе сделка
может быть подписана другим лицом, и подпись последнего должна быть
засвидетельствована нотариусом или иным должностным лицом, имеющим
право совершить такое нотариальное действие, с указанием причин, в
силу которых совершающий сделку не может подписать ее собственноручно.
41. При государственной регистрации перехода права на основании
сделки рекомендуется проверять в том числе факт исполнения ее условий,
с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения
регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества (например,
исполнения отлагательных условий сделки, необходимых для перехода
права (пункт 1 статьи 157 Кодекса), оплаты недвижимости, если
договором купли - продажи предусмотрено сохранение права собственности
за продавцом до оплаты товара (статья 491 Кодекса) и т.д.);
42. Если на совершение сделки с объектом недвижимого имущества в
соответствии с законом требуется согласие третьих лиц, в пользу
которых установлены и зарегистрированы ограничения (обременения) права
собственника (например, согласие получателя ренты - статья 604
Кодекса), то проверяется наличие такого согласия и указания в
договоре, представленном на государственную регистрацию сделки и (или)
перехода права, условий, обременяющих (ограничивающих) права
собственника.
43. Учитывая, что на основании пункта 23 Правил ведения ЕГРП
сведения об объекте недвижимого имущества вносятся в подраздел I
Единого государственного реестра прав на основании документов,
удостоверенных органами (организациями), осуществляющими кадастровый и
технический учет объектов недвижимого имущества, но в соответствии с
абзацем третьим пункта 8 статьей 12 Закона правоустанавливающий
документ имеет приоритет перед записями Единого государственного
реестра прав, при проведении правовой экспертизы документов и проверке
законности сделки рекомендуется удостовериться в том, что сведения об
объекте недвижимого имущества, указанные в документах, удостоверенных
органом (организацией), осуществляющим кадастровый и технический учет
объектов недвижимого имущества, соответствуют аналогичным сведениям,
указанным в правоустанавливающем документе.
При выявлении расхождений аналогичных сведений в названных
документах рекомендуется приостановить государственную регистрацию, о
чем уведомить заявителя, и в том числе направить соответствующий
запрос в порядке, установленном пунктом 3 статьи 8 Закона, в орган
(организацию), осуществляющий кадастровый и технический учет объектов
недвижимого имущества, удостоверивший документ, содержащий сведения об
описании объекта недвижимости.
44. В соответствии с пунктом 1 статьи 13, статьями 19, 20 Закона
по результатам правовой экспертизы документов и проверки законности
сделки регистратором прав может быть принято одно из следующих
решений:
зарегистрировать заявленное право, сделку, ограничения
(обременения) права;
приостановить государственную регистрацию с целью устранения
причин, препятствующих государственной регистрации, в том числе для
получения дополнительных документов;
отказать в государственной регистрации.
В случае если государственная регистрация была приостановлена в
связи с отсутствием какого-либо документа, необходимого для
государственной регистрации, после его представления (получения)
проводится дополнительная правовая экспертиза.
45. В случае, когда заверенная копия решения о наложении ареста
(пункт 3 статьи 28 Закона) представляется в учреждение юстиции по
регистрации прав не органом, наложившим арест на недвижимое имущество,
а иными лицами (например, истцом), в целях проведения государственной
регистрации ареста рекомендуется предварительно запросить у названного
органа сведения о том, не снят ли данный арест на момент рассмотрения
вопроса о его государственной регистрации.
В случае, когда иными лицами в учреждение юстиции по регистрации
прав представлена незаверенная копия решения о наложении ареста,
рекомендуется запросить у соответствующего органа, наложившего арест,
заверенную копию решения о наложении ареста (пункт 3 статьи 28
Закона), а также сведения о том, не снят ли данный арест на момент
рассмотрения вопроса о его государственной регистрации.
IV. Порядок приостановления государственной регистрации
46. При возникновении у регистратора прав сомнений в наличии
оснований для государственной регистрации регистратор прав в
соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона обязан известить об этом
заявителя, предложив представить дополнительные доказательства наличия
у него оснований для государственной регистрации (в том числе
недостающие документы). При этом рекомендуется принимать во внимание,
что согласно пункту 1 статьи 19 Закона представление дополнительных
доказательств наличия у заявителя оснований для государственной
регистрации (в том числе недостающих документов) является правом
заявителя. Регистратор прав обязан принять необходимые меры по
получению дополнительных сведений, например, запросить указанные
сведения, имеющиеся у уполномоченных органов (организаций), в порядке,
предусмотренном пунктом 3 статьи 8 Закона.
По решению регистратора прав государственная регистрация может
быть приостановлена в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона, в
частности, в случае непредставления в учреждение юстиции по
регистрации прав какого-либо из документов, необходимых для проведения
государственной регистрации в установленных законодательством
Российской Федерации случаях (пункт 2 статьи 17 Закона).
47. В соответствии с пунктом 2 статьи 19 Закона государственная
регистрация прав может быть приостановлена по решению регистратора
прав не более чем на месяц при направлении представленных документов
на подтверждение их подлинности, о чем регистратор прав обязан в
письменной форме уведомить заявителя, указав основания принятия такого
решения.
В случае, если в течение указанного срока не будут устранены
причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор
прав обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и
сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.
Поскольку Законом не предусмотрено иное, представленные на
государственную регистрацию документы могут быть направлены на
подтверждение их подлинности (пункт 2 статьи 19 Закона) в издавший их
орган государственной власти (орган местного самоуправления) или
лицам, их подписавшим, удостоверившим. Например, если договор купли -
продажи совершен в простой письменной форме и от имени продавца
(собственника) действовал представитель на основании доверенности,
составленной в простой письменной форме не в учреждении юстиции по
регистрации прав, подлинность сделки и доверенности может подтвердить
собственник (продавец); если документ (например, договор, согласие
второго супруга на отчуждение объекта недвижимого имущества (статья 35
Семейного кодекса) был нотариально удостоверен, он может быть
направлен на подтверждение подлинности соответствующему нотариусу.
Основанием для отложения (приостановления) государственной
регистрации ипотеки по решению регистратора также является
несоответствие договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним
документов требованиям законодательства (статья 21 Закона об ипотеке).
48. В случае подачи правообладателем или уполномоченным им на то
лицом письменного заявления о приостановлении государственная
регистрация может быть приостановлена на срок, указанный в заявлении,
но не более чем на три месяца (пункт 3 статьи 19 Закона). В заявлении
согласно пункту 3 статьи 19 Закона также должны быть указаны причины
приостановления, например, необходимость внесения изменений в
представленные документы для устранения их несоответствия требованиям
законодательства, необходимость получения дополнительных документов,
служебная командировка, болезнь и иные уважительные для заявителя
причины, наличие которых не позволяет ему, в частности, принять меры
по представлению дополнительных документов, явиться в указанный при
приеме документов срок за документами после проведения государственной
регистрации и т.п.
Приостановление государственной регистрации на основании
заявления правообладателя в соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона
прерывает течение месячного срока государственной регистрации. Течение
срока приостановления начинается со дня подачи заявления о
приостановлении. После окончания срока приостановления месячный срок
государственной регистрации начинается заново. Срок, истекший до
подачи указанного заявления, не засчитывается в новый срок, и после
окончания срока приостановления государственной регистрации срок
проведения государственной регистрации начинает течь заново.
49. Государственная регистрация может быть приостановлена на
основании определения или решения суда о приостановлении регистрации
(пункт 4 статьи 19 Закона). Поскольку иное не указано в пункте 4
статьи 19 Закона, в этом случае государственная регистрация
приостанавливается до указанного в определении или решении суда срока
(даты), наступления указанного в нем события, отмены судом своего
решения (определения) о приостановлении.
50. В соответствии с пунктом 4 статьи 19 Закона приостановление
государственной регистрации на основании судебного решения
(определения) сопровождается внесением соответствующей отметки в
Единый государственный реестр прав.
Данную отметку, поскольку иное не установлено Законом, Правилами
ведения ЕГРП, рекомендуется вносить в графу "Особые отметки
регистратора" листа записи, на который внесена соответствующая запись
о наличии правопритязания (пункт 30 настоящих Рекомендаций). При этом
в указанных целях рекомендуется в графе "Особые отметки регистратора"
делать следующую запись: слова "Государственная регистрация
приостановлена ... (указывается дата принятия решения, определения) на
основании ... (указываются наименование суда, реквизиты решения,
определения суда) до ..." (указывается срок приостановления: дата,
если она указана в решении, определении суда, или событие, с которым
суд связывает окончание срока приостановления (если оно указано в
решении, определении суда). Если из решения, определения суда нельзя
определить окончание срока приостановления государственной
регистрации, то в графе "Особые отметки регистратора" делать следующую
запись: слова "Государственная регистрация приостановлена ...
(указывается дата принятия решения, определения) на основании ..."
(указываются наименование суда, реквизиты решения, определения суда).
51. В соответствии с пунктом 4 статьи 21 Закона об ипотеке
основанием для приостановления (отложения) государственной регистрации
ипотеки также являются:
наличие судебного спора о правах на недвижимое имущество,
являющееся предметом ипотеки;
наличие судебного спора по поводу обращения взыскания на
недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки.
В указанном случае государственная регистрация приостанавливается
(откладывается) до разрешения судом спора по существу (пункт 4 статьи
21 Закона об ипотеке).
52. В любом из указанных в статье 19 Закона случаях
(приостановления государственной регистрации по инициативе
регистратора прав (пункты 1 и 2), по заявлению правообладателя (пункт
3), на основании решения, определения суда (пункт 4), а также в
случаях, предусмотренных статьей 21 Закона об ипотеке, заявителю
(заявителям) направляется уведомление о приостановлении
государственной регистрации.
При этом если заявления о государственной регистрации подавались
всеми сторонами сделки, в том числе всеми лицами, действующими на
одной или обеих сторонах сделки, уведомление о приостановлении
государственной регистрации направляется всем указанным лицам. В
случае приостановления государственной регистрации договора (например,
дарения, аренды) и (или) перехода права на основании данного договора,
а также ограничения (обременения) права по заявлению правообладателя
(пункт 3 статьи 19 Закона) уведомление о приостановлении
государственной регистрации рекомендуется направлять и второй стороне
договора.
В уведомлении о приостановлении рекомендуется указывать:
наименование учреждения юстиции по регистрации прав (его
филиала);
исходящий номер (состоящий из номера книги учета входящих
документов, в которой были зарегистрированы заявление и прилагаемые к
нему документы, и порядкового номера записи в этой книге, под которой
заявление и иные документы, необходимые для государственной
регистрации, были в ней зарегистрированы) и дату направления
уведомления (день его подписания регистратором прав);
адрес, фамилию, имя, отчество (для физических лиц) или
наименование (для юридических лиц) лица, которому направляется
уведомление;
слова "В соответствии с пунктом ... статьи 19 Федерального закона
от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" (или пунктом 4 статьи 21
Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге
недвижимости)") государственная регистрация права (или сделки,
ограничения (обременения) права) на / с (указывается объект
недвижимости), документы на которую Вами (если уведомление
направляется стороне сделки, которая в случаях, предусмотренных
Законом, не представляла заявление о государственной регистрации,
указывается фамилия, имя, отчество (для физического лица),
наименование (для юридического лица) заявителя) были представлены
(указывается дата и входящий номер представленных на государственную
регистрацию документов), приостанавливается на основании (указывается
причина, послужившая основанием для приостановления) на срок до
(указывается дата окончания приостановления), начиная с (указывается
начало течения срока приостановления)";
фамилия, имя, отчество регистратора прав, принявшего решение о
приостановлении государственной регистрации, и его подпись.
Уведомление заполняется на официальном бланке учреждения юстиции.
Копия уведомления о приостановлении государственной регистрации
помещается в дело правоустанавливающих документов.
53. В соответствии с пунктом 20 Правил ведения книг учета
документов в графу "Примечание" книги учета входящих документов
вносятся реквизиты уведомления о приостановлении государственной
регистрации.
54. В качестве основания приостановления государственной
регистрации в уведомлении рекомендуется указывать:
причину, послужившую основанием для возникновения у регистратора
прав сомнений в возможности проведения государственной регистрации
(например, отсутствие соответствующего документа, требование о
представлении которого основано на конкретных (указываемых) нормах
законодательства Российской Федерации, несоответствие конкретного
документа требованиям, предъявляемым к документам статьей 18 Закона),
если государственная регистрация приостановлена по решению
регистратора в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона;
наименование, реквизиты документа, направленного на подтверждение
его подлинности, а также наименование органа (организации) или
фамилии, имени, отчества физического лица, которому документ направлен
на подтверждение его подлинности, дата направления учреждением юстиции
по регистрации прав документа на подтверждение его подлинности, если
государственная регистрация приостановлена на основании пункта 2
статьи 19 Закона;
заявление правообладателя о приостановлении государственной
регистрации, а также номер книги учета входящих документов, в которой
было зарегистрировано заявление, номер записи в этой книге, под
которой заявление было в ней зарегистрировано, если государственная
регистрация приостановлена на основании пункта 3 статьи 19 Закона;
наименование суда, реквизиты решения, определения суда о
приостановлении государственной регистрации, если государственная
регистрация приостановлена на основании пункта 3 статьи 19 Закона.
55. В случае если государственная регистрация была приостановлена
на основании решения, определения суда в качестве срока, до которого
она приостановлена, рекомендуется указывать либо конкретную дату (если
она указана в решении, определении суда), либо событие, с которым суд
связывает окончание срока приостановления (если оно указано в решении,
определении суда), либо слова "до отмены судом своего решения
(определения) о приостановлении" (если в решении или определении суда
не указаны ни дата, ни событие, с которыми он связывает окончание
срока приостановления).
56. В случаях, когда государственная регистрация
приостанавливается в соответствии с пунктом 1 или пунктом 2 статьи 19
Закона, в уведомлении о приостановлении государственной регистрации
рекомендуется указывать дату окончания срока государственной
регистрации (пункт 1 статьи 19 Закона), приостановления
государственной регистрации (пункт 2 статьи 19 Закона), и сообщать,
что если до этой даты регистратор прав не получит в результате
принятых им мер или заявитель не представит дополнительные
доказательства (сведения, документы) наличия оснований для проведения
государственной регистрации (пункт 1 статьи 19 Закона), не будет
получено подтверждение подлинности документа (пункт 2 статьи 19
Закона), то учреждение юстиции по регистрации прав будет вынуждено
отказать в государственной регистрации по основанию, предусмотренному
соответствующим абзацем пункта 1 статьи 20 Закона.
В указанных в настоящем пункте случаях в уведомлении о
приостановлении регистрации также рекомендуется сообщать заявителю,
что в соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона правообладатель вправе
подать заявление о приостановлении государственной регистрации на срок
не более трех месяцев.
57. Законом не рассматривается случай, когда одна из сторон
договора, в том числе одно из лиц, действующих на той или иной стороне
договора, представит в учреждение юстиции по регистрации прав
заявление, свидетельствующее о его нежелании проводить государственную
регистрацию ранее заявленного на регистрацию права, договора,
ограничения (обременения) права. При этом, учитывая, что Закон не
содержит запрета субъектам права совершать указанные действия,
учреждению юстиции по регистрации прав рекомендуется приостанавливать
государственную регистрацию на основании пункта 1 статьи 19 Закона с
обязательным уведомлением об этом решении всех заинтересованных лиц
(правообладателя, сторон сделки). В качестве причины принятия такого
решения может являться норма пункта 1 статьи 16 Закона, поскольку для
проведения государственной регистрации необходимо волеизъявление
правообладателя, стороны (сторон) сделки, а отсутствие такого
волеизъявления является препятствием для проведения государственной
регистрации права, сделки, ограничения (обременения) права (кроме
случаев государственной регистрации арестов, запрещений совершения
сделок, накладываемых судами и иными государственными органами, в
порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, -
статья 28 Закона).
58. До окончания срока приостановления государственная
регистрация может возобновиться в случае прекращения обстоятельств
(причин), послуживших основанием для ее приостановления, в частности:
по получению дополнительных доказательств (сведений, документов),
устраняющих сомнения регистратора прав в наличии оснований для
государственной регистрации (пункт 1 статьи 19 Закона);
по получению сведений, подтверждающих подлинность документов
(пункт 2 статьи 19 Закона);
по представлению правообладателем заявления с просьбой
возобновить государственную регистрацию, ранее приостановленную на
основании его заявления (пункт 3 статьи 19 Закона).
59. Все документы, поступающие в учреждение юстиции по
регистрации прав в ходе приостановления государственной регистрации,
регистрируются в книге учета входящих документов в порядке,
установленном Правилами ведения книг учета документов.
V. Порядок отказа в государственной регистрации
60. В государственной регистрации может быть отказано по
основаниям, установленным пунктом 1 статьи 20 Закона. Основания и
порядок отказа в государственной регистрации ипотеки установлены также
статьей 21 Закона об ипотеке.
Регистратор прав не вправе отказать в государственной регистрации
права, установленного вступившим в силу решением суда (пункт 1 статьи
28 Закона).
61. Решение об отказе в государственной регистрации должно быть
принято в течение срока государственной регистрации (пункт 1 статьи
13, пункт 3 статьи 20 Закона). В случае принятия решения об отказе в
государственной регистрации заявителю в срок не позднее пяти дней
после истечения срока государственной регистрации должно быть
направлено письменное сообщение о причинах отказа (пункт 3 статьи 20
Закона).
Порядок заполнения и выдачи сообщений об отказах устанавливается
разделом II Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств,
сообщений об отказах и информации о зарегистрированных правах.
62. Учитывая, что в соответствии с абзацем седьмым пункта 6
статьи 12 Закона запись о заявлении, указывающая на существование
правопритязания в отношении объекта недвижимого имущества, должна быть
внесена в Единый государственный реестр прав (абзац второй пункта 30
настоящих Рекомендаций), при принятии решения об отказе в
государственной регистрации рекомендуется вносить в графу "Особые
отметки регистратора" листа записи, на который внесена соответствующая
запись о наличии правопритязания, следующую запись: "В государственной
регистрации отказано ..." (указывается дата принятия решения об
отказе).
63. Сведения об отказе в государственной регистрации вносятся в
книгу учета входящих документов в соответствии с Правилами ведения
книг учета документов.
VI. Внесение записей в Единый государственный реестр
прав, удостоверение проведенной государственной
регистрации, выдача документов, подтверждающих
государственную регистрацию
64. При отсутствии оснований для приостановления или отказа в
государственной регистрации в Единый государственный реестр прав в
установленном Законом и Правилами ведения ЕГРП порядке вносятся записи
о праве, ограничении (обременении) права или сделке (пункт 1 статьи 13
Закона).
Сведения о проведенной государственной регистрации вносятся в
книгу учета входящих документов в соответствии с Правилами ведения
книг учета документов.
65. В соответствии со статьей 14 Закона проведенная
государственная регистрация возникновения и перехода права на
недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной
регистрации права, а проведенная государственная регистрация договоров
и иных сделок - специальной регистрационной надписью на документе,
выражающем содержание сделки.
Порядок заполнения и выдачи свидетельств о государственной
регистрации прав определяется разделом VIII Правил ведения ЕГРП и
разделом I Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств,
сообщений об отказах и информации о зарегистрированных правах.
Порядок заполнения штампа регистрационной надписи на документах,
выражающих содержание сделок, определяется разделом VIII Правил
ведения ЕГРП.
66. Выдача заявителю свидетельства о государственной регистрации
права сопровождается внесением записей в книгу учета выданных
свидетельств о государственной регистрации прав в порядке,
установленном Правилами ведения книг учета документов.
67. Согласно пункту 50 Правил ведения книг учета документов на
копии расписки в получении документов на государственную регистрацию,
помещенной в дело правоустанавливающих документов, делается отметка о
возврате заявителю после завершения государственной регистрации прав
подлинников документов с указанием даты выдачи, фамилии и инициалов
работника учреждения юстиции по регистрации прав (филиала), выдавшего
документы, и лица, получившего документы. Запись о выдаче документов
скрепляется подписями работника учреждения юстиции по регистрации прав
(филиала) и получателя документов.
VII. Уведомление о проведенной
государственной регистрации
68. В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Закона если ограничение
(обременение) права, в том числе установленное в соответствии с
законодательством в публичных интересах органами государственной
власти и органами местного самоуправления, регистрируется не по
заявлению правообладателя, то после государственной регистрации
обязательно уведомление правообладателя о зарегистрированном
ограничении (обременении) его права.
В уведомлении о проведенной регистрации ограничения (обременения)
права рекомендуется указывать:
наименование учреждения юстиции по регистрации прав (его
филиала);
исходящий номер, состоящий из номера книги учета входящих
документов, в которой были зарегистрированы заявление и прилагаемые к
нему документы, и порядкового номера записи в этой книге, под которой
заявление и иные документы, необходимые для государственной
регистрации ограничения (обременения) права, были в ней
зарегистрированы, и дату направления уведомления (день его подписания
регистратором прав);
адрес, фамилию, имя отчество физического лица или наименование
юридического лица, ограничение (обременение) чьих прав
зарегистрировано (то есть правообладателя);
слова "В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N
122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" по заявлению (указывается фамилия, имя, отчество
физического лица или наименование юридического лица, органа
государственной власти или местного самоуправления) на основании
(указывается документ, которым установлены ограничения (обременения)
права) ... (указывается дата государственной регистрации) проведена
государственная регистрация (указывается вид ограничения (обременения)
права) на (указывается объект недвижимости)".
Уведомление составляется на официальном бланке учреждения юстиции
по регистрации прав и подписывается регистратором прав.
VIII. Исправление технических ошибок,
допущенных при государственной регистрации
69. Согласно пункту 1 статьи 21 Закона технические ошибки в
записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляются
в трехдневный срок по решению регистратора прав после обнаружения
ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной
форме заявления об ошибке в записях. Исправление технической ошибки,
допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в
случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может
причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или
третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные
записи.
В случаях, если существуют основания полагать, что исправление
технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы
правообладателей или третьих лиц, которые полагались на
соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится
по решению суда, арбитражного суда (пункт 2 статьи 21 Закона).
70. Технические ошибки, подлежащие исправлению на основании
статьи 21 Закона, могут быть допущены в записях Единого
государственного реестра прав и, соответственно, в свидетельствах о
государственной регистрации прав и в штампах регистрационной надписи
на документах, выражающих содержание сделок.
Рекомендуется принимать во внимание, что характер технических
ошибок может быть различен. Например, технические ошибки могут быть
связаны с тем, что:
в Едином государственном реестре прав, в свидетельстве о
государственной регистрации права, в штампе регистрационной надписи на
документе неверно указан номер государственной регистрации права,
сделки;
в штампе регистрационной надписи на документе неверно указаны
реквизиты свидетельства о государственной регистрации права, дата и
номер государственной регистрации сделки;
сведения, внесенные в Единый государственный реестр прав и,
соответственно, в свидетельство о государственной регистрации права,
не соответствуют аналогичным сведениям в правоустанавливающем
документе, который имеет приоритет перед записями Единого
государственного реестра прав (абзац третий пункта 8 статьи 12
Закона), например, допущена описка в написании фамилии, имени,
отчества правообладателя, в указании реквизитов правоустанавливающего
документа;
сведения об объекте недвижимого имущества (например, общей
площади), внесенные в подраздел I Единого государственного реестра
прав на основании документов, удостоверенных органом (организацией),
осуществляющим государственный и технический учет объектов
недвижимости (пункт 23 Правил ведения ЕГРП), и в свидетельство о
государственной регистрации права, не соответствуют аналогичным
сведениям, содержащимся в правоустанавливающем документе.
В последнем из указанных случаев у учреждения юстиции по
регистрации прав может возникнуть необходимость запросить
соответствующие сведения у органа (организации), осуществляющего
государственный и технический учет объектов недвижимости,
удостоверившего документ об описании объекта недвижимого имущества.
71. Рекомендуется принимать во внимание, что в соответствии с
пунктом 1 статьи 21 Закона технические ошибки исправляются по решению
регистратора прав. Указанное решение регистратором прав может быть
принято в случае обнаружения им технической ошибки (без заявления
заинтересованного лица) либо на основании заявления заинтересованного
лица (пункт 1 статьи 21 Закона).
Если решение об исправлении технической ошибки принято судом,
арбитражным судом, то согласно пункту 2 статьи 21 Закона основанием
для исправления технической ошибки является решение суда, арбитражного
суда.
Исправление технических ошибок в Едином государственном реестре
прав рекомендуется осуществлять в порядке, установленном разделом VII
Правил ведения ЕГРП.
72. Согласно пункту 1 статьи 21 Закона участников отношений,
возникающих при государственной регистрации прав, в трехдневный срок
после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного
лица в письменной форме заявления об ошибке в записях следует в
письменной форме проинформировать об исправлении технической ошибки.
Данного правила рекомендуется придерживаться и в случае
исправления технической ошибки в порядке, предусмотренном пунктом 2
статьи 21 Закона.
Рекомендуется также учитывать, что в случаях, когда техническая
ошибка допущена не только в Едином государственном реестре прав, но и
в свидетельстве о государственной регистрации права, лицо, которому
ранее было выдано свидетельство о государственной регистрации права,
содержащее эту ошибку, может ходатайствовать о выдаче ему нового
свидетельства о государственной регистрации права, поскольку пунктом
76 Правил ведения ЕГРП в свидетельствах о государственной регистрации
прав не допускаются исправления, подчистки и приписки.
В случаях, когда техническая ошибка допущена в штампе
регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки,
учитывая, что раздел VIII Правил ведения ЕГРП не содержит запрета на
внесение исправлений в указанный штамп, соответствующие исправления
могут быть внесены в штамп регистрационной надписи. При этом названные
исправления рекомендуется заверять в порядке, установленном пунктом 79
Правил ведения ЕГРП, оговаривая при этом данные исправления словами
"исправленному верить".
73. Заявление заинтересованного лица об исправлении технической
ошибки в записях регистрируется в книге учета входящих документов в
порядке, установленном Правилами ведения книг учета документов.
74. Все документы, касающиеся исправления технической ошибки (в
том числе заявление заинтересованного лица, копия уведомления
(уведомлений), направленного участникам отношений, возникающих при
государственной регистрации прав, об исправлении ошибки), помещаются в
дело правоустанавливающих документов (пункт 46 Правил ведения книг
учета документов).
IX. Внесение изменений в Единый
государственный реестр прав, не влекущих
прекращения или перехода прав
75. Порядок внесения в Единый государственный реестр прав
изменений, не влекущих прекращения или перехода прав, установлен в
разделе VII Правил ведения ЕГРП.
Согласно пункту 67 Правил ведения ЕГРП под указанными изменениями
понимаются вносимые в Единый государственный реестр прав сведения,
которые не влекут за собой существенного изменения объекта недвижимого
имущества, а также прекращения или перехода прав на него (перемена
фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица,
наименования юридического лица или его юридического адреса, уточнение
площади объекта недвижимого имущества, изменения при его
незначительной реконструкции и т.п.).
76. В соответствии с пунктом 68 Правил ведения ЕГРП названные
сведения вносятся в лист записи об изменениях Единого государственного
реестра прав с указанием реквизитов документов, послуживших основанием
для внесения изменений (например, при заключении физическим лицом
брака и сменой в этой связи фамилии таким документом является
свидетельство о заключении брака).
В этой связи рекомендуется истребовать от заявителя помимо
заявления о внесении в Единый государственный реестр прав
соответствующих изменений также и документ, подтверждающий факт
изменения соответствующих сведений, ранее внесенных в Единый
государственный реестр прав.
Если документом, подтверждающим факт изменения соответствующих
сведений, является документ, с которого в соответствии с
законодательством Российской Федерации не допускается снятие копий, то
такой документ предъявляется, и сотруднику учреждения юстиции по
регистрации прав, принимающему документы, рекомендуется в этом случае
проверить достоверность указанных в заявлении сведений об этом
документе и о требующих внесения в Единый государственный реестр прав
изменениях соответствующим сведениям, содержащимся в данном документе.
77. Заявление лица о внесении изменений и прилагаемые к нему
документы (если эти документы представляются, а не только
предъявляются) регистрируется в книге учета входящих документов в
порядке, установленном Правилами ведения книг учета документов.
78. Все документы, касающиеся внесения изменений в Единый
государственный реестр прав (за исключением документов и их копий,
указанных в пункте 83 настоящих Рекомендаций), помещаются в дело
правоустанавливающих документов (пункт 46 Правил ведения книг учета
документов).
79. После внесения изменений в Единый государственный реестр прав
заявителю рекомендуется направить об этом письменное уведомление.
Приложение N 1
Учреждение юстиции по государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним
Наименование филиала
РАСПИСКА
В ПОЛУЧЕНИИ ДОКУМЕНТОВ НА ГОСУДАРСТВЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ
_____________________________ на (с) _________________________________
(вид права, ограничения (вид объекта недвижимости)
(обременения) права,
сделки)
______________________________________________________________________
(адрес объекта недвижимости)
______________________________________________________________________
(Ф.И.О., наименование заявителя)
представлены следующие документы:
---------------------------------------------------------------------------
| N |Наименование | Количество | Количество | Отметка о |
|п/п| и реквизиты | экземпляров | листов | выдаче |
| | документов | | | документов |
| | | | | заявителю |
| | |---------------|--------------------|------------------|
| | |подлинные|копии|в подлинных|в копиях|подлинные | копии |
| | | | | | |экземпляры| |
| | | | | | | | |
|---|-------------|---------|-----|-----------|--------|----------|-------|
| | | | | | | | |
|---|-------------|---------|-----|-----------|--------|----------|-------|
| | | | | | | | |
|---|-------------|---------|-----|-----------|--------|----------|-------|
| | | | | | | | |
---------------------------------------------------------------------------
о чем ___________ 20__ г. в книгу учета входящих документов N ____
внесена запись N ____________.
_________________________________ ________________________________
(должность сотрудника, принявшего (подпись, Ф.И.О.)
документы)
____________________________________
(дата выдачи расписки)
____________________________________
(дата окончания срока регистрации)
После проведения государственной регистрации документы выданы.
_______________________________ _________________________________
(должность, Ф.И.О., подпись (Ф.И.О., подпись лица,
сотрудника, выдавшего получившего документы)
документы)
_________________________________
(дата выдачи (получения)
документов)Страницы: 1 2 |