О ПОРЯДКЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ НОРМАТИВНОЙ ЦЕНЫ ЗЕМЛИ
ПИСЬМО
КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ РЕСУРСАМ
И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ
28 декабря 1994 г.
N 1-16/2096
(Д)
Во исполнение постановления Правительства Российской Федерации от
3 ноября 1994 года N 1204 "О порядке определения нормативной цены зем-
ли" (пункта 4) направляем "Рекомендации по установлению нормативной
цены земли".
Копии решений органа исполнительной власти субъекта Российской
Федерации, касающихся установления нормативной цены земли и случаев ее
применения при регулировании земельных отношений, просим направлять в
адрес Роскомзема для обобщения практики развития земельного рынка в
России.
Председатель Комитета Н.В.Комов
УТВЕРЖДАЮ
Заместитель Председателя Комитета
по земельным ресурсам и
землеустройству
П.Ф.Лойко
27 декабря 1994 года
РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО УСТАНОВЛЕНИЮ НОРМАТИВНОЙ ЦЕНЫ ЗЕМЛИ
1. Общие положения
1.1. Рекомендации подготовлены во исполнение и в целях реализации
постановления Правительства Российской Федерации от 3 ноября 1994 года
N 1204 "О порядке определения нормативной цены земли" (далее по тексту
- Постановление) в условиях недостаточной информации о рыночных ценах
на землю.
Случаи применения нормативной цены земли на территории субъекта
Российской Федерации (далее по тексту - субъекта РФ) определяются за-
конодательными и нормативными актами Российской Федерации, а также ре-
шениями органов власти субъекта Российской Федерации и местного само-
управления в соответствии с их компетенцией, установленной законода-
тельством.
1.2. Нормативная цена земли, определенная в соответствии с первым
пунктом Постановления в размере 200-кратной величины действующей став-
ки земельного налога на единицу площади конкретного земельного участ-
ка, в дальнейшем именуется базовой величиной нормативной цены земли. В
связи с дифференциацией земельного налога предусмотренной Законом
Российской Федерации "О плате за землю", земельные участки приобретают
соответственно различную базовую величину нормативной цены земли. Ба-
зовая величина нормативной цены земли не требует дополнительного ут-
верждения решением органа власти субъекта Российской Федерации или
местного самоуправления.
1.3. В силу сложившихся в России особенностей обложения земельным
налогом базовая величина нормативной цены по части земель может не
соответствовать реально существующему уровню рыночных цен. В связи с
этим Постановлением предоставлено право органам исполнительной власти
субъектов Российской Федерации вводить повышающие коэффициенты к базо-
вой величине нормативной цены на земли на территориях отдельных адми-
нистративно-территориальных образований или их частях.
1.4. Корректировка базовой нормативной цены земли по оценочным
зонам территории субъекта Российской Федерации с помощью повышающих
коэффициентов осуществляется в целях исключения неоправданного как за-
нижения, так и завышения цен на землю при заключении договоров куп-
ли-продажи и иных сделок. При этом размер нормативной цены земли не
должен превышать 75 процентов рыночных цен на земельные участки конк-
ретного назначения.
1.5. В условиях формирования земельного рынка основными источни-
ками получения информации о рыночных ценах на землю могут быть:
1) договора купли-продажи земельных участков, заключенных по ре-
зультатам конкурсов и аукционов;
2) договорные цены на земельные участки, выкупаемые гражданами в
собственность в соответствии с частью шестой пункта 4 Указа Президента
Российской Федерации от 23 апреля 1993 года N 480;
3) данные о предложениях по продаже земельных участков по инфор-
мационным риэлтерским и иным бюллетеням, объявлениям и сообщениям о
намерениях продать земельный участок. При использовании этих данных
следует учитывать, что результаты совершенных сделок (как показывает
практика) ниже цены предложения на 20-50%;
4) данные государственной статистки (форма 3-зем.).
При использовании перечисленных источников информации из рыночной
цены застроенного земельного участка исключается цена расположенных на
нем объектов недвижимости.
Анализ государственной статистики (форма 3-зем) показывает, что в
силу несовершенства гражданского, земельного и налогового законода-
тельства договорные цены на земельные участки по зарегистрированным
сделкам существенно занижены и они не могут служить единственной базой
для установления уровня рыночных цен не землю.
Для корректировки базовой величины нормативной цены земли не мо-
гут быть использованы действующие нормативы возмещения потерь сельско-
хозяйственного производства при изъятии сельскохозяйственных угодий
для несельскохозяйственных нужд, так как они характеризуют ценность
земель не по потребительским свойствам, а по затратам на компенсацион-
ное освоение новых земель или улучшение используемых сельскохо-
зяйственных угодий и не учитывают рыночную конъюнктуру. В качестве ры-
ночных цен не могут быть приняты также результаты расчетов показателей
оценочной стоимости сельскохозяйственных угодий и других земель, бази-
рующиеся на исчислении дифференциального дохода прошлых лет и не учи-
тывающие соотношение спроса и предложения на земли различного плодоро-
дия и местоположения.
1.6. В условиях недостаточной информации о реально складывающихся
рыночных ценах при совершении сделок с земельными участками, учитывая
сложность решаемой задачи и ее социально-экономическую значимость, оп-
ределение складывающего уровня рыночных цен на землю и соответствующей
ему нормативной цены земли предлагается производить экспертным путем
на основе указанных ранее источников информации, их анализа с учетом
характера и достоверности каждого их этих источников и обобщения
экспертных оценок специалистов комитетами по земельным ресурсам и зем-
леустройству.
1.7. Нормативная цена земли согласно Постановлению устанавлива-
ются в размере 200-кратной ставки земельного налога с последующим вве-
дением при необходимости повышающих коэффициентов к базовой величине
на уровне субъекта Российской Федерации и корректируется в зависимости
от местных условий и относительно частных изменений динамики рыночной
конъюнктуры решениями органов исполнительной власти города, района.
1.8. введение коэффициентов к базовой величине нормативной цены
земли на уровне территории субъекта Российской Федерации и (или) на
уровне территории района, города предлагается осуществлять в следующем
порядке.
II. Порядок установления повышающих коэффициентов к базовой
величине нормативной цены земли на уровне территории субъекта
Российской Федерации
2.1. В соответствии с пунктом 2 Постановления орган исполнитель-
ной власти субъекта Российской Федерации на основе материалов (данных)
органов исполнительной власти городов, административных районов
рассматривает сложившуюся на земельном рынке ситуацию и при необходи-
мости поручает соответствующему комитету по земельным ресурсам и зем-
леустройству подготовку обосновывающих материалов о целесообразности
введения коэффициентов к базовой величине нормативной цены земли на
территории субъекта Российской Федерации и о рекомендуемых их значени-
ях.
2.2. В поручении (решении) о подготовке обосновывающих материалов
по введению повышающих коэффициентов к базовой величине нормативной
цены земли орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации
назначает комиссию по экспертной оценке нормативной цены земли.
В качестве экспертов привлекаются специалисты:
- органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации по
финансам, земельным ресурсам и землеустройству, управлению имуществом,
налогам, градостроительству и архитектуре;
- администрации районов и городов;
- агентств по торговле недвижимостью и организации аукционных
торгов;
- территориальных проектных организаций и организаций, выполняю-
щих работы по экономической оценке территорий;
- органов управления ведущими отраслями хозяйственного комплекса
региона;
- по инженерно-транспортному обустройству территории;
- региональных банков, осуществляющих ипотечное кредитование.
В зависимости от местных условий и категории оцениваемых земель в
качестве экспертов могут также привлекаться специалисты:
- сельского, лесного, водного иного хозяйства;
- горного дела;
- экологии и охраны природы, охраны памятников истории и культуры;
- отдыха, туризма и других областей.
2.3. Для последующего ценового зонирования на территории субъекта
Российской Федерации выделяются следующие основные группы земель:
- земли городов и поселков;
- земли сельских населенных пунктов;
- земли несельскохозяйственных (промышленных) предприятий вне
черты населенных пунктов;
- земли для садоводства, животноводства, личного подсобного хо-
зяйства вне черты населенных пунктов;
- земли сельскохозяйственного назначения (вне черты населенных
пунктов), кроме земель, предоставленных для садоводства, животно-
водства, личного подсобного хозяйства (далее - по тексту - земли
сельскохозяйственного назначения).
2.4. Экспертные оценки величины нормативной цены выделенных групп
земель производятся последовательно, начиная с земель городов с наибо-
лее развитым социально-культурным потенциалом на территории субъекта
Российской Федерации.
2.5. Расчетная нормативная цена земли определяется исходя из
экспертных оценок специалистов, учитывающих комплекс факторов, влияющих
на нее. Примерные перечни факторов, влияющих на нормативную цену зе-
мель различного целевого использования, приведены в приложениях 1, 2,
3.
2.6. Экспертная величина нормативной цены земли города может быть
установлена как средняя по всей его территории, так и по отдельным его
зонам градостроительной ценности (экономической оценки).
2.7. Экспертные оценки величины нормативной цены земли городов и
поселков и других выделенных групп земель на территории субъекта
Российской Федерации проводятся экспертами с использованием в качестве
ориентиров верхней и нижней границ ее значений.
При этом в качестве нижней границы величины нормативной цены зем-
ли для всех земель (без исключения) принимается двухсоткратная величи-
на земельного налога.
В качестве ориентира верхней границы величины нормативной цены
выделенных групп земель принимается нормативная цена земли:
- городов с наиболее развитыми социально-культурным потенциалом
для земель городов и поселков на территории субъекта Российской Феде-
рации;
- близлежащих городов и поселков для земель сельских населенных
пунктов;
- близлежащих городов, поселков и сельских населенных пунктов для
земель несельскохозяйственных (промышленных) предприятий вне населен-
ных пунктов, а также земель для садоводства, животноводства, личного
подсобного хозяйства вне населенных пунктов.
2.8. Экспертные оценки величины нормативной цены земли на терри-
тории административного района могут производиться:
- по землям городов и поселков - отдельно по каждому городу и
поселку или по их группам, оцениваемым с одинаковой нормативной ценой;
- по землям сельских населенных пунктов, землям несельскохо-
зяйственных (промышленных) предприятий, землям для садоводства, живот-
новодства, личного подсобного хозяйства вне черты населенных пунктов -
в целом по административному району или по отдельным частям его терри-
тории;
- по землям сельскохозяйственного назначения - в целом по терри-
тории административного района.
2.9. По землям городов, поселков, на территории которых установ-
лены зоны градостроительной ценности, наряду с дифференцированной по
ним нормативной ценой земли устанавливается также средняя величина
нормативной цены земли по всей территории города, поселка или по их
группе.
Средняя величина нормативной цены земли устанавливается также и
по всей площади земель сельскохозяйственного назначения административ-
ного района.
2.10. Повышающие коэффициенты рассчитываются делением экспертно
установленной нормативной цены земли города, поселка, сельских насе-
ленных пунктов (или их групп), и других выделенных основных групп зе-
мель в административном районе на базовую величину нормативной цены
этих земель. Для установления базовой величины нормативной цены
используется средняя величина земельного налога соответствующих групп
земель.
2.11. На основании рассчитанных значений повышающих коэффициентов
формируются ценовые зоны в пределах каждой из выделенных основных
групп земель на территории субъекта Российской Федерации.
В связи с установленным действующим законодательством различным
порядком исчисления земельного налога повышающие коэффициенты к базо-
вой величине нормативной цены земли могут дифференцироваться в преде-
лах ценовых зон для земель различного целевого использования.
В границах земель городов и поселков повышающие коэффициенты мо-
гут дифференцироваться по землям:
- земельный налог по которым исчисляется по средним ставкам (таб-
лица 1 приложения 2 к Закону Российской Федерации "О плате за землю");
- занятым жилищным фондом (государственным, муниципальным, об-
щественным, кооперативным, индивидуальным), предоставленным под личное
подсобное хозяйство, дачные участки, индивидуальные и кооперативные
гаражи, садоводство, огородничество, животноводство;
- сельскохозяйственного использования (сельскохозяйственным
угодьям).
В границах земель сельских населенных пунктов повышающие коэффи-
циенты могут дифференцироваться по землям, предоставленным:
- гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, садо-
водства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота;
- гражданам для иных целей и юридическим лицам.
В границах административного района повышающие коэффициенты для
земель несельскохозяйственных (промышленных) предприятий вне населен-
ных пунктов дифференцируются по землям:
- занятым полигонами (кроме военных) и аэродромами;
- других несельскохозяйственных предприятий (включая карьеры и
территории, нарушенные производственной деятельностью), транспорта,
связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспече-
ния.
По землям несельскохозяйственных предприятий вне населенных пунк-
тов, полностью освобожденных от уплаты земельного налога, повышающие
коэффициенты не устанавливаются. Нормативная цена земли данных предп-
риятий принимается в соответствии с нормативной ценой оценочной зоны,
к которой относятся земли этих предприятий.
2.12. Принятые решения по формированию оценочных зон и повышающие
коэффициенты к базовой величине нормативной цены земли отражаются на
бланковых (или иных) картах территории субъекта Российской Федерации.
III. Порядок установления коэффициента к величине нормативной
цены земли на уровне территории административного района,
города
3.1. Администрация района, учитывая местные особенности террито-
рии и принимая во внимание значение факторов, влияющих на нормативную
цену земли (приложении 1, 2, 3), рассматривает обосновывающие материа-
лы районного комитета по земельным ресурсам и землеустройству и может
на территории административного района (кроме земель городов) ввести
понижающие или повышающие коэффициенты в пределах 25 процентов от ве-
личины нормативной цены земли, установленной в соответствии с решением
органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
При необходимости коэффициенты могут вводиться по каждому насе-
ленному пункту, садоводческому, животноводческому товариществу, другим
группам земельных участков.
3.2. Администрация города может вводить понижающие или повышающие
коэффициенты по зонам градостроительной ценности территории города в
пределах 25 процентов от величины нормативной цены земли, установлен-
ной в соответствии с решением органа исполнительной власти субъекта
Российской Федерации.
По городам, на территории которых не установлены зоны градострои-
тельной ценности для дифференциации ставок земельного налога, органам
исполнительной власти города рекомендуется установить зоны для введе-
ния понижающих или повышающих коэффициентов.
3.3. Администрация района, города в соответствии с Постановлением
может вводить понижающие или повышающие коэффициенты к базовой величи-
не нормативной цены земли в пределах 25 процентов от ее значения до
принятия соответствующего решения органа исполнительной власти субъек-
та Российской Федерации с последующей их корректировкой.
IV. Пересмотр решений о введении коэффициентов к базовой величине
нормативной цены земли
4.1.Пересмотр решений о введении коэффициента производится соот-
ветствующими органами исполнительной власти при изменении ставок зе-
мельного налога или экономической ситуации на земельном рынке по
обосновывающим материалам, подготавливаемым комитетами по земельным
ресурсам и землеустройству.
4.2. Обосновывающие материалы выполняются на базе обобщения дан-
ных о купле-продаже земельных участков и анализа земельного рынка.
V. Выдача актов установления нормативной цены земельных участков
5.1. При обращении граждан и юридических лиц, имеющих права на
земельные участки, и в иных случаях, установленных законодательством,
районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству
выдают акты установления нормативной цены земли конкретного земельного
участка по рекомендуемой форме (приложение 4) в соответствии с поряд-
ком, действующим на дату выдачи.
5.2. При составлении акта установления нормативной цены конкрет-
ного земельного участка не учитываются установленные обременения (сер-
витуты и иные права других лиц), а также ограничения, носящие природо-
охранный, санитарно-гигиенический, технологический и иной характер,
влияющие на рыночную стоимость данного участка.
Приложение 1
ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА НОРМАТИВНУЮ ЦЕНУ
ЗЕМЛИ ГОРОДА, ПРОСЕЛКА, СЕЛЬСКОГО НАСЕЛЕННОГО ПУНКТА, А ТАКЖЕ
ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ САДОВОДСТВА, ЖИВОТНОВОДСТВА, ЛИЧНОГО ПОДСОБНОГО
ХОЗЯЙСТВА ВНЕ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ
1. Обеспеченность территории внешними и внутренними магистральны-
ми и местными транспортными сетями, транспортная доступность основных
региональных административных, культурных центров.
2. Обеспеченность территории инженерными сетями и сооружениями
коммунального хозяйства (водоснабжение, теплоснабжение, газификация,
электроснабжение, телефонизация, канализация стоков).
3. Численность и плотность населения.
4. Уровень развития социальной сферы (обеспеченность жилым фон-
дом, медицинскими, образовательными, торговыми и другими учреждениями
социальной сферы).
5. Санитарно-гигиенические условия и состояние окружающей среды
(загрязнение, запыление и др.).
6. Состояние природного комплекса, архитектурно-ландшафтные усло-
вия (облесенность территории, наличие водоемов, санаториев, домов от-
дыха и других рекреационных зон и объектов).
7. Уровень развития хозяйственного комплекса, уровень доходов и
занятости населения.
8. Безопасность проживания.
9. Инженерно-геологические условия строительства: сейсмичность,
подверженность территории карстовым явлениям, наводнениям, оползням,
селям, подтоплению, эрозии.
10. Качество почвы (для земель поселков, сельских населенных
пунктов, садоводческих и животноводческих товариществ, а также для зе-
мель личного подсобного хозяйства).
Приложение 2
ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА НОРМАТИВНУЮ ЦЕНУ ЗЕМЛИ
НЕСЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ (ПРОМЫШЛЕННЫХ) ПРЕДПРИЯТИЙ ВНЕ НАСЕЛЕННЫХ
ПУНКТОВ
1. Уровень развития производственной инфраструктуры региона: на-
личие и близость грузовых портов, узловых железнодорожных станций,
обеспеченность магистральными и местными транспортными сетями, распо-
ложение предприятий, перерабатывающих местное сырье м сельскохо-
зяйственную продукцию, пунктов приемки, складирования и хранения гото-
вой продукции и.т.д.
2. Уровень инженерного обустройства территории.
3. Уровень развития социальной сферы близлежащих населенных пунк-
тов и возможность привлечения квалифицированной рабочей силы.
4. Экологическое состояние и устойчивость природного комплекса.
Приложение 3
ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ ФАКТОРОВ,ВЛИЯЮЩИХ НА НОРМАТИВНУЮ ЦЕНУ
ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
1. Обеспеченность территории магистральными и местными транспорт-
ными сетями, доступность рынков сбыта, предприятий по хранению и пере-
работке сельскохозяйственной продукции, удаленность от региональных
промышленных и культурных центров.
2. Уровень развития социальной сферы близлежащих населенных пунк-
тов.
3. Уровень плодородия почв сельскохозяйственных угодий.
4. Санитарно-гигиенические условия и состояние окружающей среды.
Приложение 4
АКТ
УСТАНОВЛЕНИЯ НОРМАТИВНОЙ ЦЕНЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
1.Акт составлен по земельному участку ___________________________
(местоположение или почтовый
______________________________________________________________________
адрес, кадастровый номер участка, если он присвоен ранее)
на основании _________________________________________________________
(обращение, запрос юридического лица (его название),
______________________________________________________________________
гражданина (Ф.И.О.)
для использования при ________________________________________________
(цель использования акта:купля-продажа при
______________________________________________________________________
приватизации и другие)
2. Категория земель участка _____________________________________
3. Разрешенное использование земельного участка _________________
4. Расчет нормативной цены земли:
----------T----------T-------T----------T----------T--------T--------¬
¦Площадь ¦Ставка зе-¦Размер ¦Двухсот- ¦Коэффици- ¦Коэф- ¦Норма- ¦
¦земельно-¦мельного ¦земель-¦кратная ¦ент по ре-¦фициент,¦тивная ¦
¦го участ-¦налога на ¦ного ¦величина ¦шению ор- ¦установ-¦цена зе-¦
¦ка, га, ¦единицу ¦налога,¦земельно- ¦гана ис- ¦ленный ¦мли, руб¦
¦кв.м ¦площади, ¦руб. ¦го налога,¦полнитель-¦админис-¦ ¦
¦ ¦руб./га ¦ ¦руб. ¦ной власти¦трацией ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦субъекта ¦района ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦Российской¦города ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦Федерации ¦ ¦ ¦
+---------+----------+-------+----------+----------+--------+--------+
¦ 1 ¦ 2 ¦ 3 ¦ 4 ¦ 5 ¦ 6 ¦ 7 ¦
L---------+----------+-------+----------+----------+--------+---------
5. Нормативная цена земельного участка по состоянию на _______
(дата)
составляет ___________________________________________________________
(сумма цифрами)
______________________________________________________________________
(сумма прописью)
Примечание:
1. Пункты 2 и 3 приняты в соответствии с ________________________
(название, номер, дата выдачи
______________________________________________________________________
правоустанавливающего или правоподтверждающего документа)
2. Повышающий коэффициент, равный _____, принят на основании ре-
шения ________________________________________________________________
(дата, номер, пункт решения субъекта Российской Федерации)
3. Коэффициент, равный _____, принят на основании решения _______
(дата,
______________________________________________________________________
номер, пункт решения администрации района (города)
Председатель комитета по
земельным ресурсам и землеустройству
_______________________________
(название района, города)
______________________________ _______________
(название субъекта РФ) (подпись)
М.П. "___" ________199__г. |