О КОНЦЕПЦИИ РЕКОНСТРУКЦИИ ГОСТИНИЧНОГО КОМПЛЕКСА "РОССИЯ"
РАСПОРЯЖЕНИЕ
ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ
5 сентября 1994 г.
N 1617-РП
(Д)
В связи с необходимостью проведения реконструкции гостиничного
комплекса "Россия":
1. Утвердить представленную Департаментом внешних связей
концепции реконструкции гостиничного комплекса "Россия" (приложение).
2. Департаменту внешних связей, Москомимуществу совместно с
дирекцией гостиницы "Россия" в III квартале с.г. разработать условия
проведения инвестиционного конкурса на реконструкцию первой очереди
гостиницы среди российских и зарубежных фирм.
3. Утверждение условий конкурса и подведение его итогов возложить
на первого заместителя премьера правительства Москвы Ресина В.И.
4. Контроль за исполнением настоящего распоряжения возложить на
заместителя премьера правительства Москвы Орджоникидзе И.Н.
Премьер правительства Москвы Ю.М. Лужков
Приложение
к распоряжению премьера правительства
от 5 сентября 1994 г. N 1617-РП
КОНЦЕПЦИЯ РЕКОНСТРУКЦИИ
ГОСТИНИЧНОГО КОМПЛЕКСА "РОССИЯ"
Проведение реконструкции гостиничного комплекса "Россия"
обусловлено необходимостью радикального повышения ее конкурсного
статуса, приведения качества предоставляемых гостиничных услуг в
соответствии с требованиями, предъявленными к современным гостиницам
высокого класса, значительного повышения доходов и поступлений в
бюджет г.Москвы от хозяйственной деятельности гостиничного комплекса.
В результате реконструкции гостиничный комплекс "Россия" должен
стать диверсифицированным центром, сочетающим деловые, туристические и
культурно-развлекательные виды деятельности. Учитывая, что в
гостиничном комплексе, наряду с условиями для размещения и проживания
гостей, имеются возможности для проведения массовых мероприятий, одним
из основных видов деятельности комплекса будет обслуживание бизнеса,
что позволит достигнуть наиболее высокой экономической
результативности хозяйственной деятельности.
В ходе реконструкции гостиничного комплекса должна быть
осуществлена реорганизация системы управления, которая предполагает
разукрупнение гостиницы "Россия" путем создания на ее основе
нескольких гостиниц, с доведением числа номеров в одной гостинице до
оптимального уровня (примерно в 500 номеров), а также создание нового
юридического лица, обеспечивающего координацию хозяйственной
деятельности во всем гостиничном комплексе.
В качестве исходных условий проведения реконструкции при
разработке концепции приняты:
- сохранение государственного контроля в управлении гостиничным
комплексом при привлечении крупных внешних инвестиций для
реконструкции;
- оптимально сжатые сроки проведения реконструкции;
- возрастание доходов бюджета Москвы от хозяйственной
деятельности в гостиничном комплексе "Россия";
- необходимость для Москвы видов хозяйственной деятельности,
которые предлагается осуществлять в гостиничном комплексе в результате
реконструкции;
- сохранение внешних габаритов гостиничного комплекса.
Реконструкция гостиницы предполагает проведение перепланировки
номерного фонда, частичную перепланировку общественных, служебных и
технических помещений, замену технологического и инженерного
оборудования, а также сооружение дополнительных площадей в пределах
существующих габаритов гостиницы для увеличения количества и качества
услуг, предлагаемых клиентам. В ходе реконструкции в результате
перепланировки номеров их количество сократилось примерно до 1800, из
которых около 20% достигнут уровня "5*", 45% - уровня "4*", а
остальные - "3*". В гостиничном комплексе предполагается создать офисы
и бизнес-центры, дополнительные зоны для заседаний и конференций, зону
отдыха (зимний центр здоровья), подземный гараж, вертолетную площадку,
магазины, фабрику-прачечную, необходимую для завершения
технологического цикла.
Общие затраты на проведение реконструкции оцениваются в 235
млн.$, что соответствует затратам на проведение реконструкции 1
гостиничного номера в среднем на уровне 50 тыс.$. Учитывая размеры
гостиницы и значительный размер инвестиций, реконструкцию предлагается
осуществлять поэтапно, в зависимости от готовности инвесторов и
аккумулирования собственных средств гостиницы. Месторасположение
гостиницы и ее архитектурные особенности позволяют рассчитывать на
возможность параллельного осуществления реконструкции и эксплуатации
частей гостиничного комплекса.
Поэтапно проведение реконструкции должно быть начато с северной
части гостиницы, учитывая ее престижность и привлекательность для
инвесторов, а также высокую экономическую результативность
реконструкции этой части, которая позволить использовать получаемые
доходы для реконструкции других частей гостиницы. Срок проведения
реконструкции северной части оценивается в один год. В ходе
реконструкции Север будет превращен в 4* гостиницу с значительным
количеством номеров (до 45%) на уровне 5*. Основной предполагаемый вид
деятельности Севера - международный бизнес-центр. Для реконструкции
Севера потребуется около 60 млн.$. Учитывая отсутствие существенных
собственных средств, основным источником инвестиций должны стать
привлеченные средства. В связи с этим для реконструкции Севера
предполагается привлечь иностранного партнера посредством создания
акционерного общества открытого типа с предоставлением ему до 50%
акций. Большая доля инвестора необходима для обеспечения надлежащих
гарантий инвестирования, а также обусловлена отсутствием других
источников средств для начала работ по реконструкции.
Западную часть предполагается реконструировать в следующем, после
окончания реконструкции северной части, году, с доведением ее до
уровня 4*. Предполагаемая специализация Запада - международный
туристический центр. Потребность в инвестициях - 60 млн.$. Источники
средств для реконструкции - накопление средства гостиничного
комплекса, реинвестирование прибыли от эксплуатации Севера и
привлеченные средства инвесторов. В результате использования
собственных средств доля инвестора может быть по сравнению с Севером
сокращена. Потенциальные инвесторы - иностранный капитал и
отечественные институциональные инвесторы (финансовые инвестиционные
компании, банки).
Реконструкция южной части может быть начата параллельно с
реконструкцией Запада и займет около двух лет. В результате
реконструкции Юг будет соответствовать уровню 3*. Основной
предлагаемый вид деятельности - туристический центр для стран СНГ.
Суммарный объем инвестиций - 50 млн.$. Источники инвестиций -
собственные средства и привлеченный капитал. В результате возрастания
накоплений (отдачи от реконструкции Севера и Юга) доля привлеченного
капитала не будет иметь преобладающего характера. Предполагаемые
инвесторы - страны СНГ, ВАО "Интурист", крупные производственные
(например, нефтяные) и финансовые компании России, а также
распространение части акций путем открытой подписки.
Завершение работ предполагается осуществить реконструкцией
восточной части гостиницы (четвертый год с начала реконструкции
гостиничного комплекса. Предполагаемый уровень - 4*. Основная
специализация - бизнес-центр и обслуживание правительственных
мероприятий. Проведение реконструкции Востока последним обусловлено
возможностью в таком случае обеспечить финансирование в основном за
счет собственных средств.
Новое строительство во внутригостиничном пространстве (Центр),
необходимое для развития дополнительных сервисных услуг (зона отдыха)
и бизнеса (залы для переговоров и конференций), а также создания офиса
для размещения менеджмента гостиничного комплекса, будет начато после
реконструкции северной части и завершится одновременно с окончанием
реконструкции гостиницы. Предполагаемые инвестиции - 20 млн.$ будут
обеспечены исключительно за счет собственных средств.
Проведение реконструкции предполагается осуществить в течении 4
лет.
Для привлечения инвестиций реконструкции рассмотрена возможность
использования инвестиционного кредита под залог недвижимости имущества
гостиничного комплекса. По предварительным оценкам, которые должны
быть уточнены в результате дополнительно проведенного аудирования,
залоговая стоимость имущественного комплекса (включая стоимость
земельного участка) составляет около 150 млн.$. Привлечение кредита в
указанных размерах на пятилетний срок на условиях равномерного
погашения по годам и ставки кредита на уровне 5% годовых с
использованием собственных средств гостиницы "Россия" позволит
обеспечить финансирование реконструкции и погашение кредита, а также
использовать часть кредитных ресурсов на коммерческое кредитование
других предприятий для обеспечения дополнительных гарантий
возвратности кредита.
В этом варианте сохраняется привлечение иностранного инвестора
для реконструкции северной части гостиницы с целью использования
международного опыта ведения гостиничного бизнеса для
совершенствования управления гостиничным комплексом "Россия" и
организации работ по реконструкции.
Доходы гостиничного комплекса "Россия" после реконструкции
Доходы гостиничного комплекса, несмотря на сокращение количества
номеров, в результате проведения реконструкции увеличатся более чем в
семь раз. Рост доходов будет обеспечен за счет повышения качества
обслуживания и соответственно, стоимости номеров (средняя цена номера
будет составлять от 60$ (3*) до 500$ (5*), а также за счет
предоставления дополнительного сервиса и функционирования гостиничного
комплекса в качестве делового центра (рост доходов примерно в 100
раз).
Поступление в бюджет (налог на прибыль) от
хозяйственной деятельности гостиничного комплекса "Россия"
Доходы бюджета (при сохранении ставок налога на прибыль на уровне
1993г.) возрастут в результате реконструкции приблизительно в десять
раз и достигнут 22-23 млн.$.
Окупаемость инвестиций, направляемых на
реконструкцию гостиничного комплекса "Россия"
Средний срок окупаемости инвестиций, используемых для
реконструкции составит около шести лет. При использовании для целей
реконструкции инвестиционного кредита окупаемость инвестиций составит
7,5 лет.
Исходные предпосылки реконструкции и проблемы
развития гостиничного комплекса
Гостиница "Россия" имеет конкурентные преимущества среди других
гостиниц г.Москвы по своему расположению, обеспеченности
инфраструктурой, удобной транспортной взаимосвязью с политическими,
деловыми и культурными центрами, способности обслуживать крупные
деловые мероприятия (симпозиумы, конференции) вследствие сложившегося
гостиничного комплекса. Однако по уровню комфортабельности номерного
фонда, коммунального благоустройства и развития сервисных служб
гостиница в настоящее время ориентировочно соответствует только
категории "2.5*".
Гостиница "Россия" теряет роль лидера в гостиничном бизнесе и
сталкивается с острой конкуренцией в связи со следующими проблемами:
1. Необходимо незамедлительное проведение реконструкции гостиницы
"Россия" с целью радикального повышения ее конкурентного статуса,
однако финансовые средства, получаемые в результате хозяйственной
деятельности гостиницы позволяют обеспечить текущее
самофинансирование, но недостаточны для выполнения инвестиционных
программ развития гостиницы.
Общий объем средств, которые должны быть привлечены для
реконструкции гостиницы "Россия", приблизительно составляют 235 млн.$.
Собственные источники финансирования гостиницы составят в 1993г. около
3 млрд.рублей, основная часть которых используется для поддержания
инфраструктуры и текущего ремонта.
Статус государственного предприятий ограничивает возможности
гостиницы по привлечению инвестиций (отсутствуют имущественные
гарантии гостиницы по выполнению обязательств перед инвесторами, права
хозяйственного ведения ограничены во времени).
2. Функциональное единство гостиничного комплекса, необходимое
для комплексного и качественного обслуживания клиентов гостиницы, и,
соответственно, высокой доходности, разрушается. Практикуемая передача
отдельных площадей гостиничного комплекса в аренду или хозяйственное
ведение различным хозяйствующим субъектам зачастую приносит ущерб его
главному предназначению - обслуживанию гостей. Деятельность
предприятий и коммерческих структур, осуществляющих хозяйственную
деятельность в гостиничном комплексе, недостаточно координируется с
деятельностью гостиницы из-за отсутствия эффективного механизма
взаимодействия.
3. Необходимо обеспечение согласованного содержания, эксплуатации
и восстановления инженерной инфраструктуры гостиничного комплекса.
Инженерная инфраструктура находится на балансе гостиницы "Россия",
которая не имеет полномочий требовать от хозяйствующих субъектов,
арендующих площади гостиничного комплекса выполнения технических норм
ее эксплуатации и соответствующей компенсации затрат гостиницы на
содержание и восстановление инфраструктуры.
4. Действующая система управления гостиницей не отвечает
требованиям оперативного реагирования на рыночную конъюктуру. Система
управления излишне централизована и не способствует развитию
инициативы в принятии решений на тех уровнях, на которых они должны
приниматься.
В настоящее время в составе гостиницы "Россия" имеется 3080
номеров. Мировой опыт гостиничного бизнеса показывает, что оптимальный
уровень управляемости достигается при наличии в гостинице около 500
номеров.
Стратегические цели реконструкции
и организации системы управления
Проведение реконструкции гостиничного комплекса и привлечение
необходимых финансовых ресурсов.
Повышение качества предоставляемых гостиничных услуг до уровня
мировых стандартов.
Значительное повышение уровня доходов от хозяйственной
деятельности и поступлений в городской бюджет.
Сохранение государственного контроля в управлении гостиничным
комплексом "Россия".
Реорганизация системы управления гостиницей, повышение
хозяйственной самостоятельности структурных единиц, непосредственно
осуществляющих взаимодействие с клиентами.
- обеспечение комплексного управления и хозяйственного
использования гостиничного комплекса для значительного повышения
совокупности уровня доходов от хозяйственной деятельности,
взаимосогласованной эксплуатации и развития инженерной инфраструктуры.
Организационно-экономическое обеспечение
реконструкции гостиничного комплекса
Для того, чтобы в ходе работ по реконструкции гостиницы не
разрушалась целостность гостиничного комплекса, а инвесторы могли
иметь необходимые, в том числе и имущественные, гарантии при
осуществлении инвестиций, необходимо предварительное преобразование
гостиничного комплекса "Россия" (всей совокупности хозяйствующих в нем
государственных предприятий) в акционерную компанию (АК), с внесением
в нее со стороны правительства г.Москвы в качестве оплаты уставного
капитала всего имущества (включая недвижимость) гостиничного комплекса
"Россия". Все 100% акций АК "Россия" на первоначальном этапе
принадлежат правительству г.Москвы .
С целью сохранения хозяйственной самостоятельности и статуса
юридического лица кино-концертного зала, кинотеатра "Зарядье" и
комбината питания (или отдельных ресторанов) Акционерная компания
после ее учреждения создает на их основе дочерние акционерные общества
(акции этих обществ принадлежат АК "Россия").
Для привлечения инвестиций в наиболее дорогостоящие проекты
(реконструкция "СЕВЕРа" и "ЗАПАДа", создаются дочерние акционерные
общества (открытого типа) с привлечением иностранного капитала и
отечественных институциональных инвесторов. Конкретный партнер
подбирается на условиях инвестиционных конкурсов. Доля партнеров в
этих обществах определяется исходя из сопоставления осуществляемых ими
инвестиций и предполагаемых в ходе эксплуатации реконструируемой
гостиницы доходов.
Реконструкция "ЮГа" осуществляется на основе создания дочернего
акционерного общества открытого типа. Контрольный пакет принадлежит АК
"Россия". Предполагаемые инвесторы - страны СНГ, ВАО "Интурист",
крупные производственные и финансовые компании России, а также
распространение части акций путем открытой подписки.
При создании дочерних обществ АК "Россия" в качестве своего
взноса в уставный капитал передает соответствующие (подлежащие
реконструкции) части имущественного комплекса, получая взамен
соответствующее количество акций, что позволяет обеспечить управление
дочерними обществами и создать необходимые имущественные гарантии для
инвесторов.
Контрольный пакет акций АК "Россия" в безусловном порядке
сохраняется в собственности правительства Москвы.
Правительство Москвы формирует Совет директоров АК "Россия".
Право голосования пакетов акций, находящимся в государственной
собственности, передается Совету Директоров АК "Россия" (за
исключением назначения состава Совета директоров).
АК "Россия" обеспечивает приоритетное соблюдение интересов
правительства Москвы, что фиксируется в Уставе АО и в условиях
контрактов высших должностных лиц компании (согласование развития,
направлений развития уровня сервиса, ценовой политики, выполнения
государственных заказов и т.п.). Условия выполнения государственных
заказов формируются на хозрасчетной основе.
Правительство Москвы, наряду с налоговыми отчислениями, может
получать по итогам хозяйственной деятельности АК "Россия" дивиденды по
принадлежащим ему акциям (или реинвестировать их на реконструкцию
последующих очередей и развитие гостиничного комплекса).
АК "Россия" выступает учредителем дочерних акционерных обществ с
сохранением контрольных пакетов, превращаясь таким образом в
управляющую финансовую холдинг-компанию. Основная цель холдинга -
управление проектом реконструкции гостиницы, организация управления и
координация деятельности создаваемых дочерних обществ для обеспечения
комплексного использования гостиничного комплекса. Вследствие создания
системы участий правительства Москвы посредством холдинг-компании
контролирует деятельность дочерних обществ.
Организация управления дочерними обществами,т.е. всей
совокупностью субъектов, непосредственно осуществляющих хозяйственную
деятельность в гостиничном комплексе осуществляется с учетом
принадлежащих холдинг-компании пакетов акций этих обществ. При наличии
контрольного пакета акций(преобладающая форма участия холдинг-компании
в уставных капиталах дочерних обществ) организация управления
полностью осуществляется холдинг-компанией, которая может применять
как традиционные методы организации управления (формирование правления
или дирекции предприятий), так и привлечение или создание управляющих
компаний, которые по контракту осуществляют управление предприятием на
условиях участия в его прибыли.
АК "Россия" как собственник имущественного комплекса становится
правопреемником прав учредителя или арендодателя ( в лице государства)
уже созданных в настоящее время в гостиничном комплексе товариществ и
совместных предприятий. Таким образом эта компания будет
контролировать всю хозяйственную деятельность в гостиничном комплексе,
оставаясь в свою очередь подконтрольной правительству Москвы.
Данная схема взаимодействия позволит правительству Москвы
осуществить эффективный контроль за использованием недвижимого
имущества гостиничного комплекса на основе разделения функций
собственности и управления через делегирование соответствующих
полномочий и обязанностей государственной акционерной компании
"Россия" при ее создании.
При проведении работ по реконструкции на основе использования
залогового кредита проведение организационно-экономических
преобразований сохраняет свою целесообразность с целью
совершенствования управления гостиничным комплексом.
Организационно-экономические преобразования гостиничного
комплекса "Россия" по описанной схеме позволяют создать необходимые
предпосылки для осуществления в перспективе приватизации. При этом
приватизации (продаже) могут быть подвергнуты как акции
непосредственно АК "Россия", так и часть акций дочерних обществ в
зависимости от применяемых схем приватизации и сохранения принципа
сохранения государственного контроля в управлении гостиничным
комплексом со стороны правительства Москвы.
Порядок создания акционерной компании "Россия"
1. Преобразование: Государственные предприятия - гостиница
"Россия", концертный зал "Россия" и кинотеатр "Зарядье" преобразуются
в акционерные общества открытого типа. Учредителем всех акционерных
обществ выступает правительство Москвы (Москомимущество).
2. Оценка имущества преобразуемых предприятий: производится
исходя из расчетной рыночной стоимости.
3. Формирование Уставных капиталов в момент преобразования и
распределение акций: Уставные капиталы акционерных обществ "Зарядье" и
ККЗ "Россия" формируются за счет взносов правительства Москвы
(Москомимущества) в виде имущественных комплексов, находящихся на
балансе преобразуемых государственных предприятий. На величину
Уставных капиталов выпускаются акции, которые являются собственностью
правительства Москвы (Москомимущества).
Уставный капитал акционерной компании "Россия", которая создается
в процессе преобразования гостинцы "Россия", формируется за счет
имущества, находящегося на балансе гостиницы, включая недвижимое
имущество, а также передачи контрольных пакетов акций (100% акций)
акционерных обществ "Зарядье" и ККЗ "Россия", находящихся до момента
передачи в собственности правительства Москвы (Москомимущества). На
общую сумму осуществленных взносов производится эмиссия акций
акционерной компании, 100% которых поступает в собственность
правительства Москвы (Москомимущество).
4. Создание органов управления акционерной компании "Россия":
правительство Москвы (Москомимущество) как учредитель и единственный
акционер на момент создания Компании формирует персональный состав
Совета директоров и назначает генерального директора (президента).
Правление формируется на основе исполнительной дирекции гостиницы
"Россия". Для обеспечения представительства дочерних предприятий и
хозяйствующих субъектов, деятельность которых направлена на
обслуживание гостей, может быть создан Координационный совет, либо
директора АО "Зарядье", ККЗ "Россия" и комбината питания могут быть
введены в состав Совета директоров Компании.
До момента продажи акций акционерной компании "Россия" полномочия
Общего собрания акционеров, в том числе решение вопросов, относящихся
к его исключительной компетенции, принадлежат Учредителю -
правительству г.Москвы (Москомимуществу).
Этапы реконструкции и организационно -
экономических преобразований
Первый этап (первый год работ по реконструкции)
Принятие правительством Москвы решения о создании АК "Россия",
определение состава учредителей, оценка Уставного капитала, подготовка
и согласование учредительные документов и регистрация общества.
Формирование высших органов управления АК - Совета директоров,
Координационного совета, Правления АК (генеральной дирекции), а также
органов управления АК на уровне общего руководства (комитетов, отделов
и служб). Подбор и обучение персонала.
Организация взаимодействия между созданной АК и правительством
г.Москвы, а также хозяйственных связей между АК и дочерними обществами
(предприятиями, осуществляющими хозяйственную деятельность в
гостиничном комплексе "Россия") переоформление договоров и контрактов.
Второй этап (первый и второй год реконструкции)
Поиск инвесторов для реконструкции северной и западной частей
гостиницы. Проведение конфиденциальных переговоров с потенциальными
инвесторами. Организация инвестиционных конкурсов на право участия в
реконструкции и эксплуатации гостиничного комплекса.
Реорганизация гостиницы, создание дочерних обществ "Север" и
"Запад" с привлечением инвесторов и партнеров.
Реконструкция северной (первый год) и западной (второй год)
частей гостиницы.
Начало работ по застройке внутригостиничного пространства
(дополнительный сервис).
Третий этап (второй, третий год реконструкции)
Учреждение дочернего акционерного общества "ЮГ", регистрация
проспекта эмиссий акций.
Проведение подписки на акции и привлечение капитала.
Реконструкция южной части гостиницы.
Четвертый этап (четвертый год реконструкции)
Реконструкция восточной части гостиницы, завершение работ по
застройке внутригостиничного пространства. |