Страницы: 1 2
немуниципальных инвесторов для полного (или частичного) финансирования
строительства (реконструкции) объектов инвестиционных программ
правительства Москвы.
5.12. Инвестиционная деятельность (в сфере капитального
строительства (реконструкции) на территории Москвы) по объектам, не
входящим в состав утвержденных инвестиционных программ правительства
Москвы, осуществляется на основании контрактов.
5.13. Сфера компетенции и полномочия органов управления
правительства Москвы (по вопросам, связанным с осуществлением
инвестиционных проектов в сфере капитального строительства
(реконструкции, расширения) объектов в городе) определяется
распоряжениями администрации и постановлениями правительства Москвы.
Текущие изменения условий инвестиционной деятельности и
полномочий органов управления в переходный учитываются в составе
нормативных документов.
5.14. В составе инвестиционной программы выполняются:
- расчет объемов капитальных вложений, уточнение требуемых
объемов финансирования строительства и его очередности;
- анализ инвестиционной привлекательности и коммерческого
потенциала территорий (см. раздел 3 настоящей работы);
- определение возможных доходов от эксплуатации построенных
объектов и за очень коммерческое использование территорий;
- экспресс-оценка эффективности экономической, бюджетной,
коммерческой и социальной (чистая текущая стоимость срок окупаемости,
индекс доходности и т.д.);
- разработка предложений по организационно-финансовому механизму
привлечения инвестиций.
5.15. Объемы финансирования определяются исходя из объема затрат,
связанных с освоением и застройкой территории и очередностью
строительства.
На основании проектных проработок с учетом классификации
территории, объемов строительства, перечня объектов и функционального
использования территории делаются выводы об инвестиционной
привлекательности территории.
Расчеты возможных доходов производится с использованием
маркетинговых исследований, цель которых - выявление наиболее
эффективных способов реализации рыночных возможностей инвестиционной
программы в прогнозируемый период на данной территории.
С помощью программно-технических средств прочитываются варианты,
отличающиеся набором и объемом строительства коммерческих объектов. По
сумме всех показателей выбирается оптимальный вариант, определяющий
приоритетный вариант направления развития территории.
5.16. Организация финансирования строительства включает решение
вопросов о размере, порядке. сроках и условиях обеспечения финансовых
потребностей проекта.
5.17. При оценке коммерческой эффективности инвестиционной
программы определяется соотношение затрат и доходов.
Основным источником финансовых средств для реализации Программы,
несмотря на ее ярко выраженную социальную направленность, являются
средства. инвестируемые конечными потребителями в улучшение своих
жилищных условий. Потоки этих средств адресуются в Программу
практически от всех (кроме первой) категории граждан и юридических
лиц, охарактеризованных выше.
Программа предусматривает, что все эти средства поступают
первоначально на рублевые и валютные спецсчета менеджеров локальных
программ под договорные обязательства предоставления клиентам жилья в
конкретных жилых домах, включенных в состав локальной программы,
находящейся под управлением данного менеджера.
Все поступающие от клиентов средства имеют статус целевых взносов
на долевое участие в строительстве жилья и принимаются менеджерами
локальных программ по доверенности Московского правительства в
оперативное управление.
Данные отчисления производятся в двух направлениях, а именно - в
консолидированный фонд финансовых средств Программы в размере 15% 5%
от финансовых поступлений в оплату расходов и услуг, связанных с
управлением инвестиционным процессом и выполнением функций заказчика
на конкретных объектах, перечисленных на расчетный счет локального
менеджера.
80% финансовых средств поступают в непосредственное управление
менеджера локальных программ и должны использоваться им строго по
целевому назначению на осуществление строительства жилья по
закрепленным объектам. а также на оплату услуг уполномоченного банка,
обслуживающего клиентов и спецсчета локальной программы.
Первой стадией распределения этих средств является осуществление
фиксированных отчислений.
Основными статьями расходов менеджера локальной программы
являются те статьи, которые составляют расчетную инвестиционную
себестоимость.
5.18. В рамках функций управления инвестиционным процессом
менеджер самостоятельно определяет исходя из нормативов по
предоставлению льгот конкретным категориям граждан или юридическим
лицам - участников инвестиционного процесса в рамках локальной
программы в целом. а также в отдельности по каждому объекту
строительства.
При этом каждый менеджер несет обязательства лишь по соблюдению
общего баланса между суммарным размером условных доходов, получаемых
от реализации жилья по стоимости, превышающей нормативную
инвестиционную себестоимость жилья конкретных типов домов при
реализации жилья и суммарной величиной прямых субсидий, выделяемых им
при реализации жилья различным категориям потребителей от лица
Правительства Москвы (табл.4.2).
В этой связи следует особо подчеркнуть ключевую роль показателей
инвестиционной себестоимости на 1 кв.м.(см.табл.). Эти показатели
устанавливаются Департаментом муниципального жилья в качестве
нормативных по каждой из 4 категорий жилых зданий (таблица 4.2 ) в
расчете на каждый год в долларовом эквиваленте без учета стоимости
земельных участков и с учетом льгот по отдельным составляющим оплаты
затрат на развитие социальной и инженерной инфраструктуры.
5.19. Вторым ключевым показателем, влияющим на размер льгот и
субсидий в рамках деятельности по реализации муниципального жилья,
является рыночная цена жилья. Этот показатель определяется
Департаментом муниципального жилья совместно с Генеральным менеджером
индивидуально по каждому объекту при его включении в программу города
и конкретного локального менеджера. Данный показатель основывается на
анализе показателей рыночной конъюнктуры в конкретном месте города по
готовому к заселению жилью. По отношению к данному показателю
менеджеру дается право применять инвестиционные скидки (дисконт
инвесторам) в размере до 1,5% в месяц на весь период между фактическим
внесением клиентами инвестиционных взносов и плановым сроком сдачи
объекта в эксплуатацию.
5.20. Характеризуя финансовую модель программы, особо следует
остановиться на роли внебюджетного фонда.
Необходимость данного фонда диктуется следующими соображениями:
- во-первых, равномерностью распределения категорий потребителей
жилья между локальными программами;
- во-вторых, потребностью в минимизации инвестиционных рисков для
потребителей, которые могут быть вызваны вследствие "замораживания"
отдельных объектов по различным причинам и могут быть преодолены за
счет создания единого резервного фонда городской программы.
Принимается, что половина резервного фонда будет постоянно
находиться в денежной форме, а вторая половина по мере поступления
средств инвестироваться в жилье по отдельной локальной программе. При
наличии временно свободных средств на спецсчетах консолидированного
фонда Программы эти средства могут быть использованы в отдельных
случаях и в качестве беспроцентных возвратных ссуд менеджерам
локальных программ, испытывающим недостаток средств для расчета с
подрядчиками. Такая функция консолидированного фонда будет
способствовать более ритмичному выполнению городского заказа и
минимизации внешней кредитной нагрузки.
В принципе финансовая модель программы может, как это видно из
рисунка 5.1, функционировать и без данного источника инвестиций.
Именно поэтому траектория бюджетных средств показана на этом рисунке
пунктирными линиями.
Однако, исходя из огромной остроты проблемы помощи очередникам и
другим социально не защищенным группам населения города, нуждающимся в
улучшении жилищных условий, программа предусматривает использование
прямых бюджетных инвестиций в строительство жилья по городскому
заказу.
Величина этого участия утверждается в бюджете на каждый год и не
влияет на общий масштаб программы, которая рассчитана на постоянный
ежегодный ввод жилья в размере 1500 тыс.кв.м.
В зависимости от наличия бюджетных субсидий будут изменяться
пропорции в распределении жилья между отдельными категориями см.табл.
5.1-5.3. При этом менеджеры локальных программ, заблаговременно
получив данные о дополнительных лимитах бюджетных субсидий и их
назначении, смогут своевременно скорректировать свои локальные
программы.
5.21. В качестве главного принципа ориентации бюджетных субсидий
и дотаций программа предусматривает преимущественное их направление не
на представление бесплатного жилья, а на различные формы ограниченной
финансовой поддержки очередников и других граждан в улучшении жилищных
условий. В этом случае достигается максимальный аккумулятивный эффект,
так как на рубль бюджетных средств в данном случае в программу
мобилизуются от 1 до 5 рублей в виде инвестиций личных средств граждан
и , соответственно, в несколько раз возрастает число семей, которые
при ограниченности бюджетных возможностей смогут получить помощь
города.
В условиях относительного насыщения рынка жилья такой подход
позволит одновременно повысить и ликвидность типового жилья без
существенного снижения рыночных цен на него.
5.22. Обоснования требует стартовый этап запуска финансовой
модели программы.
Для включения в программу объектов в разной стадии готовности
предусматривается проведение оценки каждого объекта, включаемого в
городской заказ. Эта оценка предполагает получение трех основных
показателей, а именно: показателя фактических затрат на накопительной
ведомости; показателя восстановительной стоимости затрат в текущих
ценах с учетом соотношения индексов цен в строительстве соответственно
на дату фактических платежей и на 1.05.96 г. и показателя рыночного
потенциала объекта незавершенного строительства. Последний показатель
определяется Генеральным менеджером программы на основе показателя
восстановительной стоимости объекта и поправочного коэффициента,
отражающего соотношение рыночной цены к себестоимости данного типа
жилья в данном районе города.
Второй из указанных выше показателей принимается за основу при
определении инвестиционного задела по каждому переданному объекту и по
программе в целом.
Величина разницы между третьим и вторым показателем включается в
договорные обязательства менеджера локальной программы по
предоставлению в данном объеме льгот по оплате жилья для
соответствующих категорий участников программы.
При таком подходе одновременно решается как проблема обеспечения
финансирования незавершенного строительства, так и обеспечения
инвестиционного задела следующего года.
5.23. С момента передачи объекта под управление менеджера
локальной программы все полномочия по взаимоотношениям с
генподрядчиком и подрядчиками, а также обязанности по завершению
финансирования возлагаются на данного менеджера.
ПРИЛОЖЕНИЕ К РАЗДЕЛУ 5
Приложение 5.1
к механизму формирования
реализации инвестиционных
программ в г. Москве
ПАСПОРТ
инвестиционных программ
1. Наименование программы:
2. Дата принятия решения о разработке программы, дата ее
утверждения (наименование и номер соответствующего
нормативного или организационно-распорядительного документа)
---------------------------------------------------------------
3. Статус программы (городской, муниципальный, территориальный)
---------------------------------------------------------------
4. Государственный заказчик программы
5. Разработчик программы
6. Цели и задачи программы, важнейшие целевые показатели
---------------------------------------------------------------
7. Сроки и этапы реализации программы и частных подпрограмм
---------------------------------------------------------------
8. Перечень частных подпрограмм и основных мероприятий
---------------------------------------------------------------
9. Исполнители программ, подпрограмм и основных мероприятий
---------------------------------------------------------------
10. Объемы и источники финансирования
11. Ожидаемые конечные результаты реализации программы
---------------------------------------------------------------
12. Система мониторинга и контроля за исполнением программы
---------------------------------------------------------------
Приложение 5.2
ПРИМЕРНАЯ СТРУКТУРА ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРОГРАММЫ
(НА ПРИМЕРЕ ПРОГРАММЫ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА)
1. Краткая характеристика программы (назначение, основные
параметры, показатели, основные заявки инвесторов, цель, задачи и
этапы реализации).
2. Структура вводимого фонда по типам квартир, капитальных
вложений по источникам финансирования. Альтернативные и оптимальный
варианты.
3. Воспроизводственная структура капитальных вложений
(соотношение объемов нового строительства и реконструкции, расселения
коммунальных квартир).
4. Структура и формы реализации строительной продукции с учетом
конъюнктуры рынка, исполнения городского заказа, условия и объемы
льготного представления жилья отдельным группам населения.
5. Условия, объем и формы привлечения внебюджетных источников
финансирования.
6. Направления и объемы поступления финансовых средств в бюджет и
внебюджетный фонд города при реализации программы. Объемы средств,
направляемых в реинвестирование.
7. Технологическая структура капитальных вложений (завершенное
строительство, переходящие стройки, вновь начинаемые объекты, работы
по освоению новых участков, строительству инженерных коммуникаций,
головных сооружений, озеленению и благоустройству территорий и т.п.).
8. Сбалансированность программы с капитальными вложениями,
материально-техническими ресурсами, мощностями строительных
организаций и др.).
9. Свод заявок инвесторов, титульные списки объектов
строительства, реконструкции, отдельных видов работ и др.
10. Эффективность программы.
11. Предложения по реализации программы.
12. Приложения (основные пропорции реализации жилой площади,
соотношения типов квартир, объектная база программы, оценка
конъюнктуры рынка недвижимости и др.).
Приложение 5.3
ОБЩАЯ СХЕМА ОРГАНИЗАЦИИ ФИНАНСИРОВАНИЯ И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СРЕДСТВ
В РАМКАХ ПРОГРАММЫ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ ПО ГОРОДСКОМУ ЗАКАЗУ
------------------------ ----------------------
| Средства клиентов; | | Бюджетные адресные |
|инвесторов и покупателей| | субсидии и дотации |
| жилья 100% | | |
------------------------ ----------------------
| |
----------------------- Отчисления ------------------ ---------------
| Целевые спецсчета |от всех |Консолидированный| |Резервный |
----| менеджеров локальных |поступлений|Фонд финансовых |---|Фонд |
| | программ |15% |средств Программы|---|программы 5% |
| ----------------------------------|на спецсчетах ДМЖ| | |
-------------- | : ------------------- ---------------
|Оплата услуг| | : Передача бюджетных адресных : | Р|
|менеджеров | | : субсидий под заключение : | а|
|локальных | | : в пределах лимита договора : | с| -------------------------
|программ 5% | | :..............................: | х| |На разработку |
-------------- | | о|-|градзданий |
| | --------- д| |Москомархитектурой |
Р |-------------- | ы| -------------------------
а | -------------------------- | -------------------------
с | |Доходы от размещения | Г| |На оплату |
х | ---------------------- |средств в Головном банке| е|-|инжиниринговых услуг |
о | |Резервный фонд | -------------------------- н| |Департамента |
д |-|локальной программы | | з| |строительства по |
ы | ---------------------- | а| |комплектации типовых |
| ---------------------- -------------------------- к| |домов |
м | |Оплата работ и услуг| | Оплата услуг Головного | а| -------------------------
е |-|проектиров., | | банка | з| -------------------------
н | |подрядчиков | -------------------------- ч| |На оплату работ по |
е | |и поставщиков | и|-|строительству |
д | ---------------------- --------------------------- к| |объектов соц. и инж. |
ж | |Оплата услуг генерального| а| |инфраструктуры при |
е | ---------------------- |менеджера-консультанта | | |комплексном |
р |-|Оплата услуг уполно-| --------------------------- | |освоении территории |
о | |моченных банков до3%| | -------------------------
в | ---------------------- | -------------------------
|-|Платежи за подключение |
|к инженерным сетям |
-------------------------
Приложение 5.4
ПРОПОРЦИИ
общей площади6 строящейся по городскому заказу,
выделенной Дирекциям единого заказчика,
обслуживающим жилищный фонд (по данным на 1996 год)
-----------------------------------------------------------------------
NN | |Объем площади, | |Объем жилой |
пп | |вводимой в | Удельный |площади, |
| Округа |эксплуатацию по| вес |направляемой | %%
| |городскому | (%) |Дирекциями единого|
| |заказу (тыс.м2)| |заказчика |
| | (без ЖСК) | | (тыс.кв.м) |
---|----------------|---------------|----------|------------------|----
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6
---|----------------|---------------|----------|------------------|----
1. |Северный | 24,0 | 2 | 0,16 | 0,6
2. |Северо-Восточный| 12,0 | 1 | 0,08 | 0,6
3. |Восточный | 231,0 | 17 | 1,4 | 0,6
4. |Юго-Восточный | 362,0 | 27 | 2,18 | 0,6
5. |Южный | 72,0 | 6 | 0,4 | 0,6
6. |Юго-Западный | 351,0 | 26 | 2,1 | 0,6
7. |Западный | - | - | - | -
8. |Северо-Западный | 200,0 | 15 | 1,2 | 0,6
9. |Центральный | 12,0 | 1 | 0,08 | 0,6
10.|г.Зеленоград | 66,0 | 5 | 0,4 | 0,6
---|----------------|---------------|----------|------------------|----
|ИТОГО | 1330,0 | 100 | 8,00*) | 0,6
-----------------------------------------------------------------------
Примечание: *) Объемы площадей, выделяемые конкретному округу,
уточняются из фактического ввода площади на территории
соответствующего округа.
Приложение 5.5
ОСНОВНЫЕ ПРОПОРЦИИ
реализации бесплатной жилой площади для набора
служащих на вновь вводимые объекты соцкультбыта
в районах массовой застройки
(по данным инвестиционной программы на 1996г.)
--------------------------------------------------------------------------
NN | Префектуры |Всего| В том числе:
пп | | тыс.|-----------------------------------------------
| |кв.м.|школы - | поликлиники
| | |новостройки | новостройки
| | |------------------|----------------------------
| | | К-во| К-во |Объем| К-во | К-во | Объем
| | | школ| уч. |площ.| поликлинник| посеще.| площ.
| | | | мест |тыс. | | |тыс.м2
| | | | |кв.м.| | |
---|----------------|-----|-----|------|-----|------------|--------|------
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9
---|----------------|-----|-----|------|-----|------------|--------|------
1. |Северная | - | - | - | - | - | - | -
2. |Северо-Восточная| - | - | - | - | - | - | -
3. |Восточная | 1,5 | 4 | 3376 | 1,5 | - | - | -
4. |Юго-Восточная | 2,7 | 2 | 1504 | 0,6 | 2 | 680 | 2,1
5. |Южная | 1,8 | 2 | 2592 | 1,0 | 1 | 250 | 0,8
6. |Юго-Западная | 3,2 | 3 | 1928 | 0,8 | 1 | 750 | 2,4
7. |Западная | - | - | - | - | - | - | -
8. |Северо-Западная | 5,5 | 3 | 2532 | 1,0 | 3 |1405 | 4,5
9. |Центральная | - | - | - | - | - | - | -
10.|г.Зеленоград | 0,3 | 1 | 844 | 0,3 | - | - | -
---|----------------|-----|-----|------|-----|------------|--------|------
|Итого | 15,0| 15 | 12776| 5,2 | 7 |3085 | 9,8
--------------------------------------------------------------------------
Приложение 5.6.
ОСНОВНЫЕ ПРОПОРЦИИ
еализации жилой площади префектурам административных округов
( по данным инвестиционной программы на 1996 г.)
----------------------------------------------------------------------------------------------------
NN | Префектуры | Способы реализации площади, тыс. кв. м
пп | | в том числе:
| |---------------------------------------------------------------------------
| |Всего | по городскому заказу |По
| | |------------------------------------------------------|программе
| | | В том числе: |реконструкции
| | |------------------------------------------------------|5-ти
| | | |Бесплат.|За |За |По с /с |В до|По |этажных
| | |Итого| пл. |30% |50%|Всего|в т.ч |мах |с/с |жилых
| | | | |от |от | |в |ЖСК |с |домов
| | | | |с/с |с/с| |рассрочку| |коэффиц.|
| | | | | | | | | |1,2 |
---|--------------------|------|-----|--------|-----|---|-----|---------|----|--------|-------------
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7| 8 | 9 | 10 | 11 | 12
---|--------------------|------|-----|--------|-----|---|-----|---------|----|--------|-------------
1. |Северная |171,4 |48,64| 21,36 |12,5 |1,1|6,38 | 5,3 |4,6 | - | 122,4
2. |Северо-Восточная |128,68|56,08| 25,68 |17,3 |1,0|7,5 | 6,0 |4,6 | - | 72,6
3. |Восточная |130,34|71,34| 35,56 |20,5 |1,0|7,98 | 7,1 |6,3 | - | 59,0
4. |Юго-Восточная |176,6 |63,6 | 35,86 |15,5 |1,3|7,14 | 5,4 |3,8 | - | 113,0
5. |Южная |124,68|68,08| 31,69 |21,0 |1,1|8,0 | 7,3 |6,3 | - | 56,6
6. |Юго-Западная |223,76|45,86| 24,78 |11,6 |0,8|4,88 | 4,0 |3,8 | - | 177,9
7. |Западная |272,96|45,96| 20,7 |13,8 |0,7|6,16 | 4,7 |4,6 | - | 277,0
8. |Северо-Западная |81,5 |43,3 | 29,5 | 7,5 |0,6|3,6 | 2,6 |2,1 | - | 38,2
9. |Центральная |67,34 |67,34| 32,18 |21,0 |0,8|7,86 | 7,3 |5,5 | - | -
10.|г.Зеленоград |118,0 |30,3 | 27,1 | 1,6 |0,1|1,1 | 0,5 |0,4 | - | 87,
11.|Центру Страхования | | | | | | | | | |
|на переселение | | | | | | | | | |
|граждан, жилище | | | | | | | | | |
|которых | | | | | | | | | |
|уничтожено в | | | | | | | | | |
|результате | | | | | | | | | |
|страховых случаев | 5,0 | 5,0 | - | - | - | 5,0 | - | - | - | -
12.|На неотложное | | | | | | | | | |
|переселение | 5,6 | 5,6 | 5,6 | - | - | - | - | - | - | -
13.|На переселение, | | | | | | | | | |
|осуществляемое | | | | | | | | | |
|инвесторами по | | | | | | | | | |
|контракту |100,0 |100,0| | | | | | |100,0 |
---|--------------------|------|-----|--------|-----|---|-----|---------|----|--------|-------------
|ИТОГО: |1605,5|651,1|290,0 |145,0|8,5|65,6 |50,2 |42,0|100,0 | 954,4
----------------------------------------------------------------------------------------------------
6. ОБЩИЕ МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ФОРМИРОВАНИЯ МОДЕЛЕЙ
И АЛГОРИТМОВ РАСЧЕТА ПОКАЗАТЕЛЕЙ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОГРАММ
6.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ЗАТРАТ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ
РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММ
6.1.1. Затраты на развитие, обустройство, перепрофилирование
территории подразделяются на следующие виды:
- единовременные (инвестиционные);
- эксплуатационные (текущие): по содержанию зданий и территорий и
операционные (по работе объектов).
Единовременные затраты, определяются на основе базовых удельных
показателей стоимости строительства (БУПс).
Эксплуатационные затраты определяются на основе базовых удельных
показателей по эксплуатации объектов (БУПэ).
В отдельных случаях (при отсутствии соответствующих ориентиров в
сборниках БУП) следует использовать данные проектов-аналогов (с
приведением к сопоставимому виду).
6.1.2. При определении затрат группируются по объектам, отраслям,
видам, формам собственности и коммерческим целям.
Определение затрат производится по каждому виду и типу объектов,
а затем затраты группируются и суммируются по технологическим,
функциональным и коммерческим параметрам.
БУПс(э) - базовый удельный показатель инвестиционных или
эксплуатационных затрат в ценах 1991 г.
Fобщ.пл.- общая площадь, м2;
i=n
ПК - произведения коэффициентов, учитывающих специфические
i=1 0 условия строительства и эксплуатации;
Ки - коэффициент инфляции.
6.1.3. Расчет инвестиционных и эксплуатационных затрат с
использованием БУПс и БУПэ осуществляется в следующей
последовательности:
Текущая цена (Тц) всех видов инвестиционных и эксплуатационных
затрат определяется на основе базовых удельных показателей по формуле:
Тц = БЦ х Ки
где:
БЦ - базовая цена инвестиционных и эксплуатационных
затрат в ценах 1991 г.
i=n
БЦ = БУПс(э) х Fоб.пл. х ПК
i=1
Формы таблиц для расчета стоимостных показателей приведены в
Приложениях
i=n
ТЦ = БУПс(э) х Fобщ.пл. х ПК х Ки (1)
i=1
6.1.4. Уровень цен на основе средних издержек (ЦС) (затратный
метод ценообразования) выражается формулой:
Цсн = Сн + Прн = Сн(1+Прн/Сн), (3)
где:
Цсн - нормативная цена;
Сн - нормативная себестоимость, руб;
Прн - нормативная прибыль, руб.
При ограничении уровня рентабельности формула (3) приобретает
следующий вид:
Цсн = Сн(1 + Р), (3а)
где:
р - рентабельность, в долях (обычно в размере 0,25).
При этом минимальная базовая цена (Цmin) не должна быть меньше
приведенных затрат, т.е.
Цmin > Сн + Ен х Jн (4)
где:
Ен - нормативный коэффициент эффективности инвестиций;
Jн - норматив капитальных вложений (инвестиций),руб.
Максимальная цена (Цmax) не должна быть больше полуторакратного
размера нормативной себестоимости.
Цmax < 1,5 Сн
6.1.5. Уровень цен, определенный на основе анализа
"безубыточности" и обеспечения целевой прибыли, базируется на
графоаналитическом исследовании поведений экономической системы в
условиях неопределенности.
Метод позволяет оптимизировать размер прибыли, издержек
производства, цену и объем выпуска.
В общем виде размер инвестиционных и эксплуатационных затрат
рекомендуется определять по формуле:
i=n i=m j=n
Си =(S БУПстр х Fтерi х ПКi + S БУПс(о) х Fопj х
i=1 i=1 j=1
j=m
х ПКi)Кис+ D Нс (5)
где: j=1
БУПст - базовые удельные показатели стоимости одного га
территории, определяемые по сборнику,
Fтерi - площадь отдельных участков территории в (га)
i=m
ПКi - произведение корректирующих коэффициентов к
i=1 стоимости отдельных участков территории
БУПс(об)i - базовые удельные показатели стоимости м2
общей площади объектов определяемые по
"Сборнику"
Fопj - общая площадь отдельных объектов на территории,
i=m
ПКi - произведение корректирующих коэффициентов к
i=1 стоимости отдельных объектов,
+ D Нс - другие затраты (льготы), связанные с освоением
территории,
Кис - коэффициент инфляции в строительстве.
6.1.6. Базовая стоимость жилой застройки(без инженерных сетей,
дорог и благоустройства) определяется по формуле:
i=1 i=n
Сжз = S БУПс(жз) х Fоп + h сб S БУПжз х Fоп =
i=1 i=1
i=n i=n
= S БУПс(жз) (1 + h сб) = Ксб х S БУП с(жз)
i=1 i=1
где:
БУПс(жз)- базовый удельный показатель стоимости жилых зданий
расположенных на застраиваемых территориях;
Fоп - общая площадь жилых зданий;
h сб - удельный вес стоимости социально-бытовых и
культурных зданиях в стоимости жилых домов,
расположенных на территории;
Ксб - коэффициент к стоимости жилых зданий, учитывающий
стоимость социально-бытовых и культурных зданий.
Ксб = 1 + h сб
6.1.7. Предстоящие эксплуатационные затраты рекомендуется
рассчитывать по формуле:
i=n i=n j=m
Сэт = (S БУПэт х FтерiхПКi + БУПэ(о) х FопiхПКj)хКиэ
i=1 i=1 i=1
i=n j=m
+ S Сат + S Са(зд) + D Нэ (6)
i=1 j=1
где:
БУПэт - базовые удельные показатели эксплуатационных затрат
на га территории определяемые по "Сборнику",
Fтерi - площадь отдельных участков территории,
i=m
ПКi - произведение корректирующих коэффициентов к
i=1 эксплуатационным затратам на отдельные участки
территорий,
БУПэ(об)- базовые удельные показатели эксплуатационных затрат
на отдельные объекты, расположенные на территории,
определяемые по "Сборнику",
Fопi - общая площадь отдельных объектов на территории,
j=m
ПКj - произведение корректирующих коэффициентов к
j=1 эксплуатационным затратам на отдельные объекты,
Киэ - коэффициент инфляции эксплуатационных затрат,
Са(т) - амортизационные отчисления по отдельным участкам
территории,
Са(зд) - то же отдельных зданий (сооружений), расположенных
на территории,
D Нэ - другие эксплуатационные затраты.
Модели, алгоритмы, таблицы к данному разделу приведены в
приложении.
6.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДОХОДОВ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ
6.2.1. Определяющим критерием уровня доходности застраиваемой
территории является достижение самоокупаемости выделенных средств на
основе реинвестирования капитальных вложений, консолидированных из
различных источников финансирования, в том числе средств городского
бюджета, субвенций РФ, внебюджетных фондов, собственных средств
организаций,населения и т.д., а также в виде поступлений в городской
бюджет.
6.2.2. Доходы, направляемые на реинвестирование и пополнение
городского бюджета, формируются:
- по объектам городской и муниципальной собственности за счет
инвестиционной и производственно-хозяйственной деятельности
организаций, подведомственных правительству Москвы, включая
территориальные и отраслевые органы управления;
- по объектам государственной, коллективной и частной
собственности за счет налоговых и других поступлений по результатам
инвестиционной и производственно-хозяйственной деятельности
организаций, предприятий, функционирующих на территории.
6.2.3. По своей природе доходы, получаемые при использовании
территории и недвижимости, подразделяются на единовременные и текущие.
Основными источниками единовременных доходов, направляемых на
реинвестирование, как правило, являются:
1) Поступление от продаж существующих (в том числе недостроенные)
и готовых муниципальных объектов.
2) Поступления от продаж права долгосрочной аренды земельных
участков и недвижимости (реконструируемых и вновь строящихся не
муниципальных объектов.
3) Поступления от конкурсов (тендеров), организованных с целью
обеспечения эффективного использования инвестиций.
Основными источниками ежегодных доходов, поступающих в городской
(местный) бюджет, являются:
- поступления от землепользователей в виде земельных налогов или
арендной платы за землю;
- поступления в виде арендной платы за пользование помещениями,
объектами муниципальной собственности;
- налоги на прибыль при коммерческом использовании не
муниципальных объектов;
- налоги на операции с недвижимостью немуниципальных объектов;
- налоги на недвижимость;
- часть налогов, взимаемых с коммерческих структур по результатам
их производственно-хозяйственной деятельности, поступающих в городской
бюджет;
- собственные средства населения, поступления в виде квартплаты и
за коммунальные услуги;
- поступления от реализации ценных бумаг (облигационные займы,
жилищные сертификаты и т.д.);
- другие источники поступлений в городской бюджет.
Амортизационные отчисления от муниципальных объектов поступают в
амортизационный фонд города.
6.2.4. Единовременные и текущие доходы, поступающие в бюджет от
инвестиционной и производственно-хозяйственной деятельности
организаций (предприятий), расположенных на территории, подразделяются
по отраслям, объектам, очередям и одам строительства и эксплуатации с
учетом форм собственности.
При построении эффективной системы формирования доходов,
поступающих в городской бюджет из различных источников в периоды
строительства и эксплуатации территории и отдельных объектов, следует
ориентироваться на максимально возможное замещение бюджетных
источников финансирования внебюджетными.Это осуществляется на основе
привлечения средств внешних инвесторов и населения при обоснованном
соотношении объектов, находящихся в муниципальной и частной
собственности, с учетом уровня их доходности, социальной значимости,
экологической безопасности.
Условия и формы получения доходов определяются стратегией
маркетинга, направленной на привлечение источников внебюджетного
финансирования строительства, с учетом ситуации на рынке недвижимости:
соотношения спроса и предложения, инфляционных процессов, уровня
платежеспособного спроса населения на жилье применительно к условиям
рассматриваемой территории.
6.2.5. Совокупный доход, поступающий в бюджет в период
строительства и эксплуатации, определяется по формуле:
Дх(св) = Псв(е) + Псв(т) + НГсв + АМ(м) + ДП (6.2.1)
где:
Дх(св) - совокупный доход, поступающий в городской
муниципальных бюджет,
Псв(е) - единовременные поступления в городской бюджет.
Псв(е) = П(к) + Па1 + Пп
где:
П(к) - поступления от организации и проведения конкурсов
(тендеров), в том числе инвестиционных, по продаже
опционов и т.д. (определяется по нормативу),
Па1 - поступления от продаж права на аренду земли и продаж
объектов (помещений),
Пп - поступления от продаж существующих, реконструируемых
и вновь построенных объектов,
i=n i=n
Пп = S [Кр х БУПс-БУПе]хFоп = S БУПс(Кр-1)хFоп
i=1 i=1
где:
Кр - коэффициент перехода от базовой сметной
стоимости к рыночной стоимости;
БУПс - базовый удельный показатель стоимости строительства;
Fоп - общая площадь объектов;
Псв(т) - текущие поступления.
Псв(т) = Пзн(аз) + Пам + Пкв
где:
Пзн(аз)- налог на землю или арендная плата за пользование землей,
i=n
Пзн = S Fзуi х l ср
i=1
где:
Fзуi - площадь в "га" земельного участка "i"объекта;
l ср - средняя величина арендной платы или налог за
один гектар земельного участка (норматив);
Пан - арендная плата, получаемая от арендаторов
муниципальной собственности.
i=n
Пан = S БУПарi х Fоп(а) х Ку
i=1
где:
БУПарi - базовый удельный показатель арендной платы "i"
объекта.
БУПсi х Киз х Км(к) х Кт х Кз х К D х Киж
БУПарi = ---------------------------------------- х Куд
10
где:
БУПсi - базовый удельный показатель стоимости
строительства "i "объекта (см."Сборник базовых
удельных показателей стоимости строительства (БУПс))
Киз - коэффициент износа;
Км(к) - коэффициент, учитывающий материал основных
конструкций объекта;
Кт - коэффициент, учитывающий тип зданий;
Кз - коэффициент, учитывающий территории зоны;
Кд - коэффициент типа деятельности;
Киж - коэффициент, учитывающий качество помещений;
Куд - коэффициент удорожания.
Ограничение на величину БУПарi
БУПарi < БУПэ
Пкв - поступления в виде квартплаты и за коммунальные
услуги.
6.2.6. Совокупные налоговые поступления (НГсв) от
производственно-хозяйственной деятельности хозрасчетных и коммерческих
организаций (предприятий), расположенных на территории определяются по
формуле:
i=n i=n
S НГ(св)i = S (Нпр + Нпg + Нgс) х Как х Кпр х Квм
i=1 i=1
где:
Нпр - налог на прибыль от производственно-хозяйственной
деятельности "i" объекта (предприятия, организация).
i=n 1 j=m
Нпр = S Qi (1 - ----) х g ср х Кзп - АМi
i=1 1+Рср j=1
где:
Qi - средняя величина годового объема реализации продукции
(услуг) в результате производственно-хозяйственной
деятельности организации (предприятия), расположенных
на территории
i=n
Qi = S БУПовпi х Fопi х Кип
i=1
где:
БУПовпi - базовый удельный показатель объема выпуска
продукции в ценах 1991 г. (см "Сборник базовых
удельных показателей объема выпуска продукции
(БУПовп),
Fопi - общая площадь организации (предприятия),
Кип - средний коэффициент инфляции на потребительском
рынке,
Рср - средняя рентабельность по себестоимости,
принятая в размере 0,25;
g (ср) - средний коэффициент налогообложения прибыли от
производственно-хозяйственной деятельности
предприятий, определяющий долю налога на прибыль,
поступающую в городской бюджет
g (ср=0,22),
Нпg - средняя величина подоходного налога.
i=n
Нпg = b ср х S Qi
i=1
где:
b ср - доля фонда зарплаты в годовом объеме реализации продукции
в результате производственно-хозяйственной
деятельности предприятий.
i=n
S Фотicр
i=1
b ср = ------ = 0,2 ( 0,25
i=n
S Qicр
i=1
где:
Фотiср - средняя величина фонда оплаты труда работников "i"
предприятия,
i=n
Нgс = a ср х Qi (6.2.2 )
i=1
где:
a ср - доля налога на добавленную стоимость и спецналога,
поступающая в городской бюджет (ср=0,11)
6.2.7. Амортизационные отчисления (АМ) в период эксплуатации
объектов определяется по формуле:
i-n
АМ =(S БУПсi х Fопi х Нам) х Кис ( м=0,2-0,15) (6.2.3)
i=1
где:
Кис - коэффициент инфляции устанавливаемый МВК при
правительстве Москвы по ценовой политике;
Нам(ср) - средний норматив амортизации по объектам,
расположенным на территории.
(Пс + Кр)х100
Нам = -------------
Пс х Там (6.2.4)
где:
Пс - первоначальная стоимость объекта;
Кр - затраты на капитальный ремонт на протяжении
всего срока службы, Кр принимается равным 10% от
Там - амортизационный период
Формула (5.6.3) преобразовывается с использованием БУПс и Fоп в
следующий вид:
1,3БУПсхFоп 1,3
БУПСi х Fоп + пх0,1БупсхFоп = ----------- = --- х 100
БУПсхFопх Там Там
п=3 (3 капитальных ремонта за амортизационный период).
6.2.8. Распределение получаемого дохода зависит от конкретных
условий, характерных для данной территории макроэкономических
процессов.
Размеры ожидаемых доходов определяются в инвестиционной программе
по отдельным годам прогнозируемого периода в зависимости от
ценообразующих факторов.
Сроки поступления доходов зависят от этапов (очередности) ввода
объектов в эксплуатацию, достижения проектных мощностей по выпуску
продукции (представлению услуг).
Сроки строительства и состав формируемых объектов в виде пусковых
комплексов, жилых образований и т.д. определяются инвестиционной
программой по соответствующим территориям административных округов.
разновременные доходы следует приводить к базовому году с учетом
дисконтных коэффициентов и индексов инфляции.
6.2.9. Размеры доходов по территориям с учетом различных форм
собственности определяются профилем предприятий расположенных на ней
объемами продаж продукции (предоставления услуг), уровнем цен на них,
размерами налогообложения.
При этом следует учитывать следующие положения.
а) Валовый доход представляет собой выручку от реализации
продукции за минусом материальных затрат и включает заработную плату и
денежные накопления, которые формируют чистый доход после вычета
возвратных сумм по кредиту, налоговых выплат, страховых взносов.
б) Размер доходности предприятий в ряде случаев может зависеть от
сезонных колебаний спроса, однако предусматривается на усреднение, в
форме среднегодовых показателей.
в) Расположение коммерческих объектов на различных территориях в
структуре города и административного округа оказывает известное
влияние на уровень спроса, цены и размеры прибыли предприятия.
г) При обосновании инвестиционной программы допускается
агрегирование (объединение) расчетных величин доходов по группам
однородных предприятий и величины налогообложения (сумма налоговых
выплат).
д) В качестве минимального условия, стимулирующего инвестирование
капитала в строительство тех или иных объектов, является получение
стабильного дохода не менее 3-х кратной ставки процентов на капитал,
т.е. усредненно 20-22%, что подвержено тем или иным колебаниям в
зависимости от конъюнктуры рынка, т.е. окупаемость инвестиций в
коммерческие объекты за счет чистой прибыли в течение 4-5 лет с начала
инвестирования можно считать приемлемой.
6.2.10. Дифференцированный подход к определению размеров прибыли
по аналогичным объектам, но расположенным в различных оценочных зонах
территории города, должен учитываться путем введения коэффициентов
доходности, более высоких для центральных районов и низких-для
удаленных территорий.
Шкала таких коэффициентов устанавливается по районам города
эмпирическим путем, на основании опытно-статистических данных или
путем экспертных оценок.
Имеется в виду, что детальные обоснования условий и размеров
получения доходов коммерческими предприятиями будет произведено в
дальнейшем при разработке бизнес-плана по каждому объекту с учетом
организационно-финансового механизма его реализации.
6.2.11. Доходы при реализации инвестиционной программы на
рассматриваемой территории рассчитываются по годам расчетного периода
начиная с начала инвестирования строительства (базового года) с учетом
дисконтирования и коэффициентов инфляции.
Динамика поступления доходов по годам реализации программы
отражается в табличной форме и в виде линейного графика (формы, таблиц
см. приложение). На этой основе формируется раздел "Приток денежных
средств" в таблице "поток чистых средств".
6.3. ФОРМИРОВАНИЕ ПОТОКА ЧИСТЫХ СРЕДСТВ
6.3.1.Поток чистых средств (Рt)* представляет собой сумму затрат
(отток денежных средств) и доходов (приток денежных средств),
образованных в результате инвестиционной, производственной и
финансовой деятельности, осуществляемой в процессе строительства и
эксплуатации объектов, расположенных на данной территории
(см.приложение к разделу 5.3).
Расчет потока чистых средств основан на распределении доходов от
инвестиционной и операционной (производственной) деятельности
организации (предприятий), расположенных на территории по годам
строительства и эксплуатации нарастающим (кумулятивным) итогом,
начиная с первого года инвестирования. На основе расчета потока чистых
средств получают наглядную картину формирования прибыли и определяют
срок окупаемости проекта.
6.3.2. При расчете потока чистых средств следует исходить из
условия, что образование текущего остатка, денежных средств должно
осуществляться поэтапно (очередями) по мере реализации инвестиционной
программы, на основе которой происходит застройка территории, с учетом
механизма реинвестирования капитальных вложений и других видов
поступлений в городской бюджет.
Остаток денежных средств формируется в виде разницы между
притоком (П) и оттоком (О) доходов и затрат, накапливаемых в течение
расчетного периода, равного продолжительности строительства, плюс два
срока окупаемости (Тстр + 2Ток) на каждую очередь строительства в
отдельности и комплекс объектов, размещенных на территории.
6.3.3. Совокупные затраты и доходы, формируемые в процессе
инвестиционной и операционной (производственной) деятельности следует
подразделять на единовременные и текущие. Единовременные и текущие
затраты и доходы при формировании потока чистых средств в течение до
одного года не подлежат дисконтированию, и принимаются равными
первоначальной величине с учетом коэффициентов инфляции, действующего
на данный период времени.
6.3.4. Единовременные затраты и доходы, распределенные во времени
(больше года) подлежат дисконтированию.
Поток чистых средств от инвестиционной деятельности формируется
из следующих видов единовременных и текущих затрат и доходов:
1). Затраты.
1.1). Единовременные.
1.1.1). Капитальные вложения (инвестиции).
1.1.2). Приобретение не материальных активов.
1.1.3). Прирост оборотного капитала.
1.1.4). Проценты за долгосрочный кредит.
1.2). Текущие.
1.2.1). Обслуживание и погашение займов.
1.2.2). Проценты за краткосрочный кредит.
1.2.3). Компенсация дотаций (субсидий).
1.2.4). Затраты, связанные со сносом фондов.
----------------------
*) Другое название Саsh-Flоw (кэш-фло).
1.2.5). Компенсационные выплаты при сносе фондов.
2). Доходы.
2.1). Единовременные поступления.
2.1.1). От организации и проведения конкурсов (тендеров).
2.1.2). От продажи существующих (в том числе недостроенных) и
вновь построенных муниципальных объектов.
2.1.3). От продажи права долгосрочной аренды земельных участков.
2.1.4). Тоже недвижимости (реконструируемых и вновь построенных
не муниципальных объектов).
2.1.5). От реализации ценных бумаг (облигационные займы, жилищные
сертификаты).
2.1.6). От продаж опционных контрактов.
2.1.7). От вложения собственных средств организаций и населения
(50%).
2.2).Текущие дохода.
2.2.1). От вложений собственных средств организации-инвесторов и
населения.
2.2.2). Поток чистых средств от операционной (производственной)
деятельности формируется из следующих видов единовременных и текущих
затрат и доходов:
1). Затраты.
1.1). Единовременные.
1.1.1). Приобретение не муниципальных активов.
1.1.2). Проценты за краткосрочный кредит.
1.2). Текущие.
1.2.1). Затраты, связанные с обслуживанием территории и
муниципальных объектов (себестоимость), в том числе:
- переменные издержки;
- постоянные (операционные) издержки.
1.2.2). Реновация.
1.2.3). Капитальный ремонт.
1.2.4). Текущий ремонт.
2). Доходы
2.1). Единовременные.
2.1.1). Внереализационные доходы (продажа имущества и т.д.).
2.1.3). В виде налогов на операции с недвижимостью,не являющейся
муниципальной собственностью.
2.2). Текущие поступления.
2.2.1). Полученные от землепользователей в виде налогов и
арендной платы.
2.2.2).В виде арендной платы за пользование помещениями
(объектами) муниципальной собственности.
2.2.3). В виде налогов от коммерческого использования
немуниципальных объектов (сдача в аренду и т.д.).
2.2.4). Амортизационные отчисления от муниципальных объектов.
6.3.5. Потоком чистых средств ( Фt(i) определяются, как разность
между притоком (+П)i и оттоком (+Оi) денежных средств от
инвестиционной и операционной деятельности в каждом периоде
осуществления проекта (в каждом "i" году).
Фti = [Пк(ti) - Ок(ti)] + [По(ti) - Оо(ti)] =
Фк(ti) + Фо(ti)
где:
Фк(ti) - разность между притоком и оттоком денежных
средств на стадии инвестиционной деятельности;
Фо(ti) - разность между притоком и оттоком денежных средств на
стадии операционной (производственной) деятельности
аналог Rt-Зt;
Ок(ti) - капитальные вложения, расходуемые в "i" году
(отток средств);
Пк(ti) - возврат капитальных вложений в "i" году
(приток средств);
По(ti) - результаты (приток) от производственной
(операционной) деятельности в "i" году;
Оо(ti) - затраты (отток) в процессе производственной
деятельности.
Учет инфляции при расчете Фк(ti) и Фо(ti) производится в
прогнозных ценах с применением порядка расчета принятого МВК по
ценовой политике.
Формы расчетных таблиц доходов приведены в приложениях 6.2-1 -
6.2-6, примеры графиков соотношений дисконтированных затрат и доходов
в Приложении 6.2-7 - 6.2-9.
ПРИЛОЖЕНИЕ
К РАЗДЕЛУ 6
Приложение 6.1
БЛОК-СХЕМА ФОРМИРОВАНИЯ ЗАТРАТ
---------------
| Затраты |
---------------
| 0
----------------------------------------------
| |
-------------- --------------
|Инвестиционная| | Операционная |
| деятельность | | деятельность |
-------------- --------------
| 01 | 02
--------------------- ----------------------
| | | |
-------------- ------------- -------------- -------------
|Единовременные| | Текущие | |Единовременные| | Текущие |
-------------- ------------- -------------- -------------
| 011 | 012 | 021 | 022
--------------- | | -------------- | -------------- | -------------
| Приобретение | | --------- | |Обслуживание | | |Приобретение | | |Обслуживаемая|
| нематериальных| ||Инвести- | | |вание и | | |нематериальных| | |территория |
| активов |-||ций | |-|погашение | |-|активов | | | |
| | | --------- | |займов | | | | | | |
--------------- | 0111| --------- | -------------- | -------------- | -------------
0112 | |-| Прямые | | 0121 | 0211 | | 0221
--------------- | | --------- | -------------- | -------------- | | ----------
| Прирост | | | 01111 | |Проценты за | | |Проценты за | | |-|Постоянные|
| оборотного | | | | |краткосрочный | | |краткосрочный | | | ----------
| капитала |-| | --------- |-|кредит | --|кредит | | | 02211
| | | --|Косвенные| | | | | | | | ----------
--------------- | --------- | -------------- -------------- | --|Переменная|
0113 | 01112 | 0122 0212 | ----------
--------------- | | -------------- | 02212
| Проценты за | | | |Компенсация | | -------------
| краткосрочный | | | |дотаций | | |Реновация |
| вредит |-- |-|(субсидий) | | |капитальный |
| | | | | --|и текущий |
--------------- | -------------- |ремонт |
0114 | 0123 -------------
| -------------- 0222
| |Затраты |
| |по сносу |
--|фондов и |
|компенсац |
|выплаты |
--------------
0124
Приложение 6.2
Сводная таблица инвестиционных затрат
--------------------------------------------------------------------------------------
Наименование |На весь|В том числе| В процентах | За счет
видов затрат |объем |по территор|-------------|------------------------------
|стр-ва |-----------|В|В том числе|внебюдж.|частные |организаций
|в ценах| 1 | 2 | 3 |с|по территор|фонд |вложения |и
|1991 г.| | | |е| 1 | 2 | 3 | | |учреждений
| | | | |г| | | | | |
| | | | |о| | | | | |
---------------------|-------|---|---|---|-|---|---|---|--------|---------|-----------
1 | 2 | 3 | 4 | 5 |6| 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12
--------------------------------------------------------------------------------------
1. Прямые затраты
Жилищное стр-во
в том числе:
- новое
- реконструкция
Торговля и обществ.
питание
- новое
- реконструкция
Культура
- новое
- реконструкция
Здравоохранение
- новое
- реконструкция
Образование
- новое
- реконструкция
Офисы, администр.
здания
- новое
- реконструкция
Гостиницы
- новое
- реконструкция
Коммунальное
строительство
в том числе
- инженерная
инфраструктура
(включая готовые
сооружения)
- новое
- реконструкция
- транспортная
инфраструктура
- новое
- реконструкция
2. Косвенные затраты
..................
..................
2.n. Компенсацонные
затраты
в том числе:
Итого:
Всего:
--------------------------------------------------------------------------------------
Приложение 6.3
Компенсационные затраты связанные с изъятием
земельных участков по территории застройки
-----------------------------------------------------------------------------------------------------
Наименование затрат |Натуральные показатели| БУП |Ориентир.|Коэффициент|Стоимость| Примечание
| |(в |стоимость|пересчета |в текущих|
|----------------------|ценах| | |ценах |
|Единица | Количество |1991 | | |(инфл.) |
|измерения| |г.) | | | |
----------------------------|---------|------------|-----|---------|-----------|---------|------------
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8
------------------------------------------------------------------------------------------------------
1. Застройки связанные т.м2
со сносом жилых
строений
2. Затраты то же культурно -
бытового назначения
3. То же производств.
4. То же незавершен.
строительство
5. Другие объекты
6. Многолетние
насаждения
7. Затраты связанные с
восстановлением
качества земельного
участка
8. Убытки связанные с
ограничением прав
землепольз.
9. Упущенная выгода
-----------------------------------------------------------------------------------------------------
Приложение 6.4
СТРОИТЕЛЬНАЯ ПРОГРАММА
Таблица 1
----------------------------------------------------------------------
NN | Наименование |Очереди | Стоимость строительства (млрд.руб.)
тер | территорий |строительства|------------------------------------
| | | Всего | в том числе по годам
| | | |----------------------------
| | | | 1 | 2 |...... | 9
----|--------------|-------------|-------|------|------|-------|------
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ..... | 13
----|--------------|-------------|-------|------|------|-------|------
| |Итого | | | | |
----|--------------|-------------|-------|------|------|-------|------
| ВСЕГО |Итого | | | | |
----------------------------------------------------------------------
Таблица 2
-----------------------------------------------------------------
NN | Наименование | Распределение использования собственн.(%)
| территорий |--------------------------------------------
| | | В том числе:
| | Всего |------------------------------------
| | | Владение | Продажа | Сдача
| | | | | в аренду
----|---------------|-------|----------|-----------|-------------
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6
----|------------------------------------------------------------
1. |
2. |
. |
. |
Т |
-----------------------------------------------------------------
Приложение 6.5
БЛОК-СХЕМА ФОРМИРОВАНИЯ ДОХОДОВ
---------------
| Доходы |
---------------
| 0
-----------------------------------------
-------------- --------------
|Инвестиционная| | Операционная |
| деятельность | | деятельность |
-------------- --------------
| 01 | 02
---------------------- ----------------
| | | |
--------------- ------------- -------------- -------------
| Единовременные| | Текущие | |Единовременные| | Текущие |
--------------- ------------- -------------- -------------
|011 | 012 | 021 | 022
----------- | ------------ | ----------------- | ----------------
| Конкурсы |-| |От вложений | | |Внереализационные| | |Налоги и |
| (тендеры)| | |собственных | |-|доходы | | |арендная |
----------- | |средств | | | | |-|плата от |
0111 | ------------ | ----------------- | |землепользования|
----------- | 0121 | 0212 | ----------------
| Продажа |-| | ----------------- | 0221
| объектов | | | |Налоги на | | ----------------
----------- | --|операцию с | | |Арендная |
0112 | |недвижимостью | | |плата за |
----------- | ----------------- |-|пользованием |
| Право на | | 0212 | |помещением |
| аренду | | | ----------------
| земельных |-| | 0222
| участков и| | | ----------------
| недвижим. | | | |Налоги от |
----------- | | |коммерческого |
0113 | |-|использоввания |
----------- | | |муниц.объек. |
| Реализация| | | ----------------
| ценных | | | 0223
| бумаг и |-| | ----------------
| опционных | | | |Аммортизационные|
| контрактов| | --|очисления |
----------- | | |
0114 | ----------------
----------- | 0224
| От | |
|вложений | |
|собственных|--
|средств |
-----------
0115
Приложение 6.6
Поступления средств в городской бюджет
и внебюджетный фонд города в ценах 19...г.
---------------------------------------------------------------
NN | Наименование источников | Основные поступления(млрд.руб.)
пп | финансирования |--------------------------------
| | Единовременные | Текущие
| |----------------|---------------
| | Объем | % | Объем | %
---|-------------------------|--------|-------|-------|-------
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6
---------------------------------------------------------------
1. Продажа недвижимости
2. Продажа (покупка) права
на аренду
- земельных участков
- объектов
3. Аренда земельных участков
4. Аренда недвижимости
5. Налог на землю
6. Налог на недвижимость
7. Налог на прибыль НДС и др.
8. Подоходный налог
9. Амортизационные отчисления
10. Квартплата
...............
---------------------------------------------------------------
Итого
---------------------------------------------------------------
Приложение 6.7
Распределение объемов выпуска продукции
по отраслям
-------------------------------------------------------------------
NN | Наименование | Общий |Этапы освоения территорий |Примечание|
пп | отраслей | объем | 1 | 2 | 3 | |
---|-----------------|-------|--------|--------|--------|----------|
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
---|-----------------|-------|--------|--------|--------|----------|
1. |Жилищное | | | | | |
|строительство | | | | | |
---|-----------------|-------|--------|--------|--------|----------|
2. |Народное | | | | | |
|образование | | | | | |
---|-----------------|-------|--------|--------|--------|----------|
3. |Культура | | | | | |
---|-----------------|-------|--------|--------|--------|----------|
4. |Торговля и | | | | | |
|общественное | | | | | |
|питание |
-------------------------------------------------------------------
7. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРОГРАММЫ
7.1. Эффективность инвестиций, направляемых на развитие
территорий, оценивается при помощи системы показателей, отражающих
соотношение затрат и результатов в зависимости от условий реализации
программы (источников финансирования, распределения по форме
собственности и т.п.).
Определение эффективности инвестиционных программ территории
предусматривает оценку различных аспектов вариантов указанной
программы:
- экономической эффективности;
- бюджетной эффективности;
- коммерческой эффективности;
- социальной эффективности.
7.2. Оценка эффективности производится для инвестиционных
программ в целом и отдельных территорий нарастающим итогом по годам
строительства и эксплуатации.
Оценка экономической эффективности инвестиций, направляемых на
развитие территории, производится с целью обоснования
социально-экономических и градостроительных решений, обусловленных
интересами городского (муниципального) хозяйства, отраслей,
организаций и предприятий.
Оценка инвестиционных программ производится на основании
интегральных показателей, отражающих экономическую эффективность,
которую намечается достигнуть в результате ее реализации.
7.3. При сравнении различных вариантов реализации программ с
помощью интегральных показателей, рассчитанных с учетом
дисконтирования.
В общих случаях за коэффициент дисконтирования принимается
минимальная норма дохода, ниже которого вложения капитала считается
неприемлемой.
В качестве коэффициентов дисконтирования также используется один
из показателей:
- уровень ссудного процента;
- доходность определения видов ценных бумаг;
- доходность определенных банковских операций;
- средний уровень рентабельности проектов по данной отрасли.
Выбранный критерий для определения значения коэффициента
дисконтирования должен быть обоснован.
7.4. При расчете интегральных показателей экономической
эффективности по конкретным территориям города следует учитывать:
- реализацию принципа самоокупаемости капитальных вложений (КВ),
финансируемых из городского бюджета или городских внебюджетных фондов
за счет использования механизма реинвестирования, позволяющего
накапливать необходимые средства для решения новых градостроительных и
социальных проблем города (префектур).
- конечные результаты связанные с застройкой территории
(реконструкцией) и последующим функционированием объектов,
расположенных на ней;
- ожидаемые социальные и экологические результаты, исходя из
совокупного воздействия построенных объектов на здоровье населения;
- прямые финансовые результаты;
- кредиты и займы, в том числе иностранных государств, банков,
фирм.
Учитываются также, косвенные финансовые результаты обусловленные
осуществлением инвестиционной программы и касающиеся изменений доходов
предприятий и граждан, стоимости земельных участков, зданий и иного
недвижимого имущества, а также затраты связанные с потерей природных
ресурсов и имущества из-за аварийных и других чрезвычайных ситуаций.
Социальные, экологические и иные результаты не поддающиеся
стоимостной оценке рассчитываются как дополнительные показатели
эффективности и учитываются при принятии решения о реализации
инвестиционной программы или ее поддержке за счет дополнительного
финансирования.
7.5. Оценка бюджетной эффективности осуществляется с целью
обоснования бюджетных средств, направляемых на реализацию
социально-экономических задач, стоящих перед городом в соответствии с
утвержденной программой правительства Москвы.
Показатели бюджетной эффективности отражают влияние результатов
осуществления инвестиционного проекта на доходы и расходы городского
бюджета.
Основным показателем, отражающим уровень использования бюджетных
и внебюджетных фондов города, является бюджетный эффект и бюджетная
эффективность.
7.5.1. Бюджетный эффект (Бti) для "i" года определяется как
превышение доходов (Дti) над расходами (Рti) и равен:
Бti = Дti - Рti (7.1)
7.5.2. Бюджетная эффективность рассчитывается по формуле:
Dti
d ti = --- - 1 (7.2)
Pti
Интегральные показатели, отражающие бюджетный эффект
рассчитываются как сумма дисконтированных годовых бюджетных эффектов
или как превышение интегральных доходов над интегральными бюджетными
расходами.
7.5.3. В состав расходов бюджета включаются:
- средства, выделяемые для прямого бюджетного финансирования
инвестиционного проекта;
- внебюджетные средства, приравниваемые к городскому бюджету;
- кредиты Центробанка и других банков, выделяемые в качестве
заемных средств, подлежащих компенсации за счет городского бюджета,
включая проценты по кредитам;
- субвенции выделяемые из бюджета Российской Федерации;
- прямые бюджетные ассигнования на надбавки к рыночным ценам на
топливо и энергоносители;
- выплаты пособий для лиц, остающихся без работы в связи с
осуществлением инвестиционного проекта;
- выплаты по государственным (Московским) ценным бумагам;
- гарантии инвестиционных рисков;
- средства, выделяемые из бюджета для ликвидации возможных
неблагоприятных последствий при осуществлении проекта.
7.5.4. В состав доходов бюджета входят:
- акцизы по продукциям (ресурсам), производимым в соответствии с
проектом;
- эмиссионный доход от выпуска ценных бумаг под осуществление
проекта;
- дивиденды по принадлежащим городу акциям и другим ценным
бумагам и, выпущенными с целью финансирования проекта;
- поступления в городской бюджет, плата за пользование природными
ресурсами;
- доходы от лицензирования, предусмотренные проектом;
- погашение льготных кредитов, выделенных за счет средств
городского бюджета и обслуживания этих кредитов;
- штрафы и санкции, связанные с реализацией проекта.
На основе показателей годовых бюджетных эффектов определяются
дополнительные показатели, отражающие уровень бюджетной эффективности
в том числе:
- внутренняя норма бюджетной эффективности (ВНБЭ) (аналогично
расчету ВНР);
- срок окупаемости бюджетных средств (Ток(б));
- степень финансового участия правительства Москвы в реализации
мероприятий, предусмотренных проектом, которая определяется по
формуле:
Р e
a (б) = ----
З e
где: Р e - интегральные бюджетные расходы, направляемые на
развитие территории;
З e - сумма интегральных затрат всех участников освоения
территории.
7.6. Оценка коммерческой эффективности осуществляется с целью
обоснования финансовых затрат и результатов, обеспечивающих требуемую
норму доходности.
В качестве коммерческого эффекта в "i" году выступает поток
реальных денег (чистых средств).
Для обеспечения сравнимости результатов расчета при оценке
коммерческой эффективности инвестиционной программы следует:
- определять интегральные показатели эффективности в расчетных
ценах;
- выполнять расчеты при разных вариантах исходных данных с учетом
изменяемых значений этих данных;
- учитывать рыночные цены при реализации продукции;
- учитывать издержки производства, в том числе совокупные общие
инвестиционные затраты;
- учитывать нормы запасов и задолжностей;
- учитывать проценты за кредит.
- определять долю участия в общем объеме инвестиций основных
субъектов инвестиционного процесса.
(Пределы варьирования исходными данными устанавливаются
заказчиком в задании на разработку инвестиционной программы
территорий).
7.7. Оценка социальной эффективности в ряде случаев поддается
стоимостному измерению и обычно включается в состав общих результатов
расчета в рамках определения его экономической эффективности.
Оценка социальной эффективности, как правило, производится с
помощью методов квалиметрии, а также и на основании социологических
опросов населения.
7.7.1. При определении коммерческой и бюджетной эффективности
инвестиций социальные результаты предусмотренные программой в
стоимостном эквиваленте не учитываются.
При оценке социальных результатов программы следует исходить из
соблюдения социальных норм и стандартов и в этом смысле не требует
специальных расчетов.
7.7.2. Основными видами социальных результатов программы
являются:
- улучшение жилищных и культурно-бытовых условий;
- изменение количества рабочих мест;
- изменение (улучшение) условий труда работников;
- изменение (улучшение) снабжения населения,проживающего на
территории отдельными видами товаров (ресурсов), в том числе топливом,
энергией, продовольствием и т.д.;
- изменение (улучшение) уровня здоровья населения и работников;
- транспортное обслуживание;
- улучшение информационного обслуживания;
- экономия свободного времени населения;
- производство новых видов и марок транспортных средств;
- строительство новых автомобильных или железных дорог;
- изменение транспортных схем доставки определенных видов
продукции, транспортных схем доставки работников к месту работы;
- совершенствование размещения торговой сети;
- улучшение торгового обслуживания населения;
- развитие телефонной и телефаксной связи, электронной почты и
других видов связи.
7.8. Коммерческая эффективность рассчитывается по следующим
направлениям деятельности:
- инвестиционной;
- операционной (производственной).
Для сравнения различных вариантов инвестиционных проектов по
застраиваемым территориям следует использовать критерии чистой текущей
стоимости (ЧТС), индекс доходности (ИД) и внутренней нормы
рентабельности (ВНР), в которых в качестве Rt-3t представляют Фt, а
без учета "КВ" - значение Фо(ti).
7.9. Основными критериальными показателями с помощью которых
определяется экономическая бюджетная и коммерческая эффективность,
являются**:
- общий абсолютный экономический эффект (Эоб);
- сравнительная эффективность (Ен);
- чистая текущая стоимость (ЧТС); - срок окупаемости (Ток);
- индекс доходности (ИД) или рентабельность инвестиций (Ри));
- внутренняя норма рентабельности (ВНР);
- бюджетная эффективность ((ti);
7.10.Общий абсолютный экономический эффект (Эою) рекомендуется
определять по формуле:
Эою = ЧТСч - Ен S Ji
где:
ЧТСч - годовая чистая текущая стоимость, рассчитываемая по
формуле ЧТСч = Прч х Ам (Прч - чистая прибыль);
Ен - нормативный коэффициент эффективности;
S Ji - полная сумма инвестиций.
Иногда общий экономический эффект является достаточным для оценки
выгодности инвестиций. Абсолютная экономическая эффективность
рассчитывается по формуле:
Эобi/ПЗi . Ен,
где:
Пзi - годовые приведенные затраты, определяемые по
формуле Пзi = Сш+ ЕнхJ
(Сi - себестоимость производства после эксплуатации).
Можно также воспользоваться формулой:
Эоб
--------- . Ен,
ЗПiхМЗiхji
где: Зпi - зарплата i-ого года;
Мзi - материальные затраты i-го года;
ji - инвестиции i-го года.
На начальный период составления программ абсолютные показатели
эффективности, инвестиций и приведенных затрат определяют элементарным
методом (без дисконтирования).
На конечной стадии проектирования расчет проводят путем
дисконтирования. В последнем случае величина показателей
эффективности, инвестиций и приведенных затрат определяется их
дисконтированием на расчетный период функционирования объекта с
приведением к начальному году инвестирования.
Эоб = S Сч1 х a1 х Ен S Ji х a 1 = Тсч - ЕнJ
ПЗ = S С1 х a 1 х Ен S Ji х a 1 = С + ЕнJ
Ен = 1/Ток
Эоб = ПЗ > Ен
Расчет по формулам рекомендуется производить в табличной форме.
Окончательно выбирается программа у которой Эоб1 или Эоб больше
(Эimax > Э1).
Абсолютный экономический эффект в силу своей природы
(прибыль,доход) по существу является критериальным синтетическим
показателем, который показывает реальную экономическую
результативность программы. Именно прибыль указывает на размер вновь
созданной стоимости, включая экономию произведенных издержек.
Сравнительная эффективность рассчитывается тогда, когда
сопоставляются две и более программ. Она может быть в относительных
величинах и в темповом измерении:
В относительных величинах Общая экономическая эффективность
одного проекта сравнивается с другим или несколькими, принятыми за
базу. Она рассчитывается по одной из приведенных ниже формул.
Элементарным методом Интегральным методом
Эоб.п Эоб.пS
---- > 1 ----- > 1
Эоб.б Эоб.бS
ЧТС(ч)п ЧТС(ч)пS
------ > 1 ------- > 1
ЧТС(ч)б ЧТС(ч)бS
ПР(ч)п ПР(ч)пS
----- > 1 ------ > 1
ПР(ч)б ПР(ч)бS
Рекомендуется сравнительную эффективность проектных решений
оценивать через рентабельность.
Рентабельность вложенных инвестиций и оборотных средств:
Элементарный метод Интегральный методом
ПР(ч) ПР(ч)S
------ . Ен ------ . Eн
J + ОБ J + ОБS
Рентабельность номинального собственного капитала:
Элементарный метод Интегральный методом
ПР(ч) ПР(ч)S
------ . Ен ------ . Ен
J + ОБ J + ОБS
Рентабельность оборотного капитала:
Элементарный метод Интегральный метод
ПР (ч) ПР(ч)S
------ . Ес ------ . Ec
ОБ ОБ S
В темповом измерении
Наиболее чувствительным методом оценки сравнительной
эффективности проектных решений следует считать сопоставление
проектных и базовых показателей в темповом измерении (в приростных
величинах):
Элементарный метод Интегральный метод
Тчтс ТчтсS
---- > 1 ---- > 1
Тзп ТзпS
ЧТСп ЧТСпS
Тчтс = ---- - 1 Тчтс = ---- - 1
ЧТСб ЧТСб
Зпп ЗппS
Тзп = --- - 1 Тзп = --- - 1
ЗПб ЗПб
Таким же образом рассчитываются темпы изменения (роста,
уменьшения) показателей эффективности (ПР и др.) и издержек (J(ОБ и
др.).
7.11. Эффективность инвестиционной программы дополнительно
оценивается с помощью показателя, определяющего абсолютный
экономический эффект,получаемый городскими и коммерческими инвесторами
в результате реализации программы.
7.12. Величина чистой текущей стоимости (ЧТС) в ценах 1991 г.
рассчитывается по формуле.
Т 1 Т 1
ЧТС = S (Rt - Зt) ------ - S Кt ------- (7.8.4)
t=0 (1+Ен)t t=0 (1+Ен)
где:
Кt - капитальные вложения в "i" году;
Rt-Зt-Кt-Рt - кумулятивный поток чистых средств в i
году;
Rt - результаты достигнутые в ti году;,
Зt - затраты ti года без капитальных вложений;,
Т - горизонт расчета;
tо - конец базового года, (начало инвестирования).
При расчете ЧТС на отдельных территориях формула (7.8.4)
приобретает следующий вид.
i=n
S ЧТС = S ЧТС(j)
j=1
где:
S ЧТС - суммарная величина чистой текущей стоимости
на всю территорию города, административного
округа, района и т.д.;
ЧТС(j) - суммарная величина чистой текущей стоимости;
S (i) - на j территорию;
j - номер территории;
"п" - количество территорий.
Чистая текущая стоимость на "j" территорию определяется по
формуле:
i=n
S (i)ЧТС = S ЧТСi
t0
где:
ЧТСi - чистая текущая стоимость "i" года;
tо - год начала инвестирования;
п - количество лет.
Расчет чистой текущей стоимости рекомендуется выполнять в
табличной форме, аналогичной расчету срока окупаемости, приведенной в
таблице 3.13.2 "Рекомендаций по составлению бизнес-планов" МРР
4.2.04-94.
Чистая текущая стоимость "i"-го года "j"-ой очереди определяется
по формуле:
1 1
ЧТСi =(Rti-3ti) х ------ - Кti х -----
(1+Ен)ti (1+Ен)ti
7.13 Срок окупаемости определяется:
1а) При элементарном методе срок окупаемости определяется на
основании зависимости
i=N Ttоч i=N Тtоч
S S Ji = S S (Пр(ч)ti + АМti)
i=1 t0 t=1 t0
где:
N Ttоч
S S Ji - полная сумма инвестиций выделяемых по годам
Т=0 t0 на "j" территорию и территорию в целом.
Пр(ч)ti + АМti = Рti - кумулятивный поток чистых средств
в (ti) году.
где:
Пр(ч)ti - чистая прибыль в "ti" году,
АМti - амортизационные отчисления от муниципального
имущества
Точi - расчетный период (Трi=Тстрi+2Ток) "i" очереди.
Кумулятивный поток чистых средств (Рti) рассчитывается для
каждого года расчетного периода (Тр).
2а) При интегральном методе срок окупаемости при строительстве на
данной территории определяется по формуле
i=N Tti Nti
0 = - S S J + S ТС(ч)
i=1 S i=1
где: i=N
S - количество и время строительства на данной
i=1 территории.
Tоч
J - суммарные инвестиции на "i" территорию
S
ТС(ч) - суммарная чистая текущая стоимость "i" очереди
S
J = Jo + J1 1 + J2 2 + .... + Jп п
S
Tоч(j)
ТС(ч)=ТС(ч)о a о + ТС(ч)1 a 1+ТС(ч)2 a 2 +...+ ТС(ч)п
S
1
a i = ------- - коэффициент дисконтирования
(1 + Е)ti
Расчет срока окупаемости при строительстве на отдельных
территориях рекомендуется производить в табличной форме аналогичной
таблице 3.13.2 "Рекомендаций по составлению бизнес-планов" МРР
4.2.04-94.
Графическая модель срока окупаемости при интегральном методе
расчета приведена в приложении 5.8-2.
7.14. Индекс доходности (ИД) или рентабельность (РИ) представляет
собой отношение суммы чистой текущей стоимости (ЧТС) к сумме бюджетных
ассигнований (и приравненных к ним внебюджетных средств), направляемых
на инвестирование застраиваемых территорий с учетом строительства по
очередям
T
S ЧТСi
tо
ИД = -----------
T 1
S Кti х -----
t0 (1+Ен)t
Индекс доходности (ИД) определяется, как для застройки в целом,
так и для каждой очереди в отдельности.
7.15. Внутренняя норма рентабельности (ВНР) представляет собой
норму дисконта (Евн) при которой величина приведенных эффектов равна
приведенным капитальным вложениям.Иначе говоря, ВНР определяется
решением уравнения:
T Rt - 3t* T Кti
S -------- = S --------
t0 (1 + Евн)t t0 (1 + Евн)t
Очевидно, что ВНР равна норме дисконта при которой ЧТС становится
равной "О".
В общем случае ВНР достоверно показывает необходимый уровень
рентабельности, при котором предложения об инвестициях следует считать
приемлемыми.
Вместе с тем, ВНР при оценке инвестируемого капитала не
рекомендуется использовать, когда в период эксплуатации объекта
производятся большие единовременные затраты, так как появляется
опасность многократного обращения чистой прибыли (или чистой текущей
стоимости) из положительной величины в отрицательную.
При Уti=О (что соответствует ВНР=О) уравнение приобретает вид:
ТСчо
Уit = О = -Jо + ТСчо (1 - ------ )
(1 + Ен)
Следовательно при ТСчо=О мы имеем такую ставку дисконта (Еtо),
которая позволит полностью окупить стартовые инвестиции (Jо).
При строительстве на застраиваемых территориях следует определять
ВНР, как на территорию в целом, так и нарастающим итогом по мере
окупаемости капитальных вложений выделяемых на строительство данной
территории.
Графическая модель, иллюстрирующая изложенный подход показана в
приложении. Если вся программа выполняется только за счет заемных
средств, то ВНР равна максимальному проценту, под который можно взять
этот заем с тем, чтобы суметь расплатиться из доходов от реализации
проекта за время, равное горизонту расчета (Тр).
Примечание.
Значение нормы дисконта и значение ВНР отражают:
- экономическую неравноценность разновременных затрат,
результатов и эффектов (выгодность более позднего осуществления затрат
и более раннего получения полезных результатов);
- минимально допустимую отдачу на вложенный капитал, при которой
инвестор предпочтет участие в проекте альтернативному вложению тех же
средств в другой проект с сопоставимой степенью риска;
- конъюнктуру рынка, наличие альтернативных и доступных
инвестиционных возможностей;
- неопределенность условий осуществления проекта и, в частности,
степень риска, связанного с участием в его реализации.
Преимуществом ВНР является то, что участник проекта не должен
определять свою индивидуальную норму дисконта заранее. Он вычисляет
ВНР, т.е. эффективность вложенного капитала, а затем принимает
решение, используя ее значение.
7.16. Совместное значение ЧТС и ВНР рекомендуется осуществлять
следующим образом:
при оценке альтернативных программ (или вариантов проекта), т.е.
в случае, когда требуется выбрать одну программу (или вариант) из
нескольких, следует производить их ранжирование для выбора по
максимуму ЧТС.* Роль ВНР в этом случае,в основном, сводится к оценке
пределов, в которых может находится норма дисконта (при высокой
неопределенности цены денег это - весьма существенно).
В случае, когда инвестиционные программы на отдельные территории
могут осуществляться независимо друг от друга, для наиболее выгодного
распределения инвестиций ранжирование проектов следует производить с
учетом значений ВНР*.
7.17. Индекс приведенной стоимости (ИПС) определяется на
застраиваемую территорию в целом и нарастающим итогом по мере ввода
очередей по следующим формулам.
а) на застраиваемую территорию в целом
n
S ЧТСоч(i)
i=1
ИПСт = ----------- (7.8.15)
пti
где:
ИПСт - индекс приведенный стоимости на территорию в
целом;
ЧТСоч(i) - чистая текущая стоимость на "i" очередь
пt - количество лет в расчетном периоде строительства
и эксплуатации застраиваемой территории в целом.
---------------------
* ) При заданных горизонтах расчета, т.к. ЧТС и ВНР зависят от
горизонта расчета.
б) на очереди (нарастающим итогом)
ЧТСоч(i)
ИПСоч(i) = --------- (7.8.16)
пti
где:
ИПСоч(i) - индекс приведенный стоимости очереди
(нарастающим итогом);
пti - количество лет в расчетном периоде.
Графическая модель ИПС при осуществлении застройки по очередям и
поэтапной сдачей объектов в эксплуатацию аналогична ЧТС.
7.18. Неопределенность условий реализации проекта следует также
учитывать путем корректировки параметров инвестиционной программы и
экономических параметров, варьируя их значения в реально допустимых
пределах.
В этих целях:
- сроки строительства и выполнение других работ рекомендуется
увеличивать с учетом возможных средних издержек;
- учитывается среднее увеличение стоимости строительства,
обусловленное ошибками проектных организаций, пересмотром проектных
решений в ходе строительства и непредвиденными расходами;
- учитывается неритмичность поставок материалов и конструкции,
нарушение технологии и т.д.;
- в составе косвенных финансовых результатов учитывается влияние
инвестиционных рисков;
- увеличивается норма дисконта и ВНР.
ПРИЛОЖЕНИЕ К РАЗДЕЛУ 7
Приложение 7.1
Срок окупаемости проекта для территорий определяет период
времени, в течение которого происходит возврат вложенных средств
(инвестиций). Рассчитывается интегральным методом (с учетом
дисконтирования).
Чистая текущая стоимость программы используется при сравнении
данного варианта с другими альтернативными вариантами, инвестиции в
которые одинаковы. Если величина чистой прибыли, дисконтированной на
начальный год инвестиций, оказывается положительной, то это значит,
что рентабельность проекта превышает минимальную норму прибыли от
капитала, в противном случае мероприятие считается неэффективным. Если
имеется возможность выбрать между несколькими альтернативными
проектами, инвестиции в которые одинаковы, то наибольшая величина
чистой текущей стоимости безошибочно указывает на наиболее выгодный
вариант размещения капитала.
Индекс доходности (рентабельность инвестиций) позволяет оценить
варианты, требующие различных инвестиционных затрат. Приемлемыми
признаются варианты, в которых значение данного показателя больше или
равно нулю, что означает превышение рентабельности проекта над
минимальной нормой прибыли на инвестируемый капитал, принятой в
расчетах и соответствующей коэффициенту дисконтирования.
Предпочтительным вариантом является тот, у которого значение
данного показателя максимальное.
С помощью этого показателя находить правильную оценку вариантов
можно лишь тогда, когда в одинаковые периоды дисконтирования одинаковы
используются одинаковые коэффициенты дисконтирования.
Внутренняя норма рентабельности проекта достоверно показывает
ставку процентов, при которой капитализация регулярно получаемого
дохода дает величину, равную инвестициям и, следовательно,
капиталовложения являются окупаемой операцией.
Чем выше эта ставка, тем эффективнее инвестиции. Проект
признается приемлемым если значение показателя не ниже коэффициента
дисконтирования.
Если инвестиции осуществляются за счет привлеченных средств, то
сравнение ставки со ставкой процента по кредитам показывает
коммерческий эффект от инвестиционной деятельности.
Точка безубыточности рассчитывается для анализа эффективности
инвестиционной программы в условиях неопределенности. Чем выше
значение показателя, тем больше риск, так как больше нужно получить
доход для обеспечения рентабельности проекта.
С помощью данного показателя необходимо выявить влияние колебаний
постоянных и переменных затрат на предельную величину дохода, ниже
которого проект будет нерентабелен, а также минимально допустимый
коэффициент использования производственных мощностей , например,
минимальный процент сданных номеров в гостиницах или проданных квартир
в жилых домах и т.д.
Индекс доходности (ИД) представляет собой отношение суммы
приведенных эффектов к величине капитальных вложений. Используется для
определения уровня эффективности программы развития (реконструкции)
территории.
Бюджетная эффективность представляет сбой отношение бюджетного
эффекта к величине бюджетных расходов. Используется для определения
уровня доходности застраиваемой территории с точки зрения интересов
городского бюджета.
Примеры построения эпюр и графиков, отображающих динамику потока
чистой текущей стоимости, определение срока окупаемости, внутренней
нормы рентабельности и точки безубыточности приведены в Приложениях.
Приложение 7.2
БЛОК-СХЕМА ФОРМИРОВАНИЯ ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ
(ТЭП), ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПРИ ОЦЕНКЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ
ПРОГРАММ ПО ЗАСТРОЙКЕ ТЕРРИТОРИЙ ЖИЛЫХ РАЙОНОВ
---------------------------------------------------------------------
| Стоимостные ТЭП |
---------------------------------------------------------------------
| |
------------------------------------- ---------------------------
| Затраты* | | Доходы* |
------------------------------------- ---------------------------
| | | | |
---------------- ------------------ ------- --------- ----------
| Инвестиционные | | Эксплуатацион. | |От ||От ||Бюджетные|
---------------- ------------------ |инвест.||операц-ой||поступ-ия|
| | | | |деят-ти||деятел-ти|| |
---------- ---------- ---------- ----------- | || || |
|Абсолютные| |Относит-ые| |Абсолютные| |Относит-ые|| || || |
| | | | | | | || || || |
| | | | | | | | ------- --------- ---------
| | | | | | | | | | | | | |
---------- ---------- ---------- ---------- | ---------|--------- |
| | | | | | |
------------------------------------------------------------------------------
| Источники | Бюджетный и | Коммерческие и другие |
| финансирования | внебюджетный | инвесторы |
| | фонд города | |
------------------------------------------------------------------------------
| | |
----------------------------------------------------------------
| Методы оценки |
|----------------------------------------------------------------|
|Экономические | Бюджетные | Коммерческие | Социальные |
----------------------------------------------------------------
| | | |
----------------------------------------------------------------
| Процедура оценки |
|----------------------------------------------------------------|
|По отчетным данным|По установленным критериям| Экспертные оценки|
----------------------------------------------------------------
| | |
----------------------------------------------------------------
| Формирование оттоков (о) и притоков (п) от инвестиционной и |
| операционной деятельности |
----------------------------------------------------------------
|
-----------------------------------------------------------------------------------------
| Показатели эффективности |
|-----------------------------------------------------------------------------------------
|ЧТС |Т(ок) |ИД |ВНР |Б(инт)* |в (инт)* |d (степень |Социальные|
|(чистая |срок |индекс |(внутренняя|интеграл-ый|интеграл-ая|финансового|показетели|
|текущая |окупаем-ти|доходн-ти|норма |бюджетный |бюджетная |участия | |
|стоим-ть)| | |рентабел-ти|эффект |эффектив-ть|города в | |
| | | | | | |инвестиц. | |
| | | | | | |программе | |
----------------------------------------------------------------------------------------
|
----------------------------------------------------------------
| Формирование выводов и предложений |
----------------------------------------------------------------
*) Показатели приводятся: по направлениям затрат, очередям и
годам строительства с распределением по источникам
финансирования, формам собственности.
Приложение 7.2
(продолжение)
----------------------------------------------------------------
| Натуральные ТЭП |
----------------------------------------------------------------
| |
------------------------ -------------------------------
| Абсолютные |<-- | Относительные |<--
------------------------ | ------------------------------- |
------------------------ | ------------------------------- |
| Численность населения |<-| | Норма жилищной обеспеченности |<-|
------------------------ | ------------------------------- |
------------------------ | ------------------------------- |
| Площадь территории |<-| | Плотность населения |<-|
------------------------ | ------------------------------- |
------------------------ | ------------------------------- |
| Ввод жилого фонда |<-| |Плотность жилого фонда "Брутто"|<-|
------------------------ | ------------------------------- |
------------------------ | ------------------------------- |
| Этажность |<-| |Плотность жилого фонда"Нетто-2"|<-|
------------------------ | ------------------------------- |
------------------------ | ------------------------------- |
|Ввод общественных зданий|<-| | Обеспеченность общественными |<-|
| | | | зданиями на 1 жителя | |
------------------------ | ------------------------------- |
------------------------ | ------------------------------- |
|Объем сноса существующ. |<-| | Процент сноса фондов |<-|
|фондов | | | | |
------------------------ | ------------------------------- |
------------------------ | ------------------------------- |
|Объем использования | | | Обеспеченность зелеными | |
|подземного пространства |<-| | насаждениями |<-|
------------------------ | ------------------------------- |
------------------------ | ------------------------------- |
| Сроки строительства |<-| | Показатели баланса территории |<--
------------------------ | -------------------------------
------------------------ |
| Количество новых мест |<--
------------------------
Приложение 7.3
БЛОК-СХЕМА РАСЧЕТА ОСНОВНЫХ ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ
ПОКАЗАТЕЛЕЙ ПРИ ФОРМИРОВАНИИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОГРАММ
------------------
|Исходные материалы|
| |
------------------
|
----------- ------------------ ----------
|Конъюнктура| |Основные параметры| |Стратегия |
|рынка |-----|застраиваемой |------|маркетинга|
| | |территории | | |
----------- ------------------ ----------
| | |
------------------------------------------
---------- ------------------ ----------
| Затраты | |Организация работ | | Доходы |
| |------|и финансирование |------| |
---------- ------------------ ----------
| |
--------------------------------------------
| | |
| ------------------ |
| |Баланс доходов и | |
| |расходов | |
| ------------------ |
| | |
| ------------------ |
| | Поток чистых | |
| | средств | |
| ------------------ |
| | |
| ------------------- |
| |Оценка экномической| |
| | эффектитвности | |
| ------------------- |
| | |
| ------------------- |
| | Формирование | |
-----------| инвестиционной |------------
| программы |
-------------------Страницы: 1 2 |