ОБ ОСНОВАХ ОБРАЗОВАНИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В Г. МОСКВЕ
ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ
6 апреля 1993 г.
N 300
(ВММ 93-10)
В целях выполнения требований Закона Российской Федерации "Об
основах федеральной жилищной политики" и распоряжения премьера
правительства Москвы от 15.10.92 г. N 2487-РП "Об оказании помощи
товариществам жильцов, приватизировавших квартиры, в осуществлении
управления жилыми домами, их содержания и ремонта" правительство
Москвы постановляет:
1. Утвердить Основы образования и деятельности в г. Москве
товариществ собственников жилых помещений (приложение).
2. Департаменту муниципального жилья:
2.1. Совместно с Московской городской лицензионной палатой до
20.05.93 г. разработать положение о лицензировании деятельности
товариществ собственников жилых помещений по управлению жилищным
фондом.
2.2. Организовать постоянно действующие курсы по обучению
руководителей товариществ собственников жилых помещений на
коммерческой основе.
2.3. До 20.05.93 г. совместно с Департаментом инженерного
обеспечения и Московским земельных комитетом разработать проект
распоряжения премьера правительства Москвы "О порядке приемки в
эксплуатацию жилых домов, передаваемых в управление жилищным
товариществам".
2.4. Через средства массовой информации с 15.04.93 г.
организовать совместно с пресс-центром мэрии и другими службами города
информационное обеспечение населения по вопросам формирования и
деятельности жилищных товариществ в г. Москве.
3. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить
на руководителя Департамента муниципального жилья Сапрыкина П.В.
Премьер правительства Москвы Ю.М.Лужков
Приложение
к постановлению правительства
Москвы от 28.04.93 г. N 286-РМ
ОСНОВЫ
образования и деятельности в г. Москве
товариществ собственников жилых помещений
Целью настоящих Основ является создание организационно-правовой
формы, а также порядка взаимодействия собственников жилых помещений в
многоквартирных домах, находящихся в общей собственности, в сфере
управления и ремонта в период становления рынка жилья.
Раздел 1
Область применения
Настоящие Основы применимы ко всем товариществам собственников
жилых помещений в многоквартирных домах, находящихся в общей
собственности, которые будут зарегистрированы в исполнительных органах
власти в соответствии с положением Основ после вступления их в
действие.
Товарищества собственников квартир, зарегистрированные в
органах исполнительной власти в различных организационно-правовых
формах до вступления в действие настоящих Основ, могут внести
изменения в учредительные документы в соответствии с положениями
настоящих Основ и пройти перерегистрацию в установленном порядке.
В случае возникновения противоречий между настоящими Основами и
учредительными документами жилищного товарищества приоритетными
являются Основы.
Раздел 2
Основные понятия
Употребляемые в настоящих Основах понятия определяются
следующим образом:
1. "Доля участия" - закрепленная в учредительных документах
доля в собственности и в общих расходах на объекты совместного
использования и количество голосов при принятии решения жилищным
товариществом.
2. "Жилищное товарищество" - товарищество собственников жилых и
нежилых помещений в многоквартирных домах с установлением условий
совместного пользования межквартирными лестницами, лифтами,
коридорами, крышами, техническими подвалами, внеквартирным инженерным
оборудованием, придомовой территорией и другими местами общего
пользования, зарегистрированное в качестве юридического лица.
3. "Здание" - существующий или вновь построенный
многоквартирный дом, включая все инженерные коммуникации, удобства,
оборудование и т.п., соединенные с недвижимостью и считающиеся
неотъемлемой частью частью дома.
4. "Объекты совместного пользования" - все составные части
здания, за исключением квартир и коммерческих нежилых помещений, а
также земля и все оборудование, используемые для функционирования и
содержания здания и не принадлежащие к отдельной квартире (включая
объекты ограниченного совместного пользования).
5. "Общие расходы" - произведенные расходы по управлению и
содержанию здания и финансовые обязательства жилищного товарищества,
включая любые взносы в резервный и другие фонды, предусмотренные
учредительным договором.
6. "Обязательства по общим расходам" - доля в обязательствах по
общим расходам жилищного товарищества на содержание здания,
приходящаяся на долю участия, закрепленную в учредительном договоре.
7. "Застройщик" - физическое или юридическое лицо (в т.ч.
муниципальные и государственные органы управления), которое организует
строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов и осуществляет
первичную продажу квартир в собственность вместе с соответствующими им
"долями участия" в собственности и в общих расходах на содержание
объектов совместного пользования.
8. "Учредительный договор" - договор, согласно которому
создается жилищное товарищество в соответствии с настоящими Основами,
определяющий порядок взаимодействия собственников жилых и нежилых
помещений в многоквартирных домах, находящихся в общей собственности.
9. "Права на развитие" - любые права, оговоренные застройщиком
или муниципальными органами, вести строительство новых квартир или
объектов совместного пользования в рамках жилищного строительства
после того, как была продана или приватизирована первая квартира в
жилищном товариществе, созданном с учетом настоящих Основ.
10. "Объекты ограниченного совместного пользования" - часть
объектов совместного пользования, которые согласно учредительному
договору подлежат исключительному использованию жильцами одной или
нескольких, но не всех, квартир и могут включать, например, стоянки
для автомобилей или дополнительные помещения-кладовые.
11. "Земля" - земельный участок, необходимый для размещения
здания, а также придомовая территория.
12, "Объединение жилищных товариществ" - объединение двух или
более жилищных товариществ, созданных в соответствии с настоящими
Основами, для совместного управления объектами совместного
пользования, имеющее права юридического лица.
13. "Ипотека" - залог жилого строения, здания вместе с правом
пользования соответствующим земельным участком согласно
законодательству Российской Федерации.
14. "Кредитор по ипотечному кредиту" - всякий банк или другой
финансовый институт, который дает заем жилищному товариществу для
содержания и ремонта жилищного фонда, покупателю или собственнику
жилых помещений для приобретения или ремонта квартир под залог
недвижимого имущества.
15. "Муниципальные власти" - любое государственное или
муниципальное учреждение, совет, департамент, комитет, которому либо
принадлежит право собственности на часть жилых зданий, находящихся в
общей собственности, либо осуществляющее функции собственника
государственного и муниципального фонда по его поручению.
16. "Нежилое помещение" - помещение в жилом доме, которое
используется для любых целей, кроме проживания в нем физических лиц.
17. "Собственник" - физическое или юридическое лицо, которое по
своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается предназначенным
ему имуществом.
18. "Недвижимость в жилищной сфере" - недвижимое имущество с
установленными правами владения, пользования и распоряжения,
включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с
жилыми и нежилыми помещениями, зеленые насаждения с многолетним циклом
развития, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной
сферы.
19. "Квартира" - отдельное помещение в жилом доме, используемое
исключительно для проживания физического лица или лиц.
Раздел 3
Создание жилищного товарищества
3.01. Любой собственник или объединение собственников здания
или части здания, включая любое товарищество, объединяющее органы
муниципального управления и других лиц, имеет право создать жилищное
товарищество.
Жилищное товарищество может считаться созданным лишь после
регистрации учредительных документов, заверенных собственниками жилых
помещений, вступивших в товарищество.
Регистрация учредительных документов жилищных товариществ
производится в порядке, предусмотренном законодательством Российской
Федерации.
Копии свидетельства о регистрации и учредительного договора
жилищного товарищества, а также список собственников квартир с
указанием реквизитов правоустанавливающих документов на право
собственности передаются в бюро технической инвентаризации по месту
нахождения здания, которое вносит в технический паспорт отметку о том,
что здание находится в общей собственности и управляется товариществом
собственников жилых помещений.
3.02. Учредительный договор о создании жилищного товарищества
должен содержать следующие сведения:
1. Описание недвижимости, передаваемое в управление жилищному
товариществу.
2. Описание границ и составных частей каждой квартиры,
собственники которых подписали учредительный договор о создании
жилищного товарищества, в т. ч.: порядковый номер квартиры, ее
расположение, площадь жилых комнат, оборудование квартиры (поэтажный
план).
3. Список собственников квартир на момент регистрации.
4. Описание объектов совместного пользования и ограниченного
совместного пользования, если таковые имеются.
5. Представленные в виде таблиц данные о распределении между
квартирами долей участия в собственности и общих расходах на объекты
совместного использования, а также о количестве голосов, принадлежащих
каждой квартире при принятии жилищным товариществом управленческих
решений. Таблица должна сопровождаться пояснениями о методах расчета
долей участия.
6. В учредительном договоре должна быть предусмотрена
возможность вступления новых или выхода членов жилищного товарищества,
а также формула пересчета долей участия, закрепленных за каждой
квартирой после изменения количества членов жилищного товарищества.
7. Доля нежилых помещений в здании, находящемся в управлении
жилищного товарищества, если таковые имеются, и возможные ограничения
на их использование. В учредительном договоре должна быть
предусмотрена процедура раздельного голосования собственников жилых и
нежилых помещений по определенным вопросам, затрагивающим интересы
каждой категории собственников, если это необходимо для защиты их
интересов.
8. Любые другие сведения, которые сочтет необходимым внести
застройщик (для жилищных товариществ, создаваемых в
домах-новостройках).
3.03. а) Распределение долей участия должно быть обоснованным и
не ущемлять права собственников жилых помещений в пользу собственности
застройщика или муниципальных властей. За исключением небольших
колебаний, возникающих в результате округления, сумма участия в
неделимой собственности на объекты совместного пользования и в общих
затратах, а также сумма голосов, распределяемых между квартирами в
любой промежуток времени (каждая из этих трех сумм) должна равняться
либо единице (если ее слагаемые выражаются дробями), либо 100% (если
слагаемые выражены в процентах).
б) Если иное не оговорено в учредительном договоре, доля
участия в расходах по содержанию здания определяется на основе
соотношений метража данной квартиры к суммарному метражу всех квартир.
в) Доля участия собственников нежилых помещений в расходах по
содержанию здания определяется на основании соотношения метража
нежилых помещений к общей площади здания.
3.04. а) Если иное не не предусмотрено настоящими Основами,
поправки в учредительный договор могут вноситься либо голосованием,
либо при согласии собственников квартир, располагающих в сумме 75%
долей участия в собственности и в общих расходах на объекты
совместного пользования.
б) Любая поправка к учредительному договору регистрируется
таким же образом, как и сам учредительный договор, и вступает в силу
лишь после ее регистрации.
в) Если иное не предусмотрено настоящими Основами, ни одна
поправка не может расширить права, поменять границы и название
квартир, если эта поправка не получит единогласной поддержки
собственников квартир, чьи интересы она затрагивает.
г) Ни одно из прав, оговоренных в учредительном договоре для
застройщика или органов муниципального управления, не может быть
изменено без согласия самого застройщика или органов муниципального
управления.
3.05. При первичной продаже квартир или приватизации квартиры,
осуществляемой после регистрации учредительного договора жилищного
товарищества, необходимо внести соответствующие изменения в
учредительный договор. Последующая же перепродажа квартир никаких
изменений в учредительном договоре не требует.
Раздел 4
Собственность на квартиры и объекты совместного пользования
4.01. Собственники квартир в жилых зданиях имеют право
собственности на объекты совместного пользования в размерах,
определяемых соотношением площади каждой квартиры к общей площади
жилых помещений в доме.
4.02. Объем прав пользования собственников квартир объектами
совместного пользования определяется на основании той же формулы, что
и доля участия в собственности и в общих расходах жилищного
товарищества на содержание дома и количество голосов, принадлежащих
собственникам каждой квартиры при принятии решений жилищным
товариществом.
4.03. Собственником квартиры может являться любое лицо.
Несколько квартир может находиться в общей собственности нескольких
лиц, а одно лицо может являться собственником нескольких квартир.
4.04. Права и обязанности собственника квартиры определяются
положениями Законов РСФСР "О собственности в РСФСР", "Об основах
федеральной жилищной политики" и другими законодательными актами
Российской Федерации.
4.05. Доля участия собственника квартиры в общих расходах на
содержание здания передается в результате продажи квартиры будущему
собственнику.
4.06. Каждый собственник квартиры, являющийся членом жилищного
товарищества, выполняет все требования, предусмотренные настоящими
Основами и учредительным договором, до момента ликвидации жилищного
товарищества либо до выхода из него в порядке, предусмотренном
учредительным договором.
Раздел 5
Права и обязанности собственников квартир
5.01. Права и обязанности собственника квартиры не отличаются
от прав и обязанностей собственника любой другой недвижимости,
определенных законодательством Российской Федерации. Права и
обязанности собственников квартир - членов жилищного товарищества
определяются, кроме того, положениями настоящих Основ и учредительными
документами товарищества.
5.02. Собственники квартир обязаны участвовать в покрытии общих
расходов в соответствии с их долей участия, определенной в
учредительном договоре. Застройщик или муниципальные власти обязаны
платить по своим обязательствам в общих расходах, вытекающим из
собственности данного застройщика или органа муниципальной власти на
квартиру или квартиры либо на нежилые помещения.
5.03. Собственники квартир, входящие в жилищное товарищество,
обязаны периодически делать взносы в резервный фонд, предназначенный
для ремонта и поддержания в рабочем состоянии объектов совместного
пользования. Размер взносов определяется жилищным товариществом из
такого расчета, чтобы после оплаты текущих расходов, таких, как
текущий ремонт, обслуживание, страховые взносы, уборка мусора и плата
за коммунальные услуги, оставался бы резерв средств на плановую замену
оборудования и капитальный ремонт.
5.04. Оплата непредвиденных расходов жилищного товарищества
должна производиться из резервного фонда, который создается и средства
которого расходуются в порядке, определенном учредительным договором.
В случае недостаточности средств резервного фонда для покрытия
непредвиденных расходов порядок выплат определяется общим собранием
жилищного товарищества в порядке, определенном учредительным договором
и уставом товарищества.
5.05. Собственник квартиры несет ответственность за содержание
жилого помещения и производит ремонт принадлежащей ему квартиры за
собственный счет. В ходе пользования, содержания, ремонта или
реконструкции своей квартиры (или ее части) собственник квартиры не
должен нарушать и ставить под угрозу имущество и права других
собственников квартир.
5.06. Собственник квартиры обязан возместить за свой счет любой
ущерб, нанесенный им (или проживающими с ним лицами) другим квартирам
или объектам совместного пользования.
5.07. Собственник квартиры имеет право использовать квартиру и
объекты совместного пользования для жилых целей.
Собственник квартиры имеет право владения, пользования и
распоряжения квартирой в пределах, определенных действующим
законодательством Российской Федерации без согласия правления
жилищного товарищества.
5.08. Все владельцы квартир имеют право участвовать в
управлении зданием в соответствии с положениями учредительного
договора и уставными нормами жилищного товарищества. Лица, проживающие
в квартирах, но не являющиеся их собственниками, не имеют права
участвовать в жилищном товариществе или в управлении зданием и
объектами совместного пользования; однако ничто не мешает собственнику
квартиры передать по доверенности свое право голоса любому человеку,
проживающему в его квартире.
5.09. Решения, которые согласно настоящим Основам или
учредительному договору принимаются собственниками квартир, могут
приниматься только на собрании жилищного товарищества, на котором
присутствует такое количество собственников квартир, чтобы суммарная
доля их участия в общих расходах на объекты совместного пользования
была не менее 51 проц.
5.10. Все решения товарищества, которые согласно настоящим
Основам или учредительному договору должны приниматься всеми
собственниками квартир, считаются принятыми, если за них проголосовало
такое количество собственников квартир, которым вместе принадлежит
объем долей их участия в общих расходах на объекты совместного
пользования, размер которого определен учредительным договором;
голосуют собственники квартир либо их полномочные представители по
доверенности; голосование проводится на собрании жилищного
товарищества, созванном в порядке, определенном уставными нормами.
5.11. Голоса, принадлежащие собственникам квартир, находящихся
в совместной собственности, подаются исходя из решения большинства
собственников. Совокупное количество голосов собственников квартир не
должно превышать долю участия, приходящуюся на данную квартиру.
Раздел 6
Организация собственников квартир
6.01. Местные власти имеют право выработать на основании
настоящих Основ формы учредительного договора и устава жилищного
товарищества. Учредительный договор и устав могут содержать
дополнительные положения, не противоречащие настоящим Основам.
6.02. (а) Кроме случаев, особо оговоренных далее, и в
соответствии с положениями учредительного договора жилищное
товарищество имеет право:
(1) принимать и изменять уставные нормы, правила внутреннего
распорядка и распоряжения;
(2) принимать и изменять смету доходов, расходов и резервов, а
также взимать с собственников квартир взносы на покрытие общих
расходов;
(3) избирать правление жилищного товарищества; (4) принимать на
работу и увольнять управляющих и других должностных лиц и независимых
подрядчиков; (5) привлекать независимых аудиторов для проверки и
утверждения финансовой деятельности жилищного товарищества или
выбирать из числа собственников квартир независимую ревизионную
комиссию;
(6) осуществлять защиту, участвовать в судебных или
административных разбирательствах от собственного имени или по
поручению двух или более собственников квартир по вопросам, касающимся
жилищного товарищества;
(7) заключать контракты и принимать на себя обязательства по
ним;
(8) осуществлять контроль за исполнением, содержанием,
ремонтом, заменой оборудования и модернизацией объектов совместного
пользования;
(9) включать (исключать) дополнительные объекты в списки
объектов совместного пользования с изменением учредительного договора
в установленном порядке;
(10) вводить и взимать любые платежи или сборы за пользование,
аренду или работу объектов совместного пользования и за услуги,
предоставляемые собственникам квартир;
(11) применять предусмотренные уставом жилищного товарищества
штрафные санкции за несвоевременное внесение платежей по общим
расходам, за нарушение положений учредительного договора, уставных
норм и правил внутреннего распорядка жилищного товарищества;
(12) реализовать любые другие права, подтвержденные настоящими
Основами, учредительным договором или уставными нормами жилищного
товарищества;
(13) реализовать любые другие права, которые предусмотрены
законами Российской Федерации для юридических, аналогичных жилищному
товариществу.
6.04. Учредительный договор не может содержать ограничение прав
жилищного товарищества в его отношениях с застройщиком или
муниципальными властями, которые бы были более жесткими, чем
ограничения, касающиеся прав жилищного товарищества в отношении других
лиц.
6.05. Собственники квартир и нежилых помещений избирают
правление жилищного товарищества. За исключением случаев, оговоренных
в учредительном договоре или настоящих Основах, правление может
выступать от имени жилищного товарищества во всех случаях.
6.06. (а) Уставными нормами жилищного товарищества
оговаривается:
(1) число членов правления и структура жилищного товарищества;
(2) избрание правлением председателя, секретаря и любых других
сотрудников жилищного товарищества, предусмотренных уставными нормами;
(3) необходимая квалификация, наличие лицензий на право
управления жилым домом, права и обязанности, срок полномочий и способ
назначения, избрания и смены членов правления и штатных сотрудников, а
также порядок заполнения открывающихся вакансий;
(4) возможность передачи определенных прав правления или
должностных лиц жилищного товарищества другим лицам или
агенту-распорядителю;
(5) перечень должностных лиц жилищного товарищества, которые
имеют право готовить, реализовать, заверять и вести учет поправок к
учредительному договору от имени товарищества;
(6) процедура внесения поправки в уставные документы, в
соответствии с положениями учредительного договора, уставные нормы
могут включать и другие положения, которые жилищное товарищество
сочтет нужными и необходимыми.
6.07. Не реже 1 раза в течение финансового года правление
должно обеспечить подготовку и предоставление собственникам квартир
полного и точного отчета о финансовой деятельности жилищного
товарищества. Отчет о деятельности товарищества готовится и заверяется
либо независимым внешних аудитором, назначаемым собственниками
квартир, либо ревизионной комиссией,, избранной собственниками квартир
из своего числа. Члены правления не могут входить в состав ревизионной
комиссии.
6.08. Жилищное товарищество несет ответственность за
обслуживание, ремонт и замену оборудования в жилом здании, а каждый
собственник квартиры несет ответственность за содержание, ремонт и
замену оборудования в своей квартире.
6.09. Общие собрания членов жилищного товарищества проводятся
не реже 1 раза в год. Внеочередные собрания могут созываться
председателем правления, большинством членов правления или
собственниками квартир и нежилых помещений, которым в сумме
принадлежит не менее 20 процентов доли участия в общих расходах на
объекты совместного пользования, если иное не оговорено уставом.
Раздел 7
Взимание платежей
7.01. Собственники квартир обязаны вносить платежи,
соответствующие доле участия в общих расходах жилищного товарищества
на содержание здания, закрепленной в учредительном договоре.
7.02. Жилищное товарищество может предъявить иск в суд
(арбитражный суд) в случае неуплаты собственником жилых и нежилых
помещений доли участия в общих расходах по содержанию здания, либо
применить иные меры воздействия в установленном законодательством
порядке.
Раздел 8
Порядок получения кредитов
8.01. При наличии согласия собственников квартир, которым в
сумме принадлежит 75 проц. участия в общих расходах на содержание
объектов совместного пользования, жилищное товарищество может брать
кредиты для проведения реконструкций или ремонта объектов совместного
пользования или для покрытия текущих расходов жилищного товарищества.
Долговые обязательства жилищного товарищества (включая залог
объектов совместного пользования) являются обязательствами всех
входящих в него собственников квартир. Приговор суда о принудительном
удержании имущества жилищного товарищества за долги означает удержание
квартир. Каждый собственник квартиры имеет право выкупа имущества
путем выплаты кредитору доли от неуплаченной суммы долга, размер
которой пропорционален доле участия данного собственника квартиры в
общих расходах на содержание объектов совместного пользования. После
осуществления данного платежа кредитор теряет право предпринимать
какие-либо юридические действия по отношению к имуществу данного
собственника квартиры.
Раздел 9
Ликвидация жилищного товарищества
(а) Жилищное товарищество может быть ликвидировано следующим
образом:
(1) в результате перехода всей недвижимости, принадлежащей
членам жилищного товарищества, в собственность государственных или
муниципальных органов в установленном законом порядке;
(2) в результате решения собственников квартир, суммарная доля
которых в собственности на объекты совместного пользования составляет
не менее 80 проц. или больше, если соответствующий процент оговорен в
учредительном договоре.
(б) любая компенсация, полученная в результате перехода
собственности на недвижимость или от последующей за ликвидацией
жилищного товарищества продажи недвижимости, распределяется в
соответствии с действующим законодательством и положениями
учредительного договора;
очередность выплат определяется действующим законодательством
Российской Федерации.
(в) После ликвидации жилищного товарищества права кредиторов по
ипотечному кредиту на любую из квартир остаются в силе и могут быть
реализованы в той же мере, что и до ликвидации в соответствии со ст.
32 Закона Российской Федерации "О залоге".
Раздел 10
Прочие положения о деятельности жилищного товарищества
10.01. Если любой управленческий контракт, трудовой или
арендный договор или любой другой договор или контракт между жилищным
товариществом и застройщиком или органом муниципального управления или
доверенным лицом застройщика или органа муниципального управления был
заключен до момента вступления правления, избранного собственниками
квартир, в свои права, то такой контракт или договор может быть
прекращен без каких-либо выплат со стороны жилищного товарищества в
любой момент после того, как избранное собственниками квартир
правление вступит в свои права, о чем другая сторона предупреждается
не менее чем за 2 месяца.
10.02. В соответствии с положениями учредительного договора и
положениями настоящих Основ собственник квартиры:
(1) может производить любые усовершенствования или изменения в
своей квартире, которые не нарушают структурную целостность и не
ослабляют несущие конструкции здания, а также систему функционирования
инженерных коммуникаций;
(2) не может менять вид объектов совместного пользования или
внешний вид квартиры или любой другой части здания без разрешения
жилищного товарищества.
10.03. (а) В соответствии с положениями учредительного договора
и положениями настоящих Основ границы между сочлененными квартирами
могут изменяться или существующая квартира может быть разделена на две
или более квартир только после внесения соответствующих поправок в
учредительный договор, что производится после подачи собственниками
квартир соответствующего заявления в жилищное товарищество.
б) Границы между сочлененными квартирами могут быть изменены
или существующие квартиры могут быть разделена на две и более квартир
без согласия собственников других квартир в том случае, если подобные
перестановки не ведут к изменению границ других квартир или долей
участия собственников других квартир.
в) Жилищное товарищество готовит и проводит регистрацию
соответствующих поправок к учредительному договору, в которых
указываются разделенная квартира или измененные границы между
сочлененными квартирами, их размеры и порядковые номера, изменения
долей участия соответствующих квартир. Все эти работы ведутся за счет
собственников квартир, подавших заявление на изменение границ или
раздел квартир.
10.04 (а) Товарищество обеспечивает (1) страхование имущества,
включенного в список объектов совместного пользования, от любых видов
риска прямого физического ущерба, обычно применяемого в подобных
случаях, и (2) страхование гражданской собственности, которое защищает
товарищество и собственников квартир от претензий по поводу ущерба,
нанесенного имуществу или физическим лицам на объектах совместного
пользования.
(б) Собственники квартир несут полную ответственность за
страхование имущества, находящегося внутри их квартир, включая все
личные вещи и инженерное оборудование квартир.
(в) В случае нанесения ущерба зданию, являющемуся предметом
залога, выплачиваемая страховка поступает на счет независимого
страхового учреждения и выплачивается в соответствии с указанным в
договоре о залоге здания порядком возмещения залогодержателю при
утрате или уменьшении стоимости предмета залога с оставлением
имущества у залогодателя.
(г) Остальная сумма страховки подлежит выплате собственникам
квартир в порядке, предусмотренном действующим законодательством
Российской Федерации и делится пропорционально их доле участия в общих
расходах по содержанию здания.
10.05. (а) Ни жилищное товарищество, ни один из собственников
квартир, за исключением застройщика, не несут ответственности за
действия застройщика или муниципальных властей, связанные с той частью
здания, которую застройщик или муниципальные власти обязаны построить
или содержать в соответствии с учредительным договором.
Раздел 11
Объединение жилищных товариществ
(а) Два или более жилищных товарищества могут объединяться в
юридическое лицо для совместного управления объектами совместного
пользования, которыми с экономической точки зрения выгодно управлять
общими усилиями. Управление подобными объединениями осуществляется в
рамках положений пп. 6.02, 6.03, 6.05, 6.07 и 6.09 настоящих Основ, за
исключением того, что выборы членов правления такого объединения
производятся голосованием всех членов жилищных товариществ, входящих в
объединение.
(б) Жилищные товарищества могут передать подобному объединению,
имеющему статус юридического лица, те права по управлению объектами
совместного пользования, которые оговорены в учредительных договорах.
Раздел 12
Защита прав кредиторов по ипотечному кредиту
12.01. Жилищное товарищество обязано предоставлять кредиторам
по ипотечному кредиту все необходимые сведения о любом недвижимом
имуществе, принадлежащем товариществу или его членам и послужившем
предметом залога, в соответствии со ст. 36 Закона Российской Федерации
"О залоге".
12.02. Жилищное товарищество несет ответственность за
выполнение обязанностей по отношению к заложенному недвижимому
имуществу, перечисленных в ст. 38 Закона Российской Федерации "О
залоге".
12.03. При ликвидации жилищного товарищества с последующей
продажей заложенного недвижимого имущества права кредитора по
ипотечному кредиту обеспечиваются в соответствии со ст. 32 Закона
Российской Федерации "О залоге".
Раздел 13
Права и обязанности застройщика или
муниципальных органов управления
13.01. Застройщик или орган муниципального управления обладает
теми же правами, что и другие собственники жилых и нежилых помещений в
многоквартирном доме. Права и обязанности муниципальных властей по
распоряжению жилыми помещениями, занятыми нанимателями, определяются
соответствующими положениями жилищного и гражданского законодательства
Российской Федерации.
13.02. В домах-новостройках, квартиры в которых предназначаются
частично для заселения в порядке, определенном жилищным
законодательством с оставлением их в муниципальной собственности до
добровольной их приватизации нанимателями согласно Закону РСФСР "О
приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилищные товарищества создаются
в течение 2 месяцев после комендантской приемки жилого дома по
инициативе муниципальных властей или застройщика.
13.03. В домах, находящихся в муниципальной собственности, в
случае приватизации более 51 проц. жилой площади и создания
товарищества собственников жилых помещений с правами юридического
лица, предусматривается передача прав на управление зданием жилищному
товариществу в течение 2 месяцев после такого решения общего собрания
собственников квартир. Муниципальные или государственные органы власти
войдут в такое жилищное товарищество с долей участия, соответствующей
размеру муниципальной собственности на жилые и нежилые помещения в
здании, с долей в общих расходах и количеством голосов,
соответствующих доле участия.
Права застройщика или муниципальных властей изменяются в
процессе сокращения их собственности на жилые помещения в связи в
продажей или приватизацией квартир нанимателями.
13.03. Передача управления зданием от застройщика или
муниципальных органов управления производится в порядке,
предусмотренном нормативными документами для передачи недвижимости.
Раздел 14
Защита прав покупателей квартир
14.01. Застройщик или муниципальные органы власти,
подготавливая официальное предложение о продаже жилых помещений в
доме, уже находящемся в управлении жилищного товарищества, кроме
обычных технических характеристик, сообщаемых покупателю при продаже
квартир, обязаны изложить основные положения учредительного договора и
устава жилищного товарищества, определяющие права и обязанности
будущего собственника квартиры по ее содержанию, а также содержанию
объектов совместного пользования здания. Кроме того, будущему
собственнику квартиры должны быть представлены сведения о залоге
квартиры, ее страховании, задолженности по выплате общих расходов по
содержанию квартиры и объектов совместного пользования.
14.02. Застройщик, муниципальные органы власти или бывший
собственник квартиры отвечает за ущерб, финансовый или другой,
понесенный покупателем квартиры в результате искажений или
неточностей, имевших место в официальном предложении о продаже
квартиры, в порядке, предусмотренном действующим законодательством
Российской Федерации. |