РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОФОРМЛЕНИЮ ДОГОВОРОВ
ОТЧУЖДЕНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
ПИСЬМО
МОСКОВСКАЯ ГОРОДСКАЯ НОТАРИАЛЬНАЯ ПАЛАТА
27 февраля 1996 г.
N 02/138
(НЦПИ)
Требования, предъявляемые к отдельным видам договоров
(требования, содержащиеся в диспозитивных нормах, указаны только
там, где это имеет значение для регистрации или для определения
существа договора).
1. Договор купли-продажи
Существенные условия договора купли-продажи, без которых договор
не может быть зарегистрирован:
- ФИО (наименование юридического лица) участников сделки;
- предмет купли-продажи (адрес, площадь) по справке БТИ;
- договоренность о цене продаваемой недвижимости и ее оценка по
справке БТИ. (При отсутствии в договоре согласованного сторонами в
письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже
считается незаключенным. При этом правила определения цены,
предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса, не применяются);
- если покупателей несколько, то указание на то, в какую
собственность приобретается имущество: долевую (равнодолевую или
указать доли каждого), совместную (в случаях, предусмотренных
законом);
- перечень лиц, проживающих в жилых помещениях с указанием их
прав на жилое помещение, только в случае, если эти права в
соответствии с законом сохраняются после приобретения помещения новым
собственником.
Пример:
Иванов Иван Иванович обладает правом пользования квартирой по
адресу: ..... согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ.
Петров Петр Петрович обладает правами нанимателя жилого помещения
по адресу: ..... согласно ст. 675 ГК РФ. Договор жилищного найма -
реквизиты;
- действие статьи 292 ГК РФ распространяется только на членов
семьи собственника. Из этого следует, что если между продавцом и
покупателем существует договоренность о пользовании продавцом жилым
помещением после отчуждения имущества и государственной регистрации
сделки, то намерение о заключении договора в соответствии с этой
договоренностью указывается в договоре купли-продажи.
Соглашение о расторжении договора купли-продажи должно содержать
ссылку на то, что договор не исполнен (не переданы деньги, не передано
имущество).
Соглашение о расторжении договора купли-продажи, удостоверенное
нотариусом до 01.03.96 г., подлежит регистрации в случае, если из
текста соглашения не явствует, что расторгается исполненный договор.
Пример:
"Стороны согласились расторгнуть договор ..... После чего Иванов
И.И. передает Петрову П.П. квартиру по адресу ...... а Петров П.П.
возвращает Иванову И. И. полученные за нее деньги в сумме ...." -
такое соглашение о расторжении не подлежит регистрации, т.к. договор
сторонами был исполнен.
Кроме указанных требований рекомендуем включать в договор условия
о разъяснении сторонам положений статьи 557 ГК РФ (последствия
передачи недвижимости ненадлежащего качества).
2. Договор мены
Существенные условия договора мены, без которых договор не может
быть зарегистрирован те же, что и у договора купли-продажи, если это
не противоречит существу мены и требованиям закона, предъявляемым к
договору мены:
- ФИО (наименование юридического лица) участников сделки;
- обмениваемое имущество:
а) если обмениваются два жилых помещения, то указываются их адрес
и площадь по справке БТИ;
б) если обменивается имущественное право на жилое помещение, то
указывается, какое право, на что право (реквизиты вещи, ценной бумаги
и т.п.) и адрес, площадь жилого помещения по справке БТИ;
- договоренность о цене обмениваемого имущества и стоимость по
справке БТИ:
а) в случае, если обмениваемое имущество предполагается
равноценным, то указывается согласованная цена;
б) в случае, если обмениваемые квартиры признаются
неравноценными, то указываются согласованная цена каждой квартиры,
размер доплаты и кто ее производит;
- вид собственности на приобретенное имущество (долевая,
совместная - см. договор купли-продажи);
- перечень лиц, проживающих в каждом жилом помещении с указанием
их прав на жилое помещение отдельно по каждой квартире (см. договор
купли-продажи).
Соглашение о расторжении договора мены должно содержать ссылку на
то, что договор не исполнен (не переданы деньги, не передано
имущество).
Соглашение о расторжении договора мены, удостоверенное нотариусом
до 01.03.96 г., подлежит регистрации в случае, если из текста
соглашения не явствует, что расторгается исполненный договор.
Пример:
"Стороны согласились расторгнуть договор ..... После чего Иванов
И.И. передает Петрову П.П. квартиру по адресу ...... а Петров П.П.
передает Иванову И.И. квартиру по адресу ..... и полученные в качестве
доплаты деньги в сумме ....."- такое соглашение о расторжении не
подлежит регистрации, т.к. договор сторонами был исполнен.
3. Договор дарения
Договор дарения возможен двух видов:
а) договор дарения имущества в собственность;
б) договор дарения имущества в будущем (обещание дарения).
а). Договор дарения имущества в собственность.
Существенное условие:
- ФИО (наименование юридического лица) участников сделки;
- предмет дарения (адрес, площадь);
- если одаряемых несколько, то указывается вид собственности на
приобретаемое имущество (см. договор купли-продажи);
- договор дарения является безусловным и не должен содержать
никаких обязанностей одаряемого по отношению к дарителю (исключение
составляет договор пожертвования, заключаемый в соответствии со ст.
582 ГК РФ). Однако это не означает, что договор дарения не может
содержать обязанности одаряемого относительно третьих лиц - лиц, не
являющихся участниками договора. Следовательно, договор дарения, так
же, как и договоры купли-продажи и мены, должен содержать перечень лиц
и их жилищных прав на отчуждаемое жилое помещение;
- способ, каким осуществляется передача дара.
Пример:
Передача подаренной квартиры произойдет после освобождения
квартиры дарителем.
Передача дара произойдет посредством вручения одаряемому
зарегистрированных в ДМЖ правоустанавливающих документов на квартиру.
Если на регистрацию представлен договор дарения, в котором
даритель действовал по доверенности, удостоверенной до 01.03.96 г., и
по этой доверенности производится регистрация, то следует принимать ее
согласно ранее действующему законодательству.
Если на регистрацию представлен договор дарения, в котором
даритель действовал по доверенности, удостоверенной после 29.02.96 г.,
и по этой доверенности производится регистрация, то в ней должны быть
указаны одаряемый и предмет дарения.
Если доверенность удостоверена до 01.03.96 г. и выдана только на
регистрацию договора, то следует принимать ее согласно ранее
действующим правилам.
Если доверенность удостоверена после 29.02.96 г. и выдана только
на регистрацию договора, то в ней должно быть указано, на регистрацию
какого именно договора она выдана.
Пример:
"Доверенность выдана ФИО на совершение необходимых действий по
регистрации договора дарения квартиры по адресу: ....... заключенного
между Ивановым И.И. и Петровым П.П., удостоверенного нотариусом .....
в реестре за N...... от......"
Не допускается дарение жилых помещений, а следовательно,
оформление и регистрация договоров дарения:
- от имени детей до 14 лет;
- от имени граждан, признанных недееспособными;
- в отношениях между коммерческими организациями;
- в иных случаях, предусмотренных статьей 575 ГК РФ.
Соглашение о расторжении договора дарения подлежит регистрации
только в том случае, если в нем содержится ссылка на то, что договор
не исполнен: по обоюдному согласию жилое помещение не передано
дарителю, не принято одаряемым.
Отказ одаряемого принять дар (новый вид документа).
Форма отказа одаряемого принять дар должна соответствовать форме
договора дарения.
Регистрация отказа одаряемого принять дар может иметь место
только при условии, что из текста договора дарения не вытекает, что
дар передан дарителю, т.е. договор исполнен.
После регистрации заявления одаряемого принять дар право
собственности на жилое помещение переходит к дарителю.
Отмена дарения (новый вид документа).
Если в договоре дарения предусмотрено право дарителя отменить
дарение в случае, если он переживет одаряемого, отмена дарения
осуществляется посредством заявления дарителя, которое по форме должно
соответствовать форме договора дарения. После регистрации заявления об
отмене дарения право собственности на жилое помещение переходит к
дарителю.
б). Договор дарения, в котором даритель обязуется передать
имущество в будущем - обещание дарения.
Существенные условия договора:
- ФИО (наименование юридического лица) участников сделки;
- предмет дарения (адрес, площадь);
- договор должен содержать ясно выраженное намерение безвозмездно
передать имущество в будущем (т.е. заключить в будущем договор дарения
указанного имущества в собственность);
- договор не должен содержать обязательств дарителя перед
одаряемым. Договор дарения имущества в будущем, предусматривающий
передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен и поэтому не
подлежит регистрации.
Регистрация договора означает запрещение дарителю распоряжаться
имуществом.
Запрещение на распоряжение жилым помещением может быть снято
только в случае:
- регистрации договора дарения имущества, заключенного между
одаряемым и дарителем;
- регистрации договора дарения между дарителем и наследниками
одаряемого (правопреемниками). Наследование обязательств, вытекающих
из договора обещания дарения наследниками одаряемого, имеет место в
случае, если оно прямо предусмотрено в обещании дарения;
- регистрации договора дарения между одаряемым и наследниками
дарителя (правопреемниками). Наследование обещания дарения
наследниками дарителя имеет место в случае, если иное не предусмотрено
в обещании дарения;
- регистрации договора между наследниками (правопреемниками)
дарителя и одаряемого в случае, если это следует из обещания дарения;
- смерти одаряемого, если иное не предусмотрено договором;
- смерти дарителя, если это предусмотрено договором;
- соглашения сторон об отказе в совершении последующего договора
дарения жилого помещения, которое оформляется по форме,
соответствующей форме заключенного договора;
- регистрации решения суда о расторжении договора дарения или о
признании права собственности за одаряемым.
Требования, предъявляемые к договорам дарения, заключенным во
исполнение обещания дарения, описаны в пункте "а".
Отказ от исполнения договора дарения согласно ст. 577 ГК РФ
совершается в судебном порядке.
Основания запрещения дарения те же, что и указанные в подпункте
"а" пункта 3 раздела III настоящих Рекомендаций.
Доверенность на заключение договора дарения имущества в будущем
должна содержать ФИО одаряемого, предмет дарения и указание на
заключение именно этого вида договора - договора дарения имущества в
будущем. Форма доверенности должна соответствовать форме договора.
Договор пожертвования может заключаться как по поводу передачи
имущества в собственность, так и по поводу обещания дарения в будущем.
Договор пожертвования отличается от договоров дарения, описанных
выше, следующим:
- если пожертвование делается гражданину, то договор должен
содержать требование об использовании имущества в общеполезных целях,
которые должны быть конкретно обозначены в договоре;
- если пожертвование делается юридическому лицу, то договор может
содержать требование об использовании имущества в общеполезных целях,
которые должны быть конкретно обозначены в договоре;
- юридические лица, которым могут делаться пожертвования:
лечебные, воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и
другие аналогичные учреждения; благотворительные, научные и учебные
учреждения, музеи и другие учреждения культуры, общественные и
религиозные организации, государство, субъекты РФ, республики, края,
области, автономные округа, города, сельские поселения и другие
муниципальные образования.
- обязанности дарителя, равно как и права одаряемого, не
переходят в порядке наследования.
В остальном требования, предъявляемые к договору пожертвования,
те же, что и по описанным выше видам договоров дарения.
4. Рента
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению.
а). Постоянная рента.
Существенные условия:
- ФИО (наименование юридического лица) участников сделки;
- получателями ренты могут быть только граждане и некоммерческие
организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их
деятельности;
- предмет договора (адрес, площадь);
- размер ренты в деньгах на определенный период.
Пример: размер ренты - .... тыс. рублей в месяц;
- вид ренты: денежная сумма или предоставление вещей, выполнение
работ или оказание услуг, по стоимости соответствующих размеру ренты в
деньгах;
- условия передачи имущества под ренту: за плату, бесплатно. Если
имущество передается бесплатно, то в договоре необходимо указать,
каким образом осуществляется передача дара (см. пример в договоре
дарения);
- перечень лиц, проживающих в жилых помещениях, с указанием их
прав на жилое помещение, только в случае, если эти права в
соответствии с законом сохраняются после приобретения помещения новым
собственником (см. пример в договоре купли-продажи);
- договор не может содержать отказа плательщика ренты от ее
выкупа.
Переход постоянной ренты
Права получателя постоянной ренты могут передаваться другим
лицам, соответствующим понятию получателя ренты, путем уступки
требования, переходить по наследству или в порядке правопреемства,
если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, при
оформлении договора, по которому рента переходит от одного получателя
к другому, необходимо удостовериться, относится ли лицо, к которому
переходит рента, к получателям ренты и нет ли запрета на переход ренты
в законе или договоре.
Договор об уступке требования по ренте заключается в форме,
предусмотренной для договоров ренты (нотариальной форме).
Прекращение ренты
Договор выкупа постоянной ренты плательщиком ренты возможен
только при условии отсутствия запрета на выкуп в определенный период
времени (не более 30 лет) в договоре ренты.
В договоре выкупа постоянной ренты должна быть определена
выкупная цена ренты согласно правилам ст. 594 ГК РФ.
Договор ренты может быть расторгнут по соглашению сторон.
б). Пожизненная рента.
Существенные условия:
- ФИО (наименование юридического лица) участников сделки;
- получатель ренты - гражданин, отчуждающий имущество под выплату
ренты, или любой другой указанный им гражданин. Допускается
установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан;
- если получатели ренты - несколько граждан, то если их доли в их
праве на получение ренты разные, то это указывается в договоре. Если в
договоре ничего не сказано о долях, то они признаются равными;
- предмет договора (адрес, площадь);
- срок выплаты ренты: рента устанавливается на период жизни
получателя ренты;
- размер ренты в деньгах в расчете на месяц (не менее
минимального размера оплаты труда);
- условия передачи имущества под ренту: за плату, бесплатно. Если
имущество передается бесплатно, то в договоре необходимо указать,
каким образом осуществляется передача дара (см. пример в договоре
дарения).
- перечень лиц, проживающих в жилых помещениях с указанием их
прав на жилое помещение, только в случае, если эти права в
соответствии с законом сохраняются после приобретения помещения новым
собственником (см. пример в договоре купли-продажи).
Если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, то после
смерти одного из получателей ренты его доля переходит к пережившим его
получателям. В случае смерти последнего получателя ренты договор
считается исполненным.
В случае отчуждения имущества, переданного под ренту,
обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя имущества.
Договор пожизненной ренты может быть расторгнут по соглашению
сторон.
Выкуп ренты плательщиком см. по договору постоянной ренты.
в). Пожизненное содержание с иждивением.
К договору пожизненного содержания с иждивением применяются
правила о пожизненной ренте. Исключения составляют:
- в обязанности плательщика ренты включаются содержание и
иждивение (уход) за получателем ренты;
- в обязанность плательщика ренты может включаться оплата
плательщиком ренты ритуальных услуг;
- в договоре должна быть определена стоимость всего объема
содержания с иждивением;
- стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее
двух минимальных размеров оплаты труда;
- в договоре может быть предусмотрена возможность замены
содержания с иждивением в натуре периодическими платежами.
Отчуждение, залог и другие обременения имущества, переданного под
ренту при жизни получателя ренты, разрешаются только с согласия
получателя ренты. Исключение составляет переход прав на имущество в
порядке наследования.
В случае отчуждения имущества, переданного под ренту,
обязательства по договору содержания с иждивением переходят на
приобретателя имущества.
Договор пожизненного содержания с иждивением может быть
расторгнут по соглашению сторон.
Выкуп ренты плательщикам - см. по договору постоянной ренты.
Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью
получателя ренты.
Согласно пункту 1 статьи 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено
законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость
покупателю считается исполненным после вручения этого имущества
покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о
передаче (передаточного акта). Однако исполнение договора продажи
недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права
собственности не является основанием для изменения их отношений с
третьими лицами. Это прямо вытекает из пункта 2 статьи 551 ГК РФ.
Поэтому подписание передаточного акта до государственной регистрации
договора не влечет правовых последствий для взаимоотношений сторон
договора с третьими лицами.
Из этого следует, что при оформлении договора отчуждения
недвижимости подписание передаточного акта не является обязательным. |