О КОНТРОЛЕ ЗА ОСУЩЕСТВЛЕНИЕМ ОЦЕНОЧНОЙ ПРАКТИКИ
ПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ ОЦЕНЩИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ
РАСПОРЯЖЕНИЕ
ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ
24 августа 1999 г.
N 651-РЗП
(ПРМ)
Во исполнение пункта 7.1 распоряжения Мэра Москвы от 12 июля 1999
г. N 723-РМ "О развитии системы регулирования оценочной деятельности в
г.Москве", в целях защиты законных интересов лиц, использующих
специальные знания и практические навыки профессиональных оценщиков
недвижимости, прошедших государственную аттестацию в городе Москве, а
также защиты интересов профессиональных оценщиков, добросовестно
исполняющих установленные правила осуществления оценочной практики:
1. Утвердить Временное положение о порядке осуществления контроля
за оценочной практикой профессиональных оценщиков недвижимости (далее
- Временное положение) (приложение).
2. Комиссии при Мэре Москвы по разработке нормативной базы
землепользования, градостроительства и управления недвижимостью:
2.1. Обеспечить систему контроля за осуществлением оценочной
практики профессиональными оценщиками, в том числе до 1 сентября 1999
г. провести необходимые организационные мероприятия по приему и
рассмотрению претензий заинтересованных лиц на несоответствие действий
профессиональных оценщиков и подписанных ими отчетных документов об
оценке недвижимости установленным правилам осуществления оценочной
практики.
2.2. Руководствоваться нормами Временного положения при
проведении проверки отчетных документов об оценке эталонных объектов
недвижимости при прохождении профессиональными оценщиками
государственной аттестации второго уровня.
3. Контроль за выполнением настоящего распоряжения оставляю за
собой.
Первый заместитель Премьера
Правительства Москвы
О.М.Толкачев
Приложение
к распоряжению первого
заместителя Премьера
Правительства Москвы
от 24 августа 1999 г.
N 651-РЗП
Временное положение
о порядке осуществления контроля за оценочной практикой
профессиональных оценщиков недвижимости
Настоящее Временное положение устанавливает порядок осуществления
государственного контроля за соответствием действий профессиональных
оценщиков недвижимости, прошедших государственную аттестацию первого
или второго уровней, а также соответствия качества подписанных ими
отчетных документов об оценке правилам осуществления оценочной
практики, установленным московскими нормативными правовыми актами.
1. Общие положения
1.1. Контроль за соответствием оценочной практики
профессиональных оценщиков недвижимости установленным правилам
осуществляется в форме проведения экспертизы подписанных ими отчетных
документов об оценке, с составлением соответствующего заключения и
выставлением общей оценки по трехбалльной системе:
"неудовлетворительно", "удовлетворительно", "хорошо".
1.2. К анализу и подготовке заключения на отчетные документы по
оценке недвижимости (далее - Заключение) могут привлекаться
специалисты подразделений Московской городской администрации или иные
лица, имеющие соответствующие специальные знания, незаинтересованные в
результатах данной оценки и не состоящие с автором (авторами) отчетных
документов в родственных или деловых связях.
1.3. Специалисты подразделений городской администрации для
подготовки Заключения привлекаются органом, уполномоченным Московской
городской администрацией осуществлять контроль за оценочной
деятельностью в городе Москве (далее - Уполномоченный орган), из числа
сотрудников подразделений Московской городской администрации,
связанных в своей деятельности с вопросами оценки недвижимости, по
согласованию с руководителями таких подразделений.
1.4. Специалисты, не являющиеся сотрудниками подразделений
Московской городской администрации, могут привлекаться Уполномоченным
органом для подготовки Заключения на договорной основе из числа:
- профессиональных оценщиков, имеющих действительную
государственную аккредитацию на дату подготовки Заключения;
- лиц, занимающих выборные должности в некоммерческих
профессиональных объединениях оценщиков, имеющих представительство в
составе Коллегии Московского совета по оценке;
- преподавателей учреждений образования, осуществляющих
профессиональное обучение в области оценки в соответствии с
утвержденными в установленном порядке образовательными программами, и
имеющих представительство в составе Коллегии Московского совета по
оценке.
2. Основания проведения экспертизы отчетных документов
2.1. Экспертиза отчетных документов по оценке недвижимости и
подготовка Заключения проводится в случаях:
2.1.1. Прохождения государственной аттестации второго уровня, в
части проверки отчетных документов об оценке эталонных объектов
недвижимости;
2.1.2. Представления в Уполномоченный орган претензии с просьбой
проведения экспертизы результатов работы профессионального оценщика
при осуществлении им оценочной практики, от лица, заинтересованного в
данных результатах;
2.1.3. Рассмотрения запроса заинтересованного подразделения
Московской городской администрации, органов федеральной власти
относительно качества отчетных документов по оценке, подписанных
профессиональными оценщиками, прошедшими государственную аттестацию.
2.2. Претензии и запросы для проведения экспертизы отчетных
документов об оценке стоимости недвижимости и имущественных прав на
нее принимаются Уполномоченным органом от заинтересованных лиц в
течение 6 (шести) календарных месяцев с даты подписания отчетных
документов профессиональным оценщиком.
3. Проведение экспертизы
3.1. При проведении экспертизы отчетного документа об оценке
Уполномоченный орган обеспечивает его анонимность, для чего в отчетных
документах об оценке изымает имя адрес и иные данные об
профессиональном оценщике, заказчике данной оценки и иные данные,
которые могли бы позволить лицу, проводящему экспертизу, определить
автора данного отчетного документа.
3.2. Уполномоченный орган не сообщает автору отчетных документов
данные об лице (эксперте), которому направлены на экспертизу эти
документы.
3.3. На первой странице отчетных документов, подлежащих
экспертизе, проставляется идентификационный номер. Такой же
идентификационный номер проставляется и на первом листе и последнем
листе (экспертный лист) Заключения.
3.4. Экспертируемые отчетные документы и Заключение не подлежат
тиражированию, передаче иным лицам (кроме случаев, установленных в
настоящем Временном положении), после завершения экспертизы они
вносятся в аттестационное дело соответствующего профессионального
оценщика.
3.5. По результатам экспертизы отчетных документов по оценке
эксперт заполняет соответствующий экспертный лист (пункт 5 настоящего
Временного положения), анализируя представленные документы по ниже
перечисленным критериям и их весам (по десятеричной шкале):
3.5.1. Источники и качество исходной информации (вес критерия
10): "хорошо", если для всей, используемой в отчетных документах
информации, указаны достоверные источники (доступные для проверки) ее
получения;
"удовлетворительно", если для всей, используемой в отчетных
документах информации, её источники являются закрытыми (использована
конфиденциальная информация, недоступная для проверки) либо часть
информации получена из косвенных источников;
"неудовлетворительно", если использованы исходные данные без
указания их источника или иного обоснования использованных численных
значений.
3.5.2. Описание юридического статуса оцениваемого объекта и прав
на него (вес критерия 10):
"хорошо", если исчерпывающим образом описан (со ссылками на
соответствующие доступные документы и приведением их копий) объект,
обременения этого объекта и круг лиц - обладателей прав на объект, вид
права, подлежащего оценке, объем правомочий владельца (владельцев)
объекта;
"удовлетворительно", если юридический статус объекта описан не
исчерпывающим образом, нет ссылок на соответствующие доступные
документы и не приложены их копии, а достоверность и соответствие
законодательству приведенного описания юридического статуса объекта не
вызывают сомнения;
"неудовлетворительно", если перечисленные выше вопросы не
проработаны в отчетном документе, неправильно использованы юридические
понятия или использованы юридические понятия, не соответствующие
действующему законодательству.
3.5.3. Стиль и форма изложения (вес критерия 5):
"хорошо", если стиль изложения делает возможным разобраться в
отчетном документе не специалисту;
"удовлетворительно", если стиль изложения точен, но не оправдано
перегружен специальными терминами и труден для восприятия;
"неудовлетворительно", если возможна неоднозначная трактовка
положений, или текст сложен для восприятия даже специалистом.
3.5.4. Применение доходного метода (вес критерия 4):
"хорошо", если подробно и аргументировано спрогнозированы доходы
(расходы) от использования объекта и период их получения (выплаты), а
также обоснованы ставка дисконтирования и/или коэффициент
капитализации;
"удовлетворительно", если доходы (расходы) от использования
объекта и период их получения (выплаты), обоснованы с большими
допущениями, существенно влияющими на конечный результат оценки, или
получены из сопоставления с другим (близким по назначению) объектом;
"неудовлетворительно", если величины будущих доходов (расходов),
ставки дисконта, коэффициента капитализации приведена без обоснования,
или обоснования неубедительны, их значения явно не соответствуют,
сложившимся на рынке, или данный метод не применим к данному объекту
недвижимости, или в расчетах имеются существенные арифметические
ошибки.
3.5.5. Применение метода сравнения продаж (вес критерия 3):
"хорошо", если правильно и полно подобран круг сопоставимых
объектов, правильно внесены корректировки, обоснован окончательный
вывод и его точность;
"удовлетворительно", если круг сопоставимых объектов не
достаточно полон, или допущены незначительные ошибки в корректировках
(не существенно повлиявшие на конечный результат), или не оценена
точность конечного результата;
"неудовлетворительно", если неправильно определен круг
сопоставимых объектов, или неправильно внесены корректировки, или
точность конечного результата не позволяет использовать его в
дальнейшем, или данный метод использован, но не мог быть применим к
данному объекту недвижимости, или в расчетах имеются существенные
арифметические ошибки.
3.5.6. Применение затратного метода (вес критерия 3):
"хорошо", если даны ссылки на источники информации при расчете
затрат на строительство, правильно определен их состав и рассчитан
накопленный износ;
"удовлетворительно", если неточно определен состав затрат на
строительство или накопленный износ, но, допущенные неточности не
оказали существенного влияния на конечный результат;
"неудовлетворительно", если строительная стоимость рассчитана
исходя из необоснованно укрупненных показателей, или не обоснована
величина накопленного износа, или данный метод неприменим к данному
объекту недвижимости, или в расчетах имеются существенные
арифметические ошибки.
3.5.7. Использование терминов и понятий (вес критерия 2):
"хорошо", если все термины и основные понятия, используемые в
отчетных документах, соответствуют их определениям, данным в
нормативных правовых актах, а при отсутствии таких определений -
сложившейся практике;
"удовлетворительно", если термины и основные понятия,
используемые в отчетных документах, не в точности соответствуют их
определениям, данным в нормативных правовых актах, но и не
противоречат им, а также используются понятия, излишние для данных
отчетных документов;
"неудовлетворительно", если термины и основные понятия,
используемые в отчетных документах, не соответствуют их определениям,
данным в нормативных правовых актах Российской Федерации и города
Москвы.
3.5.8. Обоснованность окончательного результата (вывода) (вес
критерия 2):
"хорошо", если правильно и аргументировано обоснована значимость
результатов, полученных с помощью различных методов и сделан верный
окончательный вывод;
"удовлетворительно", если окончательный вывод сделан верно, но
значимость результатов, полученных с использованием различных методов,
не проанализирована;
"неудовлетворительно", если не оценена значимость результатов,
полученных с помощью различных методов и окончательный вывод сделан
неверно.
3.5.9. качество оформления отчетного документа (вес критерия 1):
"хорошо", если структура документа проста, нет большого числа
перекрестных ссылок, текст, данные, формулы, таблицы напечатаны
аккуратно и удобны для восприятия, текст отчетного документа изложен
понятно и в необходимых случаях содержит достаточные пояснения;
"удовлетворительно", если в целом документ оформлен аккуратно, но
имеются некоторые отдельные недочеты (орфографические и синтаксические
ошибки, излишние ссылки, лишние выделения и отсутствие необходимых
акцентов, недостаточные пояснения сложных для восприятия фрагментов
текста);
"неудовлетворительно", если оформление неаккуратное или единые
(по восприятию) фрагменты, блоки (например: формулы, таблицы)
разнесены по различным местам документа (в том числе по различным
страницам), или имеется значительное число орфографических ошибок.
3.6. В случае, если в отчетных документа какой-либо метод не
использован (критерии 3.5.4 - 3.5.6), то:
3.6.1. Соответствующая такому критерию оценка считается
удовлетворительной, если данный метод (по обоснованному мнению
эксперта) не был необходим для применения к оцениваемому объекту
недвижимости, но его применение не оказало существенного влияния на
конечный результат оценки;
3.6.2. Соответствующая такому критерию оценка считается
неудовлетворительной, если данный метод (по обоснованному мнению
эксперта) должен был быть применен к оцениваемому объекту
недвижимости, но не был применен профессиональным оценщиком.
3.7. За проведение экспертизы, за исключением случаев,
предусмотренных пунктами 2.1.1 и 2.1.3 настоящего Временного
положения, заинтересованное в ней лицо уплачивает 10 (десять)
минимальных месячных оплат труда. Средства на проведение экспертизы
зачисляются на счет Финансово-хозяйственного управления Мэрии Москвы
для проведения государственных аттестаций и аккредитаций
профессиональных оценщиков недвижимости. Квитанция об оплате
прилагается к соответствующей претензии или запросу.
4. Результаты экспертизы
4.1. В случае, если экспертиза отчетных документов проводилась по
основанию, предусмотренному пунктом 2.1.1 настоящего Временного
положения, Уполномоченный орган принимает следующее решение:
4.1.1. Об успешном прохождении аттестации второго уровня в
случае, если по всем отчетам об оценке эталонных объектов их качество
оценено на "хорошо";
4.1.2. О непрохождении аттестации второго уровня в случае, если
хотя бы по одному из отчетов об оценке эталонных объектов его качество
оценено на "неудовлетворительно";
4.1.3. О выборочной экспертизе отчетных документов,
подготовленных профессиональным оценщиком с момента его аттестации
первого уровня и указанных им в заявлении о прохождении
государственной аттестации в остальных случаях.
4.2. Если выборочная экспертиза отчетных документов проводится в
соответствии с пунктом 4.1.3 настоящего Временного положения,
Уполномоченный орган принимает решение:
4.2.1. Об успешном прохождении аттестации второго уровня при
оценке качества выбранного отчетного документа на "хорошо";
4.2.2. О непрохождении аттестации второго уровня при оценке
качества выбранного отчетного документа на Удовлетворительно или
"неудовлетворительно".
4.3. В случае, если экспертиза отчетных документов проводилась по
основаниям, предусмотренным пунктами 2.1.2, 2.1.3 настоящего
Временного положения, Уполномоченный орган принимает следующее
решение:
4.3.1. О надлежащем качестве отчетных документов, при оценке их
качества на "удовлетворительно" или "хорошо" и информировании об этом
заинтересованных лиц (при этом соответствующие отчетные документы и
Заключение вносятся в аттестационное дело контролируемого
профессионального оценщика);
4.3.2. О ненадлежащем качестве отчетных документов, при оценке их
качества на "неудовлетворительно".
4.4. В случае, если принято решение в соответствии с пунктом
4.3.2 настоящего Временного положения, Уполномоченный орган принимает
решение о досрочном приостановлении действия государственной
аккредитации контролируемого профессионального оценщика на срок 6
(шесть) календарных месяцев с даты подписания экспертом
соответствующего заключения. Такое решение является основанием для
внесения соответствующих записей в Реестр профессиональных оценщиков
недвижимости и информирования всех заинтересованных лиц, в том числе и
контролируемого профессионального оценщика.
4.5. В случае, если действие государственной аккредитации
конкретного профессионального оценщика было повторно досрочно
приостановлено в течение двух календарных лет срока действия его
очередной аккредитации, то в отношении такого профессионального
оценщика принимается решение о приостановлении действия его
государственной аккредитации и недопущении его к прохождению
государственной аттестации на 2 (два) календарных года с даты
подписания экспертом соответствующего Заключения.
5. Заключение и экспертный лист
5.1. Заключение содержит:
- первый лист, на котором указываются реквизиты экспертируемого
отчетного документа, адрес и описание оцениваемого в нем объекта
недвижимости или имущественного права на нее, дата проведения
экспертизы отчетного документа, вид и величина стоимости, указанные в
отчетном документе;
- последний лист (экспертный лист);
- промежуточные листы, на которых эксперт обосновывает свои
выводы в соответствии с критериями, установленными настоящим Временным
положением и приводит промежуточную оценку качества по каждому из
критериев по трехбалльной системе (хорошо, удовлетворительно,
неудовлетворительно).
Бланки первого и последнего листов Заключения представляются
эксперту Уполномоченным органом.
5.2. Экспертный лист состоит из таблицы, расчета общей оценки,
вывода и подписи эксперта.
5.3. Таблица состоит из пяти столбцов. В первом столбце
указывается критерий оценки, во втором столбце указывается
неудовлетворительное качество по данному критерию, в третьем столбце
указывается удовлетворительное качество по данному критерию, в
четвертом столбце указывается хорошее качество по данному критерию, в
пятом столбце указывается вес данного критерия в общей, интегральной
оценке по десятибалльной шкале.
5.4. Первый столбец (критерии) и четвертый столбец (веса
критериев) заполняются Уполномоченным органом до начала проведения
экспертизы.
5.5. Эксперт проставляет один знак (крест, галочка) в каждой
строке, соответственно в ячейке или "неудовлетворительно", или
"удовлетворительно", или "хорошо".
5.6. После заполнения всей таблицы эксперт производит расчет
общей оценки путем сложения оценок по всем критериям, умноженными на
соответствующие веса. Числовые значения оценок устанавливаются
следующие:
"-1" (минус единица), если по данному критерию оценка
"неудовлетворительно";
"0" (ноль), если по данному критерию оценка "удовлетворительно";
"1" (единица), если по данному критерию оценка "хорошо".
5.7. После расчета общей оценки эксперт делает вывод о качестве
данных отчетных документов и ставит подпись и дату экспертизы.
5.8. Отрицательное и равное нулю значение общей оценки
соответствует выводу об общей оценке отчетных документов на
"неудовлетворительно". Положительное, но не превосходящее 20 значение
общей оценки соответствует выводу об общей оценке отчетных документов
на "удовлетворительно". Значение равное или превосходящее 20
соответствует выводу об общей оценке отчетных документов на "хорошо".
6. Заключительные положения
6.1. Настоящее Временное положение подлежит доработке с учетом
предложений, поступающих от Коллегии Московского совета по оценке, от
иных заинтересованных лиц, а также опыта, накапливаемого при
проведении аттестации второго уровня и осуществлении контроля за
оценочной практикой профессиональных оценщиков недвижимости.
6.2. Внесение изменений в настоящее Временное положение не влечет
пересмотра ранее принятых в соответствии с ним решений, если только
это прямо не установлено в соответствующем нормативном правовом акте.
6.3. Форма бланка экспертного листа приводится ниже:
Идентификационный номер 0000а0000-00вв
Экспертный лист
Критерий* неудовл. удовлетв. хорошо Вес критерия
(Pj=-1) (Pj=0) (Pj=1) (Yi= )
1. Источники и
качество исходной
информации 10
2. Описание
юридического статуса 10
3. Стиль и форма
изложения 5
4.Использование
доходного метода 4
5. Использование
метода сравнения продаж 3
6. Использование
затратного метода 3
7. Используемые
термины и понятия 2
8. Обоснованность
окончательного результата 2
9. Качество оформления 1
Интегральный результат проверки:...........................
Вывод: качество представленных отчетных документов ........
(меньше или равно 0 - неудовлетворительно;
(от 0 до 20 - удовлетворительно;
(равное 20 и больше - хорошо)
Настоящее Заключение на листах, включая Экспертный лист,
подготовил:
Эксперт....................................................
(Фамилия И.О.) |