О КОНЦЕПЦИИ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ В Г. МОСКВЕ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ
11 августа 1998 г.
N 625
(ПРМ)
В целях создания условий для внедрения ипотечного кредитования и
в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации,
федеральными законами "Об акционерных обществах", "Об ипотеке (залоге
недвижимости)", положениями Договора о создании ипотечного рынка в
г.Москве от 11 января 1998 г., подписанного в Кембридже, штат
Массачусетс, США Правительство Москвы постановляет:
1. Одобрить Концепцию развития ипотечного жилищного кредитования
в г.Москве, разработанную российско-американской рабочей группой при
Правительстве Москвы (приложение 1).
2. Утвердить План мероприятий по Московской ипотечной программе
(приложение 2).
3. Руководителям департаментов, комитетов, управлений
Правительства г.Москвы, ответственным за выполнение мероприятий (п.2),
обеспечить их реализацию в строго установленные сроки.
4. В соответствии с Концепцией развития ипотечного жилищного
кредитования в г.Москве и положениями Договора о создании ипотечного
рынка в г.Москве от 11 января 1998 г. Департаменту государственного и
муниципального имущества г.Москвы совместно с
Координационно-аналитическим управлением Комплекса перспективного
развития города и рабочей группой "Московская ипотечная программа"
провести организационные мероприятия по учреждению открытого
акционерного общества "Московское ипотечное агентство" (МИА),
предусматривающего долю участия города Москвы не менее 51%.
5. Департаменту экономической политики и развития г.Москвы и
Департаменту финансов предусмотреть выделение лимита заимствований на
привлечение кредитных ресурсов для финансирования городской программы
ипотечного жилищного кредитования в пределах общего лимита
заимствований, утвержденного Московской городской Думой.
6. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на
первого заместителя Премьера Правительства Москвы, руководителя
Комплекса перспективного развития города Ресина В.И.
П.п.И.о.Премьера Правительства Москвы Б.В.Никольский
Приложение 1 к постановлению
Правительства Москвы
от 11 августа 1998 г.
N 625
К О Н Ц Е П Ц И Я
Московской Программы Ипотечного Кредитования
В В Е Д Е Н И Е
Настоящая концепция разработана во исполнение указаний Мэра
Ю.М.Лужкова, согласно которым, применяемая в Москве схема ипотечного
кредитования должна основываться на реальных денежных потоках между
кредиторами и платежеспособными гражданами - покупателями жилья,
учитывать международный опыт, гарантировать безусловную уверенность
кредиторов и обеспечить выдачу ипотечных кредитов москвичам для
приобретения не менее 10 тысяч квартир в год.
Глава N 1. Основные принципы концепции Московской
Ипотечной программы
1. Концепция учитывает опыт создания и функционирования
ипотечного рынка в странах с переходной экономикой наиболее близких к
России по экономическим, финансовым и социально-психологическим
параметрам.
2. Концепция адаптирована к платежеспособному спросу москвичей,
особенностям московского рынка жилья, нестабильной макроэкономической
ситуации в России и к особенностям функционирования российских
финансовых институтов.
3. Концепция, через заложенные в ней инструменты вторичного
ипотечного рынка, способствует быстрой оборачиваемости средств
кредиторов и обеспечению процесса непрерывного рефинансирования
ипотечного кредитования с выходом на полное самофинансирование в
течение 1-2 лет. Данный механизм, в отличие от рассчитанных только на
внешние инвестиции статичных схем, является единственным реальным
инструментом, обеспечивающим увеличение объемов финансирования
жилищного строительства в соответствии с указаниями Мэра Москвы
параллельно со снижением высоких процентных ставок по кредитам
населению.
4. Концепция позволяет управлять спросом на жилье в выгодном для
социально-экономического развития города направлении.
5. Концепция позволяет начать работу по внедрению и развитию
ипотечной программы в Москве уже в настоящее время в существующем
правовом поле.
6. Концепция базируется на проверенном международном опыте,
который понятен и принимается международными инвесторами.
7. Концепция основывается на рыночном подходе, являющемся ясным и
простым для понимания и применимым для тиражирования в других
субъектах Федерации. Указанный подход подразумевает создание
самодостаточной и саморазвивающейся системы, которая может быть
интегрирована в сегодняшнюю практику. Концепция рассчитана не на
одномоментный результат, не ограничена во времени.
8. Данная программа прозрачна и открыта для всех задействованных
структур, подконтрольна, ясна для инвесторов и других цивилизованных
участников ипотечного рынка.
9. Концепция предусматривает в качестве базовых составляющих:
- создание законодательной и нормативной основы, обеспечивающей
неукоснительное исполнение соответствующих законодательству
обязательств при ипотечном кредитовании в городе Москве;
- создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и
надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее и
доступ к этой информации всех квалифицированных участников ипотечного
рынка;
- стимулирование финансовых институтов, обеспечивающее динамичное
развитие первичного рынка и создание механизма рефинансирования
первичных кредиторов за счет вторичного рынка.
Глава N 2. Основные участники ипотечного рынка
Заемщики - обратившиеся за получением ипотечного кредита,
квалифицированные кредитором как надежные и платежеспособные и на
основании этого получившие ипотечный кредит физические и юридические
лица, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них в собственности
или(и) приобретаемое на средства кредита жилье в залог и способные
внести авансовые платежи при приобретении жилья.
Кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения,
выдающие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их
кредитоспособности и осуществляющее последующее обслуживание данных
ипотечных кредитов.
Квалифицированные МИА кредиторы - кредиторы, имеющие договорные
отношения с Московским Ипотечным Агентством.
Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие
собственное жилье или жилье, принадлежащее другим физическим и
юридическим лицам по их поручению.
Риэлторские организации - лицензированные продавцы жилья.
Функции:
- продажа жилья по поручению двух участников рынка, в том числе,
Правительства Москвы;
- осуществление продаж жилья из собственных жилищных фондов,
участие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на
которое наложено взыскание.
Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним - государственный орган,
обеспечивающий государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, единый административный источник информации
о правах собственности на жилье на всей территории Московского
регистрационного округа, ведущий единый государственный реестр прав
собственности на недвижимое имущество, включая жилые дома и жилые
помещения.
Функции:
- четкое установление собственника конкретного жилья с
определением имеющихся залогов или иного обременения в отношении этой
собственности;
- регистрация сделок купли-продажи квартир, оформление перехода
прав собственности к новому владельцу;
- регистрация договоров залога;
- предоставление информации по правам собственности и обременению
залогом жилья всем участникам ипотечного рынка, имеющим договорные
отношения с МИА и действующим по его единым стандартам;
- предоставления части сведений о характеристиках жилья, в том
числе, коммерческих ценах на него при наличии официальной оценки;
- предоставление информации всем участникам ипотечного рынка
быстро и доступно, ведение регистрации сделок без промедления,
немедленная обработка информации о сделках с недвижимостью при
публичном характере этой информации.
Страховые компании - лицензированные страховые компании,
осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного
жилья), страхование жизни и трудоспособности заемщика и страхование
гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.
Московское муниципальное страховое Агентство - осуществляет все
формы страхования, связанные с ипотечным кредитованием, включая
отдельные кредитные риски финансовых институтов, действующих в рамках
Московской ипотечной программы.
Квалифицированные МИА страховые компании - страховые компании,
отвечающие требованиям МИА и на основании этого рекомендованные им для
осуществления страховой деятельности на рынке ипотечного кредитования.
Оценочные агентства - лицензированные компании, осуществляющие
независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся
предметом залога по ипотеке (при выдаче ипотечного кредита, при
реализации заложенного имущества, торгах и пр.).
Квалифицированные МИА оценочные агентства - агентства, отвечающие
требованиям МИА и на основании этого рекомендованные им для
осуществления независимой профессиональной оценки жилых помещений на
рынке ипотечного кредитования.
Операторы вторичного ипотечного рынка - юридические лица,
осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов в
порядке, предусмотренном действующим законодательством.
Основной оператор вторичного ипотечного рынка в Москве -
Московское ипотечное агентство (МИА).
Функции:
- разработка и внедрение единых ипотечных стандартов и
технологий, соблюдение которых является обязательным условием для
выкупа кредитов у квалифицированных МИА кредиторов и рекомендуется
всем остальным кредиторам в качестве необходимой предпосылки для
рассмотрения возможности придания им статуса квалифицированных МИА
кредиторов в будущем;
- выкуп у квалифицированных МИА кредиторов ипотечных кредитов,
соответствующих стандартам МИА (операции на вторичном ипотечном
рынке);
- привлечение средств инвесторов путем выпуска и размещения
ценных бумаг, обеспеченных собственными активами (в том числе пулами
ипотечных кредитов), а также поручительствами Правительства Москвы.
Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные
бумаги МИА. Например, институциональные инвесторы - пенсионные фонды,
страховые компании и т.д.
Правительство Москвы
Функции:
- регулирование первичного и вторичного ипотечного рынка в
Москве;
- предоставление поручительств инвесторам по ценным бумагам МИА;
- участие в управлении МИА.
Глава N 3. Основные принципы Московской Ипотечной программы
1. Ипотечное кредитование возникает, когда одна сторона
(кредитор) предоставляет другой стороне (заемщику) сумму денежных
средств в кредит, порядок погашения которого определяется кредитным
договором, предусматривающим в качестве предмета залога для
обеспечения выдаваемого кредита жилье, как приобретаемое на средства
кредита, так и имеющееся в собственности заемщика до получения
кредита.
2. В случае, если заемщик не в состоянии возвратить заемные
средства кредиторы, кредитор может обратить взыскание на заложенную
собственность заемщика в качестве компенсации за предоставленный
кредит.
3. Заемщик и кредитор подписывают договор, по которому они
добровольно и сознательно признают, что будут выполнять договорные
обязательства способом, указанным в данном договоре.
4. Заемщик обладает правом выбора желательного для него типа
договора из имеющихся стандартных, зная, что условия договора подлежат
обязательному исполнению.
5. Московское Ипотечное Агентство заключает с каждым из
квалифицированных МИА кредиторов договор, в котором гарантирует
срочный выкуп любого выдаваемого данным кредитором ипотечного кредита
с получением им заранее обусловленной маржи только в том случае, если
данный кредит выдается по стандартам МИА. В число стандартов МИА на
первых порах становления рынка ипотечного кредитования в Москве могут
входить требования участия только квалифицированных МИА страховых и
оценочных компаний во всех случаях страховой и оценочной деятельности,
связанной с ипотечным кредитованием.
6. Московское Ипотечное Агентство не осуществляет выкуп кредитов,
выданных иными, чем квалифицированными МИА кредиторами.
7. Поручительства Правительства Москвы распространяются только на
ценные бумаги МИВ.
8. Отношения всех участников ипотечного рынка подразумевают:
8.1. Четкое функциональное распределение обязанностей на
договорной основе;
8.2. Гарантии исполнения договорных обязательств;
8.3. Доступность участия в работе ипотечного рынка любой
организации, имеющей на это право в соответствии с федеральным и
московским законодательством.
9. Необходимые меры по созданию правовых и прочих условий для
работы ипотеки в Москве:
9.1. Обеспечение единой централизованной регистрации сделок с
недвижимостью и прав на нее. Это означает фактически одновременную
регистрацию договоров купли-продажи и договоров залога при ипотечном
кредитовании.
9.2. Создание резервного отселенческого фонда.
9.3. Корректировка Правил регистрации граждан на территории
Москвы.
9.4. Организация и проведение торгов жилья, на которое обращено
взыскание.
9.5. Обеспечение явки в суды заемщиков, нарушивших условия
ипотечных договоров.
9.6. Обеспечение обязательного выселения (отселения - в
соответствии с п.8.2) неплательщиков по ипотечным договорам.
Глава N 4. Процедура ипотечного кредитования
На начальном этапе работы Московского Ипотечного Агентства
возможны два варианта предоставления ипотечных кредитов москвичам.
Первый вариант. Сначала Заемщик обращается в Банк, который
определяет, на какую сумму кредита этот Заемщик может рассчитывать,
после чего Заемщик выбирает подходящую ему квартиру в пределах суммы
оговоренного с Банком кредита.
1 - Заемщик обращается к Кредитору (Банку) за получением кредита.
Банк проверяет кредитоспособность Заемщика, следуя стандартам МИА, и
принимает решение, какую сумму кредита он готов выдать данному
Заемщику.
2 - Банк выписывает Заемщику "ипотечный сертификат" на сумму
выдаваемого кредита плюс расчетный первый взнос Заемщика в размере 30%
от стоимости квартиры.
3 - Заемщик обращается к Продавцу жилья и выбирает подходящую
квартиру с учетом имеющегося у него "ипотечного сертификата". продавец
и Заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи,
предусматривающий резервирование данного жилья на обусловленный
сторонами срок.
Второй вариант. Сначала Заемщик находит подходящее ему жилье,
затем обращается в Банк за получением кредита на его приобретение.
1 - Заемщик обращается к Продавцу жилья и выбирает подходящее
жилье из предлагаемого Продавцам (Комитетом муниципального жилья,
риэлторами, другими гражданами и юридическими лицами).
2 - Продавец подписывает с Заемщиком соглашение о резервировании
данной квартиры на обусловленный сторонами срок (данное соглашение
является предварительным договором купли-продажи).
3 - Заемщик обращается к Кредитору (далее Кредитор будет
обозначаться как Банк) за получением ипотечного кредита на
приобретение выбранного им жилья, приложив к требуемому пакету
документов предварительный договор купли-продажи. Банк проверяет
кредитоспособность Заемщика. При этом он может руководствоваться
стандартами МИА, а квалифицированный МИА Банк обязан руководствоваться
этими стандартами, если намеревается перепродать данный кредит
Московскому Ипотечному Агентству. Обязательным условием ипотечного
кредитования является страхование закладываемого недвижимого
имущества. Необходимость страхования жизни, трудоспособности Заемщика
определяется Банком в соответствии со стандартами МИА (например, одним
из таких стандартов может быть возраст Заемщика, наличие семьи и
т.д.).
Последующие действия Сторон идентичны для обоих вариантов.
4. Оценочное агентство осуществляет независимую оценку выбранного
Заемщиком жилья. Банк соотносит ее с размером выдаваемого кредита.
5. В случае положительного решения банк заключает с Заемщиком
кредитный договор и предварительный договор о залоге жилого помещения,
а Заемщик вносит на свой банковский счет авансовый платеж за выбранное
им жилье.
6. Заемщик оформляет покупку квартиры у Продавца, заключает
договор купли-продажи квартиры с Продавцом.
7. Банк выплачивает полную стоимость квартиры Продавцу (авансовый
платеж + сумма кредита) по договору купли-продажи, которые
регистрируется в порядке, предусмотренном действующим
законодательством.
8. Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует переход права
собственности на квартиру, и Покупатель вселяется в нее.
9. Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на
недвижимое имуществом и сделок с ним регистрирует ипотеку (залог)
жилой площади по месту нахождения имущества.
10. В случае, если кредит был выдан квалифицированным МИА Банком
с соблюдением всех необходимых стандартов, данный Банк, руководствуясь
договорными обязательствами МИА, продает Агентству этот обеспеченный
залогом жилого помещения кредит. В обмен на обязательство выплачивать
все предусмотренные соответствующим кредитным договором суммы на счет
МИА, Банк получает назад выплаченную им Заемщику сумму плюс заранее
установленную маржу, часть которой может выплачиваться банку в виде
ценных бумаг МИА. (Банк может не подавать ипотечный кредит МИА и
продолжать его обслуживание, получая ежемесячные взносы от Заемщика).
МИА занимает место кредитора в кредитном договоре и вносится в "Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество" в качестве нового
залогодержателя по договору ипотеки. Высвободившиеся деньги Банк
использует на выдачу ипотечного кредита следующему Заемщику.
11. Банк, продавший МИА кредит, продолжает его обслуживание (за
небольшую сервисную плату), т.е. установленные соответствующим
кредитным договором сроки взимает с Заемщика все положенные выплаты в
погашение суммы основного долга и процентов по нему и своевременно
перечисляет данные средства на счет МИА. В случае наступления
несостоятельности Заемщика, который после соблюдения установленной
процедуры отселяется в резервный отселенческий фонд. Банк продолжает
перечислять на счет МИА все предусмотренные соответствующим кредитным
договором выплаты до момента продажи, заложенного в обеспечение
кредита жилья Заемщика. Окончательные расчеты между Банком и МИА
происходят после этой реализации и зависят от итогового баланса по
кредиту и от заранее предусмотренной в договоре между МИА и Банком
ответственности каждой из сторон за риск наступления несостоятельности
Заемщика. При этом Банк несет первую часть рисков, связанных с
качеством проверки платежеспособности Заемщика (т.н. экономические
риски), а город, в лице МИА, несет лишь риски, связанные с
общеэкономической конъюнктурой (т.н. системные риски).
12. МИА формирует пакеты (пулы) ипотечных кредитов,
диверсифицируя кредитный риск каждого такого пакета посредством
включения в него достаточно большого количества кредитов различным
Заемщикам, выданных различными Кредиторами.
13. МИА выпускает ценные бумаги (облигации), которые размещаются
на внутреннем и внешнем финансовых рынках.
14. Правительство Москвы предоставляет поручительства в
обеспечение обязательств МИА по ценным бумагам.
15. Вырученные от продажи ценных бумаг средства, МИА направляет
на рефинансирование первичных кредиторов и осуществление дальнейшего
ипотечного кредитования.
16. Банк, не относящийся к категории квалифицированных МИА, может
попытаться продать ипотечный кредит иному, чем МИА оператору на рынке
вторичного ипотечного кредитования или оставаться кредитором Заемщика
на весь дальнейший срок действия кредитного договора.
Варианты ипотечного кредитования.
1. Варианты, связанные с положением Заемщика в обществе, местом
работы и стабильностью его предприятия, наличием или отсутствием у
него достаточных для внесения авансового платежа средств, возможность
и необходимость продажи имеющейся у него квартиры, а также процесс,
связанные с такой продажей, - все это создает большое количество
вариантов для Заемщика. Настоящая концепция предусматривает разработку
участниками ипотечного рынка различных технологий, позволяющих
реализовать все возможные варианты действий, удобные как для
Заемщиков, так и для кредиторов и других участников ипотечного рынка.
2. Одним из вариантов использования старого жилья для
приобретения нового является получение краткосрочного кредита для
первоначального взноса при покупке новой квартиры под залог уже
имеющегося жилья. До истечения срока краткосрочного кредита Заемщик
может реализовать заложенное старое жилье, рассчитаться по
краткосрочному кредиту и использовать остаток вырученных средств для
последующего погашения долгосрочного кредита.
3. Возможен комбинированный вариант, когда часть первоначального
взноса Заемщика формируется за счет имеющегося жилья и принимается
впоследствии к зачету Продавцом новой квартиры, а оставшаяся часть
вносится деньгами.
Глава N 5. Страхование при ипотечном кредитовании
Функции страховых компаний.
(а) Имущественное страхование - основная функция страховщиков при
ипотечном кредитовании. Страхование предмета залога является
обязательным условием, обеспечивающим интересы Залогодержателя
(Кредитора). Договор о страховании заложенного имущества заключается с
Заемщиком за его счет.
(б) Страхование гражданско-правовой ответственности участников
рынка требуется в случаях, предусмотренных договорными отношениями
участников, а в некоторых случаях, действующим законодательством
(например, обязательное страхование ответственности оценочных
организаций в соответствии с Законом "Об оценочной деятельности в
г.Москве").
(в) Страхование жизни и трудоспособности заемщиков осуществляется
при необходимости в случаях, предусмотренных внутренними процедурами
банков-кредиторов и/или МИА.
(г) Страхование рисков, связанных с ипотечным кредитованием,
включая отдельные кредитные риски финансовых институтов, оперирующих в
рамках Московской ипотечной программы и осуществляется Московским
муниципальным страховым Агентством, что должно обеспечить снижение
общей нагрузки на бюджет города, в том числе за счет общего объема
застрахованных Агентством рисков.
Глава N 6. Московское Ипотечное Агентство
1. Создание Московского Ипотечного Агентства
(а) МИА регистрируется в форме открытого акционерного общества.
Контрольный пакет акций в размере не менее 51% на время становления
Московской Ипотечной Программы остается у Правительства Москвы.
(б) МИА получает необходимые лицензии в уполномоченных органах.
(в) Деятельность МИА определяется его уставом, который
разрабатывается и утверждается в соответствии с постановлением
Правительства "О создании Московского Ипотечного Агентства". Контроль
Правительства Москвы осуществляется на правах основного учредителя,
имеющего контрольный пакет акций.
(г) Размер не денежной части, вносимой в уставный фонд
Правительством Москвы, не должен превышать 20% от его общего объема.
(д) Правительство Москвы создает своим постановлением специальный
резервный отселенческий жилой фонд для заемщиков, нарушивших
финансовые условия договоров ипотечного кредитования. Эта мера
призвана решить проблемы, связанные с отселением таких заемщиков.
2. Ценные бумаги МИА
Ценные бумаги Московского Ипотечного Агентства и программы их
эмиссий обеспечиваются:
(а) поручительством Правительства Москвы, при этом отношения
между МИА и Правительством Москвы по данным обязательствам города
строятся на договорной основе.
(б) активами и собственными средствами, формирующимися за счет
средств учредителей и прибыли от деятельности МИА.
3. Дополнительные источники финансирования:
(а) МИА получает кредит у международных инвесторов под общие
гарантии города.
(б) Город перераспределяет средства, полученные в счет городского
международного облигационного займа, и выделяет квоту на деятельность
МИА.
(в) По договоренности с федеральными властями передача МИА части
ссуды Мирового банка, выделяемой на финансирование общероссийской
ипотечной программы.
(г) Включение Московской ипотечной программы в американскую
программу Уэлдона-Тейлора (обсуждается в Конгрессе США).
(д) Прямое кредитование российских банков международными
инвесторами под Московскую ипотечную программу, включая средства
американско-российского инвестиционного Фонда.
Глава N 7. Особенности функционирования системы ипотечного
кредитования в Москве в переходный период
В условиях нынешней неустойчивой макроэкономической ситуации в
России и опасности острого финансового кризиса, который ставит под
сомнение стабильность многих банков, необходимы особые требования к
режиму работу рынка ипотечного кредитования на этапе его становления в
первые 6-12 месяцев.
С одной стороны, эти требования должны минимизировать для
Заемщиков и МИА как специфические для данного периода риски, так и
дополнительные издержки, обусловленные временным удорожанием внешних
заимствований.
С другой стороны, эти ограничения не должны стать препятствием
для перехода к полномасштабному использованию всей, описанной в
предыдущих разделах программы, как только непосредственная опасность
острого финансового кризиса пройдет, т.е. когда состояние на
российских финансовых рынках восстановится до уровня апреля 1998 года.
В противном случае дальнейшее функционирование рынка ипотечного
кредитования как самофинансирующейся и развивающейся системы будет
невозможно.
К числу таких временных требований могут быть отнесены некоторые
ограничения по банкам, отобранным для работы с МИА. критерием должна
служить финансовая надежность этих банков, которая не может быть
поколеблена ни при каких изменениях финансовой ситуации в России.
С этой точки зрения, потребуется проверка их реального
финансового состояния, в том числе краткосрочных и долгосрочных
обязательств, включая фьючерсные контракты по валюте каждого из этих
банков, участвующих в московской ипотечной программе. В дальнейшем, по
мере стабилизации финансовой ситуации в стране, в целях расширения
объемов ипотечного кредитования и снижения процентов по ипотечным
кредитам для населения за счет конкуренции среди кредиторов, состав
квалифицированных МИА банков может и будет пересмотрен с учетом
выработанных Агентством критериев и опыта, приобретенного в условиях
реального функционирования системы ипотечного кредитования в Москве.
Другим вынужденным требованием является необходимость
постепенного наращивания темпов ипотечного кредитования на начальном
этапе с тем, чтобы основные объемы выдачи ипотечных кредитов населения
пришлись на период существенного снижения стоимости внешних
заимствований для Москвы, что, в свою очередь, облегчит бремя
кредитных выплат для населения.
Важно и то, что выбор тех или иных схем ипотечного кредитования
зависит от особенностей налоговой системы. С учетом грядущих изменений
в Федеральном налоговом законодательстве могут понадобиться
соответствующие коррективы в Московской ипотечной программе.
Помимо этого, опыт функционирования системы ипотечного
кредитования в Москве позволит дать соответствующие предложения по
возможности налоговым стимулам для участников рынка ипотечного
кредитования.
В случае включения Москвы в одну из международных программ,
предусматривающих целевое выделение заемных средств на льготных
условиях (процентная ставка существенно ниже рыночного уровня),
возможно применение специальной схемы ипотечного кредитования с
использованием сертификатов, наподобие описанной в
российско-американской программе "Дом для Вашей семьи". Эта,
основанная на дешевых внешних займах схема, позволяет, соответственно,
снизить процентную ставку по ипотечным кредитам для населения. Однако,
ее применение жестко ограничено объемом подобных целевых льготных
кредитов и не содержит возможности для расширения. Помимо этого,
подобную схему имеет смысл применять лишь для финансирования, не
пользующегося спросом относительно дешевого жилья. В противном случае
московский рынок жилья может быть серьезно подорван.
Прилагаются:
1. Схема договорных отношений
2. Схема процедуры получения Заемщиком ипотечного кредита
3. Схема движения денежных средств
(см. подлинник документа)
Первый заместитель
руководителя Комплекса
перспективного развития
города В.Д.Штернфельд
Приложение 2
к постановлению Правительства Москвы
от 11 августа 1998 г. N 625
ПЛАН МЕРОПРИЯТИЙ
по МОСКОВСКОЙ ИПОТЕЧНОЙ ПРОГРАММЕ
_______________________________________________________________________________________________________
Задачи Необходимые действия Ответственный Срок
_______________________________________________________________________________________________________
1. Создание Московского Необходимо определить: Ресин В.И. 15.08.98
ипотечного агентства (МИА) состав учредителей МИА Журек С.
организационно-правовую форму Александров Ю.П.
размер и порядок формирования уставного
капитала
порядок регистрации в соответствии с Коростелев Ю.В.
действующим законодательством
перечень необходимых лицензий, включая Толкачев О.М.
лицензирование факторинга
юридический адрес и помещение для МИА
источники финансирования организационного
этапа МИА
начать разработку проектов стандартных
договоров со всеми участниками ипотечного
рынка (стандартов МИА)
2. Решение проблемы правовой Подготовка проекта Закона города Москвы Стебенкова Л.В. по мере
достаточности для начала "Об особенностях ипотечного жилищного МИА, рабочая необходимости
работы Московской Ипотечной кредитования в городе Москве" группа
Программы проработка его всеми департаментами и "Московская
передача его в Московскую городскую Думу ипотечная
для принятия программа"
(далее РГ)
_______________________________________________________________________________________________________
Задачи Необходимые действия Ответственный Срок
_______________________________________________________________________________________________________
3. Разработка четкого и Разработка проекта по созданию резервного Сапрыкин П.В. 15.08.98
надежного механизма перехода отселенческого фонда
права собственности и Разработка порядка регистрации в квартирах Якушенко Э.С. 15.08.98
отселения резервного отселенческого фонда Куликов Н.В.
совместно с Главным Управлением Внутренних
Дел г.Москвы
Консультации с Государственно-правовым Лебедев Д.А. постоянно
управление Мэрии (ГПУ)
Определение источника формирования и Сапрыкин П.В.
порядка содержания резервного Росляк Ю.В.
отселенческого фонда нежилых помещений Удальцов А.Н.
4. Создание механизма Проработка вопроса о возможностях создания Лебедев Д.А. 15.08.98
разрешения споров при отдельного городского третейского Корнева З.И., РГ
наступлении неплатежа, суда для рассмотрения данных споров
переходе права собственности Проработка вопроса о возможности Большакова А.К., РГ 15.08.98
и отселении безотлагательного решения споров по
ипотеке через арбитражный суд города
Москвы
Проработка возможности создания отдельной Корнева З.И., РГ 15.08.98
судебной коллегии по спорам, связанным с
ипотекой, при Московском городском Суде
(МГС)
5. Разработка типовых Поручить рабочей группе разработку проектов МИА, РГ 01.09.98-
договоров по ипотеке в типовых договоров (кредитного и об 01.10.98
соответствии со стандартами ипотеке), а также, других базовых
МИА документов
Обсудить с другими участниками рынка МИА, РГ
Получить рекомендации ГПУ МИА, РГ
_______________________________________________________________________________________________________
Задачи Необходимые действия Ответственный Срок
_______________________________________________________________________________________________________
6. Разработка механизма Определить возможности московского бюджета Демин А.С. 15.08.98-
гарантированной компенсации по объему и общему порядку предоставления Стебенкова Л.В. 01.09.98
убытков банков в случае гарантий
нарушения законодательного Определить перечень стандартных случаев, МИА,РГ
обеспечения перехода права при которых такие гарантии вступают в силу
собственности и выселения Разработать систему предоставления таких
гарантий
7. Упрощение и оптимизация Создание единой информационной базы данных МИА, РГ, 15.08.98-
процесса регистрации и путем объединения ныне существующих Сапрыкин П.В., 01.10.98
перехода права собственности автономных баз данных Лебедев Д.А.
Разработка программного и технического
обеспечения комплекса для обслуживания,
функционирования и развития
централизованной базы данных по жилью и
зарегистрированным правам/обременениям
на него
Разработка механизма доступа к информации МИА, РГ
Учреждения всеми участниками ипотечного
рынка
8. Решение проблем, связанных Проработка юридических вопросов, связанных Лебедев Д.А. до
с институтом регистрации по с выселением всех членов семьи бывшего Куликов Н.В. 01.09.98
месту жительства в г.Москве собственника
Ограничение на регистрацию членов семьи Якушенко Э.С.
собственника по месту его жительства
Подготовить в рамках Московской ипотечной
программы проект законодательных инициатив,
направленных на совершенствование
Федерального законодательства о регистрации
граждан по месту жительства
9. Стандартизация процесса Проведение переговоров с Федеральным Ресин В.И., РГ постоянно
оценки кредитоспособности Агентством Ипотечного Кредитования
(ФАИК) об использовании в Москве
стандартов ФАИК
Консультации с Фанни Мэй (FNMA) и другими Журек С. постоянно
специализированными институтами
Консультации с российскими участниками
ипотечного рынка, в первую очередь, с
банками
Подготовка к разработке программного
обеспечения деятельности МИА
10. Разработка в рамках МИА Проработка возможности предоставления Хрычева О.Н. 01.09.98
системы рыночных инструментов местных (городских) налоговых льгот Черник Д.Г.
и методов, регулирующих заемщикам и прочим участникам рынка
стоимость выкупа первичных Разработка рыночных инструментов, МИА по мере
кредитов, для динамичного стимулирующих ипотечное кредитование на необходимости
развития первичного рынка первоначальном этапе работы МИА
ипотеки Разработка рыночных инструментов, МИА постоянно
позволяющих оптимизировать размер
первоначальных взносов и процентную
ставку по ипотечным кредитам
Проведение переговоров с участниками МИА
ипотечного рынка
11. Установление Проведение переговоров с ФАИК по МИА по мере
взаимоотношений между МИА и разработке скоординированной политики в необходимости
ФАИК области ипотечного кредитования, а также
единых стандартов и форм
Разработка механизма предоставления Демин А.С.
гарантий Правительства Москвы для программ МИА
ФАИК при выкупе кредитов у московских
банков
12. Взаимодействие с Участие МИА и Правительства Москвы в МИА постоянно
федеральными органами оптимизации федерального законодательства, по мере
касающегося ипотеки необходимости
Взаимодействие с Государственной Думой Стебенкова Л.В.
РФ по поводу возможного распространения
федеральных льгот по подоходному налогу
при приобретении на срок больший, чем 3
года (на срок действия кредитного
договора)
Консультации с соответствующими МИА
федеральными структурами относительно
возможности отмены налогообложения на
разницу между учетной ставкой ЦБ РФ и
процентной ставкой по ипотечному кредиту
Взаимодействие с ЦБ РФ для стимулирования МИА
банков, осуществляющих ипотечное
кредитование
13. Определение источников Проработка возможностей, связанных со МИА, до
финансирования ипотечной следующими программами: Росляк Ю.В. 01.10.98
программы Московский международный займ в объеме Климович М.В.
500 млн.долл. США Сизов Ю.С.
Кредит Всемирного банка РФ и передача
части его в Московскую ипотечную программу
в объеме (до 200 млн.долл. США)
Инициатива Уэлдон-Тейлора (50 млн.долл.США)
14. Разработка программ, Разработка программ Московского МИА, постоянно
стимулирующих выдачу ипотечных правительства по поощрению банков, Коростелев Ю.В.
кредитов банками наиболее активно участвующих в ипотечном Росляк Ю.В.
кредитовании
Разработка квалификационных рейтинговых МИА
стандартов надежности для банков и других
участников ипотечного рынка
Разработка программ, направленных на МИА
повышение ликвидности банков путем
создания в ближайшее время элементов
вторичного рынка
Проработать вопрос о системе распределения МИА
рисков между банками и МИА
_______________________________________________________________________________________________________
Задачи Необходимые действия Ответственный Срок
_______________________________________________________________________________________________________
15. Стимулирование развития Проведение переговоров со страховыми МИА 01.09.98
ипотечного страхования компаниями об участии последних в системе
ипотечного кредитования и совместная
разработка следующих программ страхования:
жизни и трудоспособности заемщиков
правомерного установления права
собственности (титула) заложенного
имущества гражданской ответственности
оценовых агентств
16. Разработка рекламной Разработка принципов рекламной компании РГ, постоянно
стратегии МИА МИА начиная с
Распространение среди населения и 15.08.98
участников рынка информации о принципах
ипотечного кредитования в рамках
Московской ипотечной программы
Опубликовать в прессе типовые ипотечные
договоры и основные стандарты МИА
Создание специального печатного
информационного органа МИА
17. Общие и специальные Разработка общеобразовательных программ МИА постоянно
обучающие программы по ипотеке для населения, в том числе, Гарвардский
с использованием СМИ университет
Разработка специальных программ для
заемщиков
Разработка программ для профессиональных
участников ипотечного рынка
_______________________________________________________________________________________________________
Задачи Необходимые действия Ответственный Срок
_______________________________________________________________________________________________________
18. Специальные ипотечные Разработка совместных программ МИА и Ресин В.И.
программы Правительства Москвы по реализации
муниципального жилья, предназначенного
для коммерческой продажи Сапрыкин П.В.
Разработка программ перехода от 01.10.98
бесплатного предоставления жилья и иных
видов прямого субсидирования к реализации
его через льготное ипотечное кредитование Сапрыкин П.В. начиная с
Использование ипотечных технологий в 15.08.98
рамках существующих городских и
федеральных специальных жилищных
программ
19. Прогнозирование ценовых Анализ динамики эластичности спроса на МИА, постоянно
и спросовых тенденций на московском жилищном рынке и факторов, "International
различные виды жилья в определяющих эту динамику Mortgage
случае внедрения ипотечного Прогнозирование соответствующих изменений Consulting"
кредитования в случае применения различных схем
ипотечного кредитования Consulting"
Отбор схем, приводящих к положительным
для социально-экономического развития
города спросовых и ценовым тенденциям
20. Проведение международной Решение вопроса о финансировании МИА, 01.09.98
экспертизы системы ипотечного проведения экспертизы (См.Меморандум Грэма "International
кредитования в Москве и ее Эллисона Мэру Ю.М.Лужкову от 10.02.98) Mortgage
отдельных элементов Определить экспертные организации и Consulting"
заключить с ними договоры
_______________________________________________________________________________________________________ |