право собственности на ту часть земельного участка, которая занята
недвижимостью и необходима для ее использования.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не
принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без
согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям
пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право
пользования соответствующей частью земельного участка на тех же
условиях, что и продавец недвижимости.
Статья 553. Права на недвижимость
при продаже земельного участка
В случаях, когда земельный участок, на котором находится
принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость,
продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости,
за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка,
которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на
условиях, определяемых договором продажи.
Если условия пользования соответствующей частью земельного
участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право
ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка,
которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в
соответствии с ее назначением.
Статья 554. Определение предмета
в договоре продажи недвижимости
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные,
позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее
передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие
расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в
составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом
имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами,
а соответствующий договор не считается заключенным.
Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости
1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого
имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной
форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается
незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные
пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи
недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого
недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает
цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части
земельного участка или права на нее.
3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи
недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее
размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате,
определяется исходя из фактического размера переданного покупателю
недвижимого имущества.
Статья 556. Передача недвижимости
1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем
осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или
иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство
продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после
вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами
соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче
недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом
соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество,
а покупателя - обязанности принять имущество.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям
договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое
несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не
является основанием для освобождения продавца от ответственности за
ненадлежащее исполнение договора.
Статья 557. Последствия передачи недвижимости
ненадлежащего качества
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не
соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве,
применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением
положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего
качества на товар, соответствующий договору.
Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры,
части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие
в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после
его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием
их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или
квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным
с момента такой регистрации.
§ 8. Продажа предприятия
Статья 559. Договор продажи предприятия
1. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в
собственность покупателя предприятие в целом как имущественный
комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые
продавец не вправе передавать другим лицам.
2. Права на фирменное наименование, товарный знак, знак
обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его
товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании
лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят
к покупателю, если иное не предусмотрено договором.
3. Права продавца, полученные им на основании разрешения
(лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат
передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или
иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия
обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии
у него такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от
соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких
обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную
ответственность.
Статья 560. Форма и государственная регистрация
договора продажи предприятия
1. Договор продажи предприятия заключается в письменной форме
путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2
статьи 434), с обязательным приложением к нему документов, указанных в
пункте 2 статьи 561 настоящего Кодекса.
2. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его
недействительность.
3. Договор продажи предприятия подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Статья 561. Удостоверение состава
продаваемого предприятия
1. Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в
договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации
предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами
такой инвентаризации.
2. До подписания договора продажи предприятия должны быть
составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский
баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости
предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в
состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и
сроков их требований.
Имущество, права и обязанности, указанные в названных документах,
подлежат передаче продавцом покупателю, если иное не следует из правил
статьи 559 настоящего Кодекса и не установлено соглашением сторон.
Статья 562. Права кредиторов
при продаже предприятия
1. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого
предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно
уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия.
2. Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю
о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со
дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо
прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения
продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи
предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.
3. Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия в
порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, может предъявить
иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 настоящей
статьи, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о
передаче предприятия продавцом покупателю.
4. После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель
несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного
предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия
кредитора.
Статья 563. Передача предприятия
1. Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по
передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия
и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о
выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества,
обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его
утраты.
Подготовка предприятия к передаче, включая составление и
представление на подписание передаточного акта, является обязанностью
продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено
договором.
2. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания
передаточного акта обеими сторонами.
С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или
случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия.
Статья 564. Переход права собственности
на предприятие
1. Право собственности на предприятие переходит к покупателю с
момента государственной регистрации этого права.
2. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия,
право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит
государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия
покупателю (статья 563).
3. В случаях, когда договором предусмотрено сохранение за
продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю,
до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств,
покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться
имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в
той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие
было приобретено.
Статья 565. Последствия передачи и принятия
предприятия с недостатками
1. Последствия передачи продавцом и принятия покупателем по
передаточному акту предприятия, состав которого не соответствует
предусмотренному договором продажи предприятия, в том числе в
отношении качества переданного имущества, определяются на основании
правил, предусмотренных статьями 460-462, 466, 469, 475, 479
настоящего Кодекса, если иное не вытекает из договора и не
предусмотрено пунктами 2-4 настоящей статьи.
2. В случае, когда предприятие передано и принято по
передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных
недостатках предприятия и об утраченном имуществе (пункт 1 статьи
563), покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной
цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных
требований не предусмотрено договором продажи предприятия.
3. Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены в случае
передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца,
которые не были указаны в договоре продажи предприятия или
передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о
таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи
предприятия.
4. Продавец в случае получения уведомления покупателя о
недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или
отсутствия в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих
передаче, может без промедления заменить имущество ненадлежащего
качества или предоставить покупателю недостающее имущество.
5. Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или
изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что
исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие
ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, не пригодно для
целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены
продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены в
соответствии с настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми
актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно.
Статья 566. Применение к договору продажи
предприятия правил о последствиях
недействительности сделок и об
изменении или о расторжении договора
Правила настоящего Кодекса о последствиях недействительности
сделок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи,
предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по
договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору
продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушают
права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя,
других лиц и не противоречат общественным интересам.
Глава 31. Мена
Статья 567. Договор мены
1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в
собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
2. К договору мены применяются соответственно правила о
купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей
главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом
товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который
она обязуется принять в обмен.
Статья 568. Цены и расходы по договору мены
1. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие
обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и
принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет
соответствующие обязанности.
2. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые
товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар,
цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна
оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее
обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен
договором.
Статья 569. Встречное исполнение обязательства
передать товар по договору мены
В случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи
обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать
товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара
другой стороной, применяются правила о встречном исполнении
обязательств (статья 328).
Статья 570. Переход права собственности
на обмениваемые товары
Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право
собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим
по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения
обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.
Статья 571. Ответственность за изъятие товара,
приобретенного по договору мены
Сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по
договору мены, вправе при наличии оснований, предусмотренных статьей
461 настоящего Кодекса, потребовать от другой стороны возврата товара,
полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.
Глава 32. Дарение
Статья 572. Договор дарения
1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно
передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в
собственность либо имущественное право (требование) к себе или к
третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от
имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного
обязательства договор не признается дарением. К такому договору
применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего
Кодекса.
2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или
имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной
обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и
связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт
2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем
безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить
его от имущественной обязанности.
Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего
имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи,
права или освобождения от обязанности ничтожно.
3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после
смерти дарителя, ничтожен.
К такого рода дарению применяются правила гражданского
законодательства о наследовании.
Статья 573. Отказ одаряемого принять дар
1. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него
отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.
2. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от
дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда
договор дарения зарегистрирован (пункт 3 статьи 574), отказ от
принятия дара также подлежит государственной регистрации.
3. Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель
вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба,
причиненного отказом принять дар.
Статья 574. Форма договора дарения
1. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть
совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и
3 настоящей статьи.
Передача дара осуществляется посредством его вручения,
символической передачи (вручение ключей и т. п.) либо вручения
правоустанавливающих документов.
2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в
письменной форме в случаях, когда:
дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает
пять установленных законом минимальных размеров оплаты труда;
договор содержит обещание дарения в будущем.
В случаях, предусмотренных в настоящем пункте, договор дарения,
совершенный устно, ничтожен.
3. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной
регистрации.
Статья 575. Запрещение дарения
Не допускается дарение, за исключением обычных подарков,
стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных
размеров оплаты труда:
1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их
законными представителями;
2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений
социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами,
находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и
родственниками этих граждан;
3) государственным служащим и служащим органов муниципальных
образований в связи с их должностным положением или в связи с
исполнением ими служебных обязанностей;
4) в отношениях между коммерческими организациями.
Статья 576. Ограничения дарения
1. Юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве
хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее
с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное. Это
ограничение не распространяется на обычные подарки небольшой
стоимости.
2. Дарение имущества, находящегося в общей совместной
собственности, допускается по согласию всех участников совместной
собственности с соблюдением правил, предусмотренных статьей 253
настоящего Кодекса.
3. Дарение принадлежащего дарителю права требования к третьему
лицу осуществляется с соблюдением правил, предусмотренных статьями
382-386, 388 и 389 настоящего Кодекса.
4. Дарение посредством исполнения за одаряемого его обязанности
перед третьим лицом осуществляется с соблюдением правил,
предусмотренных пунктом 1 статьи 313 настоящего Кодекса.
Дарение посредством перевода дарителем на себя долга одаряемого
перед третьим лицом осуществляется с соблюдением правил,
предусмотренных статьями 391 и 392 настоящего Кодекса.
5. Доверенность на совершение дарения представителем, в которой
не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна.
Статья 577. Отказ от исполнения договора дарения
1. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего
обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить
одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения
договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья
дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых
условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.
2. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего
обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить
одаряемого от имущественной обязанности, по основаниям, дающим ему
право отменить дарение (пункт 1 статьи 578).
3. Отказ дарителя от исполнения договора дарения по основаниям,
предусмотренным пунктами 1 и 2 настоящей статьи, не дает одаряемому
права требовать возмещения убытков.
Статья 578. Отмена дарения
1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил
покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или
близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные
повреждения.
В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право
требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения,
если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для
дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее
безвозвратной утраты.
3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить
дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим
лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве)
за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в
течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица
несостоятельным (банкротом).
4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя
отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную
вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
Статья 579. Случаи, в которых отказ от исполнения
договора дарения и отмена дарения невозможны
Правила об отказе от исполнения договора дарения (статья 577) и
об отмене дарения (статья 578) не применяются к обычным подаркам
небольшой стоимости.
Статья 580. Последствия причинения вреда
вследствие недостатков подаренной вещи
Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого
гражданина вследствие недостатков подаренной вещи, подлежит возмещению
дарителем в соответствии с правилами, предусмотренными главой 59
настоящего Кодекса, если доказано, что эти недостатки возникли до
передачи вещи одаряемому, не относятся к числу явных и даритель, хотя
и знал о них, не предупредил о них одаряемого.
Статья 581. Правопреемство при обещании дарения
1. Права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не
переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не
предусмотрено договором дарения.
2. Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его
наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором
дарения.
Статья 582. Пожертвования
1. Пожертвованием признается дарение вещи или права в
общеполезных целях.
Пожертвования могут делаться гражданам, лечебным, воспитательным
учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным
учреждениям, благотворительным, научным и учебным учреждениям, фондам,
музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным
организациям, а также государству и другим субъектам гражданского
права, указанным в статье 124 настоящего Кодекса.
2. На принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения
или согласия.
3. Пожертвование имущества гражданину должно быть, а юридическим
лицам может быть обусловлено жертвователем использованием этого
имущества по определенному назначению. При отсутствии такого условия
пожертвование имущества гражданину считается обычным дарением, а в
остальных случаях пожертвованное имущество используется одаряемым в
соответствии с назначением имущества.
Юридическое лицо, принимающее пожертвование, для использования
которого установлено определенное назначение, должно вести
обособленный учет всех операций по использованию пожертвованного
имущества.
4. Если использование пожертвованного имущества в соответствии с
указанным жертвователем назначением становится вследствие изменившихся
обстоятельств невозможным, оно может быть использовано по другому
назначению лишь с согласия жертвователя, а в случае смерти
гражданина-жертвователя или ликвидации юридического лица -
жертвователя по решению суда.
5. Использование пожертвованного имущества не в соответствии с
указанным жертвователем назначением или изменение этого назначения с
нарушением правил, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, дает
право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать
отмены пожертвования.
6. К пожертвованиям не применяются статьи 578 и 581 настоящего
Кодекса.
Глава 33. Рента и пожизненное содержание с иждивением
§ 1. Общие положения о ренте и
пожизненном содержании с иждивением
Статья 583. Договор ренты
1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает
другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а
плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество
периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной
суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
2. По договору ренты допускается установление обязанности
выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни
получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть
установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с
иждивением.
Статья 584. Форма договора ренты
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор,
предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты,
подлежит также государственной регистрации.
Статья 585. Отчуждение имущества
под выплату ренты
1. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть
передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату
или бесплатно.
2. В случае, когда договором ренты предусматривается передача
имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате
применяются правила о купле-продаже (глава 30), а в случае, когда
такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения
(глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами
настоящей главы и не противоречит существу договора ренты.
Статья 586. Обременение рентой
недвижимого имущества
1. Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание,
сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату.
В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его
обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.
2. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в
собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность
(статья 399) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с
нарушением договора ренты, если настоящим Кодексом, другим законом или
договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому
обязательству.
Статья 587. Обеспечение выплаты ренты
1. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого
недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства
плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
2. Существенным условием договора, предусматривающего передачу
под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества,
является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты
предоставить обеспечение исполнения его обязательств (статья 329) либо
застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за
неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.
3. При невыполнении плательщиком ренты обязанностей,
предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также в случае утраты
обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые
получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть
договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением
договора.
Статья 588. Ответственность
за просрочку выплаты ренты
За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю
ренты проценты, предусмотренные статьей 395 настоящего Кодекса, если
иной размер процентов не установлен договором ренты.
§ 2. Постоянная рента
Статья 589. Получатель постоянной ренты
1. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а
также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и
соответствует целям их деятельности.
2. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут
передаваться лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, путем
уступки требования и переходить по наследству либо в порядке
правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не
предусмотрено законом или договором.
Статья 590. Форма и размер постоянной ренты
1. Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере,
устанавливаемом договором.
Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты
путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг,
соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.
2. Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, размер
выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению
установленного законом минимального размера оплаты труда.
Статья 591. Сроки выплаты постоянной ренты
Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная
рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.
Статья 592. Право плательщика
на выкуп постоянной ренты
1. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей
выплаты ренты путем ее выкупа.
2. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен
плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до
прекращения выплаты ренты или за более длительный срок,
предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по
выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа
получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
3. Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика
постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно.
Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной
ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в
течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения
договора.
Статья 593. Выкуп постоянной ренты
по требованию получателя ренты
Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты
плательщиком в случаях, когда:
плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если
иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению
выплаты ренты (статья 587);
плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные
обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет
выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в
общую собственность или разделено между несколькими лицами;
в других случаях, предусмотренных договором.
Статья 594. Выкупная цена постоянной ренты
1. Выкуп постоянной ренты в случаях, предусмотренных статьями 592
и 593 настоящего Кодекса, производится по цене, определенной договором
постоянной ренты.
2. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной
ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной
ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме
подлежащей выплате ренты.
3. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной
ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в
выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена
переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным
пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса.
Статья 595. Риск случайной гибели имущества,
переданного под выплату постоянной ренты
1. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества,
переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик
ренты.
2. При случайной гибели или случайном повреждении имущества,
переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе
требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты
либо изменения условий ее выплаты.
§ 3. Пожизненная рента
Статья 596. Получатель пожизненной ренты
1. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни
гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период
жизни другого указанного им гражданина.
2. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких
граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными,
если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.
В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на
получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если
договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти
последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.
3. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу
гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.
Статья 597. Размер пожизненной ренты
1. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма,
периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.
2. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете
на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда,
установленного законом, а в случаях, предусмотренных статьей 318
настоящего Кодекса, подлежит увеличению.
Статья 598. Сроки выплаты пожизненной ренты
Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты,
пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного
месяца.
Статья 599. Расторжение договора пожизненной ренты
по требованию получателя ренты
1. В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты
плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика
ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 настоящего
Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков.
2. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или
иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при
существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать
возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены
ренты.
Статья 600. Риск случайной гибели имущества,
переданного под выплату пожизненной ренты
Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного
под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от
обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором
пожизненной ренты.
§ 4. Пожизненное содержание с иждивением
Статья 601. Договор пожизненного
содержания с иждивением
1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель
ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру,
земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика
ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с
иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
2. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются
правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами
настоящего параграфа.
Статья 602. Обязанность по предоставлению
содержания с иждивением
1. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с
иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и
одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и
уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть
также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
2. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть
определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом
стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух
минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.
3. При разрешении спора между сторонами об объеме содержания,
которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд
должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.
Статья 603. Замена пожизненного содержания
периодическими платежами
Договором пожизненного содержания с иждивением может быть
предусмотрена возможность замены предоставления содержания с
иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических
платежей в деньгах.
Статья 604. Отчуждение и использование
имущества, переданного для обеспечения
пожизненного содержания
Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным
способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение
пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя
ренты.
Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того,
чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением
использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости
этого имущества.
Статья 605. Прекращение пожизненного
содержания с иждивением
1. Обязательство пожизненного содержания с иждивением
прекращается смертью получателя ренты.
2. При существенном нарушении плательщиком ренты своих
обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого
имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо
выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594
настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать
компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя
ренты.
Глава 34. Аренда
§ 1. Общие положения об аренде
Статья 606. Договор аренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель
(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество
за плату во временное владение и пользование или во временное
пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате
использования арендованного имущества в соответствии с договором,
являются его собственностью.
Статья 607. Объекты аренды
1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие
обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные
комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и
другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их
использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в
аренду не допускается или ограничивается.
2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду
земельных участков и других обособленных природных объектов.
3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие
определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в
качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие
об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным
сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статья 608. Арендодатель
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или
собственником сдавать имущество в аренду.
Статья 609. Форма и государственная регистрация
договора аренды
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из
сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен
быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной
регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в
последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья
624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи
такого имущества.
Статья 610. Срок договора аренды
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды
считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от
договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при
аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором
может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении
договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки
договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных
видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не
определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения
предельного срока, установленного законом, договор по истечении
предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный
законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный
предельному.
Статья 611. Предоставление имущества арендатору
1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в
состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению
имущества.
2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его
принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим
паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено
договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако
без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с
его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был
вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать
предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов
или расторжения договора, а также возмещения убытков.
3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем
имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в
договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе
истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398
настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных
задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и
возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Статья 612. Ответственность арендодателя
за недостатки сданного в аренду имущества
1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду
имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже
если во время заключения договора аренды он не знал об этих
недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему
выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения
недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы,
либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на
устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно
уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его
намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может
без промедления произвести замену предоставленного арендатору
имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем
состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им
расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает
причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения
непокрытой части убытков.
2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду
имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды
или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены
арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности
при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Статья 613. Права третьих лиц
на сдаваемое в аренду имущество
Передача имущества в аренду не является основанием для
прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить
арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
(сервитуте, праве залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой
обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы
либо расторжения договора и возмещения убытков.
Статья 614. Арендная плата
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование
имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются
договором аренды. В случае, когда договором они не определены,
считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно
применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых
обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в
целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически
или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования
арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи
в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на
улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание
указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы
может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные
договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть
предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы
для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов
имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе
потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу
обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования,
предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно
ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае
существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы
арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной
платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не
вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два
срока подряд.
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в
соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в
договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное
имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности
по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное
имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права
в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал
хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в
производственный кооператив, если иное не установлено настоящим
Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных
случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед
арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий
срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды,
если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с
условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель
имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Статья 616. Обязанности сторон по содержанию
арендованного имущества
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный
ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено
законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный
договором, а если он не определен договором или вызван неотложной
необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального
ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или
вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя
стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии,
производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание
имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе
при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения,
оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на
сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для
изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество,
его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику,
если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в
договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда
заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Статья 618. Прекращение договора субаренды
при досрочном прекращении договора аренды
1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное
прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в
соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае
имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество,
находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в
пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих
условиям прекращенного договора аренды.
2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим
Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в
соответствии с ним договоры субаренды.
Статья 619. Досрочное расторжение договора
по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно
расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий
договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором
срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные
договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные
сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми
актами или договором производство капитального ремонта является
обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания
досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в
соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора
только после направления арендатору письменного предупреждения о
необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Статья 620. Досрочное расторжение договора
по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно
расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование
арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в
соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие
пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при
заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны
были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или
проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью
капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а
при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не
отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания
досрочного расторжения договора по требованию арендатора в
соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Статья 621. Преимущественное право арендатора
на заключение договора аренды на новый срок
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды,
арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по
истечении срока договора имеет при прочих равных условиях
преимущественное перед другими лицами право на заключение договора
аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить
арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в
договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный
срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора
могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на
новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним
заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему
выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по
заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом
возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких
убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после
истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны
арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на
неопределенный срок (статья 610).
Статья 622. Возврат арендованного имущества
арендодателю
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть
арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с
учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил
его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной
платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не
покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их
возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного
имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть
взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено
договором.
Статья 623. Улучшения арендованного имущества
1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного
имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено
договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств
и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не
отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после
прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное
не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества,
произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не
подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и
неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого
имущества, являются собственностью арендодателя.
Статья 624. Выкуп арендованного имущества
1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что
арендованное имущество переходит в собственность арендатора по
истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения
арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено
в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным
соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете
ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа
арендованного имущества.
Статья 625. Особенности отдельных видов аренды
и аренды отдельных видов имущества
К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных
видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и
сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения,
предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не
установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.
§ 2. Прокат
Статья 626. Договор проката
1. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу
имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской
деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за
плату во временное владение и пользование.
Имущество, предоставленное по договору проката, используется для
потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не
вытекает из существа обязательства.
2. Договор проката заключается в письменной форме.
3. Договор проката является публичным договором (статья 426).
Статья 627. Срок договора проката
1. Договор проката заключается на срок до одного года.
2. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок
и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды
(статья 621) к договору проката не применяются.
3. Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время,
письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за
десять дней.
Статья 628. Предоставление имущества арендатору
Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии
арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а
также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо
выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.
Статья 629. Устранение недостатков
сданного в аренду имущества
1. При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду
имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им,
арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о
недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката,
безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести
замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в
надлежащем состоянии.
2. Если недостатки арендованного имущества явились следствием
нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества,
арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки
имущества.
Статья 630. Арендная плата по договору проката
1. Арендная плата по договору проката устанавливается в виде
определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или
единовременно.
2. В случае досрочного возврата имущества арендатором
арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной
платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата
имущества.
3. Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате
производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи
нотариуса.
Статья 631. Пользование арендованным имуществом
1. Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по
договору проката, является обязанностью арендодателя.
2. Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по
договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору
проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное
пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве
имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или
паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.
§ 3. Аренда транспортных средств
1. Аренда транспортного средства с предоставлением
услуг по управлению и технической эксплуатации
Статья 632. Договор аренды
транспортного средства с экипажем
По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства
с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство
за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами
услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.
Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и
о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на
новый срок (статья 621) к договору аренды транспортного средства с
экипажем не применяются.
Статья 633. Форма договора аренды
транспортного средства с экипажем
Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть
заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору
не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные
пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса.
Статья 634. Обязанность арендодателя
по содержанию транспортного средства
Арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного
средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного
в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и
капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.
Статья 635. Обязанности арендодателя
по управлению и технической
эксплуатации транспортного средства
1. Предоставляемые арендатору арендодателем услуги по управлению
и технической эксплуатации транспортного средства должны обеспечивать
его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями
аренды, указанными в договоре. Договором аренды транспортного средства
с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг,
предоставляемых арендатору.
2. Состав экипажа транспортного средства и его квалификация
должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора,
а если обязательными для сторон правилами такие требования не
установлены, требованиям обычной практики эксплуатации транспортного
средства данного вида и условиям договора.
Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются
распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической
эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой
эксплуатации транспортного средства.
Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате
услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет
арендодатель.
Статья 636. Обязанность арендатора по оплате
расходов, связанных с коммерческой
эксплуатацией транспортного средства
Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного
средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с
коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы
на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации
материалов и на оплату сборов.
Статья 637. Страхование транспортного средства
Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного
средства с экипажем, обязанность страховать транспортное средство и
(или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен
им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех
случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона
или договора.
Статья 638. Договоры с третьими лицами
об использовании транспортного средства
1. Если договором аренды транспортного средства с экипажем не
предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать
транспортное средство в субаренду.
2. Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации
арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя
от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные
договоры, если они не противоречат целям использования транспортного
средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не
установлены, назначению транспортного средства.
Статья 639. Ответственность за вред,
причиненный транспортному средству
В случае гибели или повреждения арендованного транспортного
средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки,
если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного
средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в
соответствии с законом или договором аренды.
Статья 640. Ответственность за вред,
причиненный транспортным средством
Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным
транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием,
несет арендодатель в соответствии с правилами, предусмотренными главой
59 настоящего Кодекса. Он вправе предъявить к арендатору регрессное
требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет,
что вред возник по вине арендатора.
Статья 641. Особенности аренды
отдельных видов транспортных средств
Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные,
помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды
отдельных видов транспортных средств с предоставлением услуг по
управлению и технической эксплуатации.
2. Аренда транспортного средства
без предоставления услуг по
управлению и технической эксплуатации
Статья 642. Договор аренды
транспортного средства без экипажа
По договору аренды транспортного средства без экипажа
арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату
во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению
им и его технической эксплуатации.
Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и
о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на
новый срок (статья 621) к договору аренды транспортного средства без
экипажа не применяются.
Статья 643. Форма договора аренды
транспортного средства без экипажа
Договор аренды транспортного средства без экипажа должен быть
заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору
не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные
пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса.
Статья 644. Обязанность арендатора
по содержанию транспортного средства
Арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного
средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние
арендованного транспортного средства, включая осуществление
текущего и капитального ремонта.
Статья 645. Обязанности арендатора
по управлению транспортным средством
и по его технической эксплуатации
Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным
транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и
техническую.
Статья 646. Обязанность арендатора по оплате
расходов на содержание транспортного средства
Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного
средства без экипажа, арендатор несет расходы на содержание
арендованного транспортного средства, его страхование, включая
страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в
связи с его эксплуатацией.
Статья 647. Договоры с третьими лицами
об использовании транспортного средства
1. Если договором аренды транспортного средства без экипажа не
предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать
арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора
аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа.
2. Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени
заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если
они не противоречат целям использования транспортного средства,
указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены,
назначению транспортного средства.
Статья 648. Ответственность за вред,
причиненный транспортным средством
Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным
средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет
арендатор в соответствии с правилами главы 59 настоящего Кодекса.
Статья 649. Особенности аренды
отдельных видов транспортных средств
Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные,
помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды
отдельных видов транспортных средств без предоставления услуг по
управлению и технической эксплуатации.
§ 4. Аренда зданий и сооружений
Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель
обязуется передать во временное владение и пользование или во
временное пользование арендатору здание или сооружение.
2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий,
если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде
предприятия.
Статья 651. Форма и государственная регистрация
договора аренды здания или сооружения
1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной
форме путем составления одного документа, подписанного сторонами
(пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет
его недействительность.
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не
менее года, подлежит государственной регистрации и считается
заключенным с момента такой регистрации.
Статья 652. Права на земельный участок при аренде
находящегося на нем здания или сооружения
1. По договору аренды здания или сооружения арендатору
одновременно с передачей прав владения и пользования такой
недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая
занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
2. В случаях, когда арендодатель является собственником
земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или
сооружение, арендатору предоставляется право аренды или
предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на
соответствующую часть земельного участка.
Если договором не определено передаваемое арендатору право на
соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды
здания или сооружения право пользования той частью земельного участка,
которая занята зданием или сооружением и необходима для его
использования в соответствии с его назначением.
3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном
участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности,
допускается без согласия собственника этого участка, если это не
противоречит условиям пользования таким участком, установленным
законом или договором с собственником земельного участка.
Статья 653. Сохранение арендатором здания
или сооружения права пользования
земельным участком при его продаже
В случаях, когда земельный участок, на котором находится
арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за
арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования
частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и
необходима для его использования, на условиях, действовавших до
продажи земельного участка.
Статья 654. Размер арендной платы
1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать
размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в
письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды
здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила
определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего
Кодекса, не применяются.
2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за
пользование зданием или сооружением включает плату за пользование
земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой
вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не
предусмотрено законом или договором.
3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения
установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или
иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из
фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.
Статья 655. Передача здания или сооружения
1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его
арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о
передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания
или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или
сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его
арендатору во владение или пользование и подписания сторонами
соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче
здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором,
рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения
обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
2. При прекращении договора аренды здания или сооружения
арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю
с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
§ 5. Аренда предприятий
Статья 656. Договор аренды предприятия
1. По договору аренды предприятия в целом как имущественного
комплекса, используемого для осуществления предпринимательской
деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату
во временное владение и пользование земельные участки, здания,
сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия
основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах,
определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные
оборотные средства, права пользования землей, водой и другими
природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные
имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на
обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие
исключительные права, а также уступить ему права требования и
перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав
владения и пользования находящимся в собственности других лиц
имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами,
производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми
актами.
2. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения
(лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат
передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными
правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору
предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно
при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает
арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.
Статья 657. Права кредиторов
при аренде предприятия
1. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия,
должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены
арендодателем о передаче предприятия в аренду.
2. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем
согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня
получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать
прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения
причиненных этим убытков.
3. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в
аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, может
предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2
настоящей статьи, в течение года со дня, когда он узнал или должен был
узнать о передаче предприятия в аренду.
4. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор
несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного
предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия
кредитора.
Статья 658. Форма и государственная регистрация
договора аренды предприятия
1. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме
путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2
статьи 434).
2. Договор аренды предприятия подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
3. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его
недействительность.
Статья 659. Передача арендованного предприятия
Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному
акту.
Подготовка предприятия к передаче, включая составление и
представление на подписание передаточного акта, является обязанностью
арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено
договором аренды предприятия.
Статья 660. Пользование имуществом
арендованного предприятия
Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия,
арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать,
предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные
ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия,
сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по
договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии,
что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает
других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не
применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в
иных случаях, предусмотренных законом.
Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия,
арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав
арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию,
расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.
Статья 661. Обязанности арендатора
по содержанию предприятия и
оплате расходов на его эксплуатацию
1. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия
договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем
техническом состоянии, в том числе осуществление его текущего и
капитального ремонта.
2. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией
арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а
также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.
Статья 662. Внесение арендатором улучшений
в арендованное предприятие
Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости
неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения
арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором
аренды предприятия.
Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности
возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что
издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного
имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных
свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы
добросовестности и разумности.
Статья 663. Применение к договору аренды
предприятия правил о последствиях
недействительности сделок,
об изменении и о расторжении договора
Правила настоящего Кодекса о последствиях недействительности
сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие
возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны
или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если
такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом
интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не
противоречат общественным интересам.
Статья 664. Возврат арендованного предприятия
При прекращении договора аренды предприятия арендованный
имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с
соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 настоящего
Кодекса. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая
составление и представление на подписание передаточного акта, является
в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет,
если иное не предусмотрено договором.
§ 6. Финансовая аренда (лизинг)
Статья 665. Договор финансовой аренды
По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель
обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у
определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за
плату во временное владение и пользование для предпринимательских
целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор
предмета аренды и продавца.
Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор
продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.
Статья 666. Предмет договора финансовой аренды
Предметом договора финансовой аренды могут быть любые
непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской
деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.
Статья 667. Уведомление продавца
о сдаче имущества в аренду
Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен
уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его
в аренду определенному лицу.
Статья 668. Передача арендатору
предмета договора финансовой аренды
1. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды,
имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом
непосредственно арендатору в месте нахождения последнего.
2. В случае, когда имущество, являющееся предметом договора
финансовой аренды, не передано арендатору в указанный в этом договоре
срок, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок,
арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за
которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и
возмещения убытков.
Статья 669. Переход к арендатору риска случайной
гибели или случайной порчи имущества
Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества
переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества,
если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.
Статья 670. Ответственность продавца
1. Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу
имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды,
требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между
продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и
комплектности имущества, сроков его поставки, и в других случаях
ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет
права и несет обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом для
покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как
если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества.
Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с
продавцом без согласия арендодателя.
В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как
солидарные кредиторы (статья 326).
2. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды,
арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом
требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда
ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем
случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования,
вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу
имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную
ответственность.
Глава 35. Наем жилого помещения
Статья 671. Договор найма жилого помещения
1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник
жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется
предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во
владение и пользование для проживания в нем.
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во
владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного
договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только
для проживания граждан.
Статья 672. Договор найма жилого помещения
в государственном и муниципальном жилищном
фонде социального использования
1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального
использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору
социального найма жилого помещения.
2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения
совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и
несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с
нанимателем.
По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть
заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его
выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов
семьи, проживающих в жилом помещении.
3. Договор социального найма жилого помещения заключается по
основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным
законодательством. К такому договору применяются правила статей 674,
675, 678, 680, 681, пунктов 1-3 статьи 685 настоящего Кодекса. Другие
положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма
жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным
законодательством.
Статья 673. Объект договора найма жилого помещения
1. Объектом договора найма жилого помещения может быть
изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания
(квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в
порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с
пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом,
указанным в статье 290 настоящего Кодекса.
Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Статья 675. Сохранение договора найма
жилого помещения при переходе права
собственности на жилое помещение
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое
помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого
помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на
условиях ранее заключенного договора найма.
Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения
1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое
помещение в состоянии, пригодном для проживания.
2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого
дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять
или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых
коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества
многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг,
находящихся в жилом помещении.
Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие
вместе с ним граждане
1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть
только гражданин.
2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие
в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре
таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с
правилами статьи 679 настоящего Кодекса.
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют
равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между
нанимателем и такими гражданами определяются законом.
3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за
действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые
нарушают условия договора найма жилого помещения.
4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут,
известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все
граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с
нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом
случае такие граждане являются сонанимателями.
Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для
проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать
его в надлежащем состоянии.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию
жилого помещения без согласия наймодателя.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение.
Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно
вносить коммунальные платежи.
Статья 679. Вселение граждан,
постоянно проживающих с нанимателем
С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним
проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в
|