О СДАЧЕ ПОМЕЩЕНИЙ В АРЕНДУ (НАЕМ)
ПИСЬМО
МИНИСТЕРСТВО РФ ПО НАЛОГАМ И СБОРАМ
6 июля 2004 г.
N 04-3-01/398
(Д)
Министерство Российской Федерации по налогам и сборам рассмотрело
запросы, касающиеся обязательности государственной регистрации в
качестве индивидуального предпринимателя при систематическом получении
физическим лицом доходов от сдачи в аренду принадлежащего ему на праве
собственности недвижимого имущества, и сообщает следующее.
Согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации
предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой
риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли
(дохода) от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ
или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в
установленном законом порядке.
Статьей 4 Закона РСФСР от 07.12.1991 N 2000-1 "О регистрационном
сборе с физических лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью
и порядке их регистрации", действовавшего до 01.01.2004, было
установлено, что физические лица вправе осуществлять только те виды
деятельности, которые указаны в свидетельстве о регистрации
предпринимателя.
В соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О
государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных
предпринимателей" (с учетом внесенных в него изменений и дополнений),
который регулирует отношения, возникающие в связи с государственной
регистрацией физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей
и государственной регистрацией при прекращении физическими лицами
деятельности в качестве индивидуальных предпринимателей, а также в
связи с ведением единого государственного реестра индивидуальных
предпринимателей, физические лица, занимающиеся предпринимательской
деятельностью и прошедшие государственную регистрацию, вправе
осуществлять те виды экономической деятельности, которые указаны в
едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей и их
свидетельстве о государственной регистрации индивидуального
предпринимателя.
С учетом указанных норм, если у индивидуального предпринимателя в
свидетельстве о государственной регистрации значится такой вид
экономической деятельности, как "Операции с недвижимым имуществом,
аренда и предоставление услуг", то доходы, полученные им в качестве
арендодателя, считаются доходами, полученными от осуществления
предпринимательской деятельности. Если в свидетельстве у
индивидуального предпринимателя такой вид деятельности не значится, то
он не вправе заключать договоры на сдачу принадлежащего ему
недвижимого имущества в аренду в качестве индивидуального
предпринимателя.
Вместе с тем сдаваемое налогоплательщиком в аренду (наем) нежилое
(жилое) помещение не может быть отнесено к основным средствам
индивидуального предпринимателя, поскольку оно не используется им
непосредственно в качестве средств труда в процессе осуществления
предпринимательской деятельности. Таким образом, отнесение физическим
лицом нежилого (жилого) помещения, принадлежащего ему на праве
собственности, к основным средствам с последующим погашением его
стоимости путем начисления амортизации не правомерно даже в том
случае, когда такое физическое лицо имеет статус индивидуального
предпринимателя.
С 1 января 2003 года введен в действие Общероссийский
классификатор видов экономической деятельности (далее - ОКВЭД),
предназначенный для классификации и кодирования видов экономической
деятельности и информации о них.
Объектами классификации в ОКВЭД являются виды экономической
деятельности. Экономическая деятельность имеет место тогда, когда
ресурсы (оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы,
энергия, информационные ресурсы) объединяются в производственный
процесс, имеющий целью производство продукции (оказание услуг).
Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство,
процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг).
В случаях сдачи нежилого (жилого) помещения в аренду собственник
этого помещения и арендатор являются сторонами договора
гражданско-правового характера - договора аренды помещения,
заключаемого в соответствии с правовыми нормами, изложенными в
параграфе 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее
- ГК РФ). Субъектами гражданского права, т.е. участниками регулируемых
гражданским законодательством отношений, являются граждане (физические
лица) и юридические лица, включая и принадлежащее им на праве
собственности имущество.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в
аренду принадлежит его собственнику, который может являться как
физическим, так и юридическим лицом.
При этом юридическое лицо, в отличие от физического лица, имеет
обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим
имуществом, в то время как имущество гражданина юридически не
разграничено даже в случае, когда он является индивидуальным
предпринимателем, поскольку он использует свое имущество не только для
занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно
личного имущества, необходимого для осуществления своих неотчуждаемых
прав и свобод.
Вместе с тем наличие у собственника имущества в свидетельстве о
государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя
такого вида экономической деятельности, как "Операции с недвижимым
имуществом, аренда и предоставление услуг", не может изменить
определенный гражданским законодательством статус принадлежащего ему,
как физическому лицу, недвижимого имущества, даже если такое имущество
сдается собственником в аренду в качестве индивидуального
предпринимателя.
По существу сдача в аренду (наем) принадлежащего физическому лицу
на праве собственности имущества является юридическим актом,
удостоверяющим факт использования собственником своего законного права
на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом, и
потому не содержит необходимых элементов, характеризующих приведенное
выше понятие "экономической деятельности". Поскольку в соответствии со
статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего
ему имущества, уплата коммунальных платежей, так же как и поддержание
помещения в надлежащем состоянии, является обязанностью его
собственника вне зависимости от того, используется это помещение самим
владельцем или помещение сдается в аренду. В связи с этим указанные
затраты собственника помещения не являются расходами, непосредственно
связанными с получением дохода от оказания им услуги по сдаче в аренду
принадлежащего ему помещения.
Кроме того, размер арендной платы за наем помещения
устанавливается в договоре по соглашению сторон, следовательно,
арендодатель имеет возможность учесть свои затраты, связанные с
содержанием принадлежащего ему нежилого помещения, в назначаемой им
арендной плате, учитывая, что коммунальными услугами фактически
пользуется арендатор.
Арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде
арендной платы, поименованный в статье 208 главы 23 "Налог на доходы
физических лиц" Налогового кодекса Российской Федерации (далее -
Кодекс) и являющийся объектом налогообложения по налогу на доходы по
ставке 13 процентов, но при этом не осуществляет на свой риск
какой-либо экономической деятельности, поскольку именно арендатор
осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества.
Согласно статье 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные
арендатором в результате использования арендованного имущества в
соответствии с договором, являются его собственностью.
Действительный
государственный советник
налоговой службы РФ II ранга
С.Х.АМИНЕВ
6 июля 2004 г.
N 04-3-01/398 |