РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ
АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года
Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года
Статья 1. Предмет регулирования настоящего
Федерального закона
1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с
привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого
строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
на основании договора участия в долевом строительстве (далее -
участники долевого строительства) и возникновением у участников
долевого строительства права собственности на объекты долевого
строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных
интересов и имущества участников долевого строительства.
2. Кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая
привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом
с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у
гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в
строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях,
если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о
жилищных накопительных кооперативах.
Статья 2. Основные понятия, используемые
в настоящем Федеральном законе
Для целей настоящего Федерального закона используются следующие
основные понятия:
1) застройщик - юридическое лицо независимо от его
организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель,
имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и
привлекающие денежные средства участников долевого строительства в
соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства
(создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или)
иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на
строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи,
объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской
деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за
исключением объектов производственного назначения;
2) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение,
подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения
разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного
дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых)
также с привлечением денежных средств участника долевого
строительства.
Статья 3. Право на привлечение денежных средств
участников долевого строительства для строительства
(создания) многоквартирного дома и (или)
иных объектов недвижимости
1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников
долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного
дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в
установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и
(или) размещения проектной декларации в соответствии с настоящим
Федеральным законом и государственной регистрации права собственности
или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для
строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов
недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого
строительства.
2. Право на привлечение денежных средств граждан для
строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя
обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть
право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом)
многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего
Федерального закона застройщики на основании договора участия в
долевом строительстве.
3. В случае привлечения денежных средств гражданина для
строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя
обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть
право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом)
многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с
настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного
лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также
уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской
Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и
возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
1. По договору участия в долевом строительстве (далее - договор)
одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок
своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать)
многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения
разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать
соответствующий объект долевого строительства участнику долевого
строительства, а другая сторона (участник долевого строительства)
обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект
долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
2. Правительство Российской Федерации вправе издавать правила,
обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.
3. Договор заключается в письменной форме, подлежит
государственной регистрации и считается заключенным с момента такой
регистрации.
4. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого
строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком
после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного
дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства
участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4
настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта
долевого строительства до его передачи участнику долевого
строительства несет застройщик.
7. В случае смерти гражданина - участника долевого строительства
его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если
федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе
отказать таким наследникам во вступлении в договор.
8. Существующие на день открытия наследства участника долевого
строительства имущественные права и обязанности, основанные на
договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом,
входят в состав наследства участника долевого строительства в
соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином
- участником долевого строительства исключительно для личных,
семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением
предпринимательской деятельности, применяется законодательство
Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не
урегулированной настоящим Федеральным законом.
Статья 5. Цена договора
1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных
средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для
строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора
может быть определена в договоре как сумма денежных средств на
возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого
строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после
его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения
цены, случаи и условия ее изменения.
3. Уплата цены договора производится путем внесения платежей
единовременно или в установленный договором период, исчисляемый
годами, месяцами или неделями.
4. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора
должна производиться участником долевого строительства путем
единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение
более чем три месяца является основанием для предъявления застройщиком
требования о расторжении договора в судебном порядке.
5. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора
должна производиться участником долевого строительства путем внесения
платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение
участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть
нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение
двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем
три месяца, является основанием для предъявления застройщиком
требования о расторжении договора в судебном порядке.
6. В случае нарушения установленного договором срока внесения
платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику
неустойку (пени) в размере одной стопятидесятой ставки
рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей
на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за
каждый день просрочки.
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого
строительства участнику долевого строительства
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства
объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного
договором. При этом срок передачи застройщиком объектов долевого
строительства должен быть единым для всех участников долевого
строительства, за исключением случая, установленного частью 3
настоящей статьи.
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи
участнику долевого строительства объекта долевого строительства
застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку
(пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования
Центрального банка Российской Федерации, действующей на день
исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома
и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в
предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два
месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику
долевого строительства соответствующую информацию и предложение об
изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока
передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику
долевого строительства осуществляется в порядке, установленном
Гражданским кодексом Российской Федерации.
Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства
объект долевого строительства, качество которого соответствует
условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого
договора требованиям технических регламентов, проектной документации и
градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан)
застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к
ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые
делают его непригодным для предусмотренного договором использования,
участник долевого строительства, если иное не установлено договором,
по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта
долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем
порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от
застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в
соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
4. Условия договора об освобождении застройщика от
ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются
ничтожными.
5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства
устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.
Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта
долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не
предусмотрено договором.
6. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику
требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого
строительства при условии, если такое качество выявлено в течение
гарантийного срока.
Статья 8. Передача объекта долевого строительства
1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и
принятие его участником долевого строительства осуществляются по
подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о
передаче.
2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не
ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
3. После получения застройщиком в установленном порядке
разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого
строительства в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного
договором срока.
4. Участник долевого строительства, получивший сообщение
застройщика о завершении строительства (создании) многоквартирного
дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и
готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан
приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если
такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения
указанного сообщения.
5. Участник долевого строительства до подписания передаточного
акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства
вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором
указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям,
указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и
отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о
передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком
обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего
Федерального закона.
Статья 9. Односторонний отказ от исполнения договора
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе
отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта
долевого строительства в предусмотренный договором срок;
2) прекращения или приостановления строительства (создания)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав
которых входит объект долевого строительства, при наличии
обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный
договором срок объект долевого строительства не будет передан
участнику долевого строительства;
3) существенного изменения проектной документации строящихся
(создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в
том числе существенного изменения размера объекта долевого
строительства;
4) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых
помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости;
5) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью
2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
6) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого
строительства;
7) в иных предусмотренных договором случаях.
2. В случае одностороннего отказа участника долевого
строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить
денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет
цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование
указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки
рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей
на день исполнения обязательства по возврату денежных средств,
уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты
начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных
средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их
возврата застройщиком участнику долевого строительства.
Статья 10. Ответственность за нарушение
обязательств по договору
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств
по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще
исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне
предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором
неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные
убытки сверх неустойки.
Статья 11. Уступка прав требований по договору
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по
договору допускается только после уплаты им цены договора или
одновременно с переводом долга на нового участника долевого
строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской
Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по
договору допускается с момента государственной регистрации договора до
момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о
передаче объекта долевого строительства.
Статья 12. Исполнение обязательств по договору
1. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента
подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче
объекта долевого строительства.
2. Обязательства участника долевого строительства считаются
исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в
соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или
иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору
1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика
(залогодателя) по договору с момента государственной регистрации
договора у участников долевого строительства (залогодержателей)
считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства
(создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в
составе которых будут находиться объекты долевого строительства,
земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности,
или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся
(создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или)
иной объект недвижимости.
2. При государственной регистрации права собственности
застройщика на объект незавершенного строительства такой объект
незавершенного строительства считается находящимся в залоге у
участников долевого строительства с момента государственной
регистрации права собственности застройщика на такой объект.
3. При государственной регистрации права собственности
застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости,
строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением
денежных средств участников долевого строительства, указанные
помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого
строительства с момента государственной регистрации права
собственности застройщика на такие помещения.
4. Залогом имущества, предусмотренным частями 1 - 3 настоящей
статьи, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика
по договору:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого
строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным
законом и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств,
причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки
(штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или
иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику
долевого строительства объекта долевого строительства, и иных денежных
средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или)
федеральными законами.
5. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на
объект незавершенного строительства при возникновении оснований для
обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от
государственной регистрации права собственности на объект
незавершенного строительства государственная регистрация права
собственности на такой объект осуществляется на основании решения
суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении
взыскания на предмет залога.
6. Если до заключения застройщиком договора с первым участником
долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей
статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств
застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников
долевого строительства допускается при одновременном соблюдении
следующих условий:
1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 - 3
настоящей статьи, является банк;
2) от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя
получено согласие на удовлетворение своих требований за счет
заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего
Федерального закона.
7. После заключения застройщиком договора с первым участником
долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей
статьи, в порядке последующего залога может передаваться банку
(последующему залогодержателю) в обеспечение возврата кредита или
целевого займа, предоставленных банком застройщику на строительство
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав
которых входят объекты долевого строительства.
8. С момента подписания сторонами передаточного акта или иного
документа о передаче объекта долевого строительства право залога,
возникшее на основании настоящего Федерального закона, не
распространяется на данный объект долевого строительства.
9. К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании
настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского
кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998
года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом
особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога
1. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем
через шесть месяцев после:
1) наступления предусмотренного договором срока передачи
застройщиком объекта долевого строительства;
2) прекращения или приостановления строительства (создания)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии
обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный
договором срок объект долевого строительства не будет передан
участнику долевого строительства.
2. Взыскание на предмет залога может быть обращено в сроки,
установленные частью 1 настоящей статьи, независимо от сроков
исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями,
указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона.
3. При обращении взыскания на предмет залога застройщик и
залогодержатели, указанные в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего
Федерального закона, в полном объеме несут солидарную ответственность
по обязательствам застройщика, исполнение которых обеспечено залогом в
соответствии с частью 4 статьи 13 настоящего Федерального закона.
Статья 15. Особенности распределения денежных средств,
вырученных от реализации заложенного имущества
1. Денежные средства, вырученные от реализации заложенного
имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в
связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией,
направляются на удовлетворение требований участников долевого
строительства и залогодержателей, указанных в части 6 статьи 13
настоящего Федерального закона.
2. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации
заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм,
необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на
данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками
долевого строительства и залогодержателями, указанными в части 6
статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их
требований к моменту удовлетворения этих требований.
3. Требования залогодержателей, указанных в части 7 статьи 13
настоящего Федерального закона, подлежат удовлетворению после
требований участников долевого строительства и залогодержателей,
указанных в части 6 статьи 13 настоящего Федерального закона.
4. По требованиям участников долевого строительства и других
залогодержателей, которые не были удовлетворены за счет денежных
средств, вырученных от реализации заложенного имущества, застройщик и
залогодержатели, указанные в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего
Федерального закона, несут солидарную ответственность в порядке,
установленном законодательством Российской Федерации.
5. Зачислению в депозит нотариуса подлежат денежные средства,
причитающиеся участникам долевого строительства, не заявившим своих
требований до даты проведения публичных торгов, на которых было
реализовано заложенное имущество. Указанные участники долевого
строительства вправе получить денежные средства через депозит
нотариуса в порядке, установленном законодательством Российской
Федерации.
Статья 16. Государственная регистрация права
собственности на объекты долевого строительства
1. Право собственности участника долевого строительства на объект
долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке,
предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним") и настоящим Федеральным законом.
2. Основанием для государственной регистрации права собственности
участника долевого строительства на объект долевого строительства
являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), -
разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого
строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта
долевого строительства.
3. Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или
нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы,
осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав
собственности участников долевого строительства на объекты долевого
строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения
такого разрешения.
4. Участник долевого строительства или его наследники вправе
обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав
на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной
регистрации права собственности на объект долевого строительства,
построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника
долевого строительства в соответствии с договором, после подписания
застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками
передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого
строительства.
5. У участника долевой собственности при возникновении права
собственности на объект долевого строительства одновременно возникает
доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме,
которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права
собственности на объект долевого строительства. Государственная
регистрация возникновения права собственности на объект долевого
строительства одновременно является государственной регистрацией
неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее
имущество.
Статья 17. Государственная регистрация договора и уступки прав
требований по договору
Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат
государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории
регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для
строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с
данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним".
Статья 18. Использование застройщиком денежных средств,
уплачиваемых участниками долевого строительства по договору
Застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками
долевого строительства по договору, исключительно для строительства
(создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
в соответствии с проектной документацией.
Статья 19. Проектная декларация
1. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике
и информацию о проекте строительства.
2. Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах
массовой информации и (или) размещается в
информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том
числе в сети Интернет) не позднее чем за четырнадцать дней до дня
заключения застройщиком договора с первым участником долевого
строительства, а также представляется в орган, осуществляющий
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с
ним, и в указанный в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона
уполномоченный орган.
3. Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется
застройщиком.
4. Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения,
касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также
фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех
рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.
5. Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию
изменения, касающиеся сведений, предусмотренных пунктом 6 части 1
статьи 20 настоящего Федерального закона.
6. Изменения, указанные в частях 4 и 5 настоящей статьи, подлежат
опубликованию в порядке, установленном для опубликования проектной
декларации, в течение десяти дней со дня внесения изменений в
проектную декларацию.
7. В случае нарушения застройщиком установленных настоящим
Федеральным законом требований к проектной декларации участник
долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с
иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием
заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик
обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого
строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью
2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Статья 20. Информация о застройщике
1. Информация о застройщике должна содержать информацию:
1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения -
для застройщика - юридического лица, о фамилии, об имени, об отчестве,
о месте жительства - для застройщика - индивидуального
предпринимателя, а также о режиме работы застройщика;
2) о государственной регистрации застройщика;
3) об учредителях (участниках) застройщика;
4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных
объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение
трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее
действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности
подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан
с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных
средств участников долевого строительства для строительства (создания)
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
6) о величине собственных денежных средств, финансовом результате
текущего года, размере кредиторской задолженности на день
опубликования проектной декларации.
2. Застройщик обязан представить для ознакомления любому
обратившемуся лицу:
1) учредительные документы застройщика;
2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4) отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика
по установленным формам;
5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета
(распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления
застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период
предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой
деятельности менее трех лет;
6) аудиторское заключение за последний год осуществления
застройщиком предпринимательской деятельности.
Статья 21. Информация о проекте строительства
1. Информация о проекте строительства должна соответствовать
проектной документации и содержать информацию:
1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его
реализации, о результатах государственной экспертизы проектной
документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным
законом;
2) о разрешении на строительство;
3) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике
земельного участка в случае, если застройщик не является
собственником, о границах и площади земельного участка,
предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного
дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании,
подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании
которой выдано разрешение на строительство;
5) о количестве в составе строящихся (создаваемых)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости
самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных
объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства
застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об
описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в
соответствии с проектной документацией;
6) о функциональном назначении нежилых помещений в
многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в
многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом
недвижимости является многоквартирный дом;
7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином
объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой
собственности участников долевого строительства после получения
разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и
передачи объектов долевого строительства участникам долевого
строительства;
8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в
эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти,
органов местного самоуправления и организаций, представители которых
участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости;
9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении
проекта строительства и мерах по добровольному страхованию
застройщиком таких рисков;
10) о перечне организаций, осуществляющих основные
строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).
2. По требованию участника долевого строительства застройщик
обязан представить для ознакомления:
1) разрешение на строительство;
2) технико-экономическое обоснование проекта строительства
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3) заключение государственной экспертизы проектной документации,
если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее
изменения;
5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный
участок.
Статья 22. Особенности рекламы, связанной с привлечением
денежных средств участников долевого строительства
1. При производстве, размещении и распространении рекламы,
связанной с привлечением денежных средств участников долевого
строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и
(или) иного объекта недвижимости, не допускается:
1) приводить в рекламе количественную информацию, не имеющую
непосредственного отношения к рекламируемой деятельности;
2) рекламировать многоквартирный дом и (или) иной объект
недвижимости до выдачи в установленном порядке разрешения на
строительство этих многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости, опубликования и (или) размещения проектной декларации и
государственной регистрации права собственности или права аренды на
земельный участок, предоставленный для строительства (создания)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе
которых будут находиться объекты долевого строительства.
2. Распространение рекламы, связанной с привлечением денежных
средств участников долевого строительства для строительства (создания)
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, во всех
случаях должно сопровождаться указанием мест и способов получения
проектной декларации, предусмотренной настоящим Федеральным законом.
3. Запрещается распространение рекламы, связанной с привлечением
денежных средств участников долевого строительства для строительства
(создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости,
на срок приостановления деятельности застройщика, связанной с
привлечением денежных средств участников долевого строительства для
строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Статья 23. Государственное регулирование, контроль
и надзор в области долевого строительства
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
1. Государственное регулирование, контроль и надзор в области
долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным
законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти
(далее - уполномоченный орган), а также другими федеральными органами
исполнительной власти в пределах их компетенции.
2. Уполномоченный орган вправе:
1) устанавливать совместно с федеральным органом исполнительной
власти, осуществляющим нормативно-правовое регулирование в области
финансов, правила бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности
застройщиков;
2) осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком
денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по
договору, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или)
иных объектов недвижимости в соответствии с настоящим Федеральным
законом;
3) получать от федерального органа исполнительной власти,
уполномоченного на осуществление функций по формированию официальной
статистической информации, документы и информацию, необходимые для
осуществления контроля за деятельностью застройщиков, связанной с
привлечением денежных средств участников долевого строительства для
строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости;
4) ежеквартально получать от застройщика отчетность об
осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств
участников долевого строительства для строительства (создания)
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе
о выполнении своих обязательств по договорам по формам и в порядке,
которые установлены Правительством Российской Федерации;
5) осуществлять контроль за деятельностью застройщиков, связанной
с привлечением денежных средств участников долевого строительства для
строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости;
6) осуществлять контроль за соблюдением положений настоящего
Федерального закона, рассматривать жалобы граждан и юридических лиц,
связанные с нарушениями настоящего Федерального закона;
7) направлять застройщикам предписания об устранении нарушений
настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента
Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства
Российской Федерации, правовых актов уполномоченного органа и
устанавливать сроки устранения таких нарушений;
8) обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных
интересов участников долевого строительства;
9) осуществлять иные предусмотренные настоящим Федеральным
законом полномочия.
3. Требования к размеру собственных денежных средств застройщика,
порядок расчета размера этих средств, а также нормативы оценки
финансовой устойчивости деятельности застройщика устанавливаются
Правительством Российской Федерации.
4. В случае нарушения застройщиком настоящего Федерального
закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации,
нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации,
неисполнения предписаний уполномоченного органа, отказа от
предоставления в соответствии с настоящим Федеральным законом
информации или предоставления неполной и (или) недостоверной
информации уполномоченный орган (его должностные лица) вправе:
1) требовать от застройщиков устранения выявленных нарушений;
2) направлять застройщикам обязательные для исполнения
предписания об устранении нарушений настоящего Федерального закона,
нормативных правовых актов Президента Российской Федерации,
нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации,
правовых актов уполномоченного органа;
3) принимать меры, необходимые для привлечения застройщика (его
должностных лиц) к ответственности, установленной настоящим
Федеральным законом и законодательством Российской Федерации об
административных правонарушениях.
5. Застройщик, которому направлено предписание уполномоченного
органа в соответствии с пунктом 2 части 4 настоящей статьи, в течение
трех месяцев со дня направления указанного предписания вправе
обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании указанного
предписания незаконным. Обращение в арбитражный суд с заявлением о
признании указанного предписания незаконным не приостанавливает его
исполнение. Порядок обращения с таким заявлением, порядок его
рассмотрения и порядок принятия решения по заявлению о признании
предписания незаконным определяются законодательством о
судопроизводстве в арбитражных судах.
6. Уполномоченный орган вправе обратиться в арбитражный суд с
заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления
застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств
участников долевого строительства для строительства (создания)
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае,
если:
1) более чем на тридцать дней задержано представление отчетности,
предусмотренной настоящим Федеральным законом;
2) размер собственных средств застройщика ниже минимальных
значений, установленных Правительством Российской Федерации;
3) застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости
его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации;
4) застройщик не удовлетворяет требования участников долевого
строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 4
статьи 13 настоящего Федерального закона, и (или) не исполняет
обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех
месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или)
исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в
совокупности должны составлять не менее 100 тысяч рублей;
5) застройщиком не исполнялись положения настоящего Федерального
закона, а также принятые в соответствии с ним иные нормативные
правовые акты при условии, что в течение года к застройщику два и
более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом
меры воздействия.
7. Уполномоченный орган вправе обратиться в арбитражный суд с
заявлением о ликвидации застройщика, являющегося юридическим лицом,
либо о прекращении застройщиком, являющимся физическим лицом,
деятельности в качестве индивидуального предпринимателя в
принудительном порядке в случае неоднократного или грубого нарушения
застройщиком положений настоящего Федерального закона или принятых в
соответствии с ним иных нормативных правовых актов, а также в иных
предусмотренных федеральными законами случаях.
Статья 24. О внесении изменений в Федеральный закон
"О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним"
Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст.
3594; 2001, N 11, ст. 997; N 16, ст. 1533; 2002, N 15, ст. 1377; 2003,
N 24, ст. 2244; 2004, N 27, ст. 2711; N 30, ст. 3081; N 35, ст. 3607;
N 45, ст. 4377) следующие изменения:
1) пункт 1 статьи 7 дополнить абзацем следующего содержания:
"В выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей
сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого
имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения,
являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве,
помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных
договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого
строительства, а также фирменные наименования (наименования)
юридических лиц - участников долевого строительства, фамилии, имена,
отчества физических лиц - участников долевого строительства.";
2) дополнить статьей 25.1 следующего содержания:
"Статья 25.1. Государственная регистрация договоров участия в
долевом строительстве
1. На государственную регистрацию договоров участия в долевом
строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной
регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом,
представляются документы с описанием объекта долевого строительства с
указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого
имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
2. Государственная регистрация договора участия в долевом
строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого
строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора
(застройщика, участника долевого строительства). На государственную
регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного
застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с
документами, необходимыми для государственной регистрации договора
участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным
законом, застройщиком представляются:
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием
его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого
объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой
площади каждого из указанных помещений.
3. Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его
изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому
договору), государственная регистрация которого установлена
федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел
III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится
объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого
государственного реестра прав. При государственной регистрации
договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также
вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге
земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые
отметки" распространения права залога на создаваемый объект
недвижимого имущества.
4. Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав
записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может
быть представлено одной из сторон договора участия в долевом
строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение
договора. Орган по государственной регистрации при представлении
заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня
обязан в письменной форме уведомить об этом другую сторону договора.".
Статья 25. О внесении изменений в Кодекс Российской
Федерации об административных правонарушениях
Внести в Кодекс Российской Федерации об административных
правонарушениях (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002,
N 1, ст. 1; N 18, ст. 1721; N 30, ст. 3029; N 44, ст. 4295; 2003, N
27, ст. 2700, 2708, 2717; N 46, ст. 4434, 4440; N 50, ст. 4847, 4855;
2004, N 30, ст. 3095; N 31, ст. 3229; N 34, ст. 3529, 3533; N 44, ст.
4266) следующие изменения:
1) абзац второй части 3 статьи 3.5 после слов "об охране
окружающей природной среды," дополнить словами "об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости,";
2) часть 1 статьи 4.5 после слов "о выборах и референдумах,"
дополнить словами "об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и (или) иных объектов недвижимости,";
3) главу 14 дополнить статьей 14.28 следующего содержания:
"Статья 14.28. Нарушение требований законодательства об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости
1. Привлечение денежных средств граждан для целей строительства
многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с
законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и (или) иных объектов недвижимости, -
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в
размере от ста пятидесяти до двухсот минимальных размеров оплаты
труда; на юридических лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч минимальных
размеров оплаты труда.
2. Опубликование в средствах массовой информации и (или)
размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего
пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в
нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию,
предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации,
опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено
законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков
опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в
нее изменений -
влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в
размере от ста до ста пятидесяти минимальных размеров оплаты труда; на
юридических лиц - от трех тысяч до четырех тысяч минимальных размеров
оплаты труда.
3. Непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий
контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных
домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях,
предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно
представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, -
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в
размере от ста до ста пятидесяти минимальных размеров оплаты труда; на
юридических лиц - от одной до двух тысяч минимальных размеров оплаты
труда.";
4) статью 19.5 дополнить частью 4 следующего содержания:
"4. Невыполнение в установленный срок законного предписания
органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого
строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости, -
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в
размере от ста до ста пятидесяти минимальных размеров оплаты труда; на
юридических лиц - от одной до двух тысяч минимальных размеров оплаты
труда.";
5) главу 23 дополнить статьей 23.64 следующего содержания:
"Статья 23.64. Органы, осуществляющие контроль и надзор в области
долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости
1. Органы, осуществляющие контроль и надзор в области долевого
строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости, рассматривают дела об административных правонарушениях,
предусмотренных статьей 14.28 и частью 4 статьи 19.5 настоящего
Кодекса.
2. Рассматривать дела об административных правонарушениях от
имени органов, указанных в части 1 настоящей статьи, вправе:
1) руководитель федерального органа исполнительной власти,
осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, его
заместители;
2) руководители структурных подразделений федерального органа
исполнительной власти, осуществляющего контроль и надзор в области
долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости, их заместители;
3) руководители территориальных органов федерального органа
исполнительной власти, осуществляющего контроль и надзор в области
долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости, их заместители.".
Статья 26. О внесении изменений
в Федеральный закон "Об ипотеке
(залоге недвижимости)"
Первое предложение абзаца второго пункта 2 статьи 20 Федерального
закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге
недвижимости)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998,
N 29, ст. 3400; 2002, N 7, ст. 629; 2004, N 27, ст. 2711; N 45, ст.
4377) изложить в следующей редакции:
"Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется
одновременно с государственной регистрацией права собственности лица,
чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным
законом.".
Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона
1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении трех
месяцев после дня его официального опубликования.
2. Действие настоящего Федерального закона распространяется на
отношения, связанные с привлечением денежных средств участников
долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных
домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство
которых получены после вступления в силу настоящего Федерального
закона.
Президент
Российской Федерации
В.ПУТИН
Москва, Кремль
30 декабря 2004 г.
N 214-ФЗ |