ОБ ОТНЕСЕНИИ ЖИЛЫХ ДОМОВ БЛОКИРОВАННОЙ ЗАСТРОЙКИ
К МНОГОКВАРТИРНЫМ ЖИЛЫМ ДОМАМ; О ВОЗНИКНОВЕНИИ У
СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ ПРАВА
ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, НА
КОТОРОМ РАСПОЛОЖЕНЫ ТАКИЕ ДОМА
ПИСЬМО
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РФ
19 января 2010 г.
N Д23-99
(Д)
Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел
обращение по вопросу отнесения жилого дома к многоквартирным жилым
домам и в рамках своей компетенции сообщает.
1. Понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом Российской
Федерации не определено. В соответствии с п. 6 Положения о признании
помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для
проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или
реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской
Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается
совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо
на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения
общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе
элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в
соответствии с жилищным законодательством. Согласно ч. 3 ст. 16
Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно
обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее
возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком
доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений
вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения
гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком
обособленном помещении.
Вместе с тем указанный в обращении жилой дом подпадает под
предусмотренное п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской
Федерации понятие "жилые дома блокированной застройки", под которыми
понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие
из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти и каждый
из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену
(общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками,
расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию
общего пользования.
В соответствии с п. 4 разд. I Указаний по заполнению формы
федерального статистического наблюдения, утвержденных Приказом
Росстата от 11.08.2009 N 168 "Об утверждении статистического
инструментария для организации федерального статистического наблюдения
за деятельностью, осуществляемой в сфере предоставления
жилищно-коммунальных услуг", жилые дома блокированной застройки
относятся к многоквартирным жилым домам, несмотря на то что
принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир
является возможность выхода на территории общего пользования, а также
отсутствие помещений общего пользования, что отличает их от
многоквартирного дома. При этом на такие дома распространяются все
касающиеся многоквартирных домов положения действующего
законодательства, в том числе нормы ст. 16 Федерального закона от
29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ).
2. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом,
согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, входит в
состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в
многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности
собственникам помещений в многоквартирном доме.
Пункт 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации
устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной
регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на
него, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 16 Закона N 189-ФЗ земельный участок, на
котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав
данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до
введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в
отношении которого проведен государственный кадастровый учет,
переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников
помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на
котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав
такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения
в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании
решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в
органы государственной власти или органы местного самоуправления с
заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен
многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и
проведения его государственного кадастрового учета земельный участок,
на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав
такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую
долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
С учетом изложенного у собственников помещений в многоквартирных
домах право общей долевой собственности на земельный участок, на
котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания
закона.
В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N
122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация
возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения
права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах
одновременно является государственной регистрацией неразрывно
связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В случае если земельный участок под многоквартирным домом
находился на праве аренды у собственника помещения в многоквартирном
доме, после приобретения собственниками помещений в многоквартирном
доме права собственности на земельный участок арендные отношения
прекращаются на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской
Федерации (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора
в одном лице).
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
19 января 2010 г.
N Д23-99 |