ФИЗИЧЕСКОЕ ЛИЦО НА ОСНОВАНИИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА
КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРИОБРЕЛО КВАРТИРУ В СТРОЯЩЕМСЯ ДОМЕ.
КАКОВ ПОРЯДОК ПОЛУЧЕНИЯ ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЛОГОВОГО
ВЫЧЕТА В ДАННОМ СЛУЧАЕ?
ПИСЬМО
УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО Г. МОСКВЕ
7 апреля 2010 г.
N 20-14/4/036241
(Д)
В соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК
РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик
вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме фактически
произведенных им расходов на новое строительство, либо приобретение на
территории РФ, в частности, квартиры, либо на погашение процентов по
целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или
индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое
строительство либо приобретение на территории РФ, в частности,
квартиры.
Для подтверждения права на данный имущественный налоговый вычет
налогоплательщик представляет договор о приобретении квартиры или прав
на квартиру, акт о передаче квартиры налогоплательщику или документы,
подтверждающие право собственности на квартиру, а также платежные
документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт
уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам
при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании
налогового периода.
Вместе с тем имущественный налоговый вычет, предусмотренный в
подпункте 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, может быть предоставлен
налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к
работодателю (налоговому агенту) при условии подтверждения права
налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом
по форме, утвержденной приказом ФНС России от 25.12.2009 N
ММ-7-3/714@. Об этом сказано в пункте 3 статьи 220 НК РФ.
Налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет
при соблюдении всех условий, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи
220 НК РФ, вне зависимости от периода, в котором он понес расходы по
приобретению, инвестированию или строительству жилого объекта. При
этом предельный размер имущественного налогового вычета определяется
исходя из момента возникновения на него права, а уменьшение налоговой
базы на данный вычет производится начиная с налогового периода, в
котором возникло право на него.
Пунктом 11 статьи 2 Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ "О
внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса
Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской
Федерации" внесены изменения в абзац 13 подпункта 2 пункта 1 статьи
220 НК РФ: имущественный налоговый вычет увеличивается с 1 млн. до 2
млн. руб. при строительстве либо приобретении жилья на территории РФ.
При этом в пункте 6 статьи 9 Закона N 224-ФЗ установлено, что
действие абзаца 13 подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ
распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2008 года.
Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет в
размере, не превышающем 2 млн. руб., налогоплательщик представляет:
- при приобретении квартиры на основании договора купли-продажи -
документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на
квартиру, возникшее начиная с 1 января 2008 года (договор
купли-продажи, прошедший государственную регистрацию в 2008 году);
- при приобретении прав на квартиру в строящемся доме - договор
долевого участия в строительстве (соинвестирования), а также акт о
передаче квартиры, оформленный после 1 января 2008 года.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ
гражданские права возникают, в частности, из договоров,
предусмотренных законом, а также из договоров, хотя и не
предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Право на имущество
(включая квартиру), которое подлежит государственной регистрации,
возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если
иное не установлено законом.
Согласно статьям 549 и 558 ГК РФ по договору продажи недвижимого
имущества (квартиры) продавец обязуется передать в собственность
покупателя имущество (квартиру). Договор продажи квартиры подлежит
государственной регистрации и считается заключенным с момента такой
регистрации.
По предварительному договору продажи недвижимого имущества,
заключенному в целях приобретения квартиры, стороны обязуются
заключить в будущем основной договор о передаче квартиры на условиях,
предусмотренных предварительным договором. Об этом говорится в пунктах
1 и 4 статьи 429 ГК РФ. В предварительном договоре указывается срок, в
который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок
в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит
заключению в течение года с момента заключения предварительного
договора.
В случае уклонения одной из сторон предварительного договора от
заключения основного договора он может считаться заключенным на
основании решения суда, в том числе предусматривающего регистрацию
права собственности на жилой объект с учетом исполнения инвестором
условий предварительного договора (п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Таким образом, по предварительному договору продажи недвижимость
не передается налогоплательщику в собственность, он только авансирует
строительство квартиры. Кроме того, наличие у налогоплательщика
заключенного предварительного договора на приобретение квартиры не
является основанием для совершения им регистрационных действий по
передаче квартиры в собственность.
Таким образом, предварительный договор, заключенный в целях
приобретения квартиры, акт приема-передачи квартиры и платежные
документы, подтверждающие расходы налогоплательщика (покупателя) в
соответствии с условиями такого договора, не являются документами,
подтверждающими право такого налогоплательщика на получение
имущественного налогового вычета в установленном в подпункте 2 пункта
1 статьи 220 Налогового кодекса РФ порядке.
Налогоплательщик (покупатель), понесший расходы на приобретение
квартиры в соответствии с заключенным с продавцом предварительным
договором, вправе получить имущественный налоговый вычет в порядке,
предусмотренном в подпункте 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ либо после
заключения основного договора купли-продажи квартиры и получения
свидетельства о государственной регистрации права собственности на
квартиру, либо после заключения инвестиционного договора о долевом
участии в строительстве квартиры и получения акта приема-передачи
квартиры покупателю в соответствии с этим договором, либо после
вынесения судом соответствующего решения о признании за покупателем
прав собственности на квартиру на основании предварительного договора
и произведенных в соответствии с ним расходов.
Следовательно, налогоплательщик (покупатель), понесший расходы на
приобретение квартиры в строящемся доме в соответствии с заключенным
предварительным договором купли-продажи от 2009 года, не вправе
получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный в подпункте 2
пункта 1 статьи 220 НК РФ, по доходам 2009 года.
Заместитель
руководителя Управления
государственный советник
3-го класса
Е.А. Останина
7 апреля 2010 г.
N 20-14/4/036241 |