ОБ АРЕНДЕ И АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЯХ
УКАЗ
ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СОВЕТА СССР
7 апреля 1989 г.
N 10277-XI
(Д)
В системе мер по совершенствованию производственных отношений и
глубокому качественному обновлению производительных сил все большее
значение приобретает аренда как новая прогрессивная форма социалисти-
ческого хозяйствования. В целях развития арендного движения в стране,
повышенная эффективность промышленного и сельскохозяйственного произ-
водства, строительства, других отраслей народного хозяйства, создания
дополнительных условий для роста благосостояния советских людей, охра-
ны прав арендаторов, усиления их заинтересованности и ответственности
в достижении высоких конечных результатов труда Президиум Верховного
Совета СССР постановляет:
1. Установить, что в аренду, то есть в срочное и возмездное хо-
зяйственное пользование, могут передаваться:
а) земля, другие природные объекты;
б) имущество государственного, кооперативного или иного общест-
венного предприятия (организации), структурной единицы объединения как
совокупность их основных фондов, оборотных средств, других материаль-
ных ценностей и финансовых ресурсов;
в) имущество цехов, отделений, участков, ферм, бригад, иных внут-
ренних подразделений государственных, кооперативных и других общест-
венных предприятий (организаций);
г) отдельные здания, хозяйственные постройки, сооружения,
сельскохозяйственная техника, оборудование, транспортные средства, ра-
бочий и продуктивный скот и другие материальные ценности.
Аренда земли и иного имущества может применяться в сельскохо-
зяйственном производстве, промышленности, строительстве, на транспорте
и в других отраслях народного хозяйства.
2. Арендодателями могут быть государственные органы, уполномочен-
ные на то Советом Министров СССР, Советами Министров союзных или авто-
номных республик, исполнительные комитеты соответствующих Советов на-
родных депутатов, совхозы, колхозы, другие государственные, коопера-
тивные и иные общественные предприятия (организации) и граждане, в ве-
дении, владении, пользовании и распоряжении (оперативном управлении)
или в собственности которых находится арендуемое имущество. В случаях,
предусмотренных законодательством Союза ССР и союзных республик, арен-
додателями природных ресурсов могут быть также их первичные пользова-
тели.
Арендаторами могут быть совхозы, колхозы и другие государствен-
ные, кооперативные и иные общественные предприятия (организации), в
том числе организации арендаторов, коллективы их подразделений, а так-
же гражданин или группа граждан. Организация арендаторов создается на
строго добровольных началах и пользуется правами юридического лица.
Членами указанной организации могут быть как работники государственно-
го предприятия, на базе которого создана эта организация, так и другие
граждане, достигшие 16-летнего возраста.
3. Имущество, переданное в аренду, остается собственностью госу-
дарства или арендодателя. Продукция, произведенная арендаторами - коо-
перативными или иными общественными предприятиями (организациями) и
гражданами, является их собственностью. В случае произведенного арен-
даторами за счет собственных средств и с разрешения арендодателя улуч-
шения арендованного имущества (реконструкция здания или сооружения,
замена оборудования и т.п.) или возведения на арендованном участке
зданий и сооружений арендатор имеет право после прекращения договора
аренды на возмещение произведенных для этой цели необходимых расходов.
Стоимость улучшений, произведенных арендатором без разрешения
арендодателя и не отделимых без вреда для арендованного имущества,
возмещению не подлежит.
При аренде имущества предприятия в целом арендатор имеет право на
возмещение расходов, произведенных им на улучшение арендованного иму-
щества, независимо от разрешения арендодателя на такое улучшение, если
иное не предусмотрено законом или договором.
В договоре аренды, в котором в качестве арендатора выступает кол-
хоз, другая кооперативная или иная общественная организация либо граж-
данин может быть предусмотрено, что:
здания и сооружения, возведенного арендатором на арендованном зе-
мельном участке за счет собственных или заемных средств являются его
собственностью;
арендованное имущество, за исключением объектов, составляющих
исключительную собственность государства, по истечении определенного
договором срока переходит в собственность арендатора при условии, что
стоимость этого имущества полностью покрывается выплаченной арендной
платой. При этом в собственность гражданина может перейти имущество,
необходимое для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуальной
трудовой деятельности.
При ликвидации организации арендаторов имущество, остающееся
после завершения расчетов с членами организации, выполнения обяза-
тельств перед бюджетом, банками и другими кредиторами, передается
арендодателю.
4. Лицам, занимающимся индивидуальной трудовой деятельностью в
сельском хозяйстве ( крестьянским хозяйствам), могут предоставлять в
аренду земельные участки, размер которых устанавливается в порядке,
определяемом законодательством союзных республик, с учетом возможности
их обработки личным трудом членов крестьянского хозяйства.
5. Крестьянские хозяйства при осуществлении производственной дея-
тельности могут вступать в кооперационные связи с колхозами, совхозами
и другими государственными, кооперативными и иными общественными орга-
низациями, создавать сбыто-снабженческие, перерабатывающие, ремонтные
и другие кооперативы.
В целях повышения эффективности своей деятельности и обеспечения
защиты законных прав и интересов крестьянские хозяйства могут на стро-
го добровольных началах объединяться в территориальные союзы.
6. Члены организации арендаторов, а также лица, занимающиеся ин-
дивидуальной трудовой деятельностью в сельском хозяйстве (члены
крестьянских хозяйств), подлежат социальному страхованию и социальному
обеспечению наравне с рабочими и служащими. Организации арендаторов и
крестьянские хозяйства вносят в государственный фонд социального стра-
хования отчисления от своих доходов в порядке и размерах, устанавлива-
емых Советом Министров СССР. Период работы в организации арендаторов
или в крестьянском хозяйстве, в течение которого уплачивались страхо-
вое взносы, включается в трудовой стаж.
7. Вопрос о предоставлении земли во внутрихозяйственную аренду
решается совхозом, колхозом или другим первичным землепользователем.
Необоснованный отказ в предоставлении земли совхозом, колхозом или
другим землепользователем своим работникам (членам колхоза) может быть
обжалован в исполнительный комитет районного (городского) Совета на-
родных депутатов.
Исполнительные комитеты районных (городских) Советов народных де-
путатов имеют право изымать у совхозов, колхозов и других сельскохо-
зяйственных предприятий и организаций неиспользуемые или нерациональ-
но используемые земли в целях создания фонда для передачи земли в
аренду.
8. Основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с
арендатором, является договор аренды. Он заключается на началах добро-
вольности и полного равноправия сторон. Договор может заключаться на
конкурсной основе.
В договоре аренды предусматриваются: обязанность арендодателя
предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем услови-
ям договора, на определенный срок, обязанность арендатора пользоваться
имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества
в целях производства продукции (работ, услуг) и получения доходов
(прибыли), поддерживать имущество в исправном состоянии, вносить
арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арен-
додателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом износа
или в состоянии, обусловленном договором, за исключением случаев, пре-
дусмотренных частью четвертой статьи настоящего Указа.
В договор аренды могут включаться и другие условия, в том числе
обязанности арендодателя по материально-техническому обеспечению, со-
действию развитию производства, внедрению научно-технических достиже-
ний и передовых технологий, техническому перевооружению производства,
социальному развитию, оказанию информационной, консультативной и иной
помощи, содействию подготовке кадров, созданию необходимых условий
для эффективного использования арендованного имущества и поддержания
его в надлежащем техническом состоянии, а также условия об имуществен-
ной ответственности арендодателя и арендатора.
Сдача арендатором полученного по договору имущества в субаренду
допускается только с согласия арендодателя.
Перевод арендованных сельскохозяйственных угодий из одного вида в
другой возможен лишь с соблюдением требований земельного законода-
тельства.
Арендатор вправе использовать для собственных нужд имеющиеся на
арендованном земельном участке общераспространенные полезные ископае-
мые, торф и водные объекты, если иное не предусмотрено договором арен-
ды.
При внутрихозяйственной аренде (арендном подряде) арендатор при-
нимает на себя обязанность произвести и реализовать арендодателю или
другим предприятиям продукцию согласно договору. Арендатор вправе
распоряжаться по своему усмотрению продукцией, произведенной сверх
объема, указанного в договоре.
Условия договора арендного подряда определяются сторонами в соот-
ветствии с законодательством о труде рабочих и служащих, а также зако-
нодательством, регулирующим трудовые отношения членов колхозов, других
кооперативов и иных общественных организаций.
9. Изменение условий договора или расторжение договора аренды мо-
жет иметь место по соглашению сторон.
По заявлению одной из сторон договор аренды может быть изменен
или расторгнут судом или арбитражем.
При внутрихозяйтсвенной аренде (арендном подряде) вопрос об изме-
нении или расторжении договора решается советом трудового коллектива
предприятия (общим собранием членов колхоза). Решение совета трудового
коллектива предприятия (общего собрания членов колхоза) может быть об-
жаловано в исполнительный комитет районного (городского) Совета народ-
ных депутатов.
Арендодатель может требовать изменения или расторжения договора:
если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с догово-
ром или назначением имущества;
если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние
имущества;
если арендатор не вносит арендную плату в течение срока, огово-
ренного договором;
если арендатор не производит капитальный ремонт или обновление
имущества в тех случаях, когда по закону или по договору капитальный
ремонт или обновление имущества лежит на обязанности арендатора;
при ухудшении по вине арендатора земельных угодий, снижении пло-
дородия почв, исключении в течение длительного времени арендованных
земель из оборота.
Арендатор вправе требовать изменения или расторжения договора:
если арендодатель не производит лежащего на его обязанности капи-
тального ремонта или обновления имущества;
если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не от-
вечает, окажется в состоянии, негодном для использования;
если часть арендованного имущества окажется излишней для осущест-
вления цели, предусмотренной договором.
Арендатор-гражданин вправе также требовать изменения или растор-
жения договора в случаях достижения им пенсионного возраста или
наступления нетрудоспособности.
Законодательством Союза ССР и союзных республик могут быть пре-
дусмотрены и другие случаи изменения или расторжения договора аренды
по заявлению одной из сторон.
Ликвидация или реорганизация государственного органа, предприятия
или организации-арендодателя либо перемена собственника на объект
аренды не является основанием для изменения условий или прекращения
договора аренды.
10. Сроки аренды определяются договором. При этом аренда земли,
задний, сооружений и имущества предприятий в целом должна носить, как
правило, долгосрочный характер - от 5 до 50 лет и не более длительный
срок. С учетом характера имущества и целей аренды договор может быть
краткосрочным - до 5 лет.
По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом испол-
няющий принятые на себя по договору обязанности имеет право на возоб-
новление договора.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора
по окончании срока он считается продленным на тот же срок, какой был
предусмотрен договором.
При прекращении договора с арендатором-гражданином преимуществен-
ное право на заключение договора аренды имеют члены его семьи, сов-
местно с ним проживающие и работавшие.
В случае смерти арендатора права арендатора переходят к одному из
наследников, проживавших и работавших с ним до его смерти.
При прекращении договора аренды арендатор им члены его семьи сох-
раняют право собственности на жилой дом и другое имущество и право
пользования приусадебным участком.
11. Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое иму-
щество в совокупности или отдельно по каждому объекту арендуемого иму-
щества в натуральной, денежной и смешанной формах. Размер арендной
платы и порядок ее внесения определяются договором.
При сдаче земли и других природных объектов в аренду их первичным
пользователем арендная плата поступает арендодателю в части, покрываю-
щей его расходы по содержанию и улучшению этих объектов, а также про-
изводственной инфраструктуры, необходимой для удовлетворения нужд
арендатора.
Оставшаяся часть арендной платы направляется в доход районного
(городского), районного в городе Совета народных депутатов.
Наряду с арендной платой арендатор (кроме коллективов подразделе-
ний предприятий) уплачивает налоги (платежи в бюджет) в соответствии с
законодательством Союза ССР и союзных республик.
Доходы, полученные арендаторами в результате осуществления ими
мероприятий по повышению плодородия земли, а также улучшения произ-
водственных объектов и другого имущества, не влекут за собой увеличе-
ния арендой платы.
Размеры арендной платы могут изменяться по соглашению сторон в
сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в пять лет.
Они могут быть пересмотрены досрочно по требованию одной из сторон
лишь в случаях ввода в эксплуатацию или модернизации основных фондов
за счет государственного бюджета или средств арендодателя, пересмотра
устанавливаемых в централизованном порядке цен и тарифов и в других
случаях, предусмотренных законодательством.
Арендатор вправе требовать соответственного уменьшения арендной
платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия
хозяйствования, предусмотренные договором, или состояние арендуемого
имущества существенно ухудшились.
12. Арендатор самостоятельно определяет направления своей хо-
зяйственной деятельности и распоряжается произведенной им продукцией
(работами, услугами) и полученным доходом в соответствии с действующим
законодательством и договором аренды. Вмешательство арендодателя в
использование арендованного имущества, хозяйственную деятельность
арендатора не допускается.
13. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по
договору аренды стороны несут ответственность, установленную законода-
тельством и договором.
Арендатор освобождается полностью или частично от ответственности
за неисполнение обязанностей по договору, если они не исполнены в ре-
зультате стихийных бедствий и других обстоятельств, в наступлении ко-
торых он не виновен.
14. Арендатору обеспечивается защита его права на имущество, по-
лученное по договору аренды наравне с защитой, установленной граж-
данским законодательством в отношении права собственности. Он может
истребовать арендуемое имущество из любого незаконного владения, тре-
бовать устранения препятствий в использовании имущества, возмещения
ущерба, причененного имуществу всеми лицами, включая арендодателя.
В случае полного или частичного изъятия для государственных и об-
щественных надобностей переданных в аренду земельных участков исполни-
тельный комитет соответствующего местного Совета народных депутатов
обязан обеспечить предоставление арендатору равноценного земельного
участка в другом месте. Изъятие земельного участка производится только
после возмещения предприятием или организацией, которой отведен зе-
мельный участок, убытков арендатора, в том числе путем строительства
жилых и производственных помещений взамен изъятых.
15. Споры, возникающие при исполнении договора аренды, рассматри-
ваются судом или арбитражем в соответствии с их компетенцией.
Споры, возникающие в связи с исполнением договора внутрихо-
зяйственной аренды (арендного подряда), разрешаются советом трудового
коллектива предприятия (общим собранием членов колхоза), а в случаях,
предусмотренных законодательством Союза ССР и союзных республик, - су-
дом.
Решение совета трудового коллектива предприятия (общего собрания
членов колхоза) может быть обжаловано в исполнительный комитет район-
ного(городского) Совета народных депутатов.
16. Исходя из настоящего Указа, Советом Министров СССР определя-
ются экономические и организационные основы арендных отношений в ССР,
а также особенности этих отношений при отдельных видах аренды.
17. В соответствии с настоящим Указом и другими актами законода-
тельства Союза ССР законодательство союзных республик регулирует
арендные отношения как предусмотренные союзным законодательством, так
и не предусмотренные им.
18. Изложить статью 25 Закона СССР "О государственном предприятии
(объединении)" в следующей редакции:
Статья 25. Особенности применения настоящего Закона
Особенности применения настоящего Закона в отдельных отраслях на-
родного хозяйства и к отдельным видам предприятий определяются Советом
Министров СССР.
Совет Министров СССР вправе также вводить новые формы хозяйствен-
ного расчета предприятий и организаций и расширять их права по сравне-
нию с пределами, установленными настоящим Законом".
19. Совету Министров ССР, исходя из настоящего Указа и с учетом
опыта развития арендного движения в стране, подготовить проект Закона
СССР об аренде и арендных отношениях в СССР и представить его до 1 ию-
ля 1990 года в Верховный Совет СССР.
Председатель Президиума
Верховного Совета СССР М.С.Горбачев
Секретарь Президиума
Верховного Совета СССР Т.Ментешашвили |