О ВОЗМОЖНОСТИ РАСПОЛОЖЕНИЯ НА ОДНОМ ЗЕМЕЛЬНОМ
УЧАСТКЕ ДВУХ И БОЛЕЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
ПИСЬМО
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РФ
10 декабря 2010 г.
N Д23-5067
(Д)
Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел
письмо ЗАО по вопросу о возможности расположения на одном земельном
участке двух и более многоквартирных домов и в пределах компетенции
сообщает.
Исходя из содержания письма ЗАО осуществляет строительство
многоквартирных домов на арендуемых земельных участках,
государственная собственность на которые не разграничена. ЗАО
планирует сдать три многоквартирных дома в эксплуатацию и сформировать
под ними земельный участок таким образом, чтобы многоквартирные дома
были расположены на одном земельном участке и чтобы это повлекло
возникновение права общей долевой собственности на данный земельный
участок собственников квартир одновременно в трех многоквартирных
домах.
В настоящее время понятие "формирование земельного участка"
законодательством не предусмотрено. Вместе с тем пп. 1 п. 4 ст. 30
Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)
установлен перечень работ по формированию земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности,
предоставление которых осуществляется в целях строительства. Перечень
работ по формированию земельных участков включает выполнение работ, в
результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих
необходимые для осуществления государственного кадастрового учета
сведения о таком земельном участке, осуществление государственного
кадастрового учета такого земельного участка; определение разрешенного
использования земельного участка; определение технических условий
подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и
платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического
обеспечения.
В связи с тем что в письме ЗАО речь идет о земельном участке, на
котором уже расположены многоквартирные жилые дома, под понятием
"формирование земельных участков" следует понимать выполнение
кадастровых работ.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской
Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам помещений в
многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности
помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и
предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме,
в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с
элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для
обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты,
расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер
земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом,
определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства
и законодательства о градостроительной деятельности.
Если земельный участок, на котором расположены три
многоквартирных жилых дома, является делимым, то есть имеется
возможность обеспечения доступа к жилым домам, соблюдения требований
пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и т.п.
требований, наиболее целесообразно считать раздел земельного участка
по числу расположенных на нем жилых домов. Это будет способствовать
упрощению управления многоквартирным домом. Вместе с тем это право, а
не обязанность владельцев помещения как собственников земельного
участка, поскольку совокупность многоквартирных домов, расположенных
на одном земельном участке, может представлять собой жилой комплекс с
самостоятельными почтовыми адресами и (или) корпусами.
Следует отметить, что Федеральным законом от 05.12.2005 N 153-ФЗ
"О внесении изменений в статью 23 Федерального закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним" исключено понятие "кондоминиум". Внесение указанных изменений
обусловлено введением в действие с 01.03.2005 Жилищного кодекса, в
положениях которого понятие "кондоминиум" (как единый комплекс
недвижимого имущества) в настоящее время не используется, а также
признанием Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах
собственников жилья" утратившим силу с 01.03.2005. Данные изменения
являются по сути редакционными, направленными на приведение норм
данного Закона в соответствие с Жилищным кодексом.
Вместе с тем из письма следует, что в настоящее время
многоквартирные дома расположены на нескольких земельных участках,
которые планируется сформировать в один земельный участок.
Согласно ч. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса Российской
Федерации (далее - Градостроительный кодекс) объединение земельных
участков в один земельный участок допускается только при условии, если
образованный земельный участок будет находиться в границах одной
территориальной зоны.
Границы территориальных зон устанавливаются в картах
градостроительного зонирования правил землепользования и застройки.
Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности
каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.
Формирование одного земельного участка из нескольких земельных
участков, расположенных в различных территориальных зонах, не
допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются
применительно к одному земельному участку (ч. 4 ст. 30
Градостроительного кодекса).
Установление границ земельных участков, на которых расположены
объекты капитального строительства, осуществляется в документации по
планировке территории - проект планировки территории, проект межевания
территории, градостроительный план земельных участков (ч. 1, 5 ст. 41
Градостроительного кодекса).
На основании ст. 38 Градостроительного кодекса размеры
образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные
градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков
и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом
минимальных размеров земельных участков.
Вместе с тем обращаем внимание на то, что земельные участки под
многоквартирными домами находятся в общей долевой собственности
собственников помещений в этих многоквартирных домах. Объединение
данных земельных участков возможно на основании соглашения между их
сособственниками (ст. ст. 11.2, 11.6 Земельного кодекса), что, по
мнению Департамента недвижимости, нереализуемо в связи с большим
количеством сособственников общей долевой собственности на указанные
земельные участки.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
10 декабря 2010 г.
N Д23-5067 |