Фрагмент документа "О СРЕДНЕСРОЧНОЙ ПРОГРАММЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА, МОДЕРНИЗАЦИИ, РЕКОНСТРУКЦИИ И РЕНОВАЦИИ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ, А ТАКЖЕ РЕОРГАНИЗАЦИИ ТЕРРИТОРИЙ СЛОЖИВШЕЙСЯ ЗАСТРОЙКИ ГОРОДА МОСКВЫ НА 2004-2006 ГОДЫ (РЕДАКЦИЯ НА 25.10.2005)".
1.1. Проблемный анализ и обоснование
В Москве объемы капитального ремонта, модернизации, реконструкции
и реновации зданий и сооружений сложившейся застройки явно не
соответствуют потребностям города, темпам физического и морального
старения жилищного фонда, постоянно растущим запросам населения к
качеству жилья и благоустройства территории.
В течение длительного времени капитальный ремонт жилых помещений
проводился в недостаточных объемах. При общих объемах жилья,
находящегося в неудовлетворительном состоянии, 28 млн. кв. м в этом
году запланировано осуществить комплексный капитальный ремонт жилых
домов с отселением граждан на площади 36,8 тыс. кв. м, а капитальный
ремонт и модернизацию жилищного фонда без отселения жителей - на
площади 281,4 тыс. кв. м. Необходим переход к масштабному
осуществлению капитального ремонта и модернизации жилищного фонда,
ведению комплексной реконструкции градостроительных образований.
В капитальном ремонте, модернизации, реконструкции и реновации
зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся
застройки нуждается порядка 500 городских кварталов, что составляет
около 30% общего числа кварталов жилой застройки города. Ежегодная
потребность в проведении этих работ составляет порядка 50 кварталов.
Работы по реконструкции и реновации зданий, сооружений и
территорий сложившейся застройки могут быть проведены только с
привлечением внебюджетных инвестиционных источников. К этому сектору
рынка имеется большой интерес инвесторов, однако объем инвестиций в
работу по реконструкции и реновации сложившейся застройки остается
недостаточным.
В столице резко обостряется дефицит свободных от застроек
земельных участков, на которых можно вести новое строительство. Теперь
строительство жилых домов преимущественно связано со сносом старых
домов и с необходимостью решения проблемы переселения жителей,
систематического исследования их потребностей.
Сложившаяся ранее практика точечного ведения работ по
капитальному ремонту, модернизации, реконструкции и реновации зданий и
сооружений приводит к ухудшению архитектурно-пространственной
выразительности сложившейся застройки, уменьшению
социально-психологического и экологического комфорта, снижению
инвестиционной привлекательности проектов.
Реконструкция и реновация, капитальный ремонт и модернизация
сложившейся застройки проводятся в кварталах, которые, как правило,
имеют сильно изношенное инженерное обеспечение (водопровод, газ,
канализация, электричество, тепло). Решение вопросов инженерного
обеспечения существенно влияет на затраты и порядок проведения
реконструкционных работ. Введение новых норм на электроснабжение жилых
помещений пока оставляет открытыми вопросы по дополнительной передаче
электрической мощности и, как следствие, приводит к необходимости
усиления распределительных магистральных электрических сетей.
Реконструкция и реновация, капитальный ремонт и модернизация
зданий, сооружений, а также реорганизация территорий сложившейся
застройки проводятся одновременно по нескольким программам,
финансируемым из различных источников (федеральный бюджет, московский
бюджет, иные источники).
Указанные работы контролируются различными ведомствами, и их
общая координация в рамках отдельных территориальных единиц (например,
кварталов) практически отсутствует. Ведомственная разобщенность
ведения работ исключает возможность вариационного выбора варианта
реконструкции с учетом множества заинтересованных сторон, включая
органы власти, инвесторов и жителей. В условиях межведомственной
разобщенности затруднено решение вопросов определения освобождающихся
от застроек территорий, в частности, при реорганизации
производственных территорий, общий высвобождаемый ресурс которых
только на 2004-2006 годы составляет порядка 370 га.
Таким образом, в области организации работ по капитальному
ремонту, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а
также реорганизации территорий сложившейся застройки города Москвы
обострены следующие проблемы:
- работы проводятся в крайне недостаточных объемах;
- не проводится комплексный анализ требований жителей,
предприятий и организаций, органов государственной власти, префектур к
проведению комплексной реконструкции сложившейся застройки;
- отсутствует плановое начало, обеспечивающее эффективное
межведомственное взаимодействие при осуществлении комплексной
реконструкции сложившейся застройки города;
- остается высоким риск вложения инвестиций, ограничены
возможности инвестора в реализации проектов комплексной реконструкции
градостроительных образований;
- чрезвычайно медленно идет процесс согласования
исходно-разрешительной и проектной документации;
- отсутствуют управленческие механизмы, обеспечивающие постоянное
снижение издержек (себестоимости) работ, как при реализации
строительных программ, так и при эксплуатации жилищного фонда;
- устарели нормативы, определяющие требования к работам по
капитальному ремонту, модернизации, реконструкции и реновации зданий и
сооружений.
Актуальность и важность перечисленных проблем потребовали от
Правительства Москвы принятия мер по стимулированию их решения.
Так, разработана концепция программы капитального ремонта,
модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и
территорий сложившейся застройки начиная с 2003 года и основных
объемных показателей на 2003-2004 годы (постановление Правительства
Москвы от 21 января 2003 года N 28-ПП, постановление Правительства
Москвы от 5 августа 2003 года N 658-ПП "О внесении изменений и
дополнений в постановление Правительства Москвы от 21 января 2003 года
N 28-ПП"). Концепция направляет работы по комплексной реконструкции
(реновации), модернизации и благоустройству жилых районов на переход
от территориального роста города к качественному преобразованию
сложившейся застройки.
Приняты Законы города Москвы от 2 апреля 2003 года N 20 "О
порядке градостроительного планирования развития территорий
административных округов, районов города Москвы" и от 11 июня 2003
года N 41 "Об обеспечении благоприятной среды жизнедеятельности в
период строительства, реконструкции, комплексного капитального ремонта
градостроительных объектов в городе Москве".
Постановлением Правительства Москвы от 29 июля 2003 года N 597-ПП
"О порядке формирования адресных перечней строек и городских программ
жилищного строительства" определен состав работ и исполнителей по
этапам формирования адресных перечней строек на 4-летний период и
городских программ на 3-летний период.
Постановлением Правительства Москвы от 13 мая 2003 года N 365-ПП
определен порядок организации и проведения конкурсов комплексной
реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся
застройки в городе Москве.
Постановлением Правительства Москвы от 19 августа 2003 года N
698-ПП утверждена Методика определения размера компенсации инвесторами
городу за социальную и инженерную инфраструктуру при строительстве и
реконструкции жилых объектов.
Постановлением Правительства Москвы от 8 апреля 2003 года N
230-ПП утверждена структура городской программы ежегодного
строительства жилья в г. Москве.
Однако принимаемых Правительством Москвы мер в сфере ведения
работ по капитальному ремонту, модернизации, реконструкции и реновации
зданий и сооружений сложившейся застройки недостаточно для решения
вышеперечисленных обострившихся проблем. Улучшению ситуации мешают,
прежде всего, следующие причины:
- обострение дефицита свободных от застроек земельных участков и
недостаток бюджетного финансирования;
- отсутствие ясных и открытых правил организации переселения,
участия населения в творческом процессе капитального ремонта,
модернизации, реконструкции и реновации зданий и сооружений
сложившейся застройки;
- отсутствие эффективной городской системы отраслевого управления
процессами, большая трудоемкость согласования документации;
- отсутствие эффективных систем информирования инвесторов об
инвестиционных конкурсах;
- неэффективная система управления территорией, развитием и
эксплуатацией жилищного фонда.
Вместе с тем в Москве есть необходимый потенциал (возможности)
для развития работ по капитальному ремонту, модернизации,
реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий на основе
комплексного подхода. Эти возможности характеризуется следующими
факторами:
- большинство проектов по реконструкции и реновации зданий,
сооружений и территорий являются высокорентабельными и
привлекательными для инвесторов;
- сложилась устойчивая тенденция снижения рисков инвестирования
за счет совершенствования организации работ, улучшения
нормативно-правовой базы, внедрения в работу строительного комплекса
информационных технологий управления ресурсами;
- накоплен большой опыт планирования и организации строительных
работ, разработки исходно-разрешительной и проектной документации,
проведения экспертизы, формирования стоимости и проведения тендеров по
новому строительству;
- имеется исходная информационная база по составу первоочередных
объектов и номенклатуре задач для комплексной реконструкции
сложившейся застройки;
- имеются стартовые материально-технические, финансовые и
трудовые ресурсы, а также ресурсы ведомств федерального подчинения,
других территорий;
- имеются новые возможности использования продуктов
стройиндустрии и промышленности строительных материалов, позволяющие
существенно повышать качество капитального ремонта, модернизации,
реконструкции и реновации зданий и сооружений;
- имеются технологии, позволяющие за счет реконструкции зданий и
сооружений достигать существенно более низкой себестоимости по
сравнению с реновацией, включающей снос зданий и новое капитальное
строительство и др.
Однако существующий организационно-управленческий механизм
обеспечения комплексности работ по капитальному ремонту, модернизации,
реконструкции и реновации зданий и сооружений сложившейся застройки
города Москвы (далее по тексту - комплексной реконструкции сложившейся
застройки) эти возможности использует недостаточно.
|
Фрагмент документа "О СРЕДНЕСРОЧНОЙ ПРОГРАММЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА, МОДЕРНИЗАЦИИ, РЕКОНСТРУКЦИИ И РЕНОВАЦИИ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ, А ТАКЖЕ РЕОРГАНИЗАЦИИ ТЕРРИТОРИЙ СЛОЖИВШЕЙСЯ ЗАСТРОЙКИ ГОРОДА МОСКВЫ НА 2004-2006 ГОДЫ (РЕДАКЦИЯ НА 25.10.2005)".