Фрагмент документа "О СРЕДНЕСРОЧНОЙ ПРОГРАММЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА, МОДЕРНИЗАЦИИ, РЕКОНСТРУКЦИИ И РЕНОВАЦИИ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ, А ТАКЖЕ РЕОРГАНИЗАЦИИ ТЕРРИТОРИЙ СЛОЖИВШЕЙСЯ ЗАСТРОЙКИ ГОРОДА МОСКВЫ НА 2004-2006 ГОДЫ (РЕДАКЦИЯ НА 25.10.2005)".
1.2. Градостроительный анализ и обоснование
Планирование объемов, темпов и очередности проведения мероприятий
по капитальному ремонту, модернизации, реконструкции и реновации
зданий и сооружений сложившейся застройки города Москвы ведется в
соответствии с Генеральным планом развития Москвы до 2020 года, а
также формируемой на его основе Территориальной схемой очередности
разработки и реализации городских программ по капитальному ремонту,
модернизации, реконструкции и реновации зданий и сооружений
сложившейся застройки (далее по тексту - Территориальная схема).
Территориальная схема регулярно уточняется на основании более
детального учета изменений организационно-технических,
инвестиционно-финансовых, строительно-технологических и
нормативно-правовых возможностей реализации планируемых мероприятий.
В соответствии с результатами разработки Территориальной схемы и
рекомендациями Координационного совета по комплексному капитальному
ремонту и реконструкции зданий и сооружений города Москвы от 11 июня
2003 года основным первичным объектом комплексной реорганизации принят
квартал сложившейся застройки, в т.ч. расположенные на его территории
здания, сооружения, объекты комплексного благоустройства и инженерной
инфраструктуры.
В настоящее время результаты разработки Территориальной схемы
рассматриваются как одно из оснований формирования долгосрочной
городской программы комплексной реконструкции сложившейся застройки,
приоритетное в части территориального распределения планируемых
мероприятий (территориальных подпрограмм) и паритетное в части
объемов, темпов и сроков их реализации. Основными результатами
разработки Территориальной схемы являются:
- типы сохранения и реорганизации сложившейся застройки;
- распределение подпрограмм по территории города;
- распределение объемов мероприятий по видам территориальных и
отраслевых подпрограмм;
- распределение видов мероприятий по очередности их реализации.
При этом основными типами реорганизации сложившейся застройки
считаются:
- капитальный ремонт и модернизация;
- реконструкция и реновация (замена);
- научная реставрация и реконструкция исторического фонда;
- комплексное благоустройство территории.
Режим капитального ремонта и модернизации, включая
планово-предупредительный и комплексный ремонт, предусмотрен для жилых
строений, не нуждающихся в улучшении планировки квартир и с износом
основных элементов, не превышающем 60%.
Режим реконструкции предусмотрен для части жилищного фонда
города, требующей замены перекрытий и (или) перепланировки квартирной
части при условии, что износ основных элементов таких зданий не
превышает 40%. Для оставшейся части жилищного фонда города, износ
основных элементов которой превышает 40%, предлагается режим
реновации.
Учитывая приоритет сохранения историко-культурного наследия и
средового своеобразия застройки, изначально из всего жилищного фонда
города выделяется фонд, обладающий вышеназванной ценностью и
сконцентрированный преимущественно в центральной части города.
Основные объемные показатели комплексной реконструкции
сложившейся жилой застройки до 2007 года в программе определены с
учетом оценок объемов жилищного фонда, требующего проведения
мероприятий по сохранению (капитальному ремонту и модернизации) и
реорганизации (реконструкции и реновации) в долгосрочной перспективе,
определяемой Генеральным планом развития города до 2020 года. Так,
прогнозируемые объемные показатели комплексной реконструкции
сложившейся жилой застройки на этот долгосрочный период составляют 72
млн. кв. м общей площади, в т.ч. мероприятия по сохранению
(капитальный ремонт и модернизация) жилищного фонда - 43 млн. кв. м
общей площади, мероприятия по реорганизации (реконструкция и
реновация) - 29 млн. кв. м.
Мероприятия по сохранению жилищного фонда включают научную
реставрацию и реконструкцию застройки, обладающей историко-культурной
и средовой ценностью.
Предусмотренные настоящей программой объемы и среднегодовые темпы
проведения работ по реконструкции и реновации территорий сложившейся
застройки на 2004-2006 гг. составляют соответственно 4,5 млн. кв. м
при средних темпах проведения работ до 1,5 млн. кв. м в год.
Территориальное распределение приведенных показателей
характеризует территориальные подпрограммы сохранения и реорганизации
жилищного фонда города. Проектные предложения Территориальной схемы
исходят из условия полного использования расчетного нормативного
резерва территории, при этом использование нормативного резерва на
территориях кварталов с режимом преимущественного капитального ремонта
предполагает дополнительный режим вмешательства, не направленный
непосредственно на компенсацию физического и морального старения
существующего жилищного фонда, а именно - режим жилищного
строительства (доуплотнения).
Общая площадь кварталов, на территории которых сконцентрирована
основная масса (90%) жилой застройки, нуждающейся в реставрации,
капитальном ремонте, реконструкции и реновации (замене) до 2007 года,
составляет 4,2 тыс. га. Из них 3,0 тыс. га составляют кварталы, на
территории которых превалирует один из вышеназванных типов
реорганизации, и 1,2 тыс. га - кварталы смешанных типов.
В кварталах с преимущественным капитальным ремонтом, занимающих
1,1 тыс. га, 0,8 тыс. га составляют кварталы, на которых нормативно
допустимо доуплотнение сложившейся застройки в объеме 3,8 млн. кв. м
при необходимости преобразования 5,3 млн. кв. м существующего фонда.
На территории остальных кварталов с преимущественным капитальным
ремонтом при объеме работ в 2 млн. кв. м возможный объем строительства
не превысит 0,66 млн. кв. м.
Кварталы преимущественной реорганизации занимают: 0,33 тыс. га -
кварталы преимущественной реконструкции и 0,6 тыс. га - кварталы
преимущественной реновации существующего жилищного фонда.
В целом по городу объемы фонда, нуждающегося в преобразовании, и
объемы возможного при этом строительства практически равны. Для того
чтобы построить 1 кв. м на территории кварталов сложившейся застройки,
необходимо привести в порядок 1 кв. м существующего жилищного фонда.
Так, для кварталов преимущественного капитального ремонта без
возможности доуплотнения среднее значение коэффициента реорганизации
составляет 0,3; для кварталов преимущественной научной реставрации -
0,6; для кварталов капитального ремонта с доуплотнением - 0,8; для
кварталов со смешанным режимом реорганизации - 1,1; для кварталов
преимущественной реконструкции (реновации (замены) жилищного фонда -
1,6-1,7.
Среди административных округов наиболее значительные объемы
капитального ремонта сконцентрированы в Восточном и Юго-Западном
административных округах.
Наиболее значительные объемы реконструкции сконцентрированы на
территории Центрального, Юго-Западного, Западного и Восточного
административных округов.
Наибольшие объемы реновации отмечаются на территории
Юго-Западного и Западного административных округов.
В целом наиболее значительные масштабы вмешательства ожидаются на
территории Центрального, Юго-Западного, Западного и Восточного
административных округов.
В сроки реализации настоящей программы капитальный ремонт в
значительной мере будет сконцентрирован на территории Центрального и
Западного административных округов. Наибольшая потребность в
реконструкции состоит в Центральном и Западном административных
округах, в реновации - в Северном, Юго-Западном и Западном
административных округах.
В целом проектные предложения Территориальной схемы затрагивают
24 млн. кв. м жилищного фонда дореволюционного и доиндустриального
периода постройки, 22 млн. кв. м пятиэтажного жилищного фонда первого
периода индустриального домостроения, 18 млн. кв. м 8-12-этажного
жилищного фонда второго периода индустриального домостроения и в целях
обеспечения комплексной реорганизации территории кварталов 8 млн. кв.
м жилищного фонда третьего периода индустриального домостроения.
Основной объем работ по отношению к дореволюционному и
доиндустриальному фонду составляют мероприятия по его капитальному
ремонту и реставрации - 16 млн. кв. м.
В пятиэтажном жилищном фонде объемы работ по капитальному ремонту
и реорганизации застройки равны и составляют 11 млн. кв. м. В
дополнение к принятым городским программам Территориальная схема
предусматривает реновацию 2,5 млн. кв. м и реконструкцию 4,0 млн. кв.
м пятиэтажной застройки, так называемых "несносимых" серий.
Поровну распределяются объемы мероприятий по капитальному ремонту
и реорганизации в 8-12-этажной жилой застройке второго периода
индустриального домостроения.
В составе требующего вмешательства до 2020 года жилищного фонда
третьего периода индустриального домостроения основную долю работ -
7,0 млн. кв. м составляет капитальный ремонт.
Проектные предложения Территориальной схемы частично корректируют
показатели основных направлений развития жилой застройки,
предусмотренные Генеральным планом города. В связи с активным
моральным старением жилищного фонда объем застройки, предлагаемой к
реновации, увеличивается на 54%, а объем фонда, предлагаемого к
реконструкции и реставрации, уменьшается на 11%.
Территориальной схемой учтены три основные группы факторов:
- факторы технического состояния жилищного фонда города, в т.ч.
состояние инженерных коммуникаций;
- факторы социальных условий фактического использования жилищного
фонда;
- факторы градостроительной, в том числе пространственной,
организации застройки и функционально-планировочной организации
территории жилых образований.
Вместе с тем, наряду с перечисленными, в работах по комплексной
реконструкции конкретных кварталов приходится учитывать и другие
важные факторы, такие как согласие москвичей на переселение и
преобразование, учет мнения префектур административных округов,
состояние инженерной инфраструктуры, инвестиционная обеспеченность
проекта, прогнозируемая эффективность управления жильем (процессами
эксплуатации), экологический фактор.
Проектное решение по установлению для кварталов размещения
существующей жилой застройки (не обладающей историко-культурной и
средовой ценностью) одного преобладающего или нескольких режимов
поддержания или реорганизации жилищного фонда, а именно проведения
планово-предупредительного или комплексного капитального ремонта и
модернизации, проведения реконструкции, замены фонда, основывается на
сопоставлении градостроительных и технических критериев
целесообразности вышеназванных видов мероприятий.
Предложения по градостроительно целесообразным режимам
реорганизации жилой застройки формируются исходя из учета
перспективного качества градостроительной организации жилых территорий
и перспективного качества размещенного на них жилищного фонда.
При оценке перспективного качества жилых территорий учитываются
как их природно-экологические, так и урбанистические характеристики. В
качестве критериев природно-экологических характеристик в работе
используются показатели оценки близости размещения жилых территорий по
отношению к сохраняемым и проектируемым участкам озелененных природных
территорий, а также показатели оценки прогнозируемого на перспективу
экологического состояния жилых территорий.
Основными критериями оценки урбанистических характеристик жилых
территорий являются их транспортное сообщение с другими жилыми
районами города и местами приложения труда и рекреации, насыщенность
объектами торговли, обслуживания и социальной инфраструктуры,
развитость системы внутренних пешеходных связей и территорий общего
пользования.
Критериями оценки перспективного качества жилищного фонда города
в работе являются, с одной стороны, показатели существующего качества
планировки квартир основных типов жилых зданий, с другой -
характеристика конструктивной схемы жилых зданий, определяющая
потенциальные возможности улучшения планировки квартир в ходе
реконструкции застройки. В настоящее время к перечисленным критериям
качества дополняются критерии, полученные по результатам проведения
социологических исследований уровня удовлетворенности жилищными
условиями среди жителей реорганизуемых территорий.
Предложения по установлению технически целесообразных режимов
реорганизации жилищного фонда города базируются на фактических данных
о степени физической амортизации основных и сменяемых элементов жилых
зданий, данных о категории капитальности жилых зданий и анализе
динамики амортизации жилищного фонда различной категории
капитальности.
В составе определенной части жилищного фонда города выделяется
фонд с деревянными перекрытиями, замена которых на железобетонные, а,
следовательно, и реконструкция зданий необходима по соображениям
обеспечения пожарной безопасности.
|
Фрагмент документа "О СРЕДНЕСРОЧНОЙ ПРОГРАММЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА, МОДЕРНИЗАЦИИ, РЕКОНСТРУКЦИИ И РЕНОВАЦИИ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ, А ТАКЖЕ РЕОРГАНИЗАЦИИ ТЕРРИТОРИЙ СЛОЖИВШЕЙСЯ ЗАСТРОЙКИ ГОРОДА МОСКВЫ НА 2004-2006 ГОДЫ (РЕДАКЦИЯ НА 25.10.2005)".